Алтиев a. C. Ердан фойдаланиш

13. ЕР БОЗОРИНИНГ МОҲИЯТИ, ВАЗИФАЛАРИ ВА ШАКЛЛАНИШ 
ХУСУСИЯТЛАРИ 
 
Бозор иқтисодиёти шароитида ер муносабатларини ислоҳ қилиш 
асосидаги ерга бўлган мулкчилик шаклларининг ўзгариши ва унга мос 
равишда ер бозорини шакллантириш муҳим вазифалардан ҳисобланади. 
Ўзбекистонда амалга оширилаётган кенг миқёсдаги ислоҳотлар ерга бўлган 
мулкчилик, яъни маълум даражада ер бозорини шакллантириш ва жорий 
этишга олиб келди. Лекин мамлакатимизда бу жараён аниқ тизимсиз ва 
беқарор равишда бўлиб, иқтисодий ўсиш суръатларига тўлиқ жавоб 
бермаяпти. Республикамизнинг табиий-иқлим шароитлари, халқимизнинг 
этник ва миллий ҳамда анъанавий урф-одатлари ҳам ердан фойдаланиш 
муносабатларида ўз аксини топган. Ер бозорини республика ва минтақалар 
даражасида шакллантириш ҳамда ташкил этишнинг илмий-услубий жиҳатдан 
асосланмаганлиги ва унинг аҳолини иқтисодий-ижтимоий шароитларига 
таъсири ўрганилмаган-лиги ҳам муаммонинг ўткирлигидан далолат беради. 
Ер ислоҳотининг самараси ва ривожига тўсиқ бўлган муаммолардан 
бири ер участкасига бўлган мулкчилик шаклларига оид ҳуқуқларнинг 
номукаммаллиги ҳисобланади. Бу эса, ер бозори орқали бюджет 
даромадларини кўпайтириш, ер бозори соҳасида давлат бошқарувида ягона 
тартибни ўрнатиш, ердан фойдаланиш бўйича ижара ҳақини белгилашда 
оқилона услубларни ишлаб чиқиш имконини бермаяпти. Ерни баҳолаш 
ишларини давлат органлари томонидан бажарилиши асосан қишлоқ хўжалиги 
ер турларида амалга ошириб келинмоқда. Лекин ноқишлоқ хўжалик 
турларини баҳолашнинг, айниқса, кўчмас мулк объектлари жойлашган ер 
участкаларининг баҳоси тўғрисида ҳозиргача маълумотлар деярли йўқ. 
Ернинг бозор қийматини аниқлашда ердан фойдаланиш эвазига 
олинадиган қўшимча қийматни ва унинг тақсимоти масалаларининг илмий 
асосланган услубларини ишлаб чиқиш ҳам ҳозирги даврнинг долзарб 
муаммоларидан ҳисобланади. Ер бозорини минтақавий шакллантириш бўйича 

---

247 
илмий-услубий ёндашув ҳамда амалий ечимлар, ер фондининг тежамкор 
тақсимот услублари, қулай ер солиғи тизимини жорий этиш, ердан 
фойдаланишдан олинадиган давлат бюджет даромадлари, ер ижараси ва 
хўжалик юритишнинг замонавий шаклларини жорий этиш мамлакатимиз ер 
ресурсларидан янада самарали фойдаланиш йўналишларини белгилаб беради. 
Ер бозорини шакллантиришда давлат ва ердан фойдаланувчи 
субъектлар ўртасида адолатли иқтисодий муносабатларни ўрнатиш бўйича энг 
қулай услубларни қўллаш ҳар бир ердан фойдаланувчи субъектга 
бириктирилган ер участкасидан мақсадли, самарали ва оқилона фойдаланишга 
замин яратади. Демак, мамлакатимизда бозор иқтисодиёти шароитида амалга 
оширилаётган туб умумиқтисодий ва аграр ислоҳотларни ҳаётга татбиғи, 
иқтисодиёт тармоқларининг истиқболдаги равнақи, ер танқислиги 
муаммоларининг кескинлиги ер участкаларини хусусийлаштириш асосида ер 
бозорининг 
илмий-методологик 
асосларини 
яратиш 
энг 
долзарб 
муаммолардан бири ҳисобланади. 
Жаҳон иқтисодиёти тажрибасида ер бозорини тартибга солиш борасида 
бой тажриба, усул ва илғор технологияларни қўллаш даражасига эришилгани 
маълум. Ер бозорини шакллантиришнинг илмий-услубий асосларини ишлаб 
чиқиш, ерни олди-сотди шакллари ва услубларини қўллаш, ер участкасини 
хусусийлаштириш, бу жараённи инвестициялаш, ипотека кредитлаш, ерга 
эгалик қилиш ва фойдаланишга оид қимматбаҳо қоғозлар билан муомала 
қилишда кенг қамровли рағбатлантириш заруриятлари ҳам муаммонинг дол-
зарблигини белгилайди. Бунда: 
иқтисодиёт тармоқларида ислоҳотларни янада эркинлаштириш шаро-
итида ер бозорининг минтақавий шаклланиши ҳамда унинг иқтисодий 
ривожланишининг назарий асосларини тадқиқ этиш; 
ер бозорининг моҳияти ва иқтисодий-ижтимоий аҳамиятини асослаш; 
ер бозорини шакллантиришда ривожланган давлатлар тажрибасини 
ўрганиш; 

---

248 
ерларни хусусийлаштириш ва ер бозори жараёнини таҳлил қилиш; 
ер бозорини минтақавий шакллантириш концепцияси ва унинг асосий 
тамойилларини ишлаб чиқиш; 
ернинг бозор қийматини аниқлашда ер кадастри маълумотларидан 
фойдаланиш услубларини такомиллаштириш; 
минтақавий шароитларда ер участкасининг меъёрий баҳоси ва бозор 
қийматини аниқлаш услубини такомиллаштириш; 
бозор муносабатларига ўтиш даврида ерга бўлган мулкчилик ва хўжалик 
юритиш янги шаклларининг аҳамияти ҳамда ўрнини аниқлаш; 
ер кадастри маълумотлари ер бозорининг минтақавий шаклланиши 
асоси эканлигини асослаш; 
ернинг бозор қийматини аниқлашда қўшилган қиймат тақсимоти 
таркибини асослаш; 
ер участкасининг меъёрий (иқтисодий) баҳосини аниқлаш услубини 
такомиллаштириш; 
ер бозорининг вужудга келиши, шаклланиши ва жорий этилиш 
қонуниятларини тадқиқ этиш, иқтисодий моҳиятини ва ўзига хос 
хусусиятларини аниқлаш; 
мамлакатимиз 
минтақаларида 
ер 
бозорининг 
истиқболдаги 
ривожланишини илмий жиҳатдан асослаб бериш; 
илғор 
чет эл тажрибаларини ўрганиш асосида Ўзбекистон 
минтақаларида ер бозори муносабатларини давлат томонидан бошқаришни 
такомиллаштириш моделини ишлаб чиқиш; 
ер бозорини босқичма-босқич шакллантиришда инновацион тараққиёт 
ютуқларини қўллаш ва табақалашган ер солиғини жорий этишни асослаш каби 
долзарб вазифаларни ҳал қилиш лозим. 
Ушбу вазифалар бевосита ер бозори шаклланиши ва ривожланишининг 
асосий йўналишларини ўзида тўлиқ акс эттиришини таъкидлаган ҳолда, 
тадқиқотимизда юқорида келтирилган вазифаларни қишлоқ хўжалигида ер 

---

249 
ресурсларидан фойдаланиш тизимини такомиллаштириш нуқтаи назаридан 
таҳлилларни амалга оширилиши ҳам ердан фойдаланишнинг бозор 
тамойилларига мос механизмини жорий этиш учун асосий манба бўлиб хизмат 
қилади. Ер бозори – ер ресурсларини такрор тақсимлаш ва ердан фойдаланиш 
ҳуқуқини амалга ошириш механизмлари йиғиндиси. 
Мамлакат ер фондининг бир қисмигина бозор товари ёки олди-сотди 
объекти бўлади. Ер ресурсларининг каттагина қисми бозор товари эмас, 
шунингдек бозор иқтисодиёти ривожланган давлатларда ҳам давлат ва 
маҳаллий ҳокимият мулки ҳисобланади. Ер бозори айланмасига кирмаган 
ерлар қуйидагилар: алоҳида аҳамиятга (қийматга) эга ерлар (қўриқхоналар, 
миллий боғлар ва бошқалар), умумий мақсадларда фойдаланиладиган ерлар 
(кўчалар, майдонлар, парклар ва бошқалар), махсус, яъни алоҳида мақсад-
ларга мўлжалланган ерлар (мудофаа), ишлатилмаётган ёки ишлатиб бўлмай-
диган ерлар (ўзлаштириш қийин, заҳарланган, ифлосланган). Ўзбекистон 
шароитида бундай ерларга қишлоқ хўжалигида интенсив фойдаланиладиган 
ерларни (суғориладиган ва алоҳида қимматга эга унумдор ерлар) киритиш 
мақсадга мувофиқ деб ҳисоблаймиз. Қишлоқ хўжалигининг бошқа ерлари эса 
бозор товари ҳисобланиши мумкин. 
Ер бозори бошқа бозорлардан фарқ қилади. Ер бозорининг асосий 
хусусиятларини кўриб чиқамиз. Жумладан, ер бозорида ер участкаси ўзига хос 
товар ҳисобланиб, у ноанъанавий хусусиятларга эга. Ер участкаси олди-сотди 
объекти бўлиб, унинг шаклий тавсифи, жойлашган ўрни, чегараси ва ҳуқуқий 
ҳолатлари билан бир биридан кескин фарқ қилади. Шу сабабдан ер бозорида 
икки айнан ўхшаш товар, яъни бир хилдаги ер участкаси мавжуд эмас. 
Шунингдек ҳар бир ер участкасининг олди-сотди жараёнини амалга 
оширишда алоҳида талабларга амал қилинади. Бундай талабларга мулк 
объектини давлат рўйхатидан ўтказиш ва бошқалар киради. 
Ер бозори давлат бошқарувининг асосий ва ҳажмдор объекти ҳисобла-
нади. Ҳамма давлатларда ер участкаларининг олди-сотдисини амалга оши-

---

250 
ришда турли хил чекловлар мавжуд. Айниқса, қишлоқ хўжалиги ерлари билан 
боғлиқ бўлган олди-сотдилар жиддий бошқарувга учрайди. 
Ер бозорининг бошқа бир тавсифи – олди-сотди жараёнининг узоқлиги 
ёки давомийлигидир, объектларнинг ностандартлиги, олди-сотдини расмий-
лаштиришнинг мураккаблиги, сотувчи ва харидорни қидириб топиш ва олди-
сотдини амалга ошириш кўп вақтни талаб қилади. Ер – энг кам сотиладиган 
объектлардандир. Ер бозори – очиқ (шаффоф) бозор эмас. Бу бозордаги 
маълумотни олиш қийин, у хусусий характерга эгадир. Аниқ бир олди-сотди 
баҳосида ҳар доим ҳам товар ҳақидаги тўлиқ маълумот акс эттирилмайди. 
Одатда мавжуд товарнинг фақатгина оз қисмигина бозор айланмасида ишти-
рок этади. Амалда ривожланган давлатларда ҳар йили мавжуд ер участкала-
ридан фақат 2-3% билан олди-сотди амалга оширилади. 
Ер бозори маҳаллийлашгандир. Маҳаллий, яъни худудий бозорлар 
объектларнинг ўзига хос хусусиятлари, талаб ва таклифнинг катта-кичиклиги, 
олди-сотдини бажаришда махсус талабларнинг бажарилиши ва ер 
участкаларидан фойдаланишнинг маҳаллий шарт-шароитларига кўра ажралиб 
туради. Юқоридаги фикр-мулоҳазалар асосида ер бозорининг асосий 
хусусиятларини умумий ҳолда қуйидагича тавсифлаш мумкин: 
ер товари (капитали)нинг ностандартлиги; 
сотиш ва сотиб олиш объектларининг амалдаги жойлашуви ва улар-нинг 
ҳуқуқий ҳолатлари бўйича индивидуал тавсифга эга бўлиши; 
кўчмас мулк объектларининг давлат рўйхатига олиниши; 
ер участкасининг давлат томонидан тартибга солиш объекти эканлиги; 
ер участкасини олди-сотди жараёнларидаги турли чекловларнинг 
мавжудлиги; 
ер участкасида олди-сотди жараёнларининг узлуксиз давом этиши; 
ернинг объектлиги; 
ер бозоридан маълумотлар олишнинг мураккаблиги ва шахсий 
харажатларга эга бўлиши; 

---

251 
сотиш баҳоси ҳақида аниқ ва доимий равишда тўлиқ маълумот 
берилмаслиги; 
товар сифатидаги ер фондининг товар сифатида бозорга қўйилиши ва у 
тўғрисидаги тўлиқ маълумотлар берилмаслиги; 
ҳудудий жиҳатдан аҳоли менталитет ва маҳаллий хусусиятлар омили-
нинг таъсири. 
Ер қонунчилигида умумий ўхшаш жиҳатлари кўп бўлган Италия, 
Португалия ва Испанияда ер участкалари майдонининг меъёрдан ортиқ 
кичрайиб кетишига йўл қўймаслик учун фермер хўжалиги ўлчамининг қуйи 
чегарасини белгилашга асосий эътибор берилган. Уларнинг қонунчилигида 
“минимал даражадаги фаолият юритувчи хўжалик” тушунчаси қайд этилган 
ва қонунчилик мазкур минимал ўлчам бузилишига олиб келиши мумкин
бўлган ер савдоси ёки ижараси билан боғлиқ ҳар қандай битимни ман қилади. 
Табиий ва иқтисодий шароитларнинг турличалиги сабабли ер фермер хўжа-
ликлари минимал ўлчами худудий даражасида белгиланади. 
Ер бозорининг шаклланиши ва ривожланиши унинг ўзига хос хусуси-
ятларидан келиб чиққан ҳолда давлат томонидан тартибга солиб турилишини 
тақозо этади. Ривожланган давлатлар тажрибасидан ҳам ушбу жараённи 
кузатиш мумкин (13.1-расм). 
Японияда ер қонунчилиги иккинчи жаҳон урушидан кейинги аграр 
ислоҳотларга асосланади. Қишлоқ хўжалиги ерлари майдонларининг ўта чек-
ланганлиги ва шаҳарларнинг йириклашувини ҳисобга олиб, ҳукумат қишлоқ 
хўжалик ерларини муҳофаза қилиш бўйича қатъий сиёсат олиб бормоқда. 
Ерга мулкчилик ва унинг ижараси бўйича ўзгаришлар ҳукумат розилиги билан 
амалга оширилади ва фақат қуйидаги ҳолларда берилади: 
а) ер эгаси эгалик қилаётган ёки ижарага олган ерни ўз кучи билан 
ишлов берганда; 
б) фермер ёки унинг оила аъзоларидан бири мазкур фермада доимий 
тартибда қишлоқ хўжалиги ишлаб чиқариши билан шуғулланганда; 

---

252 
в) ижарага олинган умумий ер майдони 0,5 гектардан кам бўлмаслиги 
(Ҳоккайдода 2 гектар) ёки ундан кўп бўлиши лозим, интенсив асосда ишлаб 
чиқаришни ташкил этиш ҳоллари бундан мустасно; 
Ердан фойдаланиш 
бўйича 
→ 
Қишлоқ хўжалиги, уй-жой, бино ва 
иншоотлар, савдо шахобчалари ва 
бошқалар 
Ҳуқуқий ҳолати бўйича 
→ 
Мулк, ижара ва гаров ҳуқуқлари 
Бозор иштирокчилари 
таркиби бўйича 
→ 
Сотувчи сифатида давлат ёки 
маҳаллий ҳокимият органлари ва 
бозорда сотувчи ҳамда ҳаридор 
хусусий мулкдорлар сифатида 
иштирок этади 
Ер участкасидаги 
қурилиш бинолари 
мавжудлиги бўйича 
→ 
Қурилиши тугалланган ёки 
тугалланмаган ер участкалари 
Худудий белгиси бўйича 
→ 
Давлат, заҳира ерлари минтақавий, 
вилоят, маъмурий туман (шаҳар) 
ҳудудлари