Алтиев a. C. Ердан фойдаланиш

Не 
Нрк
п
 
Нрк
1
 
Нр
10.3 – расм. Ер участкаси нархининг тузилиши 
Иқтисодий нуқтаи назардан ер участкасининг нархига ҳар бир омилнинг 
таъсир этиш даражасини барча омилларни ранжировка қилиш йўли билан 
аниқлаш мумкин. Техник жиҳатдан ҳар бир омил ёки унинг ер участкасининг 
умумий нархидаги солиштирма улуши билан яратиладиган ер участкасининг 
қўшимча истеъмол қийматини аниқлаш омиллар таъсирининг фазовий 
моделини тузиш йўли билан амалга ошириш мумкин. Ер участкаси нархининг 
тузилишини аниқлаш нуқтаи назаридан Н
р
ва Н
ш 
лар миқдорининг динамикаси 
ва улар нисбати қонуниятларини ўрганиш муҳим ҳисобланади (10.2 – расм).
Ерни баҳолаш аниқ истеъмол хоссаларига эга қайсидир ер участкаси-эталонга 
нисбатан амалга оширилади. Аҳоли пунктларида бошқа ер участкасига 
нисбатан баҳоланадиган ҳар қандай ер участкаси бўлиши мумкин, лекин энг 
маъқули сифатида ҳали қандайдир яхшилаш ишлари бажарилмаган ва ноқулай 
жойлашув ва экологик ҳолатга эга ер участкаси ҳисобланади. Истеъмол 
қийматига у ёки бу омилнинг таъсиридан ҳоли бўлган бундай ер 
участкасининг нархи ер ресурси нархига максимал даражада яқин бўлади, 
яъни (10.2) формулани қуйидагича ифодалаш мумкин
Н
е 
= Н
р
 
(10.9) 

---

187 
Ушбу ҳолатда бошқа ер участкаларининг қўшимча истеъмол 
хоссаларини белгилаш бўйича ҳисоб-китоб қилиш унча мураккаб бўлмайди. 
Иқтисодий жараёнлар риожлангани ва кўчмас мулкка ва аҳоли пунктларини 
(шаҳарларни) ободонлаштиришга инвестицияларнинг жалб қилиниши 
(кучайиши) сайин омилларнинг ер участкаси истеъмол хоссаларига таъсири 
кучаяди ва (Н
ш
) ер участкаси нархи (Н
е
) абсолют миқдорини тобора катта 
даражада оширади ва унинг структуравий нисбатини (Н
р
) га нисбатан) ўзига 
томон ўзгартиради. Бунда аҳоли пунктида ер участкаларидан фойдаланиш 
самарадорлиги ошиб бориши билан ер ресурси сифатидаги эталон ер 
участкасининг нархи (Н
р
) иқтисодий муносабатларининг сифат жиҳатидан 
янги даражаси ва (Н
ш
) ва (Н
р
) ўртасидаги миқдор нисбатнинг охиргиси 
фойдасига ўзгариши натижасида ошиб боради. Иқтисодий ўсиш шароитида 
(Н
р
) динамикасининг бундай қонунияти исботга муҳтож эмас. Лекин бу ерда 
муаммо ер ресурси нархи (Н
р
) ўсишининг суръати ва миқдорий меъёрини 
белгилашнинг қонуниятини аниқлаш ва механизмини ишлаб чиқиш 
ҳисобланади. Ер участкасида ва умуман аҳоли пунктида амалга ошириладиган 
янада инвестициялаш ва яхшилаш ишлари ер участкаси қўшимча нархининг 
(Н
ш
) ўсишига таъсир қилади, бу эса вақт ўтиши билан иқтисодий муносабатлар 
ривожланишининг сифат жиҳатидан янги даврида ер ресурси нархининг (Н
р
) 
навбатдаги марта ошишига олиб келади ва ҳоказо. Демак, ер участкасининг 
нархининг (Н
е
) ошиши иккала ташкил қилувчининг ҳам бир пайтдаги ошиши 
билан юз беради, лекин кўпроқ фаол ва натижадорроғи иккинчиси, яъни (Нш) 
ҳисобланади (10.1 ва 10.2 расмлар).
(10.2) формуладаги биринчи компонент (Н
р
) иррационал тушунча 
ҳисобланади, унинг миқдори жамият ривожланишинг иқтисодий, ижтимоий 
ва экологик шароитларига мос тарзда фақат шартли равишда қабул қилиниши 
мумкин. Шу билан бирга иккинчи компонент (Н
ш
) нинг миқдори методологик 
жиҳатдан фақат биринчи компонентнинг миқдори асосида ўрнатилиши 

---

188 
мумкин. Шу муносабат билан (10.3) формулада ифодаланган корреляциявий 
боғлиқлик асосида ҳисобланадиган (Н
ш
) ҳам қатъий маънода нисбатан 
иқтисодий моҳиятга эга. Демак, аҳоли пункти ер участкаларининг нархини 
белгилаш учун қуйидаги масалаларни ечиш зарур: 
- эталон ер участкасини танлаш; 
- баҳоланадиган ер участкасининг истеъмол хоссаларига таъсир 
қиладиган омиллар комплексини белгилаш; 
- барча омилларни таъсир даражасига қараб ранжировка қилиш; 
- эталон ер участкасининг нархини белгилаш; 
- аҳоли пункти ерларини бонитировка қилиш; 
- ҳар бир омил таъсири даражасининг қийматини баҳолаш; 
- ер участкаси нархини ташкил қилувчиларнинг (Н
р
, Н
ш
ва Н
к
) 
солиштирма улушларини белгилаш; 
- эталон ер участкаси нархи динамикаси қонунияларини ва унинг 
ўзгариш даражасини ҳисобга олиш механизмини белгилаш; 
- ер участкаси нархига бозор конъюнктураси таъсири даражасини 
ҳисобга олиш ва (Н
к
)ни ташкил қилувчиларни белгилаш механизмини ишлаб 
чиқиш.
Дастлабки учта масала, кўплаб статистик маълумотларни йиғиш ва 
уларни қайта ишлашдаги катта ҳажмдаги ишлар нуқтаи назардан мураккаб 
бўлишига қарамасдан, уларни ечиш мумкин. Қолган масалалар муайян аниқ 
шароитлар, хусусан, ерларни қиймат баҳолашнинг аниқ мақсади 
кўрсатилганда ечилиши мумкин.
Табиий омилларга жойнинг рельефи, тупроқларнинг типи, механик 
таркиби ва бошқа физик тавсифи, ер ости сувларининг даражаси, ҳудуднинг 
сейсмиклиги киради. Функционал аҳамиятига кўра аҳоли пунктлари ерлари 
мақсадлигига қараб аҳоли яшаш зонаси, саноат зонаси, ижтимоий-маданий 
маркази зонаси, умумий фойдаланиш ерлари зонаси, яшил зонасига бўлинади.
Шаҳарни ташкил қилувчи омилларга қуйидагилар киради:

---

189 
- у ёки бу ҳудуднинг (ер участкасининг) транпорт алоқаси воситалари 
билан таъминланганлиги; 
- саноат, маданий-маиший (шу жумладан тарихий ёдгорликлар) ва 
ижтимоий, савдо объектларининг, шунингдек аҳоли яшаш массивларининг 
аҳоли пункти ҳудудида мутаносиб жойлаштирилганлиги;
- ер участкасининг ва аҳоли пункти у ёки бу қисмининг, муҳандислик 
коммуникациялари, айланишлар, кўкаламзорлашганлиги, ёритилганлиги 
билан бирга ободонлаштирилганлик даражаси. 
Экологик омилларга аҳоли пунктининг у ёки бу қисмида атмосферанинг 
ифлосланганлиги, ерларнинг саноат ва маиший чиқиндилар, оқава сувлар 
билан ифлосланганлиги киради.
Ер участкасининг сифат ҳолатига таъсир қилувчи омиллар комплекси 
белгилангандан кейин улар ҳар қайсисининг ер участкасининг истеъмол 
қимматига миқдор жиҳатдан таъсири даражаси ранжировка қилинади. Ушбу 
мақсадда бундай таъсирнинг миқдор меъёрини ҳисобга олиш механизмини 
ишлаб чиқиш ва ҳар бир омилни сифат жиҳатидан баҳолаш зарур. Бундай 
сифат жиҳатидан баҳолаш натижасида аҳоли пункти ерларининг 
бонитировкасини амалга ошириш лозим, бу эса келажакда аҳоли пункти 
ерлари қийматини баҳолаш асосига қўйилади.
Ерлар кадастр қийматини баҳолашнинг муҳим таркибий қисми бўлиб 
ерлар бонитировкаси материалларини доимий тарзда янгилаб бориш ва эталон 
ер участкасининг қийматини тузатиб бориш ҳисобланади. Аҳоли пунктлари 
ерлари бонитировкаси материалларини тузатиб бориш зарурлиги ер 
участкалари сифатига таъсир қиладиган омилларнинг тўхтовсиз тарзда 
ўзгариб туриши ва ер участкаси қиймат баҳосига ушбу таъсир даражаси 
динамикаси билан тушунтирилади. Ушбу мақсадда ерлар бонитировкаси 
материалларини янгилаш механизмини ишлаб чиқиш лозим. Эталон ер 
участкасининг табиий ресурс сифатидаги дастлабки қийматини тузатиб бориш 
зарурлиги аҳоли пунктлари доимий равишда ободонлаштирилиши муносабати 

---

190 
билан шаҳарни ташкил этувчи омилларнинг ер участкаси истеъмол хоссасига 
таъсири кучайиши натижасида ер участкаси қиймати “ўсишининг” бир қисми 
эталон ер участкаси қийматига трансформация бўлишидадир. Шунинг учун 
ҳар бир навбатдаги ер участкаси қийматини баҳолаганда эталон ер 
участкасининг “дастлабки” қиймати маълум маънода юқори бўлади. Бунда 
эталон ер участкаси дастлабки қиймат баҳоси “ўсган” қисмининг миқдорини 
аниқлаш (ҳисоблаш) механизмини ишлаб чиқиш муҳим вазифа ҳисобланади.
Ер бозори шаклланиши ва ривожланиши шароитида унинг 
конъюнктураси омили ер участкаси кадастр қийматига қўшимча таъсир 
қилади ва унинг якуний нархини белгилайди.
Демак, ерлар кадастр қийматини баҳолаш унга ер хоссалари, шаҳарни 
ташкил этувчи ва ер участкасининг истеъмол хоссаларининг таъсирини 
ҳисобга олган ҳолда бўлиши мумкин.