1-мавзу. Мулк ва баҳолаш ҳақида умумий тушунчалар

7.6. Қурилиши тугалланмаган объектларни баҳолашнинг ўзига хос хусусиятлари

Қурилиши тугалланмаган объектларни баҳолаш баҳоловчидани тегишли таснифлашни талаб қилади. Таснифлашнинг асосий мезони – объектларнинг қўлланиш соҳаси: ишлаб чиқариш бино ва иншоотлари; жамоат бино ва иншоотлари; турар жой бинолари. Таснифлашнинг яна бир муҳим мезони – шу объектлардан даромад олиш мақсадида фойдаланиш имкониятидир. Бундай объектларга даромад келтирувчи объект сифатида қаралганда, ўзгарган бозор шароитларига мувофиқ равишда уларнинг қўлланиш соҳасини ўзгартириш имкониятини ҳисобга олиш шарт. Мазкур мезонга кўпчилик жамоат бино ва иншоотлари, ҳамда тижорат кўчмас мулк объектлари сифатида фойдаланилиши мумкин бўлган турар жой бинолари мос келади. Бундай объеклар харажатли ва даромадли ёндашув усулларида баҳоланади.

Ишлаб чиқариш бино ва иншоотларини қўлланиш соҳасини ўзгартириш имкониятларидан келиб чиққан ҳолда, конструктив ечимларининг хусусиятларига боғлиқ равишда қўлланиш соҳасини деярли ўзгартириб бўлмайдиган объектлар ҳамда универсал ҳажмий – режавий ва конструктив ечимларга эга бўлган ва турли хилдаги ишлаб чиқаришларни жойлаштириш имкони бўлган объектларга гуруҳласа бўлади. Биринчи гуруҳга махсус қўлланиш соҳасига эга бино ва иншоотлар киритилади, масалан, кон саноати бино ва иншоотлари, улар асосан харажатли ёндашув усулларида баҳоланади; иккинчи гуруҳга машинасозлик ва озиқ – овқат саноатига тегишли объектларни мисол қилса бўлади, уларни ҳам харажатли ҳам қиёсий ёндашув усулларида баҳолаш мумкин. Қурилиши тугалланмаган объектларни баҳолашда, аналог объектлар бўйича маълумотлар мавжуд бўлмаганлиги сабабли, қиёсий ёндашувдан деярли фойдаланилмайди.
Қурилиши тугалланмаган объектларни баҳолаш қуйидаги маълумотларни тўплашни назарда тутувчи идентификациялашни талаб қилади:

• 
  объект тааллуқли бўлган тармоқ;
  
• 
  объектнинг махсус қўлланиш соҳасидагиларга ва даромад келтирувчи кўчмас мулк турига тегишлилиги нуқтаи назаридан таснифланиши;
  
• 
  лойиҳа ҳужжатларининг мавжудлиги ва тасдиқланган санаси;
  
• 
  қурилиш майдони;
  
• 
  қурилиш бошланган сана;
  
• 
  қурилиш тўхтатилган сана;
  
• 
  бино ва иншоотнинг конструктив тизими;
  
• 
  йиллик йўл қўйиладиган истеъмол қуввати (сув–, электр–, газтаъминоти ва ҳ.к.);
  
• 
  қурилишнинг бутунлигича ва алоҳида конструктив элементлари бўйича тугалланганлик даражаси.
  

Агар дастлабки – рухсат ҳужжатларининг амал қилиш муддати тугаган бўлса ёки объектнинг қўлланиш соҳасини ўзгартириш муҳандислик таъминоти жиҳатидан қўшимча қувватларни талаб қилса, у ҳолда янги дастлабки – рухсат ҳужжатлари комплектини олишга кетадиган харажатлар албатта ҳисоб – китобларда назарда тутилиши керак.
Объектнинг тўлиқ тиклаш қиймати (ТТҚ) харажатли ёндашув усуллари ёрдамида аниқланиши мумкин. Бунда баҳолаш санасига бинонинг қурилиши тугалланган компонентлари ТТҚ сини, ҳамда қурилиши тугалланмаган объектлар ТТҚ сини қурилган компонентларнинг бинони қуриб битказилагн деган фараздаги умумий ТТҚ сига нисбатан солиштирма оғирлиги сифатида ҳисоблаш мумкин.
Қурилиш маҳсулотининг тайёрлик коэффициенти, қурилиш харажатлари ва дастлабки – рухсат ҳужжатларини олиш харажатларини ҳам ўз ичига олувчи, кўчмас мулк объектини қуришга сарфланган барча пул суммаларининг объект ТТҚ сига нисбати билан аниқланади.
Сарфланган пулларнинг катталигини тўғридан – тўғри ҳисоб ёки қолдиқ усуллари билан аниқлаш мумкин.
Тўғридан – тўғри ҳисоб усули бинонинг ҳар бир конструктив элементи бўйича бажарилган ишларга кетган харажатларни аниқлаш ва дастлабки – рухсат ҳужжатларини олиш харажатларини ҳам ҳисобга олган ҳолда олинган натижаларни йиғиндисини топишга асосланади.
Ҳар бир конструктив элемент бўйича бажарилган ишлар қийматини маълумотлар базасининг ҳам элементли ҳам йириклаштирилган қиймат кўрсаткичларидан фойдаланган ҳолда аниқланиши мумкин.
Ҳар бир конструктив элемент қийматининг олинган кўрсаткичлари тегишли тайёрлик коэффициентига кўпайтирилади, сўнг йиғинди аниқланади.
Қолдиқ усулидан фойдаланган ҳолда тайёрлик коэффициентини ҳисоблашнинг асосида кўчмас мулк объектининг тиклаш қийматини қурилишни тугаллаш учун зарур харажатлар катталигига камайтириш тамойили ётади.
Қурилиши тугалланмаган объект қиймати қуйидаги формула ёрдамида аниқланиши мумкин: