1-мавзу. Мулк ва баҳолаш ҳақида умумий тушунчалар

7.6. – расм. Қовурғали бинонинг конструктив схемаси:
1 – устунлар, 2 – ригеллар, 3 – ора ёпма плиталари, 4 – ора ёпмаларнинг боғловчи плитаси, 5 – тик девор панеллари.

7.7. – расм. Қурилиш жараёнидаги пўлат қовурғали саноат биноси

Биноларнинг тўсувчи конструкциялари умумий кенгликни алоҳида ҳажмларга, қаватларга, хоналарга ва ҳ.к.ларга ажратиш, ҳамда ички майдонларни ташқи таъсирлардан ҳимоя қилиш учун керак.

Тўсувчи конструкциялар биноларнинг ичида турли қўлланиш соҳасига оид зоналар ва уларда сунъий микроиқлим (ҳарорат, намлик, ёруғлик изоляцияси, шовқин изоляцияси ва ҳ.к.) яратишга имкон беради. Тўсувчи конструкцияларга деворлар, деразалар, эшиклар, пардеворлар, поллар, шифтлар ва том ёпма киради. Юқорида айтилганидек, қовурғасиз биноларда баъзи тўсувчи конструкциялар юк кўтарувчи ҳам бўлиши мумкин.
Бинонинг пардозлаш элементлари ҳам тўсувчиларга киритилади, булар фасадларнинг ташқи пардози, хоналарнинг ички пардози – сувоқ ва бўёқ, пол қопламалари, осма шифтлар, ҳамда фасад ва интерьерни безатиш предметлари.
Биноларнинг бошқа элементларига техник хоналар, стационар ускуналар, муҳандислик коммуникациялари ва ташқи ободонлаштириш киради. Техник хоналарга махсус майдонлар, коммуникация ва турли ускуналарни жойлаштиришга мўлжалланган ертўла ва чордоқлар, ҳамда зинапоя майдончалари ва лифт шахталари киради. Муҳандислик коммуникацияларига электр таъминоти, газ таъминоти, сув таъминоти, иссиқлик таъминоти тизимлари, ҳамда шамоллатиш ва алоқа тизимлари киради. Бино қийматига фақатгина ички коммуникациялар (шаҳар тармоқларига уланиш жойигача) киритилади.
Ободонлаштириш элементлари – бу бинога тегишли ҳудуд ва унинг яхшиланганлиги демакдир. Бундай элементларга бинога кириш йўллари, йўлаклар, газонлар, болалар ва спорт майдончалари, автомобил тўхташ жойлари киради.
Биноларга қўйиладиган асосий талаблар. Биноларга қўйиладиган барча талабларни функционал ва иқтисодийларга бўлиш мумкин. Функционал талабларнинг умумий моҳияти шундаки, бино қўлланилиш соҳасига мос равишда ва Республика ҳамда регионал меъёр ва стандартларга риоя қилган ҳолда эксплуатацияга яроқли бўлиши шарт.
Иқтисодий талаблар бинони мавжуд жорий ҳолатида эксплуатация қилишни ёки реконструкция қилиниши ё бузиб ташланиши мақсадга мувофиқлигини белгилаб беради.
Стандарт талабларидан ташқари биноларга буюртмачи, харидор ёки архитектура назорати органларининг махсус талаблари қўйилиши мумкин. Бинога қўйиладиган барча талабларни билиш унинг қийматини тўғри баҳолаш учун зарур бўлади.
Асосий функционал талабларга қуйидагилар киради:

1. 
   ҳажмий – лойиҳавий ва конструктив ечимлари бўйича лойиҳага мослиги; барча лойиҳадан чекинишлар (қайта лойиҳалаш, ташқи қурилишлар, юк кўтарувчи конструкцияларнинг ўзгартирилиши ва ҳ.к.) фақатгина қурилиш назорати органларининг рухсати билан амалга оширилиши лозим.
   
2. 
   Бинодан унинг биринчи қўлланиш соҳаси бўйича фойдаланиш; бинонинг қўлланиш соҳасини ўзгартириш ҳам қурилиш назорати органларининг рухсати билан махсус лойиҳа бўйича амалга оширилади.
   
3. 
   Барча юк кўтарувчи конструкциялар, коммуникациялар ва ускуналарни бинонинг кичик жисмоний эскириши ва тўлиқ хавфсизлиги шароитидаги қониқарли ҳолати.
   
4. 
   Бинода одамлар яшаши ёки ишлаши учун барча санитария меъёрларига риоя қилинган ҳолда ҳаёт таъминоти тизимларининг нормал ишлаши.
   

Корхоналар учун қўшимча функционал талаб бўлиб унинг даромадлилиги, яъни, даромадлар харажатлардан устун бўлганда, ишлаб чиқарилувчи маҳсулот ёки кўрсатиладиган хизматларга талабнинг мавжуд бўлиши ҳисобланади. Корхонанинг даромадлилигини йўқотишига уни баҳолашда функционал эскириш омили деб қаралади ва унинг катталиги даромадлиликни тиклашга кетадиган харажатларга боғлиқ бўлади.
Даромадлиликни қўлланиш соҳасини ўзгартириш йўли билан тиклаш ускуналарни ўзгартириш, қўшимча қурилишлар, қайта лойиҳалаш кабиларни ўз ичига олувчи жиддий реконструкция ишларини амалга оширишни талаб қилиши мумкин. Даромадлиликни тиклашнинг имкони бўлмаганда объект “тикланмайдиган функционал эскириш” га эга бўлади, ўзининг “корхона” мақомини йўқотади ва қўлланиш соҳаси бўйича фойдаланилмайдиган қурилишга айланади.
Биноларга қўйиладиган иқтисодий талаблар. Эскиришини ҳисобга олган ҳолдаги қолдиқ қиймат объектни баҳолашда асосий омил бўлиб ҳисобланади, аммо иқтисодий эскириш омилига киритиладиган бинони сақлаш бўйича жорий харажатлар ҳам муҳим аҳамият касб этади. Жорий харажатларга кўчмас мулк солиғи, ер участкаси ижараси ва коммунал тўловлар киради.
Иқтисодий талабларнинг моҳияти шундаки, жорий харажатлар харидор учун маъқул бўлиши ёки ушбу тўловларнинг бир қисми иқтисодий эскириш сифатида кўрилиши лозим. Корхоналар учун жорий харажатларнинг маъқуллиги белгиланган даромадлилик даражасидан келиб чиққан ҳолда, қолган объектлар учун – субъектив мулоҳазалар бўйича аниқланади.
Биноларга қўйиладиган бошқа талаблар. Уларга регионал ва экологик талабларни киритиш мумкин. Регионал талаблар архитектура назорати органлари томонидан қўйилади ва қуриладиган объектларга нисбатан композицион, эстетик, тарихий ва бошқа талаблрни ўз ичига олади. Экологик талаблар экологик назорат хизмати томонидан белгиланади ҳамда атмосфера ва сув ҳавзаларига зарарли чиқиндилар чиқарилишини чеклаш, ёндош ҳудудларни тозалаш ва ободонлаштирш, автомобил тўхташ жойларининг жойлаштирилиши кабиларни ўз ичига олади.
Саноат биноларига айниқса жиддий талаблар қўйилади, улардан “тоза” технологиялар эвазига зарарли чиқиндилар чиқарилиш имкониятига йўл қўймаслик, ҳамда фильтрлар, сувни тозалаш тизимларини ўрнатиш ва ҳ.к. лар талаб қилинади.
Регионал ва экологик талабларнинг ўта қаттиққўллашуви объект қийматини йўқотишига олиб келади ва ташқи эскириш омили бўлиб ҳисобланади.