1-мавзу. Мулк ва баҳолаш ҳақида умумий тушунчалар

6.6. Кўчмас мулкни баҳолаш ёндашувлари ва усулларини танлаш ҳамда қўллаш

Кўчмас мук қийматини баҳолаш, одатда, учта асосий ёндашув: харажатли ёндашув, қиёсий ёндашув ва даромадли ёндашув нуқтаи назаридан амалга оширилади (6.6-расм).

Харажатли ёндашув мулоҳазали инвестор кўчмас мулк учун худди шундай ер участкасини сотиб олиш ва истеъмолчи хусусиятлари бўйича ўхшаш бино қуришига сарфлайдиган маблағдан кўпроқ сумма тўламаслиги нуқтаи назаридан келиб чиқади.
Харажатли ёндашув натижаларининг объективлиги бинонинг тўлиқ тиклаш қийматини, баҳоланаётган объектнинг барча мумкин бўлган сабабларга кўра йўқотишларини ва баҳолаш объекти жойлашган ер участкасининг бозор қийматини баҳолаш санасига қанчалик аниқ ҳисобланишига боғлиқ бўлади.
Харажатли ёндашувдан фойдаланилганда бинонинг қолдиқ қийматини ва ер участкасининг ҳисобланган қийматини қўшишдан олинган натижа кўчмас мулк қиймати бўлиб ҳисобланади. Бу ҳолда бинонинг қолдиқ қиймати қурилишларнинг ўрнини босиш ёки тиклаш учун бажариладиган қурилиш ишларининг жорий қиймати ва умумий эскириш суммаси ўртасидаги фарқни ифодалайди, бунда ҳисобларга тадбиркор даромади ҳам қўшилиши мумкин. Эскиришни баҳолаш йўқотишлар ҳажмини ҳисоблашнинг махсус усуллари ва кўчмас мулк бозорини ўрганишга асосланади.
Харажатли ёндашувда ер участкаси қийматини баҳолаш жараёни алоҳида мустақил босқич сифатида ажратилган. Кўчмас мулкнинг умумий қийматида ер участкаси қийматининг улушини аниқлаш ундан фойдаланиш фарианти энг самарали ёки самарасизлигини кўрсатади. Бундан ташқари, кўчмас мулкнинг асосий компонентлари бўлмиш қурилишлар ва ер участкаси қийматининг ўзгариши қурилишларнинг эскириши, бозор ҳолатининг ўзгариши кабилар туфайли турли хил динамикага эга бўлиши мумкин.
Ер участкасининг бозор баҳосини аниқлаш учун қуйидаги усуллардан фойдаланилади: сотувларни қиёслаш, тақсимлаш, ажратиш, қолдиқ қиймат, ижарага бериш ва капиталлаштириш усуллари.
Қиёсий ёндашув ақлли харидор объект учун очиқ бозорда ҳудди шундай фойдалиликка эга объект сотиб олиши мумкин бўлган суммадан кўпроқ сумма тўламаслиги нуқтаи назаридан келиб чиқади. Қийматни аниқлаш аналог объектларнинг яқиндаги сотувлари ҳақидаги маълумотларга асосланади.
Кўчмас мулк бозорининг сегментланиши ва керакли аниқ маълумотларни йиғиш қиёсий ёндашувнинг муҳим босқичи ҳисобланади. Агар битим томонлари бозор ҳолати ҳақида етарлича тасаввурга эга бўлиб, битим нархига таъсир этувчи муносабатларда ўзаро алоқадор бўлмасалар, ҳамда битим нархи ҳақидаги маълумотлар нархнинг бузилишидан манфаатдор бўлмаган шахсдан олинган бўлса, бундай маълумотлардан баҳоловчи кейинги ҳисоб-китобларда фойдаланиши мумкин.

Мазкур ёндашув баҳоловчидан баҳоланаётган объект ва бозордан танлаб олинган аналог объектларнинг нархни шакллантирувчи тавсифларини солиштиришни талаб қилади. Баҳолаш амалиётида шартли равишда таҳлил этилиши керак бўлган қиёслашнинг асосий таркибий қисмлари қуйидагилардан иборат: кўчмас мулкга эгалик ҳуқуқлари, молиялаштириш шартлари, сотув шартлари, сотиш санаси, жойлашиш ўрни., жисмоний хусусиятлар, иқтисодий хусусиятлар, фойдаланиш., кўчмас мулкга боғлиқ бўлмаган қийматнинг компонентлари.

Фарқланишлар аниқланганда солиштирилувчи объектларнинг сотув нархларига пул ҳамда фоиз кўринишидаги тузатишлар киритилади. Натижада баҳоловчи, баҳоланаётган объектнинг нархни шакллантирувчи тавсифларига келтирилган, аналогнинг тузатилган қийматини аниқлайди.