1-мавзу. Мулк ва баҳолаш ҳақида умумий тушунчалар

Баҳолаш санасини аниқлаш. Бир қатор сабаблар баҳолаш ўтказиладиган ва баҳолаш натижаси амал қиладиган санани белгилашни талаб этади. Исталган аниқланадиган қиймат тури, моҳиятан, бозор қиймати ҳисобланади, ҳаттоки ўриндошлик ва тиклаш қийматлари ҳам маълум даврда амал қилувчи қурилиш маҳсулотлари нархлари бўйича ҳисобланади, чунки ушбу нархлар инфляция, рақобатчилик, истеъмолчилар ҳохишларининг ўзгариши кабилар таъсирида доимо ўзгариб туради.
Баҳолаш жараёнида таркиби, мавқеи ва таъсир даражаси ўзгарувчан бўладиган кўпгина баҳони шакллантирувчи омилларни ҳисобга олиш зарур. Бозор қиймати унинг иштирокчиларининг бозор конъюнктураси ҳолати ҳақидаги фикрларини намоён этади. Бозор ҳолати доимо ўзгариб туриши муносабати билан бозор қиймати маълум сана учун йиғилган аниқ вақтга тегишли бозор маълумотлари таҳлилига асосланади. Бозор кучлари тақсимланишининг ўзгариши баҳолаш натижаси ва олинадиган қиймат катталигига катта таъсир кўрсатади.
Баҳолаш санаси буюртмачи томонидан, баҳоловчи билан келишилган ҳолда баҳолаш объектига чиқиш орқали белгиланади.
Лекин тўлиқ баҳолаш ҳам баҳолаш топшириғида белгилаб қўйилиши керак бўлган кўчмас мулкни ва мулк ҳуқуқларини идентификациялаш, баҳолаш санаси, баҳолаш натижаларини қўллаш соҳалари, қиймат тури каби кўрсаткичлар билан бир қаторда бир қанча чекловчи шартларни ўз ичига олиши мумкин. Ҳисоботга чекловчи шартлар таркибинининг киритилиши баҳоловчини келгусида бўлиши мумкин бўлган даъволардан сақлаш билан бирга, буюртмачи ва бошқа фойдаланувчиларн ҳам ўз вақтида огоҳлантириш имконини беради. Масалан, чекловчи шарт маълумотларнинг етарлича ишончли бўлмаган манбаадан олиниши, кўчмас мулкни техник кўригини ўтказиб бўлмаслиги ҳақидаги бандларни ўз ичига олиши мумкин.


6.5. Маълумотларни тўплаш ва бирламчи таҳлил қилиш

Баҳоловчи мижоз томонидан қўйилган вазифаларни ҳал этиш учун маълумотлар йиғиш мақсадида баҳолаш режасини ишлаб чиқади. Баҳоловчи умумий маълумотларни миллий ва ҳудудий даражада кўриб чиқади. Шундан кейин у мазкур бозорнинг ер ва бино қийматига таъсир этувчи махсус омилларига ўтади. Реал кўчмас мулк бозори, унинг сегментлари ва кўрилаётган объект қаерга тегишлилигини аниқлайди. Бозорни ўрганиш рақобатчи объектларни аниқлаш имконини беради. Талаб нуқтаи назаридан объект харидорлари ва фойдаланувчилари кузатилади. Бунда молиялаштириш, таққосланувчи объектлар ўлчамлари ва тавсифлари, ҳамда уларни ким сотиб олиши мумкинлиги каби шартларни алоҳида таъкидлаш зарур.

Баҳолаш ишлари ҳажми таърифи фойдаланиладиган маълумотлар таркибини, ахборот таъминотини, ташқи экспертларни жалб қилиш заруратини, маълумотларнинг ишончлилигини текшириш усулларини, ҳамда якуний ҳисоботга оралиқ ва ёрдамчи маълумотларни тўлиқ киритилишини аниқлаш учун баҳоловчи томонидан белгиланади.
Баҳолаш ишлари ҳажми ва ҳисоботнинг батафсиллик даражаси баҳолаш топшириғининг аҳамияти, ҳамда мижоз билан ўрнатилган келишувга боғлиқ бўлади. Мазкур бўлим баҳолаш ишларининг қийматига таъсир қилувчи меҳнат сарфининг умумий ҳажмини ва ахборот таъминоти учун пул шаклидаги харажатларни аниқлаш имконини беради.
Ушбу босқичнинг самарадорлиги керакли маълумотлар, ахборот манбааларининг характери ва ҳажмини аниқлаш, ҳамда, айниқса, йирик кўчмас мулк объектларини баҳолаш учун зарур бўлган ишлар жадвалини тузишни талаб қилувчи ташкилий ишларни пухта тайёрланишига боғлиқ бўлади.
Объектнинг тури ва иш ҳажмига боғлиқ равишда баҳолаш бир нафар баҳоловчи ёки бир гуруҳ мутахассислар томонидан амалга оширилади. Баҳоловчининг иш режаси бўлгуси ҳисоботнинг таркибига ва ҳар бир босқични амалга ошириш учун керакли бўладиган вақтга мувофиқ равишда тузилади.
Фойдаланиладиган қиймат турини ҳисоблаш учун керакли ишлар характери ва ҳажмини белгилаш баҳолашга бўлган харажатли, қиёсий ва даромадли ёндашувларни қўллаш имкониятини аниқлашга ёрдам беради.
Баҳолаш бўйича ишлар қийматини ҳисоблашда объектларни баҳолаш бўйича хизматларнинг қийинлик даражасидан келиб чиққан ставкаларидан фойдаланиш мумкин. Баҳолаш бўйича хизматлар қийматини ҳисоблаб чиқиш ҳам мумкин. Бу ҳолда кўрсатилаётган хизматлар учун харажатлар калькуляцияси ишлаб чиқилади. Барча ҳолларда ишларни бошлашдан аввал буюртмачи билан баҳолаш бўйича хизмат кўрсатиш ҳақидаги, баҳоланаётган мулкнинг тўлиқ таърифи, баҳоланаётган ҳуқуқлар таърифи, баҳолаш мақсади, изланаётган қиймат тури, баҳолаш бўйича ишларни бажариш муддати ва тўловлар тартибини ўз ичига олувчи, шартнома тузиш лозим.
Буюртмачи томонидан ахборот кўмаги кўринишидаги мажбуриятини ва баҳоловчиларнинг баҳоланаётган мулкни инспекциялаш ҳуқуқини шартномага киритиш фойдадан ҳоли бўлмайди. Одатда, баҳолаш санаси баҳоланаётган мулкнинг охирги марта инспекция қилинган куни билан аниқланади. Мижоз билан келишган ҳолда баҳолаш санасини белгилаш орқали баҳоловчи келажакда мулк қийматига таъсир этиши мумкин бўлган унинг ҳолатидаги ўзгаришлар учун жавобгарликни ўзидан соқит қилади.
Керакли маълумотлар таркиби ва ҳажми, уни саралаш ва таҳлил қилиш тадбири, жалб қилинган баҳоловчилар ва мутахассислар сони, ҳамда маълумотларни саралаш учун керакли вақт бирлиги белгиланган топшириқ, баҳоланаётган кўчмас мулк тури ва танланган баҳолаш усулларига боғлиқ бўлади.
Баҳоланаётган кўчмас мулкнинг бозор қийматини аниқлаш учун керакли маълумотлар бир қатор белгилари бўйича таснифланади. Баҳоланаётган объектга нисбатан ахборот кўлами ташқи ва ички маълумотларга бўлинади.
Маълумотларнинг характери бўйича улар умумий ва махсус, ҳамда рақобатбардош талаб ва таклиф ҳақидаги маълумотларга бўлинади.
Умумий маълумотлар кўчмас мулк бозорининг ҳолатига таъсир қилувчи ижтимоий, иқтисодий, сиёсий ва экологик омиллар динамикасини намоён этади. Кўрилаётган маълумот тури ҳудудий даражада ва баҳоланаётган объект тегишли бўлган кўчмас мулк бозорининг аниқ сегментида содир бўлаётган ўзгаришларни ҳисобга олиши керак.
Махсус маълумотлар кўчмас мулкнинг ҳуқуқий, жисмоний, географик ва иқтисодий тавсифларини ўз ичига олади. Бундай турдаги маълумот солиштирма объектлар ва баҳоланаётган кўчмас мулк бўйича йиғилиши керак.
Рақобатбардош талаб ва таклиф ҳақидаги маълумотлар баҳоланаётган кўчмас мулкнинг ўзи тегишли бўлган бозор сегментидаги рақобатбардошлилигини баҳолаш имконини беради. Таклиф ҳақидаги маълумот кўчмас мулкнинг юкланишини ҳисобга олган ҳолда мавжуд рақобатбардош кўчмас мулк фондини, янги қурилиш ва реконструкция ҳисобига кўчмас мулкнинг кенгайиш имкониятларини, ҳамда бозор сиғими ҳақидаги маълумотларни баҳолаш имконини беради. Талаб ҳақидаги маълумотлар кўчмас мулкнинг потенциал мулкдорлари ва фойдаланувчиларининг иқтисодий имкониятларини намоён этиги лозим.
Баҳолаш жараёнида фойдаланилувчи маълумот етарлича тўлиқ, аниқ ва ишончли бўлиши керак. У баҳоловчига энг муҳим нархни шакллантирувчи омилларни аниқлашга, иқтисодий ҳолатнинг умумий ҳолатини, хусусан, ҳудудий ва сегмент бўйича кўчмас мулк бозори ҳолатини таҳлил қилишга ёрдам бериши керак. Баҳоловчи баҳолаш объектининг жисмоний хусусиятлари ҳақида тасаввурга эга бўлиши, ҳамда иқтисодий ва баҳолаш ҳисоб-китоблари учун маълумотлар тўплаши керак. Тўпланган ва баҳолашнинг турли босқичларида фойдаланиладиган маълумотлар тавсифи тегишли тарзда ҳисоботда акс эттирилиши керак.
Тўпланган маълумотлар тизимлаштирилиши ва ишда фойдаланиш учун қулай шаклга келтирилиши лозим. Умумий ва махсус маълумотларни излаш янги тажрибасиз баҳоловчилар амалиётининг энг қийин томонларидан бири ҳисобланади.