1-мавзу. Мулк ва баҳолаш ҳақида умумий тушунчалар

Кўчмас мулк, эгалик қилиш ва мулк (активлар) тушунчалари
Эгалик қилиш юридик концепция бўлиб, шахснинг унга тегишли бўлган мулкка ўз истаганича ва ўз манфаатлари йўлида эгалик қилиш, ундан фойдаланиш ва бошқариш, шунингдек унинг эгалик қилиш ҳуқуқининг ким томонидан бўлса ҳам бузилишининг барча ҳолатларини бартараф этишни талаб қилиш ҳуқуқини ифода этади. Эгалик қилиш ҳуқуқи муддатсиз бўлиб, Ўзбекистон Республикаси Фуқаролик кодекси томонидан тартибга солинади.
Кўчмас мулк (кўчмас мулк объекти, кўчириб бўлмайдиган мулк) ернинг жисмоний участкаси ва унга нисбатан инсон томонидан амалга оширилган яхшиликлар сифатида белгиланади. Бу моддий, сезиб бўладиган “ашё” бўлиб, уни ердаги, шунингдек унинг остидаги ва устидаги барча иншоотлар билан биргаликда кўриш ва ушлаб кўриш мумкин.
Кўчмас мулкка эгалик қилиш ҳуқуқи тушунчаси кўчмас мулкка эгалик қилиш, ундан фойдаланиш ва бошқариш билан боғлиқ бўлган барча ҳуқуқлар, манфаатлар ва имтиёзларни ўз ичига олади. Кўчмас мулкка эгалик қилиш ҳуқуқи физик объектга эгалик қилишдан фарқ қилиб, одатда бирорта эгалик қилиш аломати билан ажралиб туради. Шундай қилиб, кўчмас мулкка эгалик қилиш ҳуқуқи номоддий тушунчаларга киради.
Кўчириб бўладиган мулк кўчмас мулк бўлиб ҳисобланмайдиган моддий ва номоддий объектларни ўз ичига олади. Бу объектлар кўчмас мулк билан доимо боғланмаган бўлади ва тоифа сифатида бундай мулк уни кўчириш имконияти борлиги билан тавсифланади.
Бухгалтерия ҳисоби атамалари орасида активлар бирортасининг эгалиги остида ёки бошқаруви остида бўлган ва келажакда етарли равишда бирорта иқтисодий фойдани кутиш мумкин бўлган ресурсларни ифода этади. Активларга эгалик қилиш ҳуқуқи ўз туришича номоддий тушунча ҳисобланади. Бироқ активларнинг ўзи ҳам моддий, ҳам номоддий бўлиши мумкин.
Молиявий ҳисобот (бухгалтерия ҳисоби) стандартларига мос равишда активлар моддий, номоддий ва инвестицион бўлади. Қуйидаги атамалар ва тушунчалар алоҳида аҳамиятга эга бўлади:
а) жорий активлар. Доимий асосда корхона фаолиятида қўллашга мўлжалланмаган активлар, масалан дебиторлар ҳисоблари, товар-моддий заҳиралар, қисқа муддатли инвестициялар, банк ва кассадаги нақд пуллар. Баъзи ҳолларда одатда қуйида келтирилган тавсифга мос равишда асосий активлар сифатида қараладиган кўчмас мулк жорий активларга киритилиши ҳам мумкин. Мисол тариқасида товар-моддий заҳирада турган ва сотишга мўлжалланган ер участкаларини келтириш мумкин.
б) асосий активлар. Бу иккита тоифага бўлинадиган моддий ва номоддий активлардир:

• 
  кўчмас мулк. Ишлаб чиқариш воситалари ва ускуналар – корхона фаолиятида доимий асосда қўлланишга мўлжалланган ва ер участкалари, иншоотлар, ишлаб чиқариш воситалари ва ускуналар, амортизацион заҳира ва активларнинг бошқа турларини ўз ичига оладиган активлар;
  
• 
  бошқа узоқ муддатли активлар – корхона фаолиятида доимий асосда қўлланишга мўлжалланмаган, бироқ узоқ вақт давомида эгалик қилинадиган активлар. Бундай активлар узоқ муддатли инвестицияларни ва узоқ муддатли дебиторлик қарзларни, гудвилл, муддати узайтирилган харажатларни, патентларни, фирма белгиларини ва бошқа шунга ўхшаш активларни ўз ичига олади.
  

Бухгалтерия ҳисоби атамалари баҳоловчилар томонидан қўлланиладиган атамалар билан ҳар доим тўғри келавермайди. Агар ушбу пунктнинг 6 абзацида кўрсатилган синфлашга амал қилинса, баҳоловчилар одатда асосий активлар билан иш кўрадилар. Техник нуқтаи назардан моддий ва номоддий бўлган активларнинг ўзи эмас, балки мулкка (активларга) эгалик қилиш ёки эгалик қилиш ҳуқуқи баҳоланади. Бу атама анан шу мулкнинг эркин бозорда сотиб юборилиши ёки сотиб олиниши мумкин бўлган қобилиятига объектив асосланган мулкни баҳолашнинг иқтисодий концепцияси билан қийматни аниқлаш асосида объектнинг бир неча ички хусусиятларини ёки бозор қийматидан фарқ қиладиган бошқа бирорта базани қабул қилишни назарда тутадиган бирорта субъектив концепция орасидаги фарқни таъкидлайди. Шунга қарамасдан объектив бозор ёндашуви мулкни чегараланган ҳолда ёки бозор шаклида бўлмаган баҳолаш шароитида махсус тадбиқ қилинадиган жиҳатларига эга бўлади.
"Қадрсизланиш", "эскириш" ва "амортизация" тушунчалари ҳам баҳолаш фаолиятида, ҳам бухгалтерия ҳисобида қўлланилади ва улар ортида турган маънони тушунмасликка олиб келиши мумкин. Келишмовчиликларни олдини олиш мақсадида баҳоловчилар қайта ишлаб чиқариш ва ўрнини қоплаш усулларини қўллаган ҳолда "қадрсизланиш", "эскириш" ва "амортизация" тушунчаларини ўрнини қоплаш (қайта ишлаб чиқариш) нинг тўлиқ қийматига нисбатан қийматнинг йўқотилиши маъносида қўллашлари мумкин. Бундай йўқотишлар жисмоний эскиришни, функционал ёки техник, ташқи кўринишдан эскиришини назарда тутиши мумкин. "Амортизацион устамалар" атамаси бухгалтерлар томонидан ретроспектив (тарихий) қиймат контекстида активларни ана шу устамалар ҳисобланган тамойилдан қатъий назар дастлабки сотиб олишидаги харажатларни қоплаш учун белгиланадиган чегирмаларни англатади. Баҳоловчи учун ҳисобланган эскириш ҳар доим бозор муносабатлари функцияси бўлиб хизмат қилади. Амортизацион устамалар ўз навбатида биринчи галда ҳисобчи томонидан қўлланиладиган амортизацияни ҳисоблашнинг муайян усулига боғлиқ бўлади ва ҳар доим ҳам бозорнинг аҳволини акс эттирмайди.
Кўчмас мулк объектига алоқадор бўлган “мулк” юридик атамаси бир вақтнинг ўзида кўчмас ва/ёки кўчириб бўладиган мулкнинг умумий белгиланиши сифатида қўллланилишини ҳисобга олсак, баҳолаш стандартларида бу тушунча кенг маънода ишлатилади. Бу контекстда уни ҳам жисмоний объектнинг ўзи, ҳам унга эгалик қилиш ҳуқуқи сифатида тушуниш мумкин. Бундан келишувга тўхтасак, баҳолаш жараёнининг умумий контекстида тушуниладиган мулкни бухгалтерия ҳисоби тавсифлари ва келишувлари доирасида тушуниладиган актив сифатидаги мулкдан фарқлай олиш лозим бўлади.
Баҳолаш жараёни бир-бири билан боғлиқ бўлган босқичлардан иборат бўлиб, уларнинг ижро этилиши муайян турдаги қийматни аниқлашга қаратилган.
Баҳолаш мақсадининг қўйилиши босқичида корхонанинг мулки идентификация қилинади, аниқланадиган қиймат тури белгиланади, баҳолаш санаси муайянлаштирилади. Баҳолаш ишларининг якуний мақсади бўлиб корхона мулкининг жорий қийматини аниқлаш ҳисобланади.
Умуман олганда мулкни баҳолаш бирдан-бир мақсад эмас, у эаглик қилиш ҳуқуқининг бошқа бировга ўтказилиши ёки давлат органлари томонидан бирорта ҳуқуқий актнинг бажарилиши билан боғлиқ бўлган бирорта муайян вазифани бажаришга бўйсундирилган бўлади. Баҳоловчи баҳолашни ўтказиш учун мақсад бўлиб ҳисобланадиган вазифани яхши билиши лозим, фақатгина ўшанда у керакли услубий инструментларни тўғри танлаб олиши мумкин бўлади.
Корхонанинг бутун мулки қийматини баҳолашга эҳтиёж туғиладиган энг характерли ҳолатларни кўрсатиб ўтамиз:

1. 
   Қимматли қоғозлар бозорида корхона акцияларининг олди-сотдиси. Акционерлик мулки бўлган корхонани сотиб олиш ушбу корхона томонидан эмиссия қилинган акцияларнинг сотиб олинишини билдиради. Корхонани назорат қилиб туриш учун унинг барча акцияларини эмас, балки акцияларнинг назорат пакетини сотиб олиш етарли бўлади. Бироқ акцияларнинг назорат пакети ёки назорат қилмайдиган (миноритар) акциялар пакети сотиб олинишидан қатъий назар инвестор корхонанинг қийматини ва унинг сотиб олинаётган акциялар пакетидаги улушининг қийматини билганидагина ўзининг қарорига ишонган бўлади;
   
2. 
   Ширкат хўжалиги ёки масъулияти чекланган жамиятнинг устав капиталидаги улушнинг олди-сотдиси. Аввалги ҳолдан фарқ қилиб, бу ерда улуш акциялар сони билан эмас, балки пул бирликлари билан ифодаланади;
   
3. 
   Корхонанинг банкрот бўлиш вақтида ёки давлат корхонасининг хусусийлаштирилуви жараёнида амалга ошадиган танлов вақтида бутунлигича сотиб юборилиши;
   
4. 
   Бутун корхонанинг ижарага берилиши. Қийматни баҳолаш ижара тўловини белгилаш ва ижарага берувчи томонидан ундан кейинги сотиб олишни (агар бу ижара шартномасида кўзда тутилган бўлса) амалга ошириш учун муҳим ҳисобланади;
   
5. 
   Корхона эгалари томонидан қарор қабул қилиниши натижасида ёки корхона банкрот бўлганда арбитраж судининг қарорига кўра корхонанинг қайта ташкил этилиши (бирлашиши, ажратилиши, қўшиб олиниши ва ҳ.к.) ва тугатилиши;
   
6. 
   Корхонани ривожлантиришнинг инвестицион лойиҳасини амалга ошириш. Бунда уни асослаш учун мулкнинг дастлабки қийматини билиш зарур бўлади. Хусусан бундай муаммо тўлов қобилиятига эга бўлмаган корхонани мустаҳкамлаш пайтида инвестор олдида юзага келади;
   
7. 
   Корхонанинг бутун мулкини гаровга қўйиш орқали кредит олиш (ипотека).
   

Корхонанинг кўчмас мулки қийматини баҳолаш қуйидаги ҳолатларда зарур бўлади:

1. 
   Корхона кўчмас мулкининг бирор қисмини у ёки бу сабабларга кўра сотиб юбориш: фойдаланилмаётган ёки фойдаланишга номақбул бўлган ер участкалари, бинолар, иншоотлардан қутулиш учун; корхонанинг тўлов қобилиятига эга эмаслиги аниқланганида кредиторлар ёки солиқ хизматлари билан ҳисоб-китоб қилиш учун; муниципал ҳукумат органларининг жойни реконструкция қилиш ёки ижтимоий соҳани ривожлантириш мақсадидаги талабларини қондириш учун; суд қарорига кўра етказилган зарарни қоплаш даъволари бўйича ҳамкорлар билан ҳисоб-китоб қилиш учун ва ҳ.к.;
   
2. 
   Корхона мулкининг бирор қисмини гаровга қўйиш орқали кредит олиш, яъни ипотека;
   
3. 
   Корхона кўчмас мулкини суғурта қилиш ва шу боис суғурта қилинадиган мулк қийматини аниқлаш;
   
4. 
   Кўчмас мулк қисмини ижарага бериш;
   
5. 
   Мулк солиғини ҳисоблаш учун солиқ базасини аниқлаш;
   
6. 
   Асосий фондларни қайта баҳолаш;
   
7. 
   Корхона кўчмас мулкининг бироро қисмини бошқа яратилаётган корхона (масалан қўшма корхона) устав капиталига қўшиш сифатида расмийлаштириш;
   
8. 
   Бирор инвестицион лойиҳани амалга ошириш бўйича бизнес-режани тузаётган пайтда корхона кўчмас мулкининг қийматини баҳолаш;
   
9. 
   Харажатли ёндашувни қўллаган вақтда корхона умумий қийматини баҳолаш жараёнидаги оралиқ босқич сифатида корхона кўчмас мулкининг қийматини баҳолаш.
   

Машиналар ва ускуналар қийматини баҳолаш қуйидаги ҳолатларда зарур бўлади:

1. 
   Қуйидаги сабабларга кўра баъзи бир машиналарни, ускуналар бирликларини, жиҳозларни ва асбобларни сотиб юбориш: етарли даражада юклатилмайдиган, жисмоний ёки маънан эскирган, керак бўлмай қолган ускуналардан қутулиш учун; корхонанинг тўловга қодир эмаслиги аниқланганида кредиторлар билан ҳисоб-китоб қилиш учун; ускуналарни иқтисодий ва экологик мезонлар бўйича янада прогрессивроқ бўлган ускуналарга алмаштириш учун;
   
2. 
   Хўжалик битимлари ва кредитни таъминлаш мақсадида кўчмас мулкнинг бир қисмини гаровга қўйишни расмийлаштириш;
   
3. 
   Корхонанинг кўчириб бўладиган мулкини суғурталаш;
   
4. 
   Машина ва ускуналарни тезкор ижарага бериш;
   
5. 
   Асосий фондларнинг актив қисмини қайта баҳолаш;
   
6. 
   Машина ва ускуналарнинг лизингини ташкил этиш;
   
7. 
   Мулк солиғини ҳисоблашда асосий воситалар учун солиқ базасини аниқлаш;
   
8. 
   Бирор машина ва ускуналар агрегатларини бошқа корхонанинг устав капиталига қўшилган улуш сифатида расмийлаштириш;
   
9. 
   Бирор инвестицион лойиҳани амалга ошириш учун бизнес-режани ишлаб чиқаётган пайтда машиналар ва ускуналар қийматини баҳолаш;
   
10. 
    Машиналар ва ускуналар қийматини корхонанинг умумий қийматини баҳолашдаги оралиқ босқич сифатида баҳолаш.
    

Индивидуал корхонанинг ва унинг маҳсулотларининг фирма (товар) белгиларини ёки бошқа воситаларининг қийматини баҳолаш қуйидаги ҳолатларда амалга оширилади:

• 
  уларни қайтадан сотиб олиш вақтида, бошқа фирма томонидан сотиб олинганида;
  
• 
  сотиш бозори кенгайиб, сотувлар ҳажми ошганда янги компанияларга франшиза берилаётган пайтда;
  
•