1-мавзу. Мулк ва баҳолаш ҳақида умумий тушунчалар

14.3. Кредитлаш мақсадида кўчмас мулкни баҳолаш

Харид қилинаётган кўчмас мулкни молиялаштириш манбаи сифатида ипотека кредитидан фойдаланиш кўчмас мулкни баҳолашнинг даромадли ёндашув метадологиясига маълум даражада таъсир кўрсатади. Бу ҳолатда даромадни капиталлаштириш ва пул оқимларини дисконтлаш усуллари маълум ўзига хосликларга эга бўлади.

Биринчидан, активнинг бозор баҳоси унга киритилган шахсий капитал катталигига мос келмайди, негаки кўчмас мулк қисман қарзга олинган воситалар эвазига сотиб олинган бўлади.
Иккинчидан, қарздор томонидан олинган кредитнинг жорий қиймати молиялаштиришнинг аниқ шартларига боғлиқ бўлади.
Даромадни капиталлаштириш усулида баҳоланаётган кўчмас мулк объекти қиймати инвестицияларнинг даромад меъёри ва капитални қайтариш меъёрини ўз ичига олувчи капиталлаштириш коэффициенти ёрдамида йиллик соф операцион даромадни қийматга конвертациялаш йўли билан аниқланади.
Кўчмас мулк объекти қиймати базавий формула ёрдамида ҳисобланади:
, (14.12)
бунда,
С_н – кўчмас мулк қиймати;
СОД – соф операцион даромад;
К_к – капиталлаштириш коэффициенти.
Мазкур усулнинг кредитлаш мақсадида объектларни баҳолашдаги ўзига хос хусусияти капиталлаштириш коэффициентини ҳисоблаш техникасидадир. Соф операцион даромаднинг бир хил суммасида баҳолаш натижаси капиталлаштириш коэффициентининг катталиги ва уни аниқлаш усулига боғлиқ бўлади.
Капиталлаштириш коэффициенти инвестицион гуруҳ усули ёрдамида шахсий ва қарзга олинган воситалар даромадлилигининг ўртачаси сифатида аниқланади. Капиталлаштириш коэффициенти, бир томондан, инвесторнинг шахсий капиталига тўғри келадиган даромадлилик ставкаси ва инвестицияланган капиталнинг қайтиш характерига боғлиқ бўлса, иккинчи томондан кредитлашнинг шартлари: фоиз ставкаси, кредитлаш муддати, ипотека бўйича қарздорлик коэффициенти, асосий қарзни қоплаш усулига боғлиқ бўлади.
Агар кредитда асосий қарз кўчмас мулкни қайта сотиш вақтида қопланиши назарда тутилса, у ҳолда капиталлаштириш коэффициенти инвесторнинг киритган шахсий капитали учун олмоқчи бўлган даромадлилик ставкаси ва ипотека кредити бўйича фоиз ставкасининг ўртача катталиги сифатида ҳисобланади:
, (14.13)
бунда,
R_с.к. – инвестор (кўчмас мулк эгаси)нинг даромадлилик ставкаси;
R_и.к. – кредит бўйича фоиз ставкаси;
КИЗ – ипотека бўйича қарздорлик коэффициенти.
Ипотека доимийсида кредиторнинг даромадлилик ставкасини қарзни бир меъёрдаги аннуитетли тўловлар ёрдамида қопланишини ҳисобга олган ҳолда ифодаланади.
Таъкидлаш жоизки, мазкур усул қарзга олинган воситалар ва шахсий капитал қайтарилишининг бир хил динамикасига асосланади. Агар баҳоловчи томонидан кредиторнинг қарзи инвесторнинг шахсий қарзни қайтариш бўйича талабларига мос бўлмаган схемада қопланилиши керак деб топилса, у ҳолда буни капиталлаштириш коэффициентини ҳисоблаш усулида акс эттириш мумкин.
Пул оқимларини дисконтлаш усули кўчмас мулкнинг бозор баҳосини объект келгусида келтириши мумкин бўлган дисконтланган даромадлар суммаси сифатида аниқлайди. Агар кўчмас мулкни сотиб олиш аралаш молиялаштиришни назарда тутса, у ҳолда унинг қиймати берилаётган ипотека кредити ва шахсий капиталнинг жорий қиймати суммасидан ташкил топади. Шахсий капитал инвесторнинг эгалик қилиш давридаги дисконтланган даромадлари ва эгалик қилиш даврининг сўнгида объектни тахмин қилинаётган сотилишидан тушадиган дисконтланган тушум суммасидан иборат бўлади.
Пул оқимларини дисконтлаш усулининг анъанавий схемасини қўллашнинг ўзига хос хусусияти қуйидагиларда намоён бўлади:

• 
  дисконтлаш ставкаси инвестор томонидан талаб қилинаётган шахсий капитал даромадлилиги ставкасига мос бўлиши лозим;
  
• 
  эгалик қилиш даврида жорий даромад сифатида баҳоловчи соф операцион даромаддан эмас, балки банкка мажбурий тўловларни амалга оширгандан сўнг қолган қолдиқ кўринишидаги шахсий капитал тушумларидан фойдаланади;
  
• 
  эгалик қилиш даврининг сўнгида кўчмас мулк объектини тахмин қилинаётган сотилишидан тушадиган тушум қайта сотиш нархи ва ушбу санадаги ипотека бўйича қарз қолдиғи ўртасидаги фарқ деб ҳисобланади.
  

Пул оқимларини дисконтлаш усули универсал ва аниқликда устунроқ ҳисобланади, уни даромад келтирадиган исталган объектни, хусусан даромадлари доимий бўлмаган объектларни ҳам баҳолашда қўллаш мумкин. Одатда, даромадларнинг доимий бўлмаслиги, кўчмас мулк қурилиш, реконструкция босқичида бўлган ёки эндигина бозорга чиқарилаётган ҳолларда кузатилади. Даромадларнинг нотекислигига иқтисодиётнинг қониқарсиз ҳолатида ҳам сабаб бўлади. Ипотека кредити асосида сотиб олинадиган кўчмас мулк умумий омиллардан ташқари, қўшимча, даромадларнинг нотекислиги билан шартлашувчи омилларга ҳам эга бўлади. Қарзни қоплашнинг шартномада белгиланган графиги қарзга олинган воситалар ҳисобига молиялаштирилувчи кўчмас мулк даромади катталигига таъсир этувчи ўзига хос хусусияти ҳисобланади. Кўрсатилаган сабаб “шарсимон”тўловлар сериясига эга кредитлар, “пружинасимон” кредитлар, аралаш иштирокли кредитлар ва бошқаларга хос бўлади.
Пул оқимларини дисконтлаш усули одатда, ипотека – инвестициявий таҳлилнинг анъанавий техникаси деб аталади.
Ўз – ўзини амортизацияловчи ипотека кредити ёрдамида сотиб олинган кўчмас мулкни баҳолаш схемаси қуйидагича кўринишга эга:

1. 
   Таҳлил қилинаётган даврнинг узоқлиги аниқланади;
   
2. 
   Ҳар бир таҳлил қилинаётган йил учун соф операцион даромад катталиги ва қарзни қоплаш бўйича харажатлар суммаси аниқланади;
   
3. 
   Шахсий капиталга қўшиладиган пул тушумларининг катталиги аниқланади;
   
4. 
   Инвестор қўйилмалари учун олиши керак бўлган даромадлар ставкаси ҳисобланади;
   
5. 
   Таҳлил қилинаётган давр сўнгида кўчмас мулкнинг тахмин қилинаётган сотилиш нархи ўрнатилади;
   
6. 
   Таҳлил қилинаётган давр сўнгида қоладиган кредитнинг қопланмаган қолдиғи аниқланади;
   
7. 
   Кўчмас мулкни қайта сотишдан келган тушум қайта сотиш нархи ва қопланмаган қарз қолдиғи ўртасидаги фарқ сифатида ҳисобланади;
   
8. 
   Инвестор шахсий капиталининг бозор баҳоси пул тушумлари жорий қиймати ва қайта сотишдан тушган тушум суммаси сифатида баҳоланади;
   
9. 
   Баҳолаш санасига ипотека кредитининг катталиги аниқланади.
   

Кўчмас мулкнинг асосланган бозор баҳоси шахсий капитал бозор қиймати ва баҳолаш вақтига қарздорлик суммаси сифатида ҳисобланади.
Турли шароитларда ипотека – инвестициявий таҳлилнинг анъанавий техникасини қўллашнинг ўзига хос хусусиятларини кўриб чиқиш учун бир қатор тахминлар қилиш лозим:

1. 
   Соф операцион даромад эгалик қилиш даврида ўзгармайди.
   
2. 
   Инвестор ҳар ойда қопланувчи ўз – ўзини амортизацияловчи ипотека кредитидан фойдаланади.
   

Анъанавий ипотека – инвестициявий таҳлилни қўллаш кўчмас мулкни фақатгина соф операцион даромад суммаси ва турли хил баҳолаш коэффициентларини эътиборга олган ҳолда, қиймат кўрсаткичлари иштирокида ҳамда уларнинг иштирокисиз ҳам баҳолаш имконини беради.
Юқорида таклиф қилинган формулалар аввал ипотека кредити бўйича олинган объектларни баҳолаш, ҳамда қиймат бўйича чекланган ахборотлар асосида кўчмас мулкни баҳолаш имконини ҳам беради.