1-мавзу. Мулк ва баҳолаш ҳақида умумий тушунчалар

Молиявий манфаат (ҳуқуқлар)
. Мулкий ҳуқуқларнинг молиявий жиҳатлари 
сотиб олинаётган кўчмас мулкни молиялаштиришда фойдаланиладиган амалиёт 
билан боғлиқ. Киритилган шахсий капиталга 
қўшимча манбаа
сифатидаги ипотека 
кредитидан фойдаланиш 
гаров объектига нисбатан қисман ҳуқуқлар
нинг вужудга 
келиши билан кечади, чунки бу ҳолатда кредит берувчи ҳам, кредит олувчи ҳам 
тўлиқ ҳуқуқлар мажмуига эга бўлмайди
. Гаров предмети сифатида нафақат эгалик 
ҳуқуқи, балки ижарачи ва ижарага берувчиларнинг мулкий ҳуқуқлари ҳам майдонга 
чиқади. 

---

Кўчмас мулкка мутлоқ эгалик ҳуқуқи
– бу бошқа мулкий ҳуқуқлар томонидан 
маълум бир чекловлар билан юкланмаган мутлоқ эгалик ҳуқуқи бўлиб, унга 
нисбатан фақатгина давлат томонидан маълум чекловлар қўйилади. 
Умрбод мулкдор деб номланувчи томондан кўрсатилган ҳаёт давомийлиги билан 
чекланган
 кўчмас мулкка бўлган умрбод эгалик ҳуқуқи
кўчмас мулкдан фойдаланиш, 
эгалик қилиш ва бошқариш ҳуқуқларининг йиғиндиси сифатида аниқланади
. Кўчмас 
мулкка бўлган умрбод эгалик ҳуқуқи суд жараёнлари, васиятнома ёки ҳадя 
шартномаси натижасида вужудга келиши мумкин. Маълум шартли эгалик ҳуқуқи 
ушбу шаклнинг бошқа тури бўлиб ҳисобланади. Бундай эгалик ҳуқуқи аниқ бир 
шарт ёки ҳодиса рўй бериши натижасида мулкий ҳуқуқнинг автомат равишда 
тугатилишигача бўлган даврда амал қилади. 
Умрбод эгалик ҳуқуқи
шахсга кўчмас мулк объектидан бутун умри давомида 
фойдаланиш имконини беради. Бундан келиб чиқадики, кўчмас мулкнинг бозор 
баҳоси икки шахс ўртасида бўлинади. Битта шахс ҳаёт даврида фойдаланиш 
ҳуқуқига эга бўлади ва бу ҳуқуқ унинг ўлимидан сўнг иккинчи шахсга ўтади. 
Умрбод эгалик ҳуқуқи қийматини баҳолашда кўчмас мулкнинг баҳолаш 
санасидаги бозор қиймати билан умрбод мулкдор ўлими санасига тўғри келадиган 
кўчмас мулкнинг жорий қиймати ўртасидаги фарқланиш аниқланади. Бунда ҳаёт 
муддатининг кутилаётган давомийлиги жадваллари ва аннуитетлар жадвалларидан 
фойдаланилади. 
Кўчмас мулкка бўлган 
умумий мулкий ҳуқуқлар
қуйидаги шаклларда амалга 
оширилади: 

икки ёки ундан ортиқ шахснинг мол-мулкка нисбатан умумий мулк 
ҳуқуқи (ҳадя ёки мерос натижасида); 

умумий мулкка нисбатан эр-хотиннинг ҳуқуқи; 

умумий эгалик ҳуқуқи. 
Мол-мулк мулкдорлардан ҳар бирининг мулк ҳуқуқидаги улуши аниқлаб қўйилган 
(улушли мулк) ёки бундай улушлар аниқлаб қўйилмаган (биргаликдаги мулк) ҳолда 
умумий мулк бўлиши мумкин. 
Умумий мулкка нисбатан эр-хотиннинг ҳуқуқи
– бу эр ва хотиннинг мулкка 
нисбатан эгалик ҳуқуқи бўлиб, бунда улардан мулкни фақатгина биргаликда қарор 
қабул қилиш йўли билан иккинчисининг ҳаёти давомида тасарруф этишлари 
мумкин, шунингдек бундай эгалик шаклида мерос ҳуқуқи ҳам назарда тутилади. 
Умумий эгалик ҳуқуқи
– бу икки ёки ундан ортиқ шахснинг эгалик ҳуқуқи бўлиб, 
улардан ҳар бири бўлинмайдиган мулк ҳуқуқига эга бўлади, бунда бўлинмайдиган 
ҳуқуқлар бир хил бўлиши ёки бўлмаслиги мумкин, аммо мерос ҳуқуқи кўзда 
тутилмайди. 
Ҳуқуқлар мажмуи ижара шартномаси бўйича бўлинганда 
ижаравий мулкий 
ҳуқуқлар
вужудга келади. Ижарага берувчи ва ижарачи кўчмас мулкка нисбатан 
турли, аммо бир-бири билан боғлиқ мулкий ҳуқуқларга эга бўлади. Ижарачи кўчмас 
мулкдан маълум вақт оралиғида аниқ мақсадлар учун 
фойдаланиш ва эгалик қилиш 
ҳуқуқлари
каби кўчмас мулкка бўлган аниқ ҳуқуқларга эга бўлади. Ижарага 
берувчининг мулкий ҳуқуқи – бу ижара шартномаси бўйича бошқа шахсга берилган 
фойдаланиш ва эгалик қилиш ҳуқуқларини 
қамраб олувчи
 эгалик ҳуқуқидир
. Ижарага 
берувчи ва ижарачининг ҳуқуқлари ижара шартномаси шартлари билан аниқланади. 

---

Ўзганинг ер участкасидан чекланган тарзда фойдаланиш ҳуқуқи (
сервитут
)
— 
қўшни бўлган бир ёки бир неча ер участкаларидан чекланган тарзда фойдаланиш 
ҳуқуқидир. 
Кўчмас мулк (ер участкаси, бошқа кўчмас мулк) эгаси қўшни ер участкасининг 
эгасидан, зарур ҳолларда эса - бошқа ер участкасининг эгасидан ҳам ўзганинг ер 
участкасидан чекланган тарзда фойдаланиш (
сервитут
) ҳуқуқини беришни талаб 
қилишга ҳақлидир. 
Ўзганинг ер участкасидан пиёда ва транспортда ўта олишни таъминлаш, электр 
узатгич, алоқа ва қувур линияларини ўтказиш ва улардан фойдаланиш, сув билан 
таъминлаш учун, шунингдек кўчмас мулк эгасининг эҳтиёжларини сервитут 
белгиламай туриб таъминланиши мумкин бўлмаган бошқа эхтиёжларини қондириш 
учун сервитут белгиланиши мумкин. 
Ер участкасида сервитут белгиланиши ер участкаси эгасининг ушбу участкага 
эгалик қилиш, ундан фойдаланиш ва уни тасарруф этиш ҳуқуқларидан маҳрум 
этмайди. 
Сервитут
белгилашни талаб қилаётган шахс билан ўзга ер участкасининг эгаси 
ўртасидаги битимга мувофиқ сервитут белгиланади ва у кўчмас мулкка бўлган 
ҳуқуқларни рўйхатдан ўтказиш учун белгиланган тартибда рўйхатдан ўтказилиши 
лозим. Сервитутни белгилаш хусусида келиша олинмаса ёки унинг шартларида 
муросага келинмаса, баҳс сервитут белгилашни талаб қилаётган шахснинг даъвоси 
бўйича суд томонидан ҳал этилади. 
Сервитут
белгиланган участканинг эгаси, агар қонунда бошқа тартиб назарда 
тутилган бўлмаса, сервитут кимнинг фойдасини кўзлаб белгиланган бўлса, ўша 
шахсдан участкадан фойдаланганлик учун мутаносиб ҳақ талаб қилишга ҳақлидир. 
Сервитутлар
кўчмас мулкнинг қийматини ошириши ҳам пасайтириши ҳам 
мумкин, аммо мамлакатимиз баҳолаш амалиётида сервитут билан юкланган кўчмас 
мулк объектининг нархи пасайтирилади. 
Сервитутларга мисол сифати ер участкасида алоқа, газ, электр қувурларининг 
ўтказилиши, сув таъминоти, мелиорация, мулкдорнинг маълум шахслар учун 
участкасидан ўтиш имконини яратиш мажбурияти ва ҳ.к.ларни келтириш мумкин. 
Одатда, сервитут кўчмас мулк объекти нархига таъсир кўрсатадиган қийматни 
баҳолаш сервитут ҳуқуқисиз кўчмас мулк объекти қиймати билан сервитут 
предмети бўлган мулк қиймати ўртасидаги фарқни аниқлаш орқали топилади. Бунда 
асосий шарт – кўчмас мулк объектларининг бир-бирига ўхшаш бўлишидир. 
Топшириладиган қурилиш ҳуқуқи
деганда мулкдорнинг ҳуқуқлар мажмуидан 
ажратилиб, сотиш йўли орқали бошқа мулкдорга ўтказиладиган ҳуқуқ тушунилади. 
Қатор ҳолларда бундай ҳуқуқлар ердан фойдаланиш турини сақлаб қолиш 
мақсадида қўлланилади ёки фойдали функциялар ҳажми чекланиши натижасида 
юзага келади. Баҳоловчилар топшириладиган қурилиш ҳуқуқи қийматини битимлар 
сони етарлича бўлганда сотувларни қиёслаш усули билан ёки даромадларни 
капиталлаштириш усули билан аниқлашлари мумкин. 
Таймшер
квартиралар ва меҳмонхона хонларига чекланган эгалик ҳуқуқини ёки 
улардан фойдаланиш ва эгалик қилиш ҳуқуқларини сотиб олишни назарда тутади. 
Таймшернинг икки хил шакли мавжуд: 

мулкий таймшер; 

---


номулкий таймшер. 
Мулкий таймшернинг харидори йилнинг маълум даврида кваритирага нисбатан 
эгалик ҳуқуқини берувчи шартномани тузади ва шу тариқа унинг эгалик ҳуқуқи 
чекланган мазмунни касб этади. Харидор сотиш, ижарага бериш, ҳадя қилиш, 
гаровга қўйиш ҳуқуқига, эгалик ҳуқуқини эса рўйхатдан ўтказишга ҳақли бўлади. 
Номулкий таймшер кўчмас мулкка юридик эгалик ҳуқуқини бермайди ва харидор 
таймшерли квартира ҳамда тегишли хоналардан фойдаланиш ҳуқуқига эга бўлади. 
Таймшер сотувларни қиёслаш усули билан баҳоланади. Баҳоловчи аввал 
баҳоланувчи ҳуқуқларни идентификациялайди, кейин акционер томонидан 
фойдаланишга мўлжалланган ва шахсий кўчмас мулк улушларини аниқлайди.