1-мавзу. Мулк ва баҳолаш ҳақида умумий тушунчалар

қурилмаган ер
сифатида энг самарали фойдаланишни аниқлаш учун қуйидаги 
асосий сабаблар мавжуд: 
1.
Кўчмас мулк қийматида фақатгина ер участкасининг қийматини ажратиб 
олиш. 
2.
Қурилган ерни баҳолаш учун мос келадиган сотувлар усулини қўллаш. 
3.
Ташқи эскириш туфайли қийматдаги йўқотишни ҳисоб-китоб қилиш. 
4.
Ушбу участка учун оптимал бўлмаган кўчмас мулк объекти таркибидаги 
ернинг ҳақиқий қийматини баҳолаш
Қурилган участканинг энг самарали ишлатилишининг таҳлили қуйидаги сабабларга 
кўра амалга оширилади: 
1.
Киритилган капиталга энг катта даромадни келтирадиган кўчмас мулк
объектини фойдаланиш турининг идентификацияси. 
2.
Кўчмас мулк объектлари бозорида фойдаланиш самарасининг даражасига 
мос келадиган бир хил қийматни аниқлаш. 
Қурилиши йўқ бўлган участкани энг самарали фойдаланиш билан қурилишлари бўлган 
кўчмас мулк объекти ўртасидаги фарқни заҳарли чиқиндиларга эга бўлган ишлаб 
чиқаришга мўлжалланган кўчмас мулк мисолида кўриб чиқамиз. Таҳлил қилинаётган 
объект жойлашган туман ўзининг табиий характеристикалари бўйича шаҳар олди турар 
жой массиви сифатида ўзлаштирилади.
Қурилиши йўқ бўлган участкани фойдаланишнинг максимал самарадорлиги энг катта 
эҳтимол билан турар жой коттеджи учун ишлатилади. Ушбу ҳолатда мавжуд бўлган 
объектни бузиб ташлаш ва утилизация қилиш борасида ҳаражатлар юзага келади. 
Амалиётда мулкнинг потенциал эгаси қурилишларнинг қолдиқ қиймати катта бўлмаган 
ҳолдагина уни қайта қуришни амалга оширади.
Янги қурилишни талаб этадиган танлаб олинган фойдаланиш варианти вақт бўйича 
баҳолаш санасига яқин бўлишига қараб мавжуд бўлган фойдаланиш тури оралиқ ҳолат 
сифатида қаралиши мумкин. Масалан, агар шаҳар ерларини кенгайтириш режасига кўра 
коттедж қурилиши таҳлил қилинаётган ер участкасигача 5 йилда етиб борадиган бўлса, 
мавжуд бўлган қурилишларни бузиш ва янгисини қуриш учун кетадиган вақт эса бир 
йил бўлса, мавжуд бўлган ишлаб чиқариш кўчмас мулкининг тўрт йиллик фаолият 
кўрсатиши оралиқ фойдаланиш деб қаралади. 
Бироқ, агар талабнинг рақобатбардошлик даражаси ишлаб чиқариш ишлатилиши учун 
юқори бўлса. Ана шу кўчмас мулк объектининг энг самарали ишлатилиши бўлиб 
тегишли ҳаражатларни талаб этадиган зарур бўлган табиатни асраш ишларини амалга 
оширган ҳолда мавжуд бўлган фойдаланишни сақлаб қолиш ҳисобланади.
Ушбу фойдаланиш қанчалик мақбуллигини, уни давом эттириш ёки алмаштиришни 
аниқлаш учун кўчмас мулкни баҳолаш назарияси ер участкасини ундаги қурилишнинг 
йўқлигини назарда тутган ҳолда таҳлил қилинишини талаб этади, ҳаттоки майдонча 
қурилган бўлса ҳам.
Баҳоланаётган кўчмас мулкни қурилмаган ер участкаси сифатида энг яхши ва энг 
самарали фойдаланишни аниқлаш усули унда қурилишлар йўқлигига ёки уларни бузиб 
ташлаш ҳисобига бўшатиш мумкинлигига таянади. Натижада ер қиймати кўчма 
мулкнинг даромадлилигини таъминлайдиган мумкин бўлган вариантлар ва муайян 
қийматларга мос равишдаги кўчма смулк объектлари параметрларини танлаб олиш 
асосида ер қиймати аниқланади.

---

Ер участкасининг қурилмаган турини фойдаланиш варианти иккита асосий турга 
бўлинади: 
1.
Ер участкасини чайқовчилик учун фойдаланиш, яъни уни инвесторга 
яхшиламасдан сотиш. Бунда инвестор кейинчалик бозор талабларига ёки ўзининг 
афзалликларига қараб унда қурилишлар амалга оширади. Ушбу вариант кўчмас мулк 
бозорлари тўйиниб кетган ҳолда қўл келади.
2.
Ер участкасини янги бинолар ва иншоотлар билан қуриб тўлдириш, шу 
жумладан: 
a.
оралиқ фойдаланишсиз қуриш, яъни бозор томонидан таҳлил санаси кунида 
қабул қилинадиган янги фойдаланиш варианти; 
b.
оралиқ фойдаланишли қуриш янги вариант бозор вазиятининг башоратидан 
келиб чиққан ҳолда янги вариант бозор томонидан талаб қиладиган вақтгача мавжуд 
фойдаланиш вариантининг вақтинчалик сақланишини кўзда тутади;
c.
энг самарали фойдаланишга эришиш учун ер участкасини тақсимлаш ёки 
бирлаштириш;
d.
ер участкасида мавжуд объектнинг мўлжалланиши ва жисмоний 
параметрларига ўхшаш бўлган янги иншоотларни қуриш.
Қурилмаган участка асосида кўчмас мулкни баҳолашнинг энг тарқалган ҳолати бўлиб 
унинг шартли қурилмаганлиги ҳисобланади. Бу шу билан боғлиқки, таҳлил қилинаётган 
участкада объект баҳосига таъсир кўрсатадиган бино мавжуд бўлади. Бу ҳолатда 
участкани қурилмаган участка сифатида энг самарали фойдаланиш вариантини танлаб 
олиш қарор қабул қилиш босқичидаги инвестицион лойиҳалаш шаклига киради. Бундай 
вазиятда баҳоловчи бир қатор саволларга жавоб бериши лозим бўлади: 
1.
Агар ер участкаси деярли қурилган ёки мавжуд бўлган иншоотлардан халос 
бўлиши мумкин бўлса, уни қандай фойдаланиш мумкин? 
2.
Ернинг жисомний ва бошқа тавсифларидан келиб чиққан ҳолда ва қайси 
муддатларда таналб олинган фойдаланиш вариантини таъминлайдиган қандай бино ёки 
бошқа иморат турини қуриш мумкин? 
3.
Мавжуд бўлган фойдаланиш турини оралиқ фойдаланиш сифатида қараб 
чиқиш мумкинми?
Масалан, агар ерни энг самарали фойдаланишга эришиш учун қурилиш ишларини 
амалга ошириш лозим бўлса, баҳоловчи қуйидагиларни аниқлаши керак бўлади: 

мавжуд иншоотларни бузишга кетадиган ҳаражатлар; 

жорий бозор стандартларига мос келадиган ва энг мақбул нархлар бўйича 
сотиб олинган элементларни ўз ичига оладиган кўчмас мулк объектини (офис, 
меҳмонхона, омбор ва ҳоказо) энг самарали фойдаланиш йўналишини; 

участканинг потенциал характеристикаларидан максимал фойдаланиш учун 
қурилиши лозим бўлган иншоотларнинг оптимал характеристикаларини (қаватлилик, 
функционал бўлинманинг оптимал майдони, ушбу бўлинмаларнинг сони ва ҳоказо); 

ижара тўлови ва эксплуатацион ҳаражатлар даражаси; 

молиялаштиришга кетадиган ҳаражатларни ҳисобга олган ҳолда қурилаётган 
бинолар қиймати. 
Ер участкасини қурилган участка сифатида энг самарали фойдаланиш усули таҳлил 
қилинаётган участкада мавжуд иншоотларнинг мавжудлигини кўзда тутади. Участкани 

---

қурилган участка сифатида фойдаланишнинг вариантлари иккита асосий кўринишга эга 
бўлади: 
1.
баҳоланаётган кўчмас мулкнинг мавжуд мўлжалланишини сақлаб қолиш; 
2.
баҳоланаётган кўчмас мулкнинг мавжуд мўлжалланишини ўзгартириш. 
Иккала ҳолда қуйидагиларнинг зарурияти ва имконияти текширилади: 

кўчма смулк тақдим этаётган хизматларнинг мавжуд ҳажми ва сифатини 
сақлаб қолиш; 

бинолар классини ўзгартириш ва ижара тўлови ставкаларини ўзгартириш 
мақсадида биноларни реконструкция қилиш бўйича қурилиш ишларини амалга 
ошириш; 

қўшимча тақаб қурилган иморат ёки қўшимча қаватлар қуриш ҳисобига 
майдонларни кенгайтириш бўйича қурилиш ишларини амалга ошириш; 

қисман бузиб ташлаш ҳисобига мавжуд майдонларни камайтириш. 
Баҳоловчи ер участкасидаги қурилишларнинг мавжуд бўлган фойдаланиш вариантини 
бинонинг оптимал варианти билан солиштириб қуйидаги саволларга жавоб олиши 
лозим: 
1.
Бинони жорий ҳолатида эксплуатация қилишни давом эттириш мақсадга 
мувофиқ бўладими? 
2.
Бинони қайта қуришнинг қайси вариантини танлаш маъқул: реконструкция, 
кенгайтириш, қисман бузиб ташлаш?
3.
Ҳаражатлар қандай қилиб ва қайси муддатларда қопланади? 
Иншоотларни энг оптимал фойдаланиш варианти танлаб олинган вариант хавфига мос 
келган равишда белгиланадиган даромадлилик ставкасини ҳисобга олган ҳолда 
инвестицион жиҳатдан мақбул бўлган кўчмас мулкнинг максимал қийматини 
таъминлайди. Равшанки, кўчмас мулкнинг мавжуд бўлган фойдаланиш усулини сақлаб 
қолиш билан қайта қуришларнинг турли вариантларининг хавфлари бир хил бўлмайди.
Баҳолаш ҳисоботида участкани қурилмаган участка сифатида энг самарали 
фойдаланишни участкани қурилган участка сифатида энг самарали фойдаланишдан 
фарқлаш лозим бўлади. Баҳолаш тўғрисидаги ҳисобот ҳар битта фойдаланиш тури 
бўйича мақсад ва хулосаларни аниқ идентификация қилиши, тушунтириш ва асослаб 
бериши лозим бўлади.