1-мавзу. Мулк ва баҳолаш ҳақида умумий тушунчалар

Энг самарали фойдаланишнинг таҳлили 
кўриб чиқилаётган вариантларнинг 
қуйидаги мезонларга мос келишини текшириш орқали амалга оширилади. 
Қонунчилик томонидан рухсат этилганлиги: зонани яратиш борасидаги кўрсатмалар, 
хусусий ташаббусга нисбатан чекланмалар, тарихий зоналар тўғрисидаги қоидалар ва 
экологик қонунчилик томонидан рухсат этилган ишлатиш йўлларини кўриб чиқиш. 
Жисмоний амалга ошириш мумкинлиги: 
ушбу жойда жисмоний жиҳатдан реал 
бўлган ишлатиш усулларини кўриб чиқиш.
Молиявий амалга ошириш мумкинлиги
: қонун томонидан жисмоний жиҳатдан 
амалга ошадиган ва рухсат этилган қайси қонун участка эгасига мақбул даромад 
келтиришини кўриб чиқиш.
Максимал самарадорлик
: қайси молиявий жиҳатдан амалга ошириш мумкин бўлган 
фойдаланиш максимал соф даромад ёки максимал жорий қийматни тақдим этишини 
кўриб чиқиш. 
 
9.3. Кўчмас мулкдан энг яхши ва энг самарали фойдаланиш таҳлили
Модомики, баҳолаш фаолияти бозор қийматининг аниқланишини назарда тутар экан, 
энг самарали фойдаланишнинг таҳлили энг даромадли ва рақобатбардош бўлган 
мулкнинг муайян объектини ишлатиш усулини аниқлаб беради.
Бозор қийматига асосланган мулк билан боғлиқ бўлган барча битим турлари 
инвесторлар ва бозорнинг бошқа иштирокчиларининг иқтисодий ҳаракатларини мос 
равишда баҳолашни ва синчковлик билан таҳлил қилишни талаб этади. Бозорнинг 
хусусий шахслар, компаниялар, ҳукумат органлари молиявий қарорларига таъсир 
қилиши кўчмас мулкдан энг самарали фойдаланиш концепциясига амал қилишни 
тақозо этади. Бозор омиллари бозор қийматини белгилайди, шунинг учун бозор 
кучларининг кўчмас мулк объектларига бўлган талаблари энг самарали фойдаланиш 
турини аниқлашда катта аҳамиятга эга бўлади.
Ҳар қандай кўчмас мулк объектининг қийматли асоси бўлиб ер участкасининг қиймати 
хизмат қилади. Унда жойлашган бинолар ва иншоотлар ўзгартирилиши мумкин, бироқ 
участканинг асосий характеристикалари аввалгидай қолади. Шу билан бирга муайян 
участканинг даромади уни самарали ишлатишга боғлиқ бўлади. Инвестор, муайян 
бозорда ер участкасини танлаб олар экан, турли участкаларнинг қийматидаги фарқ 
уларнинг сифатий характеристикалари билан тушунтирилишини билади.
Кўчмас мулк объектини энг самарали ишлатилишини таҳлил қилиш бозордаги 
вазиятнинг, баҳоланаётган объект характеристикаларининг, баҳоланаётган объектнинг 
параметрларига 
мос 
тушадиган 
бозорга 
керак 
бўлган 
вариантларнинг 
идентификациясини, ҳар битта вариантнинг даромадлилигини ҳисоблаб чиқишни, ҳар 
битта ишлатиш вариантидаги кўчмас мулк қийматининг баҳосини тадқиқот 
қилинишини назарда тутади. Шундай қилиб, энг самарали ишлатиш тўғрисидаги энг 
якуний хулосани фақатгина қиймат ҳисоблаб чиқилганидан кейин амалга ошириш 
мумкин.

---

Кўчмас мулк объектининг энг яхши ва энг самарали ишлатилиши юридик жиҳатдан 
мумкин бўлган ва тегишли равишда расмийлаштирилган, жисмоний жиҳатдан амалга 
ошириш мумкин бўлган, тегишли молиявий ресурслар билан таъминланадиган ва 
максимал қийматни келтириб чиқарадиган бўш ёки қурилган ер участкасининг 
ишлатилиш вариантини ифода этади.
Ер участкасининг расмий ишлатилиши баҳоланаётган мулк объекти алоқадор бўлган 
муайян бозорнинг рақобатбардошлик омиллари билан белгиланади ва мулк эгаси, 
девелопер ёки баҳоловчининг субъектив уйдирмалари маҳсули ҳисобланмайди. 
Шунинг учун энг яхши ишлатилишни таҳлил қилиш ва танлаб олиш аслида 
баҳоланаётган объект учун аҳамиятли бўлган бозор омилларининг иқтисодий 
тадқиқотини англатади.
Кўчмас мулкнинг баҳоланиш кунидаги энг самарали ишлатилиши тўғрисидаги 
хулосани шакллантириш учун қўлланиладиган бозор омиллари объектнинг қийматини 
аниқлаш учун тўпланадиган ва таҳлил қилинадиган умумий маълумотлар массивида 
кўриб чиқилади. Демак, ишлатишнинг энг самарали кўринишини бозор қиймати 
таянадиган асос сифатида синфлаш мумкин.
Агар баҳоланаётган кўчмас мулк кейинги шахсий фойдаланишни ёки ижарага 
топширишни назарда тутса, қийматни ҳисоблаб чиқишдаги асосий мотивация 
объектнинг олинаётган истеъмолчилик сифатларига (даромад, престиж ва якка 
туришлик) келтирилади. Инвестицион мотивация олинаётган даромад ва каптал 
тўпланишининг катталигини олишдан ташқари солиқ имтиёзлари, лойиҳанинг амалга 
оширилувчанлиги каби аргументларни ҳам ҳисобга олади.
Одатда энг самарали ишлатишнинг таҳлили бир нечта альтернатив вариантлар бўйича 
амалга оширилади ва қуйидаги йўналишларни ўз ичига олади: 

бозор таҳлили; 

варантнинг амалга оширилувчанлиги таҳлили; 

энг самарали ишлатиш таҳлили. 
Таҳлил қилишнинг айтиб ўтилган йўналишлари қуйидаги масалаларнинг комплекс 
ўрганилишини назарда тутади. 
Бозор таҳлили ҳар битта вариант учун талаб ва таклифни, бозор сиғимини, ижара 
тўловлари ставкасининг динамикасини ўрганиш мақсадида мавжуд бўлган вариантга 
альтернатив бўлган вариантларга талабнинг аниқланишини кўзда тутади. 
Амалга оширилувчанликнинг таҳлили қийматнинг асосий ташкил этувчиларининг 
ҳисоблаб чиқилишини назарда тутади: ҳар битта юридик асосланган ва жисмоний 
жиҳатдан амалга ошириладиган вариантнинг ўзгарувчан параметрларини ҳисобга олган 
ҳолда қийматни аниқлаш учун даромадлар ва капитализация ставкаларининг оқими. 
Энг самарали фойдаланишнинг таҳлили баҳоланаётган объектнинг максимал 
маҳсулдорлигини таъминлайдиган ҳар битта вариант учун бозорнинг муайян 
иштирокчиларини, лойиҳанинг амалга оширилиш муддатлари, молиялаштириш 
манбаларини кўриб чиққан ҳолда ҳар битта вариант учун амалга оширишнинг батафсил 
режасининг ишлаб чиқилишини назарда тутади
Энг самарали фойдаланишни таҳлил қилиш мезонлари. Баҳоланаётган кўчмас мулкдан 
энг самарали фойдаланиш тўртта мезонга тўғри келиши лозим – булар: 

юридик рухсат берилганлик; 

---


жисмоний амалга ошириш мумкинлиги; 

молиявий таъминланганлик; 

максимал маҳсулдорлик. 
Энг самарали фойдаланиш учун кўчмас мулкдан фойдаланишнинг турли вариантларини 
таҳлил қилиш жараёнида ушбу мезонларни кўриб чиқиш кетма-кетлиги одатда юқорида 
келтирилганга мос келади. Биринчи навбатда юридик рухсат берилганлик ва жисмоний 
амалга ошириш мумкинлиги кўриб чиқлади, ундан кейин молиявий таъминланганлик ва 
максимал маҳсулдордик кўриб чиқилади. Таҳлил жараёнининг ушбу кетма-кетлиги шу 
билан шартлашилганки, ҳатто зарур бўлган молиялаштириш мавжуд бўлганда ҳам 
юридик жиҳатдан таъқиқланган бўлса ёни уни жисмоний жиҳатдан амалга оширишнинг 
иложи бўлмаса бу энг самарали фойдаланиш вариантини амалга ошириб бўлмайди.
Юридик рухсат этилганлик. Фойдаланишнинг ҳар битта кўриб чиқилаётган 
вариантининг юридик рухсат этилганлигини текшириш ҳар битта ҳолатда биринчи 
навбатда амалга оширилади. Бироқ объектни оптимал фойдаланишнинг вариантини 
бевосита мўлжалланиш бўйича кўчмас мулкни фойдаланишнинг рухсат этилганлигини 
билан аралаштириб бўлмайди.
Баҳоловчи зоналаштириш меъёрларини, хусусий чекланишларни, тарихий биноларни 
сақлаш бўйича меъёрий ҳужжатларни, шунингдек ҳар битта потенциал қўлланилиши 
мумкин бўлган ҳолатлар учун экологик қонунчиликни ўрганиб чиқади.
Кўчмас мулкни энг самарали фойдаланишнинг танловига узоқ муддатли ижара 
шартномаларининг мавжудлиги таъсир қилиши мумкин. Ижаранинг қолган муддати 
давомида объектни фойдаланиш ижара шартномасининг шартларига боғлиқ бўлади. 
Агар объектни энг самарали фойдаланиш варианти ижара шартномасининг мавжудлиги 
билан тўхтатилиб турган бўлса, буни баҳолаш ҳисоботида акс эттириш лозим.
Бундан ташқари, кўчмас мулк объектларини харид қилиш шартномасига киритилиши 
мумкин бўлган чекланишларни ҳисобга олиш лозим бўлади. Ушбу чекланишлар 
фойдаланишнинг муайян йўналишларига тегишли бўлиши, биноларнинг ер 
участкасидаги жойлашувини, бино параметрларини, қўлланилаётган қурилиш 
материаллари турини муайянлаштириши мумкин. Агар эгалик қилиш ҳуқуқи 
тўғрисидаги ҳужжат бўйича чекланишлар янада умумийроқ бўлган юридик меъёрлар, 
масалан қурилиш меъёрлари ва қоидалари билан зиддиятга келса, одатда, максимал 
чекланиш ҳисобга олинади.
Қурилиш меъёрлари ва қоидалари агар техник меъёрларга риоя қилиш учун қурилиш 
ҳаражатларини ошириб юборадиган бўлса, улар ернинг энг самарали қурилишлар билан 
тўлдирилишини тўхтатиб туриши мумкин. Бу охир оқибатда ҳудудларнинг 
ривожланишига тўсқинлик қилади. Баъзи бир ҳудудларда қурилиш меъёрлари ва 
қоидалари янги қурилиш даражасини пасайтириш ва ўсишни чеклаш учун қўлланилади.
Ердан фойдаланишнинг амалдаги қоидалари атроф муҳитни ҳимоя қилишга қаратилган. 
Баҳоловчилар ҳавонинг, сувнинг тозалиги бўйича меъёрларни, шунингдек 
ҳудуддатаклиф этилаётган қурилишларнинг лойиҳалари тўғрисидаги жамоат фикрини 
ҳам ҳисобга олишлари лозим бўлади.
Жисмоний амалга ошириш мумкинлиги. Кўчмас мулкни энг самарали фойдаланиш 
вариантини танлаб олиш унинг жисмоний жиҳатдан амалга оширилишига таяниши 
лозим. Жисмоний амалга оширилиш мезонлари – ўлчамлар, шакли, жойлашиши, 
дизайн, ернинг ва участкага олиб борадиган йўллар аҳволи, шунингдек табиий офатлар 

---

хавфи (сув босиш ва ер қимирлаши каби) – ердан фойдаланишнинг тахмин қилинаётган 
вариантига таъсир қилади. 
Ер участкасининг якуний фойдалилиги унинг ўлчамлари ва шаклига боғлиқ. Баъзи бир 
вариантлар фақатгина муайян ўлчамдаги участкани қўллашда энг катта самара беради. 
Бу ҳолда мавжуд ер участкасини кенгайтириш имкониятини аниқлаш лозим бўлади, 
чунки баъзи бир участкаларда кенгайиш учун салоҳият бўлмаслиги мумкин.
Участка шакллари якуний маҳсулдорликка таъсир қилади, чунки нотўғри шаклдаги ер 
участкасида қурилиш олиб бориш учун кетадиган ҳаражатлар юқорироқ бўлиб кетиши 
мумкин, бу эса кейинчалк уларнинг томонлари тўғри бўлган участкаларга нисбатан 
фойдалилигини тушириб юбориши мумкин.
Шунга ўхшаш участкага ва муҳандислик коммуникацияларига олиб борадиган 
йўлларнинг мавжудлиги унинг якуний маҳсулдорлигини оширади, чунки уни 
ўзлаштиришга кетадиган маблағлар тежалади. Мисол учун тозалаш иншоотларининг 
эркин қуввати самарали қурилишларнинг тахмин қилинаётган вариантининг жисмоний 
ўлчамларини чеклайди.
Ер участкасининг топографик ёки тупроқ тавсифлари майдончанинг функционал 
фойдалилигига таъсир қилади. Баҳоловчи томонидан аниқланган салбий жиҳатлар 
унинг қурилишини қийинлаштиради ёки ўзлаштиришга кетадиган ҳаражатларни 
ошириб юборади. Модомики, бозорда тақдим этилган барча участкалар бир-бири билан 
рақобатлашар экан, энг самарали фойдаланиш учун баҳоланаётган участка энг самарали 
фойдаланиш учун яроқсиз бўлиб қолиши мумкин, чунки у ушбу туман учун типик 
бўлган бошқа участкаларга орқада қолади.
Фойдаланишнинг самарали вариантини жисмоний амалга ошириш мумкинлигини 
таҳлил қилиш жараёнида бино ва иншоотларнинг кейинчалик янги асосда эксплуатация 
қилиниш имконятини аниқлаш мақсадида уларнинг аҳволини ўрганиб чиқиш лозим 
бўлади. Агар бинони оптимал кўринишни таъминлаш учун қайтадан режалаштириш 
лозим бўлса, бунинг учун кетадиган ҳаражатларни ҳисоблаш ва уларни якуний 
даромадлилик билан солиштириш керак бўлади. Одатда объектни реконструкция 
қилишга кетадиган ҳаражатлар кўчмас мулкнинг жисмоний ҳолати ва жойлашганлигига 
боғлиқ бўлади.
Молиявий таъминланганлик. Фойдаланиш турларини танлаб олишнинг кейинги 
босқичи бу унинг молиявий таъминланганлигидир. Вариант эксплуатацион ҳаражатлар, 
молиялаштиришга кетган ҳаражатлар ва капиталнинг қайтиб келиш схемаси талаб 
қиладиган ҳаражатларга тенг ёки ундан ортиқ бўлган ҳолда эксплуатциядан келадиган 
даромадни таъминласа, молиявий мақбул ҳисобланади. Шундай қилиб, ижобий 
даромадни таъминлай оладиган фойдаланишнинг барча турлари молиявий жиҳатдан 
амалга ошадиган деб қаралади.
Агар фойдаланиш тури эксплуатациядан доимий даромадни кўзда тутмаса, таҳлил 
қилиш борасида объектни ана шу янги фойдаланиш тури учун қуриш ёки 
реконструкция қилишга кетадиган ҳаражатларга тенг ёки ундан ортиқ бўлган кўчмас 
мулкни ҳосил қиладиган вариантлар танлаб олинади. Баҳоловчи кўчмас мулкни 
фойдаланишдан келиб тушадиган даромад ёки капиталнинг ўсиши билан сарф қилинган 
капитал ҳаражатларни солиштириши керак бўлади. Агар даромад ҳаражатлардан кам 
бўлса ёки улардан бир оз кўпроқ бўлса, фойдаланишнинг бундай тури молиявий 
жиҳатдан амалга ошмайдиган деб қабул қилинади.

---

Эксплуатация қилишдан доимий даромад келтирадиган фойдаланишнинг барча 
турларини баҳолаш учун уларнинг ҳар бири бўйича умумий соф операцион даромад, 
инвестиция қилинган капиталга қўйиладиган индивидуал даромад ставкасини, ерга 
тегишли бўлган даромад суммасини ҳисоблаб чиқиш лозим бўлади. Агар соф даромад 
инвестицияларнинг зарур бўлган даромадлилигига мос келса ва ер участкасининг талаб 
этиладиган даромадлилигини таъминласа, фойдаланишнинг бу тури молиявий 
жиҳатдан амалга ошадиган деб эътироф этилади.
Кўриниб турибдики, молиявий жиҳатдан бажариладиган фойдаланишларнинг 
турларини идентификация қилиш талаб, таклиф ва жойлашганликка асосланади.
Максимал маҳсулдорлик – бу ер участкасининг энг катта қиймати бўлиб, у бўш 
(ҳақиқатдан ёки шартли равишда) ёки қурилганлигига боғлиқ бўлмайди. Шундай 
қилиб, ушбу мезоннинг амалга оширилиши барча юридик рухсат этилган, жисмоний 
амалга ошириладиган ва даромаднинг ижобий катталигини таъминлайдиган вариантлар 
орасидан кўчмас мулк асоси – ер участкасининг максимал қийматини таъминлайдиган 
фойдаланиш усулини танлаб олишни назарда тутади.
Ердан энг самарали фойдаланишнинг потенциал варианти бинолар ва иншоотларнинг 
нормал эксплуатация муддати билан боғлиқ бўлган ердан фойдаланишнинг узоқ 
муддатли, синчковлик билан ишлаб чиқилган ва етарли даражада муайян дастурини акс 
эттиради. Эксплуатация муддати бино тури, қурилиш ишларининг сифати ва бошқа 
омилларга боғлиқ бўлади.
Ер участкасининг максимал маҳсулдорлиги унинг даромад суммасининг ушбу турдаги 
фойдаланиш учун бозордан талаб қилинадиган капитализация ставкасига нисбати 
орқали ҳисоблаб чиқилади. Бироқ кўчмас мулкдан фойдаланишнинг танлаб олинган 
усулига қараб ернинг қийматини аниқлаш усули турлича бўлиши мумкин. Усулни 
танлаб олиш баҳоланаётган кўчмас мулкнинг ҳақиқий мўлжалланишини қайта 
мўлжаллаш 
даражаси, 
кўриб 
чиқилаётган 
вариантнинг 
хавф 
даражаси, 
даромадлиликнинг талаб этилаётган ставкаси ва капитални қоплаш даври, кўчмас 
мулкдан фойдаланишнинг тахмин қилинаётган вариантини амалга ошириш 
муддатларига боғлиқ бўлади.
Ернинг энг катта даромадлилигини таъминлайдиган фойдаланиш тури энг самарали 
ҳисобланади. Энг самарали вариантни танлаб олиш мақсадида ер участкаси қийматини 
аниқлаш усулларининг барчасининг асосида қолдиқ техникаси ётади. Ердан келиб 
тушадиган даромад кўчмас мулк томонидан генерация қилинадиган қўшма даромад 
билан иш кучи, капитал, асосий воситалар (фаолият кўрсатаёган бинолар ва иншоотлар) 
ни жалб этиш орқали таъминланадиган даромад суммалари орасидаги қолдиқ сифатида 
қаралади. Ер участкасининг қиймати ўз навбатида бутун кўчмас мулкнинг умумий 
қиймати билан иншоотларнинг қолдиқ қиймати ёки уларни қуриш учун кетган 
ҳаражатлар орасидаги фарқни ифода этади.
Кўчмас мулкдан энг яхши фойдаланиш усули ёки мавжуд бўлган иншоотлар асосида, 
ёки принципиал жиҳатдан янги бўлган яхшилашларни амалга ошириш асосида 
эришилиши мумкин, бу эса ер участкасини эркин деб қарашни талаб этади. Бундан 
келиб чиққан ҳолда кўчмас мулкдан энг яхши фойдаланишни таҳлил қилганда иккита 
усулни қўллаш зарур бўлади: 

участкани қурилмаган деб қараган ҳолда энг самарали фойдаланиш; 

участкани қурилган деб қараган ҳолда энг самарали фойдаланиш. 

---

Ерни