Учебное пособие для студентов вузов, обучающихся по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью»

Жилая застройка. В настоящее время широкое применение в строительстве получил блок-секционный метод проектирования: единицей типизации является не типовой дом, а блок-секция. В номенклатуру последних входят: рядовые блок-секции (меридиональной и широтной ориентации) с различным квартирным составом, угловые, Г-образные и дома точечного типа.
Каждая из перечисленных блок-секций может быть различной этажности и формировать дома одинаковой или переменной этажности. Рекомендуется следующая типовая градация жилых домов по этажности:
4-5 этажный дом без лифта;
9 (10) - этажный, с одним лифтом в секции;



Рисунок 4.3 – Структура жилого района: а - с разделением на микрорайоны; б – в виде укрупненного микрорайона





Рисунок 4.4 – Функциональное зонирование микрорайона

12-этажный, с двумя малыми лифтами в секции;

17-этажный, с одним малым и одним большим лифтом в секции.
Такой набор является наиболее экономичным и рекомендуется к массовому применению, 25-30-этажные дома могут применяться в ограниченном количестве для создания выразительного силуэта жилой застройки.
При формировании застройки микрорайона следует применять большее количество меридиональных и сложных по конфигурации блок-секций с большим числом квартир на лестнично-лифтовой узел. Они обеспечивают наибольший выход жилой площади, имеют широкий корпус, повышают плотность застройки и наиболее экономичны. Рекомендуется применять жилые дома со встроенными и встроенно-пристроенными учреждениями обслуживания в первом этаже, а также располагаемыми на плоских кровлях (детские сады, ясли, домовые клубы, библиотеки, небольшие спортивные залы).
Жилые здания с квартирами в первых этажах следует располагать с отступом от красной линии. По красной линии допускается размещать жилые дома со встроенными в первые этажи или пристроенными помещениями общественного назначения.
В застройке могут применяться галерейные и коридорные типы зданий с квартирами в двух уровнях. В отдельных случаях применяются дома террасного типа, а также блокированные двухэтажные дома.
На территории микрорайона могут размещаться специализированные типы жилых зданий: общежития для рабочей и учащейся молодежи, дома гостиничного типа для расселения молодых семей, дома-комплексы с учреждениями повседневного обслуживания, с выделением обособленной территории, гостиницы и дома для престарелых, жилые дома, предназначенные для расселения молодых людей (наиболее мобильной группы населения), следует размещать вблизи жилых районов и транспортных коммуникаций.
Жилые и общественные здания размещаются на территории с учетом ориентации по сторонам света, соблюдения требований инсоляции помещений и участка.
Поэтому при планировке необходимо соблюдать зонирование территории жилых районов и микрорайонов. Обыч­но выделяются следующие зоны:

• 
  жилая, на которой размещаются жилые дома с зелеными полосами между красной линией и линией застройки;
  
• 
  школьная;
  
• 
  детских учреждений;
  
• 
  микрорайонного и районного сада со спортивными площадками;
  
• 
  культурно-бытовых учреждений (центры жилого района и микрорайонов);
  
• 
  хозяйственная, на которой размещают гаражи для машин индивидуальных владельцев, хозблок, котельную.
  

Эти зоны отделяются друг от друга зелеными полосами рядовых посадок кустарников или деревьев.
Оценить совершенство застройки, рассчитать необходимое ко­личество учреждений обслуживания, детских яслей-садов, школ, внутримикрорайонных территорий помогают технико-экономиче­ские показатели жилой застройки [39].
Плотность жилой застройки (процент жилой застройки) «нетто» (%) - отношение площади территории, непосредственно занятой застройкой, к площади жилой части территории квартала или микрорайона. Жилая часть квартала или микрорайона определяет­ся как территория только под жилыми домами. Ее находят вычита­нием из площади территории всего микрорайона площадей микро­районных садов, физкультурных площадок, участков школ, детских яслей-садов, зданий культурно-просветительных и коммунально-хозяйственных учреждений.
Плотность жилой застройки (процент жилой застройки) «брут­то» (%) - отношение площади территории, непосредственно заня­той застройкой, ко всей площади территории квартала или микро­района.
Плотность жилого фонда «нетто» (м²/га) - площадь жилых по­мещений на 1 га жилой части квартала или микрорайона. Опре­деляется отношением площади жилых помещений в квадратных метрах к площади жилой части квартала или микрорайона в га.
Плотность жилого фонда «брутто» (м²/га) - площадь жилых помещений на 1 га всей территории квартала или микрорайона. Оп­ределяется отношением площади жилых помещений в квадратных метрах ко всей площади квартала или микрорайона в га.
Плотность населения «нетто» (чел/га) - количество жителей на 1 га жилой части территории квартала или микрорайона. Опре­деляется отношением численности всего населения квартала или микрорайона к площади его жилой части.
Плотность населения «брутто» (чел/га) - количество жителей на 1 га всей территории квартала или микрорайона. Определяется отношением численности всего населения квартала или микрорайона ко всей его площади.
Селитебная плотность населения (чел/га) - количество жите­лей на 1 га селитебной территории. Определяется отношением чис­ленности всего населения селитебной зоны к ее площади. В отли­чие от предыдущих показателей селитебная плотность населения характеризует не отдельный квартал или микрорайон, а район или город в целом.
Эти технико-экономические показатели взаимосвязаны следу­ющим соотношением: