Тошкент давлат юридик университети фуқаролик ҳУҚУҚИ дарслик II қисм

4-§. Мол-мулкдан фойдаланганлик учун ҳақ тўлаш

Ижарага олувчининг асосий мажбуриятларидан бири бу - мол-мулкдан фойдаланганлик учун ўз вақтида тўловларни тўлаш ҳисобланади, чунки мулк ижараси шартномаси - ҳақ эвазига тузиладиган шартномалар туркумига киради.

Мулк ижараси шартномасида тарафлар ўз хоҳишига қараб мол-мулкдан фойдаланганлик учун ҳақ тўлаш тартиби, шартлари ва муддатларини белгилайдилар. ФК 354–моддасига кўра, мазкур шартнинг мазмуниқонунчиликда императив норма тарзида кўрсатиб қўйилиши мумкин. Жумладан, Ўзбекистон Республикаси Вазирлар Маҳкамасининг 2009 йил 8 апрелдаги 102-сонли “Давлат мулкини ижарага бериш тартибини такомиллаштириш чора-тадбирлари тўғрисида”ги қарори билан давлат кўчмас мулкидан фойдаланганлик учун ижара тўловининг энг кам ставкалари Ўзбекистон Республикасихусусийлаштириш, монополиядан чиқариш ва рақобатни ривожлантиришдавлат қўмитаси томонидан тақдим этилган ҳамда Молия вазирлиги ва Иқтисодиёт вазирлиги билан келишилган ижаранинг энг кам ставкаларини ҳисоблаб чиқиш асосида тегишли коэффициентлар белгиланган ҳолда ҳар йили 31 декабргача Қорақалпоғистон Республикаси Вазирлар Кенгаши, вилоятлар ва Тошкент шаҳар ҳокимликлари томонидан тасдиқланиши белгиланган. Мол-мулкнинг бошқа турлари учун ижара тўлови ставкаси:
агар ижарага топширилаётган мулкдан амалда фойдаланилган муддат ундан самарали фойдаланиш муддатидан ортиқ бўлмаса ёки ушбу муддатга тенг бўлса, ёки амалда фойдаланилган муддатни аниқлаш мумкин бўлмаса - мол-мулк тикланиш қийматининг 30 фоизидан;
агар ижарага топширилаётган мол-мулкдан амалда фойдаланилган муддат ундан самарали фойдаланиш муддатидан ортиқ бўлса - мол-мулк тикланиш қийматининг 20 фоизидан кам бўлиши мумкин эмас.
Шу билан бирга қонун мол-мулкдан фойдаланганлик учун тўланадиган ҳақ тўғрисидаги шартни шартноманинг муҳим шарти сифатида белгиламайди, бино ёки иншоотлар ижараси шартномаси бундан мустасно. Шу муносабат билан агар шартномада мол-мулкдан фойдаланганлик учун ҳақ тўлаш тартиби, шартлари ва муддати белгиланмаган бўлса, ҳар бир муайян ҳолатда шундай мол-мулк учун ўхшашвазиятларда қўлланиладиган ҳақ бўйича аниқланади.
Қонун мол-мулкдан фойдаланганлик учун тўланадиган ҳақнинг турлари ва шаклларини назарда тутади. Кўрсатиб ўтилган усулда ҳақ тўлаш тугал бўлмасдан, тарафлар шартномада бошқача тарзда ҳақ тўлашни ҳам белгилашлари мумкин.
Мол-мулкдан фойдаланганлик учун тўланадиган ҳақ ижарага олинган мулкларнинг барчаси учун ёки уларнинг ҳар бир қисми бўйича алоҳида тўланиши мумкин. Жумладан, мазкур қоида бўлинадиган ва мураккаб ашёларга нисбатан қўлланилади.
Мулк ижараси шартномаси юзасидан пул тўловларини тўлаш энг кўп тарқалган тўлов шакли бўлиб, қоида тарзида вақти-вақти билан ёки бир йўла тўланади. Ушбу ҳолатда ҳақ тўлашда масалан, давлат мулки ижараси бўйича ижара тўлови тенг равишда вақти вақти билан (ҳар чоракда, ҳар ойда ва ҳ.к.) тўланадиган тўлов ҳисобланади. Тўлов ҳар бир давр (чорак, ой) учун олдиндан ҳақ тўлаш тарзида амалга оширилади. Агар давлат мулкини ижарага олувчи ушбу мол-мулкни капитал ёки жорий таъмирдан чиқарса, у ҳолда унинг ҳаражатлари ижара тўловларини камайтириш ҳисобига қопланади (“Давлат мулкини ижарага бериш тартиби тўғрисида”ги Низомнинг 23-банди).
Ижарага олинган мол-мулкни яхшилаш бўйича ижарага олувчи зиммасига шартномада келишилган ҳаражатларни юкланиши ижарага берувчига ижарага олувчи ҳисобидан бино ва иншоотларни капитал таъмирлаш ишлари амалга оширилишига имкон беради.
Ижарага олинган мол-мулкдан фойдаланганлик учун тўланадиган тўлов миқдори тарафлар ўртасида шартномада назарда тутилган муддатларда, бироқ бир йилда кўпи билан бир марта қайта кўриб чиқилиши мумкин. Агар қонунчиликда мол-мулкларнинг алоҳида турлари учун ҳақ тўлаш миқдорини қайта кўриб чиқишнинг бошқача муддатлари белгиланган бўлса, ушбу муддат қўлланилмайди.
ФКнинг 544–моддаси 5-қисмида кўрсатиб ўтилган ижарага олинган мол-мулк бўйича тўлов миқдорини бир йилда кўпи билан бир марта қайтадан кўриб чиқиш ҳақидаги норма диспозитив ҳисобланади. Яъни, ундаги қоида агар мулк ижараси шартномасида бошқача ҳолат белгиланмаган бўлса қўлланилади.
ФКнинг 542–моддасида ижарага берувчининг ижарага топшириладиган мол-мулкни камчиликлари билан топширганлик учун жавобгарлик белгиланганидек, ФКнинг 544–моддасидаҳам ижарага олувчига мол-мулкдан фойдаланганлик учун тўловни камайтириш талабини қўйиш ҳуқуқини беради. Ушбу ҳолатда ижарага олувчининг бундай ҳуқуқи ижарага олувчи ўзи жавобгар бўлмаган ҳолатларга кўра (масалан, енгиб бўлмайдиган куч таъсирида), шартномада назарда тутилган фойдаланиш шартлари ёки мол-мулкнинг ҳолати жиддий ёмонлашган ҳолларда вужудга келади. Бунда ижара ҳақини камайтирилиши фойдаланиш шартлари ёки мол-мулкнинг ҳолати жиддий ёмонлашувига мутаносиб равишда бўлиши лозим.
Қонунда ижарага олувчи томонидан ижарага олинган мол-мулкдан фойдаланганлик учун тўловларни ўз вақтида тўланишини таъминлашга қаратилган яна бир диспозитив норма мавжуд. Бу мол-мулкдан фойдаланганлик учун ижара ҳақини тўлаш муддатлари ижарага олувчи томонидан жиддий бузилган тақдирда, яъни бир мартадан кўп ёки узоқ муддат ижара ҳақини тўламаслик ҳисобланади. Ижарага олувчи мол-мулкдан фойдаланганлик учун кўпи билан икки муддатнинг ҳақини муддатидан олдин тўлашни талаб қилишга ҳақли. Ушбу қоидалар агар шартномада бошқача тартиб белгиланмаган бўлса қўлланилади.
Агар ижарага олувчи шартномада белгиланган муддат тугагандан сўнг кетма-кет икки мартадан кўп мол-мулкдан фойдаланганлик учун ҳақни тўламаса, ижарага олувчи суд тартибида мулк ижараси шартномасини муддатидан олдин бекор қилишни талаб қилиши мумкин.

5-§. Ижарага олинган мол-мулкдан фойдаланиш, тасарруф қилиш ва сақлаш

Мол-мулкдан фойдаланиш мулк ижараси шартномасининг асосий мазмунини белгилайди. Шу сабабли қонун ижарага олувчига ижарага олинган мол-мулкдан фойдаланиш бўйича талабларни қўяди ва бу талаблар мол-мулкни сақланишини ҳамда ижарага берувчи манфаатларининг ҳимояланишини таъминлашга қаратилган. Ижарага олинган мол-мулкдан фойдаланиш шартномага мувофиқ амалга оширилиши лозим. Чунончи, фермер хўжаликларига ер участкалари ижарага шартномасига мувофиқ берилганда, фермер хўжалиги ўз зиммасига қишлоқ хўжалик экинларининг ҳосилдорлиги (уч йил учун ўртача йиллик ҳосил ҳисобида) ернинг кадастр баҳосидан кам бўлмаслигини таъминлаш мажбуриятини олади. (Фермер хўжалиги тўғрисидаги қонуннинг 5–моддаси).

Агар шартномада ижарага олинган мол-мулкдан фойдаланиш шартлари белгиланган бўлса, ижарага олувчи ижарага олинган мол-мулкдан вазифасига мувофиқ фойдаланиши лозим. Вазифасига номувофиқ ҳолда мол-мулкдан фойдаланишга - офис учун берилган бинодан яшаш ёки омборхона ёхуд ишлаб чиқариш ва ҳ.к. мақсадларида фойдаланишни мисол сифатида кўрсатиш мумкин.
Юқорида кўрсатиб ўтилган мажбуриятларни ижарага олувчи томонидан бузилиши ижарага берувчининг талабига кўра мулк ижараси шартномасини ўзига етказилган зарарларни қоплатган ҳолда муддатидан олдин бекор қилишинишига асос бўлади. Бунда шартномани бекор қилиш ҳақида талаб қўйилишидан олдан ёзма равишда ижарага олувчини огоҳлантириши лозим. Ушбу огоҳлантиришда ижарага олувчи томонидан оқилона муддатда мол-мулкдан фойдаланиш тартиби бузилиши ҳолати бартараф қилиниши, агар ушбу талаблар бажарилмаса, ижарага олувчи томонидан етказилган зарарларни қоплатган ҳолда ижарага берувчининг муддатидан олдин шартномани бекор қилиш мақсади ифодаланган бўлиши мумкин.
Ижарага берувчи ҳуқуқларини ҳимоя қилиш мақсадида қонун ижарага олувчи томонидан ижарага олинган мол-мулкни тасарруф қилиш ҳуқуқини чеклайди. Ушбу чеклов шунда кўринадики, ижарага олувчи ижарага олинган мол-мулкка нисбатан муайян ҳаракатларни фақат ижарага берувчининг розилиги билан амалга оширади.
Қонунда ушбу ҳаракатлар жумласига:
1) ижарага олинган мол-мулкни иккиламчи ижарага (қўшимча ижарага) топшириш. Иккиламчи ижара шартномаси моҳиятан мулк ижараси шартномаси ҳисобланади ва бунда ижарага олувчи ижарага берувчи сифатида, иккиламчи ижарага олувчи эса, ижарага олувчи бўлиб қатнашади. Иккиламчи ижара шартномасига нисбатан агар қонунчиликда бошқача ҳол белгиланган бўлмаса, мулк ижараси шартномаси ҳақидаги қоидалар қўлланилади;
2) мулк ижараси шартномаси бўйича ўз ҳуқуқ ва мажбуриятларини бошқа шахсга ўтказиш (қайта ижара). Қайта ижарада ижарага олувчи ўзгаради ва бунинг натижасида биринчи ижарага олувчи ўз ҳуқуқ ва мажбуриятларини йўқотган ҳолда ўз ўрнига бошқа шахсни қолдирган ҳолда мажбуриятдан чиқиб кетади. Ижарага берувчи ва янги ижарага олувчи ўртасида айнан ўша мол-мулк бўйича аввалги шартлар асосида янги мажбурият вужудга келади;
3) ижарага олинган мол-мулкни текин фойдаланиш учун бериш. Ушбу ҳолатда ижарага олувчи мол-мулкдан текин фойдаланиш шартномаси бўйича текин фойдаланишга берувчи ҳисобланади (ФК 617–моддаси);
4) ижарага олувчи ҳуқуқларини гаровга қўйиш. ФК 267–моддасига кўра, гаров нарсаси бўлиб ҳар қандай мол-мулк шу жумладан, ашёлар ва мулкий ҳуқуқлар бўлиши мумкин;
5) ижарага олувчи ҳуқуқларини хўжалик ширкатлари ва жамиятлари устав фондига (капиталига) ҳисса сифатида ёки ишлаб чиқариш кооперативига пай бадали сифатида топшириш. ФКнинг 58–моддасига мувофиқ, хўжалик ширкати ёки жамиятининг мол-мулкига пул, қимматли қоғозлар, пул билан баҳоланадиган бошқа буюмлар ёки мулкий ҳуқуқлар ёхуд бошқа шахсга ўтказиладиган ўзга ҳуқуқлар ҳисса сифатида қўшилиши мумкин.
Шу билан бирга қонунчиликда ижарага олинган мол-мулкни тасарруф қилиш бўйича ижарага олувчи ҳуқуқларини кенгайтирувчи ёки чекловчи бошқа қоидалар белгиланиши ҳам мумкин. Чунончи, ФК 563–моддаси кўра, прокат шартномаси бўйича ижарага берувчи топширилган мол-мулкни иккиламчи ижарага беришни таъқиқлайди. “Фермер хўжаликлари тўғрисида”ги қонуннинг 13–моддасига кўра, фермер хўжаликлари берилган ер участкалари иккиламчи ижарага берилиши мумкин эмас. ФК 583–моддасига мувофиқ эса, ижарага олинган корхона таркибига кирувчи моддий қимматликларни иккиламчи ижарага беришга йўл қўйилади.
Ижарага берувчининг розилиги билан ёки розилигисиз ижарага олинган мол-мулкка нисбатан кўрсатиб ўтилган ҳаракатлар амалга оширилган ҳолларда ижарага олувчи шартнома бўйича ижарага берувчи олдида жавобгар бўлиб қолаверади. Бунда мол-мулкни бошқа шахсларга топшириш ҳақидаги шартнома ижара шартномасининг амал қилиш муддатидан ортиқ муддатга тузилиши мумкин эмас.
ФКнинг 174–моддасида ўзига қарашли мол-мулкни сақлаш, агар қонун ҳужжатларида ёки шартномада бошқача тартиб назарда тутилган бўлмаса, мулкдор зиммасида бўлиши белгиланган. Шундан келиб чиқиб, қонунда ижарага берувчи ҳамда ижарага олувчи ўртасидаги ижарага олинган мол-мулкни сақлаш мажбурияти белгиланган. Бунда мол-мулкдан вақтинчалик фойдаланиш даври эътиборга олинади.
Умумий қоидага кўра, капитал таъмирлаш мажбурияти ижарага берувчи зиммасида бўлади. Капитал таъмирлаш шартномада белгиланган муддатларда, агар ушбу муддат шартномада белгиланмаган бўлса, оқилона муддатда амалга оширилиши яъни, мол-мулкдан вазифасига мувофиқ фойдаланишга яроқли ҳолда сақланишини таъминлаши лозим. Шу билан бирга қонунчилик ёки шартномада ушбу мажбурият ижарага олувчи зиммасига юкланиши ҳам мумкин. Бундай ҳолларда ижарага олувчи тегишли ҳаражатларни амалга оширади. Масалан, ФК 568–моддаси ижарага олинган транспорт воситасини капитал таъминлашни ижарага олувчи зиммасида бўлишига имкон беради.
Қонунда ижарага олувчи жавобгар бўлмаган ҳолатлар натижасида келиб чиққан шошилинч зарурат туфайли ижарага берувчининг ўз ҳисобидан капитал таъмирлашни амалга оширишига доир императив норма белгиланган. Масалан, агар юқори қаватдан сув тошиши натижасидаофис биноси жиддий шикастланса, у ҳолда ижарага берувчи капитал таъмирлашни амалга оширишга мажбур бўлади. Бундай таъмирлаш оқилона муддатда яъни, кечиктирмасдан амалга оширилишини англатади.
Агар капитал таъмирлаш вақтида ижарага олувчи мол-мулкдан фойдаланмаса, у ҳолда ижарага берувчи ижарага олувчидан мол-мулкдан фойдаланганлик учун ҳақ тўлашни талаб қилиш ҳуқуқига эга бўлмайди.
Қонунда ижарага берувчи томонидан капитал таъмирлашбўйича мажбуриятларни бажармаганлик оқибатлари назарда тутилган. Ижарага олувчи ижарага берувчига нисбатан қўлланиладиган чоралардан бирини танлаши мумкин. Улар ижарага берилган мол-мулкдаги камчиликлар учун назарда тутилган чораларга ўхшайди (ФК 542–модда). Демак, ижарага олувчи:
-шартномада белгиланган ёхуд шошилинч зарурат тақозо этаётган капитал таъмирлашни амалга ошириб, таъмирлаш қийматини ижарага берувчидан ундириб олиш ёхуд мол-мулкдан фойдаланганлик учун тўланадиган ҳақ ҳисобига ўтказиш;
-ижара шартномаси бўйича тўланадиган ҳақни тегишинча камайтиришни талаб қилиш;
-шартномани муддатидан олдин бекор қилиш ва зарарнинг қопланишини талаб қилиш ҳуқуқини беради.
Умумий қоидага кўра, ижарага олувчи ижарага олувчи зиммасига мол-мулкни яхши ҳолда сақлаш мажбурияти юклатилган яъни, ижарага олинган мол-мулк ҳолатини ёмонлаштирмаслиги лозим. Шу мақсадда ижарага олувчи қонунда ва шартномада назарда тутилган тартибда мол-мулкдан фойдаланиш ва уни сақлаш бўйича барча талабларни бажарилишини таъминлаши лозим. Ижарага олувчи шунингдек, ўз ҳисобидан жорий таъмирлашни, яъни ижарага олинган мол-мулкни муддатидан олдин эскириши ва носоз аҳволга келиб қолишини олдини оладиган таъмирлашларни амалга ошириши зарур. Бундан ташқари, ижарага олувчи мол-мулкни сақлаш бўйича ҳаражатларни, яъни ижарага олинган бинони тозалаш, мол-мулкни суғурталаш, коммунал тўловларни тўлаш ва ҳ.к. ҳаражатлар амалга оширади.
Юқорида кўрсатиб ўтилганидек, ушбу нормалар диспозитив ҳисобланади.
Мол-мулкни ижарага бериш мулкдорнинг ушбу мол-мулкни тасарруф қилишига доир ҳуқуқларини чекламайди. Бунда ФК 9–моддасига кўра, фуқаролик ҳуқуқларини амалга ошириш бошқа шахсларнинг ҳуқуқлари ва қонун билан қўриқланадиган манфаатларини бузмаслиги лозим. Шундан келиб чиққан ҳолда қонунда ижарага топширилган мол-мулкка нисбатан мулк ҳуқуқининг бошқа шахсга ўтиши ҳолатларида ижарага олувчининг ҳуқуқлари ва қонуний манфаатлари ҳимояланади. Бундай тарзда мулк ҳуқуқини бошқа шахсга ўтиши мулк ижараси шартномасини ўзгартирилиши ёки бекор қилинишини келтириб чиқармайди.
ФК 549-моддасининг биринчи қисмига кўра, ижарага топширилган мол-мулкка нисбатан мулк ҳуқуқи ёки бошқа ашёвий ҳуқуқнинг ижарага берувчидан бошқа шахсга ўтиши натижасида ижарага берувчининг ўзгариши, бошқа шахс мулкни сотиб олишда ижара шартномасидан келиб чиқадиган мажбуриятлар ҳақида огоҳлантирилмаганлигидан қатъи назар, аввалги ижарага берувчининг ижара бўйича барча мажбуриятлари тўла ҳажмда унга ўтади. Янги ижарага берувчи шартноманинг амал қилиш муддати тугагунга қадар ижарага берилган мулкни қайтаришни ёки иштирокчиларнинг таркиби ўзгаришини асос қилиб, шартнома шартларини ўзгартиришни талаб қилишга ҳақли эмас.
Агар мулк ижараси шартномасининг объекти бўлиб кўчмас мулк ҳисобланса ва уни ижарага олувчи сифатида фуқаро иштирок этса, у ҳолда ижарага олувчи вафот этган ҳолларда мулк ижараси юзасидан унинг ҳуқуқ ҳамда мажбуриятлари мерос таркибига киритилади (ФК 1113–моддаси). Бу диспозитив норма ҳисобланади, яъни қонун ёки шартномада бошқача ҳол белгиланмаган бўлса қўлланилади. Ижарага олувчининг меросхўри мулк ижараси бўйича ҳуқуқ ва мажбуриятларни қабул қилиши ҳам, қабул қилмаслиги ҳам мумкин. Бундан ташқари, у нолойиқ меросхўр сифатида, шу жумладан мулк ижараси шартномаси бўйича ҳуқуқ ва мажбуриятларга доир меросдан четлаштирилиши ҳам мумкин.
Ижарага берувчи ижарага олувчининг меросхўрларидан мулк ижараси шартномасини давом эттиришни талаб қилишга ҳақли эмас. Аксинча, ижарага берувчи шартнома бўйича ҳуқуқ ва мажбуриятларни қабул қилган меросхўрларга шартнома амал қилишининг қолган даври учун меросхўрларқатнашишини рад қилишга ҳақли эмас. Бунда истисно ҳолат ҳам мавжуд. Яъни, агар мулк ижараси шартномаси ижарага олувчининг шахсий фазилатлари, жиҳатлари билан боғлиқ бўлган бўлса, масалан, ижарага олувчи рассом бўлиб кўчмас мулкдан фойдаланганлик учун ижара ҳақи сифатида муайян санъат асарини чизиб бериш мажбуриятини олган бўлса, ижарага берувчи меросхўрларга шартномани давом эттиришни рад қилиши мумкин.
Иккиламчи ижара ўз мазмунига кўра мулк ижараси шартномасидан келиб чиқади. Жумладан, мазкур шартнома мулк ижараси шартномаси муддатидан ортиқ муддатга тузилиши мумкин эмас. Бундан келиб чиқиб, қонунда диспозитив норма белгиланган бўлиб, унга кўра мулк ижараси шартномасини муддатидан олдин бекор қилиш унга асосан тузилган иккиламчи ижара шартномасининг бекор қилинишига олиб келади. Шу билан бирга, мулк ижараси шартномасини муддатидан олдин бекор бўлиши иккиламчи ижарага олувчининг манфаатлари ҳисобга олинмаслигини англатмайди, чунки иккиламчи ижара шартномаси ижарага берувчининг розилиги билан тузилади. Шу сабабли иккиламчи ижара шартномаси тугатилса ҳам, иккиламчи ижарага олувчи ижарага олувчидан иккиламчи ижаранинг қолган муддати давомида иккиламчи ижара шартномасига мувофиқ ўзи фойдаланиб келган мол-мулкни бекор бўлган мулк ижараси шартномасининг тегишли шартлари асосида ижарага олиш ҳақида шартнома тузишни талаб қилиш ҳуқуқини олади.
Иккиламчи ижара шартномаси мулк ижараси шартномасидан келиб чиқишини эътиборга олиб, мулк ижараси шартномасини ҳақиқий эмас деб топилиши иккиламчи ижаранинг ҳам ҳақиқий эмаслигини келтириб чиқаради. Бу ФК 114–моддасига кўра, ҳақиқий бўлмаган битим унинг ҳақиқий эмаслиги билан боғлиқ бўлган оқибатлардан ташқари бошқа юридик оқибатларга олиб келмаслиги билан боғлиқ. Иккиламчи ижара у тузилган вақтдан бошлаб ҳақиқий саналмайди.

6-§. Ижарага берувчининг ва ижарага олувчининг талаби бўйича мулк ижараси шартномасини муддатидан олдин бекор қилиш асослари ва оқибатлари

ФК 382–моддаси 2-қисмида агар шартнома бўйича тарафлардан биришартномани жиддий равишда бузса, иккинчи тарафнинг талаби билан шартнома суд томонидан бекор қилиниши мумкин.

ФК 551 ва 552–моддаларида мулк ижараси шартномаси тарафларидан бирининг талаби билан шартномани муддатидан олдин бекор қилиш асослари кўрсатиб ўтилган.
Ижарага берувчи ижарага олувчи ўз мажбуриятларини бажармаса, суд тартибида қуйидаги ҳолларда шартномани бекор қилинишини талаб қилиши мумкин:
1) ижарага берувчининг ёзма огоҳлантиришига қарамасдан мол-мулкдан шартнома шартларини ёки мол-мулкнинг вазифаларини жиддий равишда бузган ёхуд бир неча марта бузган ҳолда фойдаланса;
2) мол-мулкни жиддий ёмонлаштирса, бу ўз навбатида ижарага олинган мол-мулкни сақлаш мажбуриятини бузиш натижасида юз беради;
3) шартномада белгиланган тўлов муддатини кетма-кет икки мартадан ортиқ бузиб, мол-мулкдан фойдаланганлик учун ҳақ тўламаса;
4) қонун ҳужжатларига ёки шартномага мувофиқ капитал таъмирлаш мажбуриятини амалга оширмаса. Ушбу мажбурият ижарага олувчи зиммасига фақат қонун ёки шартномада назарда тутилган ҳолларда юклатилиши мумкин.
Юқорида кўрсатиб ўтилган тўртта асос императив норма бўлиб, тарафлар келишуви билан ўзгартирилиши мумкин эмас. Бунда тарафлар шартномада мулк ижараси шартномасини муддатидан олдин бекор қилиш асосларини назарда тутишлари мумкин.
Кўрсатиб ўтилган асослардан бирининг мавжуд бўлиши шартномани муддатидан олдин бекор қилишни талаб қилиш учун етарли бўлиб ҳисобланади.
Ижарага берувчи судга шартномани муддатидан олдин бекор қилишни талаб қилиб мурожаат қилишидан олдан ижарага олувчини оқилона муддатда мажбуриятларни бажариши зарурлиги ҳақида ёзма равишда огоҳлантириши лозим. Бунда судга мурожаат қилингунча ижарага олувчи томонидан йўл қўйилган бузилишларни бартараф этиш муддати ўтган бўлиши лозим.
Суд тартибида ижарага олувчи асосан, ижарага олувчи томонидан мажбуриятларни бажармаганлик учун мулк ижараси шартномасини бекор қилишни қуйидаги ҳолларда талаб қилиши мумкин:
1) ижарага берувчи мол-мулкни фойдаланиш учун ижарага олувчига бермаса ёки мол-мулкдан шартнома шартларига ёхуд мол-мулкнинг вазифасига мувофиқ фойдаланишга тўсқинлик қилса;
2) ижарага олувчига топширилган мол-мулкда ундан фойдаланишга тўсқинлик қиладиган камчиликлар бўлиб ушбу камчиликлар учун ижарага олувчи жавобгар бўлмаган ҳолларда;
3) ижарага берувчи ўз зиммасидаги мол-мулкни капитал таъмирлаш мажбуриятини бажармаса;
4) ижарага олувчи жавобгар бўлмаган ҳолатлар туфайли мол-мулк фойдаланишга яроқсиз бўлиб қолса. Ушбу ҳолатда сўз мол-мулкни яроқсиз бўлиб қолиши тасодифий ҳолатлар ёки енгиб бўлмас куч таъсирида юз бериши ҳақида боради. Ваҳоланки, мол-мулкни яроқсиз бўлиб қолиши ижарага берувчи томонидан капитал таъмирлаш ишларини бажармаслик оқибатида ҳам келиб чиқиши мумкин.
Ижарага берувчи томонидан мол-мулк ижарага топширилаётган вақтда ушбу мол-мулкка нисбатан учинчи шахсларнинг ҳуқуқлари мавжудлиги ҳақида ижарага олувчини огоҳлантирмаслиги ижарага олувчининг талабига кўра мулк ижараси шартномасини суд тартибида бекор қилишга асос бўлади.
Юқорида кўрсатиб ўтилган барча асослар императив характерга эга. Мулк ижараси шартномасида тарафлар томонидан ижарага олувчининг талабига кўра шартномани муддатидан олдин бекор қилишнинг қўшимчаасослари белгиланиши мумкин.
ФКнинг ижара шартномасига оид нормалари мулк ижараси шартномаси бўйича муносабатлар барқарор бўлишини таъминлашга қаратилган. Бунда шартноманинг ҳар иккала тарафининг манфаатлари етарли даражада таъминланади.
Ижарага олувчининг манфаатлари бошқа шахслар олдида янги муддатга шартнома тузишда имтиёзли ҳуқуққа эга бўлишида намоён бўлади.
Ижарага берувчининг манфаатлари эса, қонунда ижарага олувчи муайян шартларга риоя қилган ҳолларда имтиёзли ҳуқуққа эга бўлиши белгиланиши билан таъминланади. Ушбу шартларга риоя қилинмаса, у ҳолда ижарага берувчи ўз хоҳишига кўра бошқа шахслар билан шартнома тузишга ҳақли.
Ижарага олувчининг мулк ижараси шартномасини янги муддатга тузишда имтиёзли ҳуқуқи қуйидаги шартларга риоя қилинган ҳолларда амалга оширилиши мумкин:
1) аввал тузилган шартнома бўйича мажбуриятларни лозим даражада бажарганлик. Булар жумласига мол-мулкдан фойдаланганлик учун ўз вақтида ҳақ тўлаш (ФК 544–моддаси), мол-мулкдан шартнома шартларига (мол-мулкнинг вазифасига) мувофиқ фойдаланиши (ФК 545–модда), мол-мулкни соз ҳолда сақлаши, жорий таъмирлашни амалга ошириши ва мол-мулкни сақлаш бўйича ҳаражатларни амалга ошириши (ФК 548–модда). Ижарага олувчи томонидан ўз мажбуриятларини бажармаслиги, шу жумладан ФК 551–моддасида назарда тутилган мажбуриятларни бажармаган ҳолларда у имтиёзли ҳуқуқдан маҳрум бўлади;
2) бошқа шахслар билан шароитлар тенг бўлган ҳолларда мулк ижараси шартномасини тузишгатайёр бўлиши. Бу мол-мулкдан фойдаланганлик учун тўланадиган ҳақ миқдорида (ФК 544–моддаси), мол-мулкни капитал таъмирлашни амалга ошириши (ФК 547–моддаси), ижарага олувчи томонидан амалга оширилган ажратилиши мумкин бўлган яхшилашлар тақдири (ФК 555–моддаси) ва ҳ.к. даҳлдор бўлиши мумкин;
3) ижарага олувчи ижарага берувчини мулк ижараси шартномасида белгиланган муддатда, агар шартномада бундай муддат белгиланган бўлмаса, шартноманинг амал қилиши тамом бўлгунча оқилона муддатда бундай шартномани тузиш истаги ҳақида ёзма равишда огоҳлантириши лозим. Оқилона муддат бўлиши учун ушбу муддат янги муддатга ижарага шартномасини тузиш имконини бериши лозим.
Ижарага олувчининг мулк ижараси шартномасини дастлабки шартларда номуайян муддатга тузиш ҳуқуқи қуйидаги шартларга риоя қилинганда амалга оширилиши мумкин:
1) шартнома муддати тугагандан сўнг ижарага олувчи томонидан мол-мулкдан фойдаланиш давом этса;
2) ижарага берувчи томонидан ижарага олувчининг мол-мулкдан фойдаланишда давом этишига эътироз билдирмаслиги.
ФК 540–моддасига кўра, номуайян муддатга тузилган мулк ижараси шартномасининг ҳар икки тарафи ҳам ёзма равишда улардан бирининг талаби билан бир ой олдин, кўчмас мулк ижарасида эса уч ой олдин огоҳлантирган ҳолда истаган вақтда шартномадан воз кечиши мумкин.
Янги муддатга мулк ижараси шартномаси тузишда ижарага олувчининг имтиёзли ҳуқуқи ҳақидаги қоида диспозитив бўлиб, бошқача қоида қонун ёки шартномада назарда тутилмаган ҳолларда қўлланилади. Масалан, кўрсатилган қоида прокат шартномасига (ФК 559–модда), транспорт воситалари ижараси шартномасига (ФК 564–модда) қўлланилмайди.
Янги муддатга мулк ижараси шартномасини тузиш тарафларга унинг шартларини ўзгартириш ҳуқуқидан маҳрум қилмайди ва бу ҳолат ФК 354–моддаси қоидасига мос келади.
Агар юқорида кўрсатиб ўтилган барча шартларга ижарага олувчи томонидан риоя қилинган бўлса, ижарага берувчи ижарага оулвчига янги муддатга мулк ижараси шартномасини тузишни рад қилиши мумкин эмас. Ушбу қоида шартнома муддати тугагандан сўнг бир йил давомида амал қилади.
Агар кўрсатилган муддатда ижарага берувчи ушбу мол-мулк юзасидан мулк ижараси шартномаси дастлабки ижарага олувчи билан эмас, балки бошқа шахс билан тузилган бўлса, у ҳолда ноқулай оқибатлар келтириб чиқаради. Ижарага олувчи ижарага олувчини янги муддатга мулк ижараси шартномасини тузишга мажбур қилишни ҳамда етказилган зарарларни қоплашни сўраб судга мурожаат қилишга ҳақли. Ижарага олувчи янги муддатга мулк ижараси шартномасини тузишни рад қилганлик учун ўзига етказилган зарарни қоплаш билан чекланиши ҳам мумкин.

7-§. Мол-мулкни ижарага берувчига қайтариш, яхшилаш оқибатлари ва ижара мулкини сотиб олиш

Мулк ижараси шартномаси шартнома амал қилишининг тугаши билан ёки тарафларнинг келишувига кўра ёхуд суд қарорига асосан бекор қилиниши мумкин (ФК 382, 383, 551, 552–моддалар).

Ижарага олувчи зиммасига шартнома шартларига (мол-мулкнинг вазифасига) мувофиқ фойдаланиш, мол-мулкни соз ҳолда сақлаш, ўз ҳисобидан жорий таъмирлашни амалга ошириш мажбурияти юклатилган.
Мулк ижараси шартномаси тугатилгунча ижарага олувчи зиммасига мол-мулкни соз ҳолда сақлаш мажбурияти юклатилади. Бу ижарага олувчи ижарага берувчига мол-мулкни ўзига топширилган ҳолатда, нормал эскиришни ҳисобга олиб ёки шартномада келишилган ҳолатда қайтариши лозимлигини англатади. Жумладан, шартномада ижарага олувчи томонидан мол-мулкни қайтариш вақтида мол-мулкка тегишлича яхшиланишлар киритиш назарда тутилиши мумкин.
Ижарага олувчи томонидан мулк ижараси шартномаси тугагандан сўнг ижарага олган мол-мулкни қайтармаслик ёки кечиктириб қайтариши ижарага берувчи манфаатларини бузади. Шу боисдан мулк ижараси шартномаси тугагандан сўнг ижарага берувчига кечиктирилган барча вақт давомида мол-мулкдан фойдаланганлик учун ҳақ тўлашни талаб қилиш ҳуқуқи берилади.
Ижарага олувчи томонидан кечиктириш натижасида етказилган зарарни тўлиқ қоплаш мақсадида ижарага берувчи етказилган зарарларни, шу жумладан бой берилган фойдани қоплашни талаб қилишга ҳақли. Ушбу зарарлар ижарага олинган мол-мулкни тасодифан нобуд бўлган ҳолларда ҳам келиб чиқиши мумкин.
Мулк ижараси шартномасида ижарага олинган мол-мулкни ўз вақтида қайтармаганлик учун неустойка тўлаш назарда тутилиши мумкин ва уни ундириш учун ижарага берувчи томонидан унга етказилган зарарни исботлаш талаб қилинмайди.
Ижарага олинган мол-мулкка эгалик қилиш ва фойдаланиш жараёнида ижарага олувчи томонидан мол-мулкнинг ажратиб олса бўладиган тарзда ва ижарага берилган мол-мулкдан ажратиб олиб бўлмайдиган яхшилашларни қилиши мумкин. Ажратиб олса бўладиган тарздаги яхшилашлар жумласига бундай тарзда ажратиб олиш натижасида мол-мулкка зарар етказмайдиган яхшилашларни киритиш мумкин. Бошқа яхшилашлар эса, ажратиб олиб бўлмайдиган яхшилашлар ҳисобланади яъни, яхшиланишлар ажратиб олиниши натижасида мол-мулкка зарар етишига олиб келади. Бундай яхшиланишлар жумласига, қонун ёки шартномага мувофиқ ижарага олувчи зиммасига юклатилган мажбурият бўлмаган ҳолда у томонидан бинони капитал таъмирлашга доир яхшилашларини мисол қилиш мумкин.
Яхшилашлар ижарага берувчининг розилиги билан ҳам, унинг розилигисиз ҳам амалга оширилиши мумкин.
Яхшилашлар тақдири уларни ажратиб олиш мумкин ёки мумкин эмаслигига, шунингдек ижарага берувчи розилиги билан ёки розилигисиз амалга оширилганига боғлиқ бўлади.
Мол-мулкдан ажратиб олиниши мумкин бўлган яхшилашлар ижарага олувчининг мулки ҳисобланади. Ушбу қоида мулк ижараси шартномаси бўйича ўзгартирилиши ҳам мумкин.
Агар мол-мулкдан ажратиб олса бўлмайдиган яхшилашлар ижарага олувчи маблағлари ҳисобидан ва ижарага берувчи розилиги билан амалга оширилган бўлса, у ҳолда шартнома тугагандан сўнг, ушбу яхшилашлар қиймати ижарага берувчи томонидан қопланиши лозим. Ушбу қоида ҳам диспозитив бўлиб, яъни тарафлар бошқа қоидани ҳам белгилашлари, масалан, яхшилашлар ҳақини тўлаш мажбуриятидан озод қилиниши назарда тутишлари мумкин.
Агар ушбу яхшилашлар ижарага берувчи розилигисиз амалга оширилган бўлса, бошқа ҳуқуқий оқибатлар келтириб чиқаради. Бундай яхшилашлар қопланмайди. Қонун фақат ижарага берувчининг розилигисиз амалга оширилган яхшилашлар қийматини қоплаб бериш мажбуриятини юклаши мумкин. Ушбу қоидадан истиснолар мавжуд. Масалан, ФК 584–моддаси корхонани ижарага олиш шартномасида бошқача тартиб назарда тутилган бўлмаса, корхонани ижарага олувчи ижарага берувчининг рухсатидан қатъи назар, ижарага олинган мол-мулкни ажратиб бўлмайдиган тарзда яхшилаш қийматини олишга ҳақли бўлишини назарда тутади.
Ижарага олинган мол-мулкка қилинган ҳар қандай яхшилашлар агар у ижарага олувчи томонидан амортизация ажратмалари ҳисобига амалга оширилган бўлса, ижарага берувчининг мулки ҳисобланади. Бунда ушбу яхшилашлар ижарага берувчининг розилиги билан амалга оширилган ёки розилигисиз амалга оширилгани аҳамиятга эга эмас.
Амортизация фойдали хизмат муддати мобайнида активнинг амортизацияланадиган қийматини асосий воситаларнинг вазифасидан келиб чиққан ҳолда маҳсулот (ишлар, хизматлар) таннархига ёки давр харажатларига мунтазам тақсимлаш ва ўтказиш кўринишида эскиришнинг қиймат ифодаси ҳисобланади. Амортизация ажратмалари объект фойдаланишга туширилгандан кейинги ойдан бошлаб ҳисобланади. Амортизация ажратмалари суммаси ташкилотнинг алоҳида ҳисобварағига ҳисобга олинади (Ўзбекистон Республикасининг “Бухгалтерия ҳисоби тўғрисида”ги қонуни, Ўзбекистон Республикасининг бухгалтерия ҳисоби миллий стандарти, 2004 йил 20 январь, рўйхат рақами 1299). Демак, амортизация ажратмалари суммаси ижарага берувчи мулки ҳисобланади.
Ижарага олинган мол-мулкни сотиб олиш, яъни ижарага олувчига уни мулк қилиб топшириш фақат шартномада назарда тутилган ҳоллардагина амалга оширилади. Бунда сотиб олиш мулк ижараси шартномаси тугагандан сўнг, шунингдек ушбу муддат тугашидан олдин ҳам амалга ошиши мумкин. Сотиб олишнинг мажбурий шарти бўлиб ижарага олувчи томонидан шартномада белгиланган сотиб олиш баҳосини тўлиқ тўлаш ҳисобланади.
Ижарага олинган мол-мулкни сотиб олиш шарти мулк ижараси шартномасида, шунингдек ижарага олувчи ва ижарага берувчи ўртасида тузиладиган қўшимча шартномада ҳам назарда тутилиши мумкин яъни, ҳар қандай ҳолатда ҳам ушбу масала тарафлар келишуви билан ҳал қилинади. Агар мол-мулкни сотиб олиш тарафлар ўртасида тузилган қўшимча келишувга мувофиқ амалга оширилса, у ҳолда улар мол-мулкдан фойдаланганлик учун илгари тўланган ҳақни сотиб олиш ҳақи ҳисобига ўтказиш ҳақида келишишга ҳақли.
Агар қонун ҳужатларида ижарага олинган мол-мулкни сотиб олишга таъқиқ ўрнатилган бўлса, бундай шартни мулк ижараси шартномасига киритиш ҳамда бу юзасидан қўшимча келишувга эришиш мумкин бўлмайди. Ўзбекистон Республикасининг “Давлат тасарруфидан чиқариш ва хусусийлаштириш тўғрисидаги” қонунига кўра, давлат тасарруфидан чиқарилиши ва хусусийлаштирилиши мумкин бўлмаган мол-мулк сотиб олиниши мумкин эмас. Чунончи, ер (қонунчиликда назарда тутилган ҳоллар бундан мустасно), ер ости бойликлари, ички сувлар, ҳаво бўшлиғи, ўсимлик ва ҳайвонот дунёси, ўқ отар қуролларни ишлаб чиқариш, таъмирлаш ва сотишни амалга оширувчи корхона ва ташкилотлар, портловчи ва заҳарли–моддаларни ташишга ихтисослашган корхоналар шулар жумласидандир.
ФКнинг 557–моддаси мулк ижараси муносабатларини тартибга солувчи умумий ва махсус нормаларнинг ўзаро нисбатани белгилайди.Бунда устуворликмахсус нормаларга таълуқли бўлади.