So‘ngi yillarda mamlakatimizda yer munosabatlarini tartibga solishga

13. YER BOZORINING MOHIYATI, VAZIFALARI VA SHAKLLANISH 
XUSUSIYATLARI 
 
Bozor iqtisodiyoti sharoitida yer munosabatlarini isloh qilish asosidagi yerga 
bo‘lgan mulkchilik shakllarining o‘zgarishi va unga mos ravishda yer bozorini 
shakllantirish 
muhim 
vazifalardan 
hisoblanadi. 
O‘zbekistonda amalga 
oshirilayotgan keng miqyosdagi islohotlar yerga bo‘lgan mulkchilik, ya’ni ma’lum 
darajada yer bozorini shakllantirish va joriy etishga olib keldi. Lekin 
mamlakatimizda bu jarayon aniq tizimsiz va beqaror ravishda bo‘lib, iqtisodiy 
o‘sish sur’atlariga to‘liq javob bermayapti. Respublikamizning tabiiy-iqlim 
sharoitlari, xalqimizning etnik va milliy hamda an’anaviy urf-odatlari ham yerdan 
foydalanish munosabatlarida o‘z aksini topgan. Yer bozorini respublika va 
mintaqalar darajasida shakllantirish hamda tashkil etishning ilmiy-uslubiy jihatdan 
asoslanmaganligi va uning aholini iqtisodiy-ijtimoiy sharoitlariga ta’siri 
o‘rganilmagan-ligi ham muammoning o‘tkirligidan dalolat beradi. 
Yer islohotining samarasi va rivojiga to‘siq bo‘lgan muammolardan biri yer 
uchastkasiga bo‘lgan mulkchilik shakllariga oid huquqlarning nomukammalligi 
hisoblanadi. Bu esa, yer bozori orqali byudjet daromadlarini ko‘paytirish, yer 
bozori sohasida davlat boshqaruvida yagona tartibni o‘rnatish, yerdan foydalanish 
bo‘yicha ijara haqini belgilashda oqilona uslublarni ishlab chiqish imkonini 
bermayapti. Yerni baholash ishlarini davlat organlari tomonidan bajarilishi asosan 
qishloq xo‘jaligi yer turlarida amalga oshirib kelinmoqda. Lekin noqishloq xo‘jalik 
turlarini baholashning, ayniqsa, ko‘chmas mulk ob’ektlari joylashgan yer 
uchastkalarining bahosi to‘g‘risida hozirgacha ma’lumotlar deyarli yo‘q. 
Yerning bozor qiymatini aniqlashda yerdan foydalanish evaziga olinadigan 
qo‘shimcha qiymatni va uning taqsimoti masalalarining ilmiy asoslangan 
uslublarini ishlab chiqish ham hozirgi davrning dolzarb muammolaridan 
hisoblanadi. Yer bozorini mintaqaviy shakllantirish bo‘yicha ilmiy-uslubiy 
yondashuv hamda amaliy echimlar, yer fondining tejamkor taqsimot uslublari, 
qulay yer solig‘i tizimini joriy etish, yerdan foydalanishdan olinadigan davlat 

---

234 
byudjet daromadlari, yer ijarasi va xo‘jalik yuritishning zamonaviy shakllarini 
joriy etish mamlakatimiz yer resurslaridan yanada samarali foydalanish 
yo‘nalishlarini belgilab beradi. 
Yer bozorini shakllantirishda davlat va yerdan foydalanuvchi sub’ektlar 
o‘rtasida adolatli iqtisodiy munosabatlarni o‘rnatish bo‘yicha eng qulay uslublarni 
qo‘llash har bir yerdan foydalanuvchi sub’ektga biriktirilgan yer uchastkasidan 
maqsadli, samarali va oqilona foydalanishga zamin yaratadi. Demak, 
mamlakatimizda bozor iqtisodiyoti sharoitida amalga oshirilayotgan tub 
umumiqtisodiy va agrar islohotlarni hayotga tatbig‘i, iqtisodiyot tarmoqlarining 
istiqboldagi ravnaqi, yer tanqisligi muammolarining keskinligi yer uchastkalarini 
xususiylashtirish asosida yer bozorining ilmiy-metodologik asoslarini yaratish eng 
dolzarb muammolardan biri hisoblanadi. 
Jahon iqtisodiyoti tajribasida yer bozorini tartibga solish borasida boy 
tajriba, usul va ilg‘or texnologiyalarni qo‘llash darajasiga yerishilgani ma’lum. Yer 
bozorini shakllantirishning ilmiy-uslubiy asoslarini ishlab chiqish, yerni oldi-sotdi 
shakllari va uslublarini qo‘llash, yer uchastkasini xususiylashtirish, bu jarayonni 
investitsiyalash, ipoteka kreditlash, yerga egalik qilish va foydalanishga oid 
qimmatbaho qog‘ozlar bilan muomala qilishda keng qamrovli rag‘batlantirish 
zaruriyatlari ham muammoning dolzarbligini belgilaydi. Bunda: 
iqtisodiyot tarmoqlarida islohotlarni yanada erkinlashtirish sharo-itida yer 
bozorining mintaqaviy shakllanishi hamda uning iqtisodiy rivojlanishining nazariy 
asoslarini tadqiq etish; 
yer bozorining mohiyati va iqtisodiy-ijtimoiy ahamiyatini asoslash; 
yer bozorini shakllantirishda rivojlangan davlatlar tajribasini o‘rganish; 
yerlarni xususiylashtirish va yer bozori jarayonini tahlil qilish; 
yer bozorini mintaqaviy shakllantirish konsepsiyasi va uning asosiy 
tamoyillarini ishlab chiqish; 
yerning bozor qiymatini aniqlashda yer kadastri ma’lumotlaridan 
foydalanish uslublarini takomillashtirish; 

---

235 
mintaqaviy sharoitlarda yer uchastkasining me’yoriy bahosi va bozor 
qiymatini aniqlash uslubini takomillashtirish; 
bozor munosabatlariga o‘tish davrida yerga bo‘lgan mulkchilik va xo‘jalik 
yuritish yangi shakllarining ahamiyati hamda o‘rnini aniqlash; 
yer kadastri ma’lumotlari yer bozorining mintaqaviy shakllanishi asosi 
ekanligini asoslash; 
yerning bozor qiymatini aniqlashda qo‘shilgan qiymat taqsimoti tarkibini 
asoslash; 
yer uchastkasining me’yoriy (iqtisodiy) bahosini aniqlash uslubini 
takomillashtirish; 
yer bozorining vujudga kelishi, shakllanishi va joriy etilish qonuniyatlarini 
tadqiq etish, iqtisodiy mohiyatini va o‘ziga xos xususiyatlarini aniqlash; 
mamlakatimiz mintaqalarida yer bozorining istiqboldagi rivojlanishini ilmiy 
jihatdan asoslab berish; 
ilg‘or chet el tajribalarini o‘rganish asosida O‘zbekiston mintaqalarida yer 
bozori munosabatlarini davlat tomonidan boshqarishni takomillashtirish modelini 
ishlab chiqish; 
yer bozorini bosqichma-bosqich shakllantirishda innovatsion taraqqiyot 
yutuqlarini qo‘llash va tabaqalashgan yer solig‘ini joriy etishni asoslash kabi 
dolzarb vazifalarni hal qilish lozim. 
Ushbu vazifalar bevosita yer bozori shakllanishi va rivojlanishining asosiy 
yo‘nalishlarini o‘zida to‘liq aks ettirishini ta’kidlagan holda, tadqiqotimizda 
yuqorida keltirilgan vazifalarni qishloq xo‘jaligida yer resurslaridan foydalanish 
tizimini takomillashtirish nuqtai nazaridan tahlillarni amalga oshirilishi ham 
yerdan foydalanishning bozor tamoyillariga mos mexanizmini joriy etish uchun 
asosiy manba bo‘lib xizmat qiladi. Yer bozori – yer resurslarini takror taqsimlash 
va yerdan foydalanish huquqini amalga oshirish mexanizmlari yig‘indisi. 
Mamlakat yer fondining bir qismigina bozor tovari yoki oldi-sotdi ob’ekti 
bo‘ladi. Yer resurslarining kattagina qismi bozor tovari emas, shuningdek bozor 

---

236 
iqtisodiyoti rivojlangan davlatlarda ham davlat va mahalliy hokimiyat mulki 
hisoblanadi. Yer bozori aylanmasiga kirmagan yerlar quyidagilar: alohida 
ahamiyatga (qiymatga) ega yerlar (qo‘riqxonalar, milliy bog‘lar va boshqalar), 
umumiy maqsadlarda foydalaniladigan yerlar (ko‘chalar, maydonlar, parklar va 
boshqalar), maxsus, ya’ni alohida maqsad-larga mo‘ljallangan yerlar (mudofaa), 
ishlatilmayotgan yoki ishlatib bo‘lmay-digan yerlar (o‘zlashtirish qiyin, 
zaharlangan, ifloslangan). O‘zbekiston sharoitida bunday yerlarga qishloq 
xo‘jaligida intensiv foydalaniladigan yerlarni (sug‘oriladigan va alohida qimmatga 
ega unumdor yerlar) kiritish maqsadga muvofiq deb hisoblaymiz. Qishloq 
xo‘jaligining boshqa yerlari esa bozor tovari hisoblanishi mumkin. 
Yer bozori boshqa bozorlardan farq qiladi. Yer bozorining asosiy 
xususiyatlarini ko‘rib chiqamiz. Jumladan, yer bozorida yer uchastkasi o‘ziga xos 
tovar hisoblanib, u noan’anaviy xususiyatlarga ega. Yer uchastkasi oldi-sotdi 
ob’ekti bo‘lib, uning shakliy tavsifi, joylashgan o‘rni, chegarasi va huquqiy 
holatlari bilan bir biridan keskin farq qiladi. Shu sababdan yer bozorida ikki aynan 
o‘xshash tovar, ya’ni bir xildagi yer uchastkasi mavjud emas. Shuningdek har bir 
yer uchastkasining oldi-sotdi jarayonini amalga oshirishda alohida talablarga amal 
qilinadi. Bunday talablarga mulk ob’ektini davlat ro‘yxatidan o‘tkazish va 
boshqalar kiradi. 
Yer bozori davlat boshqaruvining asosiy va hajmdor ob’ekti hisobla-nadi. 
Hamma davlatlarda yer uchastkalarining oldi-sotdisini amalga oshirishda turli xil 
cheklovlar mavjud. Ayniqsa, qishloq xo‘jaligi yerlari bilan bog‘liq bo‘lgan oldi-
sotdilar jiddiy boshqaruvga uchraydi. 
Yer bozorining boshqa bir tavsifi – oldi-sotdi jarayonining uzoqligi yoki 
davomiyligidir, ob’ektlarning nostandartligi, oldi-sotdini rasmiylashtirishning 
murakkabligi, sotuvchi va xaridorni qidirib topish va oldi-sotdini amalga oshirish 
ko‘p vaqtni talab qiladi. Yer – eng kam sotiladigan ob’ektlardandir. Yer bozori – 
ochiq (shaffof) bozor emas. Bu bozordagi ma’lumotni olish qiyin, u xususiy 
xarakterga egadir. Aniq bir oldi-sotdi bahosida har doim ham tovar haqidagi to‘liq 

---

237 
ma’lumot aks ettirilmaydi. Odatda mavjud tovarning faqatgina oz qismigina bozor 
aylanmasida ishti-rok etadi. Amalda rivojlangan davlatlarda har yili mavjud yer 
uchastkala-ridan faqat 2-3% bilan oldi-sotdi amalga oshiriladi. 
Yer bozori mahalliylashgandir. Mahalliy, ya’ni xududiy bozorlar 
ob’ektlarning o‘ziga xos xususiyatlari, talab va taklifning katta-kichikligi, oldi-
sotdini bajarishda maxsus talablarning bajarilishi va yer uchastkalaridan 
foydalanishning mahalliy shart-sharoitlariga ko‘ra ajralib turadi. Yuqoridagi fikr-
mulohazalar asosida yer bozorining asosiy xususiyatlarini umumiy holda 
quyidagicha tavsiflash mumkin: 
yer tovari (kapitali)ning nostandartligi; 
sotish va sotib olish ob’ektlarining amaldagi joylashuvi va ular-ning huquqiy 
holatlari bo‘yicha individual tavsifga ega bo‘lishi; 
ko‘chmas mulk ob’ektlarining davlat ro‘yxatiga olinishi; 
yer uchastkasining davlat tomonidan tartibga solish ob’ekti ekanligi; 
yer uchastkasini oldi-sotdi jarayonlaridagi turli cheklovlarning mavjudligi; 
yer uchastkasida oldi-sotdi jarayonlarining uzluksiz davom etishi; 
yerning ob’ektligi; 
yer bozoridan ma’lumotlar olishning murakkabligi va shaxsiy xarajatlarga 
ega bo‘lishi; 
sotish bahosi haqida aniq va doimiy ravishda to‘liq ma’lumot berilmasligi; 
tovar sifatidagi yer fondining tovar sifatida bozorga qo‘yilishi va u 
to‘g‘risidagi to‘liq ma’lumotlar berilmasligi; 
hududiy jihatdan aholi mentalitet va mahalliy xususiyatlar omili-ning ta’siri. 
Yer qonunchiligida umumiy o‘xshash jihatlari ko‘p bo‘lgan Italiya, 
Portugaliya va Ispaniyada yer uchastkalari maydonining me’yordan ortiq kichrayib 
ketishiga yo‘l qo‘ymaslik uchun fermer xo‘jaligi o‘lchamining quyi chegarasini 
belgilashga asosiy e’tibor berilgan. Ularning qonunchiligida “minimal darajadagi 
faoliyat yurituvchi xo‘jalik” tushunchasi qayd etilgan va qonunchilik mazkur 

---

238 
minimal o‘lcham buzilishiga olib kelishi mumkin bo‘lgan yer savdosi yoki ijarasi 
bilan bog‘liq har qanday bitimni man qiladi. 
Tabiiy va iqtisodiy sharoitlarning turlichaligi sababli yer fermer xo‘ja-liklari 
minimal o‘lchami xududiy darajasida belgilanadi. 
Yer bozorining shakllanishi va rivojlanishi uning o‘ziga xos xususi-
yatlaridan kelib chiqqan holda davlat tomonidan tartibga solib turilishini taqozo 
etadi. Rivojlangan davlatlar tajribasidan ham ushbu jarayonni kuzatish mumkin 
(13.1-rasm). 
Yaponiyada yer qonunchiligi ikkinchi jahon urushidan keyingi agrar 
islohotlarga asoslanadi. Qishloq xo‘jaligi yerlari maydonlarining o‘ta chek-
langanligi va shaharlarning yiriklashuvini hisobga olib, hukumat qishloq xo‘jalik 
yerlarini muhofaza qilish bo‘yicha qat’iy siyosat olib bormoqda. 
Yerga mulkchilik va uning ijarasi bo‘yicha o‘zgarishlar hukumat roziligi bilan 
amalga oshiriladi va faqat quyidagi hollarda beriladi: 
a) yer egasi egalik qilayotgan yoki ijaraga olgan yerni o‘z kuchi bilan ishlov 
berganda; 
b) fermer yoki uning oila a’zolaridan biri mazkur fyermada doimiy tartibda 
qishloq xo‘jaligi ishlab chiqarishi bilan shug‘ullanganda; 
v) ijaraga olingan umumiy yer maydoni 0,5 gektardan kam bo‘lmasligi 
(Hokkaydoda 2 gektar) yoki undan ko‘p bo‘lishi lozim, intensiv asosda ishlab 
chiqarishni tashkil etish hollari bundan mustasno; 
Yerdan foydalanish 
bo‘yicha 
→ 
Qishloq xo‘jaligi, uy-joy, bino va 
inshootlar, savdo shaxobchalari va 
boshqalar 
Huquqiy holati bo‘yicha 
→ 
Mulk, ijara va garov huquqlari 
Bozor ishtirokchilari tarkibi 
bo‘yicha 
→ 
Sotuvchi sifatida davlat yoki mahalliy 
hokimiyat organlari va bozorda sotuvchi 
hamda haridor xususiy mulkdorlar 
sifatida ishtirok etadi 

---

239 
Yer uchastkasidagi qurilish 
binolari mavjudligi 
bo‘yicha 
→ 
Qurilishi tugallangan yoki tugallanmagan 
yer uchastkalari 
Xududiy belgisi bo‘yicha 
→ 
Davlat, zahira yerlari mintaqaviy, viloyat, 
ma’muriy tuman (shahar) hududlari