So‘ngi yillarda mamlakatimizda yer munosabatlarini tartibga solishga

 
 
12.1 –sxema. Iqtisodiyot va yerdan foydalanuvchilar uchun yerga bo‘lgan xususiy mulkchilikni joriy etishning ijobiy samarasi
51
51
Муаллиф тадқиқотлари асосида тузилган 

---

218 
Noqishloq 
xo‘jaligi ahamiyatiga molik yerlarda joylashgan yer 
uchastkalariga xususiy mulkni joriy etish yer va mol-mulk solig‘ini solishni takror 
ko‘rib chiqishni taqozo etadi. Hozirgi vaqtda soddalashtirilgan soliq tizimida 
faoliyat ko‘rsatayotgan korxonalar yer solig‘i va mol-mulk solig‘ini alohida 
to‘lashmaydi, bu soliqlar yagona soliq to‘lovi tarkibiga kiritilgan. 
2005-yilning 1-iyulidan ular yer uchun ijara haqi to‘lashdan ozod qilin-
ganlar. Umumo‘rnatilgan soliqlarni to‘lovchi korxonalar ham yer solig‘i, ham mol-
mulk solig‘iga tortiladilar. Shu munosabat bilan yer uchastkasini xususiylashtirgan 
yuridik shaxslar yer uchastkasi bazaviy bozor qiymatining 1,0% miqdorida soliq 
to‘lashlari maqsadga muvofiqdir.
Taqqoslash uchun: Parij, Seul, Gonkongda sanoat zonasining salmog‘i 5,0% 
atrofida va turar-joy qurilish maydoni salmog‘idan bir necha marta past. Bunda 
yerga xususiy mulkchilikning va huquqiy zonalashtirish normalarining yo‘qligi yer 
uchastkalarining takror taqsimlanishi qariyb umuman amalga oshirilmaydi, bu esa 
shaharlar 
rivojining 
depsinishiga 
va 
salbiy 
tendensiyalarning 
yanada 
keskinlashishiga olib keladi. Qolaversa, yer uchastkalarining narx-navosi 
rivojlangan bozor munosabatlariga ega shaharda yerlarni takror taqsimlash va 
ulardan samarali foydalanish uchun rag‘batlantiruvchi ta’sirga ega bo‘ladi 
(jahondagi yirik shaharlarda shahar markazi bilan shahar chetidagi yerlarning narxi 
50:1 va undan ham yuqori nisbatda bo‘lmoqda). Aynan shaharning markaziy 
qismidagi yerlarning yuqori qiymatda bo‘lishi, korxona mulkdoriga o‘z ishlab 
chiqarishini markazdan ko‘chirishga turtki va rag‘bat beradi. Ana shunday takror 
dislokatsiya qilishni jadallashtirishga ma’muriy chora-tadbirlar emas, balki yer - 
bozor muno-sabatlarining o‘zi undaydi. 
Shuni ham ta’kidlash joizki, Rossiyada yerni xususiylashtirish jara-yoni 
Markaziy va Sharqiy Yevropa mamlakatlaridan farqli tarzda kechdi. U yerda 
xususiylashtirishning asosiy tamoyili sifatida korxona va ko‘chmas mulk ob’ektlari 
hamda ular joylashgan yer uchastkalari bilan birga yaxlit va bir vaqtda 
xususiylashtirish qabul qilingan. Ayrim hollarda, masalan sobiq GDRda yer 

---

219 
uchastkasining yangi mulkdori faqat sanoat ob’ektlarini xususiylashtirmasdan, 
balki bir vaqtning o‘zida ijtimoiy ob’ektlar va savdo nuqtalarini ham 
xususiylashtiradi. Polshada mazkur tamoyil yirik va o‘rta sanoat korxonalariga 
nisbatan qo‘llanilgan, do‘kon va yoqilg‘i quyish shaxobchalari va boshqalar 
mulkdorlariga bir vaqtning o‘zida yer uchastkasini va unda joylashgan ko‘chmas 
mulkni xususiylashtirish yoki yer uchastkasini ijaraga olish va kelajakda uni sotib 
olish o‘rtasida tanlash imkoniyati berilgan. 
Rossiyada yer uchastkalarini xususiylashtirish hech qanday qo‘shimcha 
muammolarni e’tiborga olmagan holda, masalan yer uchastkasiga mulk huquqining 
boshqaga o‘tishi oqibatida unga avval etkazilgan ekologik zarar uchun javobgarlik 
kimga o‘tishi aniq bo‘lmagan holda boshlangan va u hozir ham davom etmoqda. 
Lekin, bizningcha aniqki, har qanday jiddiy xorijiy investor vaqti kelib ilgari 
etkazilgan ekologik zararni qoplash yoki o‘zining hisobidan mazkur yer 
uchastkasini zarur me’yor darajasigacha tozalashni amalga oshirish bo‘yicha 
tasavvurga ega bo‘lmaguncha xususiylashtiriladigan korxona bilan ish 
boshlamaydi. Sharqiy Yevropa mamlakatlarida yerni xususiylashtirishda birdaniga 
ushbu masalani echish ko‘zda tutilgan. Sobiq GDRda, masalan, sobiq sovet 
qo‘shinlari joylashgan yer uchastkalari va u yerda joylashgan xo‘jalik ob’ektlari 
asosan juda shartli narxlarda (1 markadan 100 markagacha) sotilgan, lekin u 
yerlarni xususiylashtirishning bosh sharti bo‘lib, yangi mulkdorning yerlarni 
rekultivatsiya qilish, suv havzalarini tozalash, ya’ni mazkur hududning tabiiy 
ekologik balansini tiklash majbu-riyati hisoblangan. Shunga o‘xshash amaliyot 
Polsha, Vengriya, Slovakiyada ham qo‘llanilgan. Boltiqbo‘yi mamlakatlarida 
(Latviya, Litva, Estoniya) bu tamoyil qo‘llanilmasdan, arzimagan narxlarda 
sotilgan ko‘chmas mulk ob’ektlari go‘yoki jiddiy ekologik zarar ko‘rgan degan 
vajlar bilan mahalliy hokimiyat tomonidan korrupsion suiste’molliklari oqibatida 
yirik mojarolar bo‘lishiga sabab bo‘lgan. 
Xorijiy tajribani o‘rganish yuridik shaxslarning bino va insho-otlari bilan 
band bo‘lgan yer uchastkalarini xususiylashtirishning ayrim muhim tamoyillarini 

---

220 
belgilash imkonini beradi. Respublikamizda korxo-nalar yer uchastkalarini 
xususiylashtirishni quyidagi sotib oluvchilar toifalari uchun amalga oshirish 
maqsadga muvofiq: 
birinchidan, ilgari korxonani xususiylashtirgan O‘zbekiston Respublikasi 
rezidentlari – yuridik shaxslariga; 
ikkinchidan, ishlab chiqarish va tijorat faoliyati uchun o‘rnatilgan tartibda 
ajratilgan yerlarda mustaqil qurilgan bino va inshootlar hamda ushbu bino va 
inshootlarga bo‘lgan mulk huquqini ro‘yxatdan o‘tkazgan O‘zbekiston 
Respublikasi rezidentlari - yuridik shaxslariga; 
uchinchidan, davlat ob’ektlarini ular joylashgan yer uchastkalari bilan 
birgalikda 
xususiylashtirish 
istagini 
bildirgan 
O‘zbekiston Respublikasi 
rezidentlari - yuridik shaxslarga. 
Yuridik shaxslar tomonidan yer uchastkalarini xususiylashtirish bozor 
qiymatidan kelib chiqib qo‘llaniladigan texnologiya jarayonlari, shahar qurilishi 
norma va qoidalarini hisobga olgan holda ishlab chiqarish faoliyatini amalga 
oshirish uchun zarur miqdorlarda ixtiyoriylik asosida amalga oshirilishi lozim. 
Yuridik shaxslarga tegishli bino va inshootlar bilan band bo‘lgan yer 
uchastkalarining bozor qiymatini aniqlash va xususiy-lashtirishda echimini topish 
lozim bo‘lgan asosiy masalalardan biri bu – yuridik va jismoniy shaxslar yer 
uchastkalarini xususiylashtirishni amalga oshiruvchi organ (idora) ni belgilashdir. 
Ayrim mutaxassislar yerni xususiylashtirish huquqini mahalliy davlat hokimiyati 
organlariga (shahar va tuman hokimiyatlariga) berish zarur, deb hisoblashishadi. 
Ushbu nuqtai nazarni ular Yer kodeksiga muvofiq, yer fondini aynan turli 
darajadagi mahalliy davlat hokimiyati organlari o‘z vakolatlari doirasida tasarruf 
etadilar deb asoslaydilar. Shuning uchun yerni xususiylashtirish yoki unga rad 
javob berish haqidagi qarorni tuman (shahar) hokimi chiqarishi kerak, O‘zbekiston 
Respublikasi Davlat raqobat qo‘mitasi va uning hududiy bo‘linmalari uning ishchi 
organi bo‘lishlari lozim deb hisoblashadi. 

---

221 
Boshqa mutaxassislar yerni xususiylashtirishni amalga oshiruvchi organ 
bo‘lib Davlat raqobat qo‘mitasi va uning hududiy organlari bo‘lish-lari kerak 
degan fikrni qo‘llab-quvvatlashadi. Qolaversa, fuqarolar va yuridik shaxslarning 
yer uchastkalarini xususiylashtirish mexanizmi bir-biridan farqlanishi kerak. 
Masalan, fuqarolarga shaxsiy uy-joy qurish uchun berilgan yer uchastkasini ilgari 
yer ajratish tartibida ajratib bergan hokimiyat tomonidan xususiylashtirish amalga 
oshirilishi kerak. Korxonaning yerini xususiylashtirishni amalga oshirish vakolatini 
esa o‘sha korxo-naning o‘zini xususiylashtirgan Davlat raqobat qo‘mitasi va uning 
hududiy bo‘linmalariga berish kerak degan taklifni berishadi. 
Bizning fikrimizcha, yuridik shaxslar tomonidan yer uchastkalarini 
xususiylashtirish mexanizmi quyidagi asosiy qoidalarga tayanishi lozim: 
davlat 
tasarrufidan chiqarilgan yoki xususiylashtirilgan yuridik shaxslarning bino, 
inshootlari, ishlab chiqarish infratuzilmasi ob’ektlarini davlat tasarrufidan 
chiqarishni (xususiylashtirishni) amalga oshirgan davlat boshqaruvi organi – 
Davlat raqobat qo‘mitasi yoki uning hududiy bo‘linmalari tomonidan amalga 
oshirilishi lozim; 
yuridik shaxsning bino, inshoot, ishlab chiqarish infratuzilmasi ob’ektlari, 
sotib olingan (xususiylashtirilgandan tashqari), yangi qurilgan, hadya yoki ustav 
fondiga berilgan ob’ektlar bilan band bo‘lgan yerlarni ushbu yer uchastkasining 
joylashgan joyi bo‘yicha Davlat raqobat qo‘mitasining hududiy bo‘linmalari 
tomonidan amalga oshirilishi lozim. 
Yuridik shaxs tomonidan yer uchastkasini xususiylashtirishga tashabbus 
bildirish huquqiga faqat mulk huquqiga ega yoki xususiylashtirilayotgan bino, 
inshootlar va ishlab chiqarish infratuzilmasi ob’ektlariga ega bo‘lgan korxonalar 
bo‘lishi lozim. Agar yuridik shaxs sotib olingan, mustaqil qurilgan, hadya sifatida 
olingan yoki ustav fondiga berilgan bino, inshoot va ishlab chiqarish infratuzilmasi 
ob’ektlariga bo‘lgan mulk huquqini qonun hujjatlarida o‘rnatilgan tartibda 
ro‘yxatdan o‘tkazmagan bo‘lsa, bunday yuridik shaxs yer uchastkasini 
xususiylashtirishga tashabbus qilishga haqli emas bo‘lishi lozim. 

---

222 
Bizningcha, yuridik shaxs tomonidan yer uchastkasini xususiylashti-rishning 
tartib-taomili uch bosqichli ketma-ketlikda bo‘lishi lozim. Birinchi bosqichda 
yuridik 
shaxsning 
ta’sischilari 
yoki 
ishtirokchilari 
yer 
uchastkasini 
xususiylashtirishga tashabbus bildirishga asos bo‘lib hisoblanadigan yerga bo‘lgan 
mulk huquqini olish haqida umumiy majlisning qarorini qabul qilishadi. Yuridik 
shaxs – sotib oluvchi yer uchastkasini xususiylashtirish uchun Davlat raqobat 
qo‘mitasiga yoki uning hududiy bo‘linmasiga ariza beradi. 
Ikkinchi bosqichda Davlat raqobat qo‘mitasi va uning hududiy organi yer 
uchastkalarini xususiylashtirish bo‘yicha komissiya tuzadi. Komissiya tarkibiga 
Davlat raqobot qo‘mitasi yoki uning hududiy organi vakillari bilan bir qatorda 
mahalliy davlat hokimiyati organlari, Yer resurslari, geodeziya, kartografiya va 
davlat kadastri davlat qo‘mitasi, Davlat arxitektura va qurilish qo‘mitasi, 
Iqtisodiyot vazirligining vakolatli vakillari va boshqa mutaxassislar kirishlari 
lozim. 
Komissiyani tuzish haqida ham turli fikrlar mavjud. Hozirgi paytda 
hokimiyatlar huzurida hokim rahbarligida davlat kadastri va yer tuzish xizmati, 
tabiatni muhofaza qilish, arxitektura, sanitar-epidemiologik xizmatlar, fuqarolar 
yig‘inlari vakillari va boshqa shaxslar tarkibida yer uchastkalarini egalik qilishga, 
foydalanishga va ijaraga berish masalala-rini ko‘rib chiqish bo‘yicha doimiy 
harakat qiluvchi komissiya ishlamoqda. 
Bizningcha, yer uchastkalarini xususiylashtirish o‘ziga xosligidan kelib 
chiqib, komissiyani tuzish va uning faoliyatini tashkil qilishga bosh-qacha 
yondashish zarur. Komissiya o‘z faoliyatini bevosita yer uchastkasining joylashgan 
joyida amalga oshiradi. Komissiya faoliyatiga rahbarlik qilish va uning ishini 
tashkil qilishni Davlat raqobat qo‘mitasi yoki uning hududiy organi xodimlaridan 
tayinlanadigan komissiya raisi amalga oshiradi. Komissiya majlisi zaruratga qarab 
o‘tkaziladi. Komissiya qarori uning a’zolarining oddiy ko‘pchilik ovozi bilan qabul 
qilinadi va bayonnoma bilan rasmiylashtiriladi. Komissiyaning tashkiliy, 
texnikaviy va informatsion faoliyatini ta’minlash uchun sotib oluvchi va yer 

---

223 
uchastkasi joylashgan joydagi tegishli Davlat arxitektura va qurilish qo‘mitasi va 
Yer resurslari, geodeziya, kartografiya va davlat kadastri davlat qo‘mitasi 
bo‘linma-lari xodimlaridan iborat ishchi organi tuziladi.
Uchinchi yakunlovchi bosqich - yer uchastkasini xususiylashtirish 
to‘g‘risidagi qarorni qabul qilish. Komissiya tomonidan taqdim etilgan hujjatlar 
ko‘rib chiqilgandan so‘ng Davlat raqobat qo‘mitasi yoki uning hududiy organi 
quyidagi qarorlardan birini qabul qilishi kerak: takrorrish sabablarini ko‘rsatgan 
holda komissiya hujjatlarining kamchiliklarini oxirigacha tuzatish uchun takrorrish 
yoki yer uchastkasini xususiylashtirishni rad etish, agar yer uchastkasi qonun 
hujjatlariga muvofiq xususiylashtirilmaydigan yerlarda joylashgan bo‘lsa yoki 
ariza bergan shaxsning yerni bozor qiymati va yerni realizatsiya qilishning boshqa 
shartlariga norozi bo‘lgan hollarda. Bulardan boshqa holatlarda Davlat raqobat 
qo‘mitasi ijobiy qaror qabul qilishi hamda yer uchastkasini xususiylashtirish 
to‘g‘risida tegishli buyruq qabul qilishi va xarid qilish-sotish shartnomasini tuzishi 
kerak. 
Amaldagi yer uchastkalarini xususiylashtirish ixtiyoriylik asosida (ko‘chmas 
mulkni begonalashtirishdan tashqari) bo‘lishi lozim, lekin bunda ko‘chmas mulk 
bozorining jadal shakllanishini, mulk huquqini takror taqsimlash va uning 
kapitallashuvini faol rag‘batlantirish lozim. 
Shaxsiy uy-joy qurilishi uchun yer uchastkalarini xususiylashtirishni 
quyidagi yo‘nalishlar bo‘yicha amalga oshirish maqsadga muvofiqdir: 
umrbod meros qilib qoldiriladigan egalikdagi uy-joy qurilishi osti-dagi yer 
uchastkalarini ixtiyoriylik asosida xususiylashtirish. Xususiylashtiriladigan yer 
uchastkasining maydoni kadastr xizmati organla-rining hujjatlariga muvofiq 
bo‘lishi lozim; 
umrbod meros qilib qoldiriladigan egalikdagi yer uchastkasida joylashgan 
ko‘chmas mulkni begonalashtirayotganda, ko‘chmas mulk sotilishining barcha 
holatlarida, shuningdek yaqin qarindoshlariga hadya etish va meros qoldirishdan 
tashqari hadya etish holatlarida majburiy xususiylashtirish lozim; 

---

224 
qonun hujjatlarida o‘rnatilgan miqdorlarda kim oshdi savdosi asosida yangi 
uy-joy qurilishi uchun mahalliy hokimiyat organlari tomonidan ajratiladigan, 
keyinchalik yer uchastkasiga kadastr xizmatlarida xususiy mulk huquqi 
rasmiylashtiriladigan yer uchastkalarini xususiylashtirish. 
Yer uchastkalarini yangi shaxsiy uy-joylar qurilishi uchun ajratish faqat 
ochiq auksion orqali amalga oshirilishi lozim. 
Yerga bo‘lgan xususiy mulkning abstraksiyaga aylanmasligining eng muhim 
elementi bo‘lib yerni baholashning tugallangan tizimi mavjudligi hisoblanadi. Yer 
o‘z-o‘zidan bozorda tovar bo‘laolmaydi, muayyan xossalarga, maqsadga 
yo‘naltirilgan, aniq chegara va bozor qiymatiga ega bo‘lgan yer uchastkasi tovar 
bo‘ladi. Yerni tovarga, kapitalga aylantirish uchun mamlakat miqyosida yer 
kadastrini tezroq tuzish lozim. Aks holda munosib baholashni o‘tkazmaslik 
yerlarni arzimagan narxlarda sotib yuborish, yer uchastkalari egalari huquqlarining 
buzilishlari, yer resurslarining talon-taroj qilinishi, har xil shakldagi spekulyasiya 
holatlari yuzaga kelishi mumkin. 
So‘ngi yillarda mamlakatimiz iqtisodiyotida bozor mexanizmlarining ta’siri 
to‘xtovsiz ortib bormoqda, ayniqsa bunday holat turar-joylarni ommaviy 
xususiylashtirish, 
turli 
sohalarda, 
shu 
jumladan 
ishlab 
chiqarish-da 
aksiyadorlashtirish va asosiy vositalarni xususiylashtirishda kuzatil-moqda, bu esa 
o‘z navbatida mol-mulkni baholashda ham bozor omillari ahamiyatining oshishiga 
olib kelmoqda. Yer bozorining hali to‘liq shakllan-maganligi va rivojlanmaganligi 
sababli yer uchastkalarini xususiylash-tirishda sotib olish qiymati yoki kim oshdi 
savdosida boshlang‘ich qiymat sifatida, shuningdek yer uchastkasi ijara haqi 
stavkasini shakllantirish uchun baza sifatida qo‘llash uchun yer uchastkalariga 
hisob-kitob - bozor narxlarini ishlab chiqish zarurati paydo bo‘lmoqda. 
Xususiylashtirish, soliq solish, garovga berish, kreditlash uchun yerni baholashning 
umum e’tirof etilgan yagona uslubiyoti respublikada mavjud emas. 
Savdo va xizmat ko‘rsatish ob’ektlarini ular band qilgan yer uchast-kalari 
bilan birgalikda, shuningdek shaxsiy uy-joy qurish va shaxsiy yor-damchi 

---

225 
xo‘jalikni yuritish uchun fuqarolarning umrbod meros qilib qoldi-riladigan yer 
uchastkalarini xususiy mulk qilib realizatsiya qilish maqsa-dida qabul qilingan 
O‘zbekiston Respublikasi Vazirlar Mahkamasining 1995 yil 11 apreldagi «Savdo 
va xizmat ko‘rsatish sohasi ob’ektlarini ular joylashgan yer maydonlari bilan 
birgalikda hamda yer maydonlarini meros qilib qoldirish sharti bilan umrbod 
egalik qilish uchun xususiy mulk sifatida sotish tartibi to‘g‘risida»gi 126-sonli 
qaroriga muvofiq O‘zbekiston Respublikasi Davlat arxitektura va qurilish 
qo‘mitasi hamda Qishloq va suv xo‘jaligi vazirligi tomonidan o‘tkazilgan 
shaharlar, shahar poselkalari va qishloq aholi punktlari yerlarini kompleks 
iqtisodiy baholash (1991 yil bazaviy narxlarda) natijalari ma’qullangan edi. 
Bugungi kun amaliyotida yer uchastkalarining qiymat bahosini aniqlash yer-ning 
kadastr bahosiga asoslanmagan holda bo‘lmoqda. Ya’ni, shahar yerlari-ning 
kadastr bahosi yo‘qligi tufayli ularning qiymatini aniqlash asosiga Davlat 
arxitektura va qurilish qo‘mitasi tomonidan bajarilgan hududlar-ning iqtisodiy 
baholash matyeriallari qo‘yilyapti. Oqibatda muammo aniq echimga ega emas, 
negaki yerning o‘zi emas, balki uning ustida (ostida) joy-lashgan xo‘jalik 
ob’ektlari baholanyapti.
Jahon amaliyotida aholi punktlari hududlarini kompleks iqtisodiy baholash 
mezonlari: 
hududlarning qurilishga yaroqliligini ifodalovchi muhandislik – qurilish 
sifati; 
muhandislik inshootlari va magistral kommunikatsiya bilan jihoz-langanligi; 
tabiiy sharoitlar, shu jumladan hududlarning rekreatsion qimmati; 
atrof muhitning ekologik ahvoli; 
hududlar uchastkalarining amaldagi transport aloqalarining shahar markazi, 
mehnat qilish joylari va boshqalarga nisbatan joylashishi; 
hududlar jozibadorligining boshqa jihatlari, shu jumladan obro‘-nufuzi, aholi 
yashashining ijtimoiy-iqtisodiy sharoitlari, shaharning ma’muriy maqomi va 
boshqalar hisoblanadi. 

---

226 
Yer uchastkalarining boshlang‘ich qiymati mahalliy davlat hokimiyati 
organlari tomonidan yerlarni kompleks iqtisodiy baholash natijalari asosida 
aniqlanadi. Boshlang‘ich qiymatni aniqlash uchun yer uchastkasining qiymati 
Davlat arxitektura va qurilish qo‘mitasi va Yer resurslari, geode-ziya, kartografiya
va 
davlat 
kadastri 
davlat 
qo‘mitasi bilan birgalikda har chorakda 
aniqlashtiriladigan narxlar o‘zgarishi koeffitsienti (indeksi)ga ko‘paytiriladi. 
Boshlang‘ich qiymatni o‘rnatishda amaldagi talab va taklif-dan kelib chiqib, 
oshiruvchi koeffitsientlarni ham qo‘llash mumkin edi. Yerlarni kompleks iqtisodiy 
baholashni muhandislik infratuzilmasining istiqbolda rivojlanishini yaqin davrda 
tegishincha asoslashni hisobga olib, aholi punktini obodonlashtirishga mablag‘ 
sarflanib borgani sayin hokimiyatlar tomonidan aniqlashtirilishi lozim edi. 
Yer uchastkalarining joylashishi, muhandislik kommunikatsiyasi bilan 
ta’minlanganligi, arxitektura va boshqa xususiyatlariga qarab, mintaqalar hududlari 
tegishli shahar va tuman hokimiyatlarining qarorlari bilan zonalarga ajratilgan 
bo‘lishi va yerlar kadastrlarini hamda shaxsiy qurilish massivini tuzish uchun bir 
yer uchastkasiga zarur bo‘lgan o‘rtacha xarajatlarni hisobga olgan holda, zaruratga 
qarab uning qiymati loyiha institutlari bilan birgalikda aniqlashtirilishi lozim edi. 
Ammo amaliyotda turli sabablarga ko‘ra ishlab chiqilmagan qimmatlashish 
koeffitsientlari qo‘llanilmagan holda yerlarni kompleks baholash asosidagi yer 
uchastkasining qiymati qo‘llanilmoqda (uni bozor qiymati deb bo‘lmaydi). 
Yer uchastkasining bozor qiymati bozordagi talab va taklif hamda sotuvchi
bilan sotib oluvchilarning raqobatlashuvi xarakteriga bog‘liqdir (talab va taklif 
tamoyili). U foydalilik ekvivalenti ob’ektini sotib olishga bo‘ladigan ehtimolroq 
xarajatlardan ortiq bo‘lishi mumkin emas (o‘rnini bosish tamoyili). Yer 
uchastkasining bozor qiymati tadbirkorlik faoliyati uchun yer uchastkasiga jalb 
qilinayotgan ishlab chiqarishning boshqa omillaridan olinadigan daromadlarni 
hisobga olmasdan yer uchastkasidan muayyan davr mobaynida yanada samaraliroq 
foydalanish evaziga olinadigan daromadning kutilayotgan miqdori, muddati va 
ehtimoliga bog‘liqdir (yer rentasi) – kutish tamoyili.

---

227 
Yer uchastkasining qiymati vaqtda o‘zgarishi mumkin va u muayyan sana 
uchun aniqlanishi lozim (o‘zgaruvchanlik tamoyili). U uning maqsadliligiga, 
foydalanishga ruxsat berilgan sohasiga, yer uchastkasiga boshqa shaxslar 
huquqlariga, yer uchastkasiga mulkiy huquqlarning taqsimlanishiga, joylashishiga 
va tashqi omillar ta’siriga (tashqi ta’sir tamoyili) bog‘liq holda o‘zgaradi. Baholash 
o‘tkazilganda unga xarajatlilik, qiyosiylik va daromadlilik yondashuvlaridan 
foydalanish lozim. Odatda, yer uchastkasining bozor qiymatini baholashda 
sotuvlarni taqqoslash (qiyoslash), ajratib olish, taqsimlash, yer rentasining 
kapitallashuvi, qoldiq, taxminiy foydalanish uslublaridan foydalaniladi. 
Qiyosiy yondashuv sotuvlarni qiyoslash, ajratib olish, taqsimlash uslublariga 
asoslangan. Daromadlilik yondashuvi yer rentasining kapitallashuvi, qoldiq, 
taxminiy foydalanish uslublariga asoslangan. Xarajatlilik yondashuvi elementlari 
esa qoldiq uslubi va ajratib olish uslubida ishlatiladi. Sotuvlarni qiyoslash uslubini 
qo‘llashning sharti bu – baho-lanayotgan yer uchastkasiga o‘xshash yer 
uchastkalari bilan bitimlar narxlari to‘g‘risidagi ma’lumotlarning mavjudligidir.
Taqsimlash uslubi qurilishlar amalga oshirilgan yer uchastkalarini 
baholashda qo‘llaniladi. Ushbu uslubni qo‘llashda baholanayotgan yer uchastkasini 
o‘z ichiga oladigan yaxlit ko‘chmas mulk ob’ektiga o‘xshash ko‘chmas mulk 
ob’ektlari bilan tuzilgan bitimlar narxlari to‘g‘risidagi ma’lumotlar va yaxlit 
ko‘chmas mulk ob’ektining bozor qiymati yer uchastkasining ehtimolga yaqin 
ulushi haqidagi ma’lumotlar mavjud bo‘lishi zarurdir. 
Yer rentasi kapitallashuvi uslubi qurilish amalga oshirilgan va qurilish 
amalga oshirilmagan yer uchastkalarini baholashda qo‘llaniladi. Yer rentasining 
kapitallashuvi uslubini qo‘llashning sharti – baholanayotgan yer uchastkasidan yer 
rentasini olish imkoniyatining mavjudligidir. 
Qoldiq uslubini qo‘llash baholanayotgan yer uchastkasi daromad keltirishi 
uchun qurilish va obodonlashtirish imkoniyatining mavjudligidir. Daromadlar 
manbai bo‘lib yer uchastkasini yoki yaxlit ko‘chmas mulk ob’ektini ijaraga berish, 

---

228 
xo‘jalikda foydalanish yoki yer uchastkasini yoki yaxlit ko‘chmas mulk ob’ektini 
muayyan vaqtda bozor qiymatida sotish mumkin. 
Bozor qiymatiga shunday yer uchastkalari ega bo‘ladiki, ular muayyan vaqt 
davomida 
foydalanuvchining 
(potensial 
foydalanuvchining) 
ehtiyojlarini 
qondirishga layoqatli bo‘lishi kerak (foydalilik tamoyili). Lekin O‘zbekistonda hali 
yer bozori to‘liq shakllanmaganligi va uning endi rivojlanish sari borayotganligi 
sababli ham yuqorida qayd etilgan uslublarning barchasini yerlarni ommaviy 
baholashda qo‘llashning imkoniyati yo‘q. Shuning uchun bu holatda bozor 
qiymatiga mo‘ljal bo‘lib yer uchastkalarining kadastr (fiskal) qiymati xizmat 
qilishi lozim. Ispaniya, Shvetsiya, Germaniya kabi Yevropa mamlakatlarida ham 
har 5-7 yilda shunday baholash o‘tkazilmoqda. Bunda baholanayotgan hudud 
(mamlakat to‘liq) zonalarga ajratiladi.
Hududlarni zonalarga ajratishda quyidagi omillar tahlil qilinishi va 
baholanishi lozim: hududlardan funksional foydalanish, qurilish xarakteri 
(kapitallik, qurilishning zichligi, qavatliligi va boshqalar), muxandislik va transport 
infratuzilmasining zichligi, shahar markazi va asosiy funksional zonalarning 
qulayligi, ijtimoiy infratuzilmaning rivojlanish darajasi, shahar qurilishining 
tugallanganligi, qurilishning tarixiy qimmati, tabiiy landshaftlar, rekreatsion 
resurslarning mavjudligi, atrof muhitning ekologik ahvoli, qurilishning obro‘-
nufuzi va boshqalar. 
Yer munosabatlarida bozor tamoyillari rolining ortib borgani sayin yerlarni 
zonalarga ajratish va kadastr baholash jarayonlariga yer uchastkalari tijorat 
qimmatliligiga ta’sir qiluvchi yangi bozor omillarini kiritish lozim: yer 
uchastkalaridan ko‘pfunksional foydalanish imkoniyatlarini baholash, tumanlar va 
shaharlardagi turli zonalarda muayyan funksional yo‘nalishlarga mo‘ljallangan yer 
uchastkalariga potensial talabni baholash, yer uchastkalari va ko‘chmas mulk 
bozorida ularga o‘xshashlarini taqqoslash, yer uchastkalari va ular bilan 
mustahkam bog‘langan ko‘chmas mulk ob’ektlari qimmatiga ta’sir va o‘zaro 
bog‘liqlikni baholash, uchastkalarning shahar qurilishi qimmatining ijtimoiy-

---

229 
iqtisodiy 
rentasi 
omillari 
tabaqala-shishining 
kuchayishi, 
hududlarda 
tadbirkorlikning faollashishi, yuqori tijorat qiziqishga ega bo‘lgan yer 
uchastkalarini baholash, konfliktli zonalar va ularga tutash bo‘lgan shahar muhitini 
baholash, yer uchastkalariga yuklatilgan majburiyatlarning yo‘qligi. 
Jahon tajribasi shuni ko‘rsatmoqdaki, rivojlangan mamlakatlar shaharlarida 
bozor iqtisodiyoti sharoitida yerning narxi boshqa tovar yoki kapitalga nisbatan 
tezroq o‘smoqda. Masalan, AQSHda 1975 – 1980 yillarda yerning narxi 97% 
oshgan bo‘lsa, iste’mol tovarlari narxlari 45% oshgan xolos, Yaponiyada 1955 – 
1975 yillar davomida muvofiq ravishda 28 marta va 3 marta, Germaniyada 1968 – 
1980 yillarda – 6 marta va 2 marta. Jahon amaliyotining ko‘rsatishicha, yer 
narxining o‘sish sur’ati inflatsiya sur’atiga nisbatan doimo 2 – 3 marta va undan 
ham tez o‘sgan
52
.
O‘zbekistonda kadastr baholash tizimini joriy etish uchun baza mavjud. 
Lekin, uni amalga oshirish bir necha tashkiliy qiyinchiliklar bilan bog‘liq 
bo‘lmoqda. Baholovchilarning professional va jamoat tashkilotlari-ning 
manfaatlari 
va 
imkoniyatlari 
hali 
ayrim 
ob’ektlarni baholash bilan 
chegaralanmoqda va xususiylashtirishda yerni baholashni bunday ommaviy 
miqyosda amalga oshirishga ularning qurbi etmaydi. 
Yuqoridagilarni hisobga olib, shuningdek mahalliy sharoitlardan kelib 
chiqib quyidagi muhim amaliy masalalarni hal etish mumkin: 
birinchidan, byudjetga tushumlarni ko‘paytirish va ayni vaqtda yaxshi 
yerlarga ko‘proq, yomon yerlarga esa kamroq soliq solib, bu borada muayyan 
ijtimoiy adolatni ta’minlash maqsadida shahar qurilishi qimmatiga bog‘liq holda 
shahar hududida yer solig‘i stavkasini tabaqalashtirish; 
ikkinchidan, rivojlangan yer bozori bo‘lmaganda yer munosabatlarining 
qaror topishi sharoitida shahar (tuman) hududida baholash zonalari bo‘yicha hisob-
kitob – bozor narxlarini qo‘llash, shuningdek buning asosida yer uchastkalari 
52
Ўзбекистон Республикаси Давлат рақобат қўмитаси маълумотлари. 

---

230 
ijarasi haqi, shu jumladan yerdan foydalanish turlari va ijarachilar toifalari 
bo‘yicha bazaviy stavkalarini tabaqalashtirish;
uchinchidan, yer uchastkalarini mulkchilikka berishda, yer uchastkasini 
garovga qo‘yib bank krediti olishda, yerga jamoa-ulushli mulkchilikni o‘rnatishda, 
merosga qoldirishda yoki hadya qilishda baholash zonalari bo‘yicha turli 
koeffitsientlarni ham qo‘llashni ko‘zda tutish. 
Mamlakatda yer munosabatlarini rivojlantirish vazifasi yer resurslarining 
yanada aniqroq va tizimlashgan hisobini yuritish zaruratini paydo qilmoqda. 
Hudud qimmatini yanada maydaroq baholashda servitutlar (yuklatilgan 
majburiyatlar – xususiy va tashqi), yer uchastkasiga bevosita qo‘shnilar doirasi, 
uylarga yaqin bo‘lgan bevosita shovqinning mavjudligi, bolalar maydonchalarining 
va rekreatsion ko‘kalamzorlashgan maydonlarning mavjudligi kabi yer 
uchastkasining bozor narxiga ta’sir qiladigan boshqa omillar va sharoitlarni 
hisobga olish zarur. 
Bizningcha, xususiylashtirishda yer uchastkasining bozor qiymatini 
aniqlashning 
quyidagi 
hisob-kitob 
uslubiyati 
taklif 
qilinadi. 
Xususiy-
lashtirilayotgan yer uchastkasining qiymatini aniqlashni O‘zbekiston Respublikasi 
Vazirlar Mahkamasining 1995 yil 11 apreldagi «Savdo va xizmat ko‘rsatish sohasi 
ob’ektlarini ular joylashgan yer maydonlari bilan birga-likda hamda yer 
maydonlarini meros qilib qoldirish sharti bilan umrbod egalik qilish uchun xususiy 
mulk sifatida sotish tartibi to‘g‘risida»gi 126-sonli Qarori bilan tasdiqlangan 
shahar va shahar posyolkalari yerlarini kompleks iqtisodiy baholashga asoslangan 
uslub (1995 yil bazaviy narxlar-da) negizida amalga oshirish lozim. U quyidagi 
formula bilan aniqlanadi: 
XEq = Eqb x Mtk (12.1)
bu yerda XEq – hususiylashtirilayotgan yer uchastkasining bozor qiymati; 
Eqb – yer uchastkasining bazaviy bozor qiymati, u quyidagi formula yordamida 
aniqlanadi: 
Eqb = Eq x M x K (12.2) 

---

231 
bu yerda Eq – joylashgan joyiga qarab (1991 yildagi bazaviy narxlarda) 
shahar va shahar posyolkalari yerlarini kompleks iqtisodiy baholashga asoslangan 
1 m.kv. yer uchastkasining joriy narxlardagi qiymati; 
M – yer uchastkasining maydoni, m.kv.; 
K – asosiy fondlar (bino, inshootlar) qiymatini 1991 yil bazaviy narxlariga 
nisbatan takror baholash indeksi; 
Mtk - mintaqaviy tuzatish koeffitsienti. 
Taklif etilayotgan uslub: 
noqishloq xo‘jaligi yerlarini kadastr baholash ma’lumotlari yo‘qligi va uni 
o‘tkazish ko‘p vaqtni talab qilishi munosabati bilan hozirgi vaqtda yerlarni 
kompleks iqtisodiy baholash ma’lumotlaridan foydalanish mum-kinligiga; 
xususiylashtirishda to‘lovlilik tamoyiliga muvofiq sotib olish qiy-matining 
shunday miqdorini o‘rnatish imkonini bergan holda, korxonalar va fuqarolarga yer 
uchastkalarini sotib olishni rag‘batlantirishga; 
pirovardida ushbu uslubiyot sotib olish qiymatini hisob-kitob qilish tartib-
taomilini soddalashtirishga olib keladi.
Mazkur uslub asosida aniqlangan yer uchastkalarining qiymati 1-ilovada 
keltirilgan.