Содержание диссертации

Эмпирическая база диссертации включает в себя практику Высшего Арбитражного Суда РФ, Верховного Суда РФ, нижестоящих судов общей юрисдикции и арбитражных судов, в том числе материалы судебных дел, в которых автор выступала в качестве представителя или эксперта
(всего 125 актов судебных инстанций).
Научная новизна исследования. Диссертация является первым комплексным монографическим научным исследованием гражданско-правовых договоров, направленных на создание объектов недвижимого имущества, в их системной взаимосвязи, основанным на общетеоретическом, отраслевом и межотраслевом понимании отношений, складывающихся в процессе создания объектов недвижимости. Научная новизна исследования определяется созданием целостной современной научной концепции системы гражданско-правовых договоров, опосредующих процесс создания недвижимого имущества, с точки зрения правовой природы регулируемых отношений, направленности регулирования, соотношения реализуемых частных, групповых, общественных, публичных и государственных интересов, их видового разнообразия, соотношения со смежными понятиями, основанной на системодеятельностном подходе.
В диссертации впервые с учетом новых положений гражданского законодательства, правового регулирования соответствующих отношений на уровне законодательства субъектов РФ и судебно-арбитражной практики комплексно и в системном виде:
- выявлены особенности правового режима сделок, складывающихся в процессе создания объектов недвижимого имущества;
- представлена совокупность выводов и суждений о механизме правового регулирования договорных отношений в данной области;
- проведено подробное исследование как типизированных договорных форм, так и договоров, исследование которых ранее не проводилось
с точки зрения определения их гражданско-правовой природы, установления квалифицирующих признаков и определения места в системах гражданско-правовых договоров;
- на основе выявленных квалифицирующих признаков исследованных договорных моделей определены системообразующие признаки классификации договоров, направленных на создание объектов недвижимого имущества;
- установлена необходимость развития цивилистической доктрины
в области систематизации гражданско-правовых договоров в целом с учетом особенностей правового режима договоров, направленных на создание объектов недвижимого имущества.
В рамках разработанной концепции системы гражданско-правовых договоров, направленных на создание объектов недвижимого имущества:
- выявлена необходимость создания на доктринальном уровне системы гражданско-правовых договоров, опосредующих процесс создания объектов недвижимого имущества, с целью реализации правотворческой, правоприменительной, научной функций такой систематизации, а также функции повышения всех видов (уровней) правосознания: обыденного, профессионального, научного;
- установлено, что в качестве классифицирующих критериев при построении системы гражданско-правовых договоров должны выступать квалифицирующие признаки данных договоров, т. е. признаки, отражающие особенности их правового режима;
- определено, что система гражданско-правовых договоров, направленных на создание объектов недвижимого имущества, может быть построена на основе таких критериев, как особенность предмета договора, взаимодействие публичного и частного субъектов, превалирующий реализуемый интерес;
- на основании изучения особенностей правового режима договоров, опосредующих создание объектов недвижимого имущества, выявлена необходимость развития доктрины о системе гражданско-правовых договоров по направленности результата и по дихотомическому принципу, в частности систем договоров по моменту возникновения договора, наличию встречного предоставления, характеру регулируемых общественных отношений;
- установлено в ходе создания системы гражданско-правовых договоров, направленных на создание объектов недвижимого имущества, что системообразующими признаками при построении системы гражданско-правовых договоров должна также выступить отраслевая принадлежность норм, их регулирующих;
- выявлена объективная необходимость правового урегулирования на уровне федерального законодательства инвестиционного договора (который в настоящее время можно квалифицировать как непоименованный договор) в качестве генеральной договорной модели и выделения инвестиционного договора в области капитального строительства в качестве вида инвестиционного договора; на основании полученных выводов разработаны предложения по определению понятий «инвестиции», «инвестиционная деятельность», «инвестиционный договор» и «инвестиционный договор
в сфере капитального строительства»;
- установлены квалифицирующие признаки инвестиционного договора, позволяющие обосновать его гражданско-правовую природу и определить его место в различных системах гражданско-правовых договоров;
- разработан комплекс существенных условий инвестиционного договора, требующих своего законодательного закрепления;
- обоснована в качестве квалифицирующего признака договора строительного подряда сложная структура предмета договора строительного подряда, включающего в себя юридический (выполняемые по договору работы) и материальный (результат выполненных работ) элементы;
- установлена нормативно-правовая неопределенность терминов, устанавливающих юридический элемент предмета договора строительного подряда, сформулированы предложения по уточнению терминов «строительные работы», «реконструкция», «строительство под ключ»; во взаимосвязи с данным выводом обоснована необходимость ограничения круга субъектов договора строительного подряда на стороне подрядчика;
- установлена на основе анализа особенностей правового режима договора участия в долевом строительстве его гражданско-правовая природа и выявлены квалифицирующие признаки, что в свою очередь позволило определить место данного договора в системе гражданско-правовых договоров;
- проведен комплексный анализ норм, регулирующих отношения, связанные с развитием застроенных территорий, на основе которого дано определение договора о развитии застроенной территории, установлена его гражданско-правовая природа, впервые выявлены квалифицирующие признаки данного договора и определено его место
в системе гражданско-правовых договоров;
- установлено, что реализация органом местного самоуправления своих властных полномочий в ходе осуществления мероприятий, связанных с развитием застроенной территории, как до заключения договора о развитии застроенной территории, так и в ходе его исполнения не влияет на гражданско-правовую природу данного договора, а представляет собой лишь административные предпосылки договора;
- сформулированы конкретные предложения по совершенствованию гражданско-правового регулирования договорных отношений
в сфере создания объектов недвижимого имущества.
Научная новизна выражается и конкретизируется в следующих основных положениях, выносимых на защиту:
1. Современный уровень развития общественных отношений, экономические реалии и необходимость разрешения целого ряда социальных вопросов в Российской Федерации требуют разработки новых подсистем систематизации гражданско-правовых договоров на основе классифицирующих критериев, в качестве которых должны выступить определенные в результате научного анализа квалифицирующие признаки гражданско-правовых
договоров, отражающие особенности правового режима систематизируемых договоров.
Доказано, что структура предмета каждого из договоров, опосредующих создание объектов недвижимого имущества, определяет особенности правовых режимов данных сделок, является квалифицирующим признаком каждого из рассмотренных договоров и выступает в качестве классифицирующего критерия при построении системы гражданско-правовых договорных моделей, опосредующих создание объектов недвижимости.
Обосновано, что по структуре предмета договоры, направленные на создание объектов недвижимости, делятся на две группы: договоры с простым (одноэлементным) и сложным (двухэлементным) предметом договора. В двухэлементный предмет договора включаются, в свою очередь, материальный и юридический элементы. Договоры с простым предметом на второй ступени системы подразделяются на договоры, предметы которых содержат только юридический или только материальный элементы.
К договорам с двухэлементной структурой предмета относятся договор строительного подряда и договор о развитии застроенной территории. К договорам с простым предметом, состоящим из материального элемента, относится договор участия в долевом строительстве; из юридического элемента — инвестиционный договор.
2. Установлено, что классифицирующим критерием при построении системы гражданско-правовых договоров, направленных на создание объектов недвижимого имущества, выступает взаимодействие публичного и частного субъектов.
По данному признаку гражданско-правовые договоры, направленные на создание объектов недвижимого имущества, делятся на договоры, являющиеся договорной формой государственно-частного партнерства, и договоры, таковыми не являющиеся.
В первой группе на второй ступени классификации по критерию превалирующего реализуемого интереса можно выделить договоры
с превалирующим публичным (инвестиционный договор и договор
о развитии застроенной территории) и государственным интересом (концессионное соглашение).
Разделение договоров в рамках первой группы можно произвести также по критерию самостоятельности договорной модели на самостоятельные и смешанные.
К группе договоров, не являющихся формой государственно-частного партнерства, следует отнести договор строительного подряда, исполнение которого реализует исключительно частные интересы его участников, и договор участия в долевом строительстве, исполнение которого означает реализацию частного и публичного интересов (превалирует частный).
3. Доказано, что формирование системы договоров, опосредующих создание объектов недвижимого имущества, влияет на традиционную систематизацию гражданско-правовых договоров по такому критерию, как момент возникновения договора, которая выходит за рамки классификации по дихотомическому принципу и развивается в сложную систему договоров.
Обосновано, что для упорядочения доктринальной системы гражданско-правовых договоров по моменту заключения договора и в целях упорядочения правоприменительной практики в целом необходимо разделить гражданско-правовые договоры по такому критерию, как момент возникновения договора, на три группы: реальные (момент заключения которых определяется моментом передачи имущества); консенсуальные (момент заключения которых определяется моментом достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора в установленной форме) и региструмальные (момент заключения которых определяется моментом государственной регистрации договора).
К региструмальным договорам из числа договоров, направленных на создание объектов недвижимого имущества, относится договор участия в долевом строительстве.
4. Доказано, что формирование системы договоров, опосредующих создание объектов недвижимого имущества, влияет на традиционную систематизацию гражданско-правовых договоров по такому критерию, как наличие встречного предоставления. По данному классифицирующему признаку гражданско-правовые договоры необходимо разделить на три группы: возмездные (встречное предоставление обязательно); безвозмездные (встречное предоставление исключено) и вариативные — договоры, в которых допускается как наличие встречного предоставления, так и его отсутствие.
В группу вариативных договоров должны включаться договоры, которые могут быть построены по модели как возмездного, так и безвозмездного договора, в частности в данную группу входит договор
о развитии застроенной территории.
Следовательно, разделение гражданско-правовых договоров по такому критерию, как наличие встречного предоставления, также выходит за рамки классификации по дихотомическому принципу и развивается в сложную систему договоров.
5. Доказано, что системообразующим признаком при построении системы гражданско-правовых договоров выступает отраслевая принадлежность норм, регулирующих соответствующие договорные модели. По данному критерию все гражданско-правовые договоры следует разделить на отраслевые, межотраслевые и комплексные.
К отраслевым необходимо отнести договоры, правовое регулирование которых осуществляется нормами гражданского права как отрасли законодательства. В качестве межотраслевых выступают договоры, правовое регулирование которых осуществляется нормами актов иной отрасли законодательства. К комплексным гражданско-правовым следует отнести договоры, урегулированные нормами комплексных правовых актов, т. е. актов, которые не могут быть отнесены ни к одной отрасли законодательства.
6. Установлено в ходе исследования, что традиционная дихотомическая система гражданско-правовых договоров по характеру регулируемых общественных отношений, в рамках которой выделяются имущественные и неимущественные договоры, с учетом произошедших изменений гражданского законодательства также требует своего развития.
Неимущественные договоры на второй ступени систематизации делятся на две группы — организационные и личные. Под организационными договорами понимаются договоры, направленные на упорядочение (нормализацию) деятельности участников гражданского оборота.
Среди организационных договоров следует выделять:
- корпоративные — договоры, направленные на упорядочение (нормализацию) отношений участников гражданского оборота, связанных с созданием и управлением организациями;
- рамочные — договоры, направленные на упорядочение (нормализацию) обязательственных отношений между участниками гражданского оборота при невозможности определения всех существенных условий договора в момент его совершения;
- предварительные — договоры, направленные на упорядочение (нормализацию) отношений между его участниками в связи с осуществлением ими юридически значимых действий по заключению основного договора;
- организационно-видовые — договоры, направленные на упорядочение (нормализацию) конкретных обязательственных отношений, возникающих из гражданско-правовых договоров определенных видов.
В организационных договорах могут присутствовать и элементы имущественных отношений, равно как и имущественные договоры могут заключать в себе элементы организационных отношений. В этом случае вопрос об отнесении договора к той или иной группе договоров должен решаться в зависимости от того, какой из элементов превалирует в предмете договора.
7. Доказано, что планируемые изменения в гражданском законодательстве (в части правового регулирования вещных прав) и разработка подсистемы договоров, опосредующих создание объектов недвижимого имущества, потребуют совершенствования системы гражданско-правовых договоров по направленности результата, в которой помимо традиционно выделяемых групп договоров, направленных на передачу имущества, выполнение работ, оказание услуг и учреждение различных образований, произойдет выделение пятой группы — договоров, направленных на установление ограниченных вещных прав.
В рамках данной группы договоры по объему правомочий носителя права следует разделить на три подгруппы: наделение носителя ограниченного вещного права правомочием пользования; правомочиями владения и пользования; правомочием распоряжения.
Подгруппу договоров, наделяющих носителя ограниченного вещного права правомочиями владения и пользования, следует разделить в зависимости от объекта прав: на договоры, устанавливающие ограниченные вещные права исключительно на земельные участки или любые объекты недвижимого имущества. К договорам, устанавливающим ограниченные вещные права исключительно на земельные участки, будет, в частности, относиться договор об установлении права застройки.
Третью подгруппу, в свою очередь, составят договоры, прямо предусматривающие право распоряжения и предусматривающие возникновение такого правомочия у носителя права при условии неисполнения собственником определенной обязанности.
8. Доказано существование объективной необходимости правового урегулирования на уровне федерального законодательства договорной модели, опосредующей инвестиционную деятельность и способствующей унификации нормативных правовых актов субъектов РФ, действующих в данной сфере. При существующем правовом регулировании инвестиционный договор нельзя признать поименованным договором, а правотворчество субъектов РФ в части определения понятия, существенных условий и иных особенностей данного договора на уровне нормативных правовых актов субъектов РФ противоречит
ст. 71 Конституции, согласно которой гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации.
Инвестиционный договор следует определить как соглашение между инициатором инвестиционного проекта (органом государственной власти РФ, субъекта РФ или органом местного самоуправления) и инвестором о реализации инвестиционного проекта с предоставлением инвестору мер государственной поддержки инвестиционной деятельности.
Инвестиции (сохраняя терминологию законодателя — объекты, вкладываемые в инвестиционную деятельность) необходимо определить как объекты гражданских прав, за исключением нематериальных благ,
а инвестиционную деятельность (инвестирование) с учетом ее экономической составляющей — как введение инвестиций в гражданский оборот путем вложения в объекты инвестиционной деятельности с целью получения прибыли и (или) достижения иного положительного эффекта
в определенный срок.
Отношения участников гражданского оборота при реализации различных видов инвестиций должны опосредоваться самостоятельными гражданско-правовыми договорными конструкциями, каждая из которых выступала бы видом инвестиционного договора как генеральной модели данных договоров.
Признаком, позволяющим выделить инвестиционный договор на создание объекта недвижимого имущества в качестве вида инвестиционного договора, является недвижимость как результат инвестиционной деятельности.
9. Разработано единое определение инвестиционного договора на создание объекта недвижимого имущества — как соглашения между инициатором инвестиционного проекта (органом государственной власти РФ, субъекта РФ или органом местного самоуправления) и инвестором
о реализации инвестиционного проекта на создание объекта (объектов) недвижимого имущества с предоставлением инвестору мер государственной поддержки инвестиционной деятельности.
Установлено, что к квалифицирующим признакам инвестиционного договора относятся: 1) особенность его предмета договора, которым являются действия сторон по реализации инвестиционного проекта; 2) особенность субъектного состава договора, в частности, обязательное участие в данных отношениях публичного субъекта; 3) осуществление публичным субъектом договора (инициатором инвестиционного проекта) функций публичной власти по предоставлению господдержки инвестору.
Приведены обоснования необходимости установления следующего перечня существенных условий инвестиционного договора: 1) информация о реализуемом инвестиционном проекте; 2) описание объекта инвестиций; 3) общий срок реализации инвестиционного проекта, перечень и сроки достижения обязательных показателей, характеризующих экономическую, социальную и бюджетную эффективность инвестиционного проекта; 4) объем и сроки инвестиций; 5) условия, форма государственной поддержки инвестора; 6) формы, порядок и сроки предоставления промежуточной и итоговой отчетности инвестора о реализации инвестиционного проекта.
Перечень существенных условий инвестиционного договора на создание объекта (объектов) недвижимого имущества должен быть дополнен следующими условиями: 1) условия предоставления земельного участка под строительство, если такой участок предоставляется инициатором проекта; 2) срок ввода объекта (объектов) недвижимости в эксплуатацию; 3) распределение площадей создаваемого объекта недвижимости (по процентному показателю, по целевому назначению либо по иным показателям); 4) порядок и условия подписания сторонами инвестиционного договора итогового акта распределения площадей.
10. Аргументировано, что установление гражданско-правовой природы инвестиционного договора и выявление его квалифицирующих признаков определяют место данного договора в различных системах гражданско-правовых договоров и относят его к числу договоров консенсуальных, двусторонних, возмездных (в группе возмездных договоров — к числу меновых).
В классификации гражданско-правовых договоров по принципу дихотомии по критерию отраслевой принадлежности норм, регулирующих соответствующую договорную модель, инвестиционный договор относится к договорам комплексным.
По характеру регулируемых им общественных отношений данный договор относится к имущественным.
11. Доказано, что особенности правового режима договора строительного подряда как сделки установлены законодателем с учетом особенностей как процесса выполняемых по договору работ (юридический элемент), так и объекта строительства как результата выполненных работ
(материальный элемент), в связи с чем следует определять предмет договора строительного подряда именно как совокупность двух этих элементов.
Двухэлементная структура предмета договора выступает в качестве первого квалифицирующего признака договора строительного подряда.
В ходе исследования установлена законодательная неопределенность термина «строительные работы», которым определяется юридический элемент предмета договора строительного подряда, не позволяющая как на теоретическом уровне, так и на уровне судебной практики достоверно установить, к каким отношениям участников гражданского оборота, связанным с выполнением работ, применяются положения о договоре строительного подряда, а к каким — общие положения о договоре подряда.
Обосновано, что императивно предмет договора строительного подряда должны составлять работы, требующие в соответствии с законодательством, регулирующим градостроительную деятельность, допуска саморегулируемой организации. Иные работы, связанные со строительной деятельностью, могут выполняться подрядчиком как по договору строительного подряда, так и по договору подряда. В связи с этим и правило о распространении норм о договоре строительного подряда на отношения, связанные
с капитальным ремонтом, должно быть закреплено императивно.
12. Установлено, что законодательное закрепление в качестве юридического элемента предмета договора строительного подряда строительных работ, требующих допуска саморегулируемой организации, позволит выделить соответствующую особенность субъектного состава договора
в качестве второго квалифицирующего признака договора строительного подряда, учитывая, что членами саморегулируемой организации могут выступать юридические лица и индивидуальные предприниматели.
13. Разработано определение договора участия в долевом строительстве как договора, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в установленные договором сроки построить в соответствии с проектной декларацией объект долевого строительства и после получения
в соответствии с законодательством, регулирующим градостроительную деятельность, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (в состав которого как имущественного комплекса входит объект долевого строительства) или иного объекта недвижимости передать его участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и в установленный договором срок принять объект долевого строительства.
Доказано, что особенности правового режима договора участия
в долевом строительстве как сделки установлены законодателем с учетом только объекта долевого строительства, который и представляет собой предмет договора участия в долевом строительстве.
Первая особенность объекта долевого строительства заключается
в том, что он состоит из двух элементов — жилого или нежилого помещения, на которое у участника долевого строительства по результатам реализации договора участия в долевом строительстве возникает право собственности, и доли в общем имуществе многоквартирного дома или иного объекта градостроительной деятельности, в состав которого входит соответствующее жилое и нежилое помещение.
Вторая особенность объекта долевого строительства заключается
в том, что он сам входит в состав имущественного комплекса многоквартирного дома или иного объекта градостроительной деятельности.
Данные особенности объекта долевого строительства и определяют первый квалифицирующий признак договора участия в строительстве, связанный с предметом договора.
14. Определено, что к числу квалифицирующих признаков договора участия в долевом строительстве относится целевое использование застройщиком денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства, в связи с чем установлена необходимость законодательного закрепления права участника долевого строительства на контроль за целевым использованием денежных средств, уплаченных по договору
в качестве возмещения затрат застройщика на строительство (создание) объекта долевого строительства. Во избежание злоупотреблений своими правами участником долевого строительства следует уточнить, что такой контроль осуществляется без вмешательства в финансово-хозяйственную деятельность застройщика.
Государственный контроль за исполнением застройщиком своих договорных обязанностей есть третий квалифицирующий признак договора участия в долевом строительстве.
Договор участия в долевом строительстве квалифицируется как региструмальный, двусторонний, возмездный (в группе возмездных договоров относится к числу меновых). По отраслевой принадлежности регулирующих норм данный договор располагается в группе комплексных, относится к числу имущественных договоров.
В системе гражданско-правовых договоров по направленности результата договор участия в долевом строительстве следует отнести к четвертой группе договоров — договоров, направленных на учреждение различных образований, в частности, ко второй ее подгруппе — договоров, направленных на осуществление совместной деятельности без образования юридического лица.
15. Установлена гражданско-правовая природа договора о развитии застроенной территории и его самостоятельность.
Обосновано, что договор о развитии застроенной территории необходимо определить как договор, по которому одна сторона, лицо, выигравшее аукцион на право заключить договор о развитии застроенной территории (застройщик), обязуется в установленный договором срок осуществить в соответствии с утвержденным в установленном порядке проектом планировки развитие территории, в отношении которой другой стороной (органом местного самоуправления) принято решение о развитии, а также провести мероприятия, необходимые для осуществления развития застроенной территории, а орган местного самоуправления обязуется
создать необходимые условия для выполнения застройщиком своих обязательств по договору.
К мероприятиям, необходимым для осуществления развития застроенной территории в соответствии с проектом планировки, относятся: 1) подготовка проекта планировки застроенной территории; 2) создание
и (или) приобретение и передача в государственную или муниципальную собственность жилых помещений целевым назначением для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, подлежащей развитию; 3) уплата выкупной цены за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления в соответствии с законодательством жилые помещения и земельные участки, расположенные на застроенной территории, подлежащей развитию.
В ходе исследования доказано, что функции органа местного самоуправления, связанные с необходимостью реализации им своих властных полномочий как до заключения договора о развитии застроенной территории (принятие решения о развитии застроенной территории; проведение аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории), так и в ходе его исполнения (утверждение проекта планировки застроенной территории, включая проект ее межевания, с проведением публичных слушаний; принятие решения об изъятии жилых помещений
и земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, подлежащие сносу) представляют собой административные предпосылки исполнения застройщиком своих обязанностей по договору и не влияют на гражданско-правовую природу данного договора.
В качестве административных предпосылок договора о развитии застроенной территории выступают также принятие решения о развитии застроенной территории, проведение аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории и предоставление застройщику земельных участков для строительства.
16. Установлено, что предмет договора о развитии застроенной территории имеет сложную двухэлементную структуру, состоит из юридического и материального элементов. Материальным элементом предмета данного договора являются объекты строительства как результат выполненных работ, а юридическим — работы по подготовке проекта планировки застроенной территории (включая проект межевания такой территории). Данная особенность предмета договора
о развитии застроенной территории является первым квалифицирующим признаком этого договора.
Второй квалифицирующий признак договора о развитии застроенной территории связан с субъектным составом: поскольку застройщиком выполняются строительные работы, которые в соответствии с законодательством, регулирующим градостроительную деятельность, требуют допуска саморегулируемой организации, застройщик должен состоять членом такой организации и соответственно быть либо юридическим лицом, либо индивидуальным предпринимателем.
Определена правовая природа договора о развитии застроенной территории как договора консенсуального, вариативного, двустороннего, комплексного, имущественного.
В системе гражданско-правовых договоров по направленности результата, учитывая, что основная цель договора — это осуществление развития застроенной территории, приоритетной составляющей которого является осуществление реконструкции объектов недвижимого имущества, расположенных на территории, подлежащей развитию, и строительство новых, данный договор должен быть отнесен к группе договоров, направленных на выполнение работ, к подгруппе договоров, где риск случайного неполучения результата возложен на исполнителя (подрядчика).