Содержание диссертации

Четвертая глава второго раздела «Правовая природа договора
о развитии застроенной территории и концессионного соглашения» включает в себя три параграфа.
В первом параграфе четвертой главы второго раздела «Договор
о развитии застроенной территории как гражданско-правовой договор» установлено, что развитие застроенных территорий представляет из себя сложный как с экономической, так и с правовой точки зрения процесс, одним из этапов которого является заключение и реализация договора
о развитии застроенной территории.
Рассмотрение всех этапов развития застроенных территорий показало, что в данных отношениях в целом и в соответствующих договорных отношениях в частности орган местного самоуправления, с одной стороны, выступает как субъект, наделенный властными полномочиями и их
в необходимой степени реализующий, а с другой — как субъект, вступающий в договор на началах равенства участников отношений.
Проведенный, в связи с отсутствием на федеральном уровне законодательной дефиниции понятия «развитие застроенной территории», анализ нормативных актов субъектов РФ и актов органов местного самоуправления показал, что это понятие комплексное, обозначающее весь спектр мероприятий, целью которых выступают общественно значимые результаты, направленные на повышение уровня обеспеченности населения жильем, его комфортности, градостроительных показателей, создание социальной и инженерной инфраструктур и др.
В связи с этим рассмотрены выработанные теорией административного права черты административного договора, определены элементы административно-правового и гражданско-правового регулирования договора о развитии застроенной территории и установлено их соотношение.
Обосновано, что целью договора является возникновение гражданско-правовых отношений, несмотря на отягощенность договора публичным элементом.
Отношения, возникающие между органом местного самоуправления и застройщиком по договору о развитии застроенной территории, связаны исключительно с выполнением работ по строительству и реконструкции жилья, объектов коммунально-бытовой и социальной инфраструктуры и поступлением результатов этих работ в государственную или муниципальную собственность. Только после выполнения работ по строительству соответствующих объектов и их передачи возможна реализация целого ряда функций органа местного самоуправления, в том числе и по предоставлению жилых помещений по договорам социального найма.
Содержание второго параграфа четвертой главы второго раздела «Предмет, квалифицирующие признаки и место в системах договоров договора о развитии застроенной территории» обусловлено установлением гражданско-правовой природы договора о развитии застроенной территории и комплексностью понятия «развитие застроенной территории».
Исключив административную составляющую (в качестве административных предпосылок договора), автор установил, что предметом договора является строительство многоквартирных домов и объектов коммунально-бытового и социального назначения на территории, подлежащей развитию, а также снос и реконструкция ветхого и аварийного жилищного фонда, реконструкция систем инженерной и коммунально-бытовой инфраструктур. Детальный анализ положений Градостроительного кодекса позволяет также выделить особенность правового режима данного договора в виде установления обязанности застройщика подготовить проект планировки территории, включая проект ее межевания. Обосновано, что первым квалифицирующим признаком рассматриваемого договора является сложная, двухэлементная структура предмета договора, состоящая из материального и юридического элементов.
Второй квалифицирующий признак договора связан с особенностями его субъектного состава. Помимо обязательного публичного субъекта — органа местного самоуправления в договоре участвует застройщик, который, как показало исследование, должен состоять членом саморегулируемой организации.
Установленные предмет и квалифицирующие признаки договора
о развитии застроенной территории приводят к выводу о самостоятельности данного гражданско-правового договора.
Предложено авторское определение договора о развитии застроенной территории и обосновано, что данный договор относится к числу консенсуальных, двусторонних, имущественных. Отдельного исследования потребовал вопрос определения места данного договора в системе договоров по наличию встречного предоставления. В ходе проведенного исследования автором установлено, что данный договор может быть
построен по модели как возмездного, так и безвозмездного договора,
т. е. должен быть отнесен к группе вариативных договоров.
Аргументировано, что в системе по отраслевой принадлежности регулирующих норм договор о развитии застроенной территории относится к группе комплексных договоров.
В системе гражданско-правовых договоров по направленности результата договор о развитии застроенной территории отнесен автором
к числу договоров, направленных на выполнение работ, в связи с тем что его цель — развитие застроенной территории, а приоритетной составляющей данного процесса является осуществление строительных работ.
Третий параграф четвертой главы второго раздела «Правовая природа концессионного соглашения» посвящен концессионному соглашению на том основании, что оно становится ведущей формой финансирования развития и управления государственной и муниципальной собственностью.
В рамках системы отношений концессии публичный субъект права наделяет иное лицо правом осуществления некоторых своих функций для достижения общественных целей.
В данном параграфе раскрыты и проанализированы основные современные теории концессионного соглашения и концепции его правовой природы. Вопрос природы концессионного соглашения рассмотрен исходя из цели договора. Обосновано, что данный договор направлен на возникновение гражданско-правовых отношений. Такие особенности концессионного соглашения, как обязательный публичный субъект, односторонние прерогативы этого субъекта, его контрольные права и подчиненность публичному интересу (не в полной мере, а лишь в определенной степени) не противоречат гражданско-правовой природе рассматриваемого соглашения. Издание соответствующего административного акта, в свою очередь, представляет собой административную предпосылку концессионного соглашения. Таким образом, сделан вывод о гражданско-правовой природе концессионного соглашения с отягощением его публичным элементом, формирующим особенности субъектного состава.
Произведен научный анализ высказанных в литературе точек зрения относительно смешанной природы концессионного соглашения как гражданско-правового договора, анализ материалов судебной практики, затрагивающих проблему правовой квалификации данного договора, обоснован вывод о том, что при существующем правовом регулировании предмет концессионного соглашения содержит исключительно элементы договора строительного подряда и договора аренды. Данный договор не обладает какими-либо специфическими чертами, которые могли бы выступить квалифицирующими признаки, связанными с предметом договора.
В заключении сформулированы основные выводы и предложения по совершенствованию законодательства.