Содержание диссертации

Третья глава «Договорное регулирование отношений участия
в долевом строительстве» включает в себя три параграфа.
В первом параграфе третьей главы второго раздела «Правовая природа договора участия в долевом строительстве» отмечено, что совершенствование правового регулирования договорных отношений
в сфере участия в долевом строительстве — один из важнейших шагов
к реализации проводимой жилищной реформы, имеющей ключевое значение для успеха экономической реформы в целом.
В ходе исследования проведен анализ высказанных уже после принятия Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости
и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» точек зрения относительно правовой природы договора участия
в долевом строительстве и соотношения данного договора с другими гражданско-правовыми договорами. Показано соотношение договора участия
в долевом строительстве и договора управления многоквартирным домом.
Проблемы отсутствия единообразия в правовой квалификации данного договора и разграничения правовой и экономической составляющей отношений, складывающихся в сфере долевого строительства,
а также отсутствие единообразия правового регулирования на уровне нормативных правовых актов субъектов РФ (исследовано более 20 законов субъектов РФ) обусловили разнообразную судебную практику, анализ которой также представлен в работе (исследовано более 35 актов судебных инстанций различного уровня).
Обоснована гражданско-правовая природа договора участия в долевом строительстве и сделан вывод о самостоятельности данного договора.
Содержание второго параграфа третьей главы второго раздела «Квалифицирующие признаки договора участия в долевом строительстве» обусловлено установлением гражданско-правовой природы договора участия
в долевом строительстве и определением его самостоятельности.
Проанализированы высказанные в научной юридической литературе различные точки зрения относительно квалифицирующих признаков договора участия в долевом строительстве и основные современные концепции его предмета.
Детальный анализ правового регулирования договора участия
в долевом строительстве позволил автору присоединиться к сторонникам «объектной» концепции и утверждать, что особенности правового режима договора участия в долевом строительстве как сделки установлены законодателем только с учетом объекта долевого строительства, который и представляет собой предмет данного договора.
Однако специфика предмета данного договора, заключающаяся
в том, что объект долевого строительства сам состоит из двух элементов — жилого или нежилого помещения и доли в общем имуществе многоквартирного дома или иного объекта градостроительной деятельности, а также
в том, что сам объект долевого строительства входит в состав имущественного комплекса многоквартирного дома или иного объекта градостроительной деятельности, определяет первый квалифицирующий признак договора участия в долевом строительстве.
Особенности правового режима договора участия в долевом строительстве связаны и с обязанностью застройщика использовать денежные средства, полученные от участника долевого строительства по договору, по целевому назначению — на строительство объекта градостроительной деятельности, в состав которого входит объект долевого строительства, что формирует второй квалифицирующий признак договора.
В качестве третьего квалифицирующего признака договора участия в долевом строительстве обоснован государственный контроль за исполнением застройщиком своих договорных обязательств.
В третьем параграфе третьей главы второго раздела «Место договора участия в долевом строительстве в системах гражданско-правовых договоров» на основании определенных квалифицирующих признаков договора дано авторское определение договора участия в долевом строительстве
и определено его место в системе гражданско-правовых договоров.
Особое внимание уделено положению данного договора в системе по такому критерию, как момент возникновения договора, данный договор обоснованно отнесен автором к региструмальным договорам.
Аргументировано отнесение договора участия в долевом строительстве к числу договоров двусторонних, имущественных, возмездных.
С точки зрения отраслевой принадлежности регулирующих норм договор участия в долевом строительстве отнесен к комплексным договорам.
Исследование договора участия в долевом строительстве с точки зрения определения его места в системе гражданско-правовых договоров показало невозможность отнесения его к группе договоров, направленных на передачу имущества, в том числе и в связи с отсутствием на момент заключения договора объекта долевого строительства. Договор участия
в долевом строительстве не может быть отнесен и к числу договоров, направленных на выполнение работ или оказание услуг. Исследование показало отсутствие в нем элементов обязательства, отвечающих требованиям генеральных моделей. В частности, отсутствуют такие элементы, как осуществление деятельности в соответствии с заданием заказчика (подряд) и неотделимость результата от личности исполнителя (услуга).
Автором обосновано, что стороны договора участия в долевом строительстве действуют совместно и их деятельность направлена на достижение единой цели — создание многоквартирного дома или иного объекта недвижимости и передача участнику долевого строительства
в собственность объекта долевого строительства. Соответственно, договор участия в долевом строительстве должен быть отнесен к группе договоров, направленных на учреждение различных образований, ко второй ее подгруппе — договоров, направленных на осуществление совместной деятельности без образования юридического лица.