San diego state university michael d. Joehnk arizona state university


ТАБЛИЦА 14.2 Применение доходного подхода к оценке стоимости недвижимости



Download 191,75 Kb.
bet9/11
Sana02.07.2022
Hajmi191,75 Kb.
#731310
1   2   3   4   5   6   7   8   9   10   11
Bog'liq
FUNDAMENTALS OF INVESTING

ТАБЛИЦА 14.2 Применение доходного подхода к оценке стоимости недвижимости




(1)




(3)



Годовая чистая

(2)

(1) + (2)

Объекты для

операционная прибыль

Цена продажи

Норма

сравнения

(NOI) (в долл.)

(в долл.)

капитализации (R)

Мэйпл-авеню, 2301

16 250

182 500

0,0890

Армстронг-стрит, 4037

15 400

167 600

0,0919

Ладведл-сгрит, 8240

19 200

198 430

0,0968

Бульвар Гранта, 7392

17 930

189 750

0,0945

Выбранный объект

18 480

>

>

Пользуясь этой информацией, полученной из данных об аналогах, оценщик решает следующее уравнение:



18 480 долл.
R
18 480 долл.
0,093*
= 198 710 долл.

  • Сравнивая характеристики аналогичных или близких по качеству объектов, оценщик принима- ет величину R равной 0,093.

Как пользоваться услугами эксперта
Оценка недвижимости — это сложная, технически трудная процедура, для которой требуется надежная информация о параметрах сравниваемых объе­ктов, ценах, по которым продаются аналоги, и возможных условиях финан­сирования. Поэтому многие инвесторы, вместо того чтобы полностью по­лагаться на себя, нанимают агента по продаже недвижимости или профес­сионального оценщика, который консультирует их по поводу рыночной стоимости интересующего их объекта. Услуги эксперта окупаются, так как страхуют инвестора от переплаты.
Прогнозирование доходов от инвестиций
В процессе принятия решений об инвестициях в недвижимость прогнози­рование возможных доходов занимает важное место. В наши дни инвесторы все чаще дополняют оценку рыночной стоимости объекта инвестиционным анализом. Это дополнение к традиционным подходам к определению стои­мости (затратному подходу, методу рыночных сравнений и доходному под­ходу) дает инвесторам более полное представление о том, насколько вы­бранный ими объект удовлетворяет их инвестиционным целям.
Рыночная стоимость по сравнению с инвестиционным анализом
Оценка рыночной стоимости и инвестиционный анализ различаются по че­тырем важным направлениям: 1) исторические данные сравниваются или не сравниваются с прогнозными показателями; 2) подход к предполагаемому
потребителю обезличен или индивидуален; 3) “эффект рычага” учитывается или нет; 4) оценка проводится на основе показателя чистой операционной прибыли или на основе нетто-потоков денежных средств (в посленалоговом исчислении).

Инвестиционный анализ — это способ анализа недвижимо­сти, который не только учитывает це­ны, по которым про­даются сходные объек­ты, но тающее прини­мает во внимание фа­кторы, леЖащие в ос­нове ценообразования, и пытается предска­зать такие перемен­ные, как экономиче­ская база, демографи­ческие и психографиче­ские характеристики потребителя и источ­ники потенциальной конкуренции.
Фактические данные в противоположность прогнозным. Определение ры­ночной стоимости строится на прошлых фактических данных. Для расчета цены, по которой объект будет продан, используют цены, по которым прода­вались аналогичные объекты в недавнем прошлом. Этот способ может быть оправдан, если условия рынка не меняются. Но если такие параметры, как, например, процентные ставки, численность населения или ожидания покупа­телей, меняются динамично, то цены предыдущего периода не будут адекват­но отражать текущую или будущую стоимость оцениваемого объекта. В про­тивоположность этому инвестиционный анализ не только принимает во вни­мание, по каким ценам уже продавались объекты-аналоги, но также учитыва­ет те определяющие цену факторы, о которых мы говорили. Инвестиционный анализ основан на прогнозировании таких факторов, как экономическая база, демографические и психографические характеристики покупателей, их плате­жеспособность и источники потенциальной конкуренции.
Обезличенный или индивидуальный подход. Рассчитанная профессиональ­ными оценщиками рыночная стоимость представляет такую цену, по кото­рой объект может быть продан при определенных условиях, иначе говоря, некую среднюю рыночную цену. Но на самом деле у каждого покупателя и продавца есть особые требования, и каждая Сделка с недвижимостью долж­на быть приспособлена к ним. Инвестиционный анализ выходит за рамки того, что можно назвать “типичной” сделкой, и стремится к оценке реаль­ных условий продажи (аренды) конкретного объекта недвижимости в соот­ветствии с ограничениями и целями конкретного инвестора.
Например, оценка рыночной стоимости показывает, что при обычных условиях финансирования и продажи объект недвижимости стоит 180 тыс. долл. Но в реальности продавцу из соображений о своем подоходном нало­ге было бы выгоднее запросить за него более высокую цену и одновременно предложить покупателю кредит по ставке ниже рыночной, или так называ­емое “финансирование продавцом”.

Эффект рычага” (в операциях с недви­жимостью) — это использование кредита для покупки объекта недвижимости, кото­рый влияет на соот­ношение риска и тре­буемой доходности ин­вестиций.
С “эффектом рычага” и без него. Как уже упоминалось, то, какая часть це­ны объекта будет покрыта кредитом, окажет влияние на доходность инве­стиций в недвижимость. Но метод прямой капитализации дохода [V = = (N011Щ не учитывает различных вариантов возможной структуры фи­нансирования сделки. Этот метод подразумевает покупку с полной оплатой наличными, без использования “эффекта рычага”.
Использование заемного финансирования, или “эффект рычага”, суще­ственно влияет на соотношение риска и требуемой доходности инвестиций в недвижимость. Получение займа автоматически увеличивает инвестици­онный риск, так как заемные средства надо возвращать. Заемщику, не вы­платившему ипотечный кредит, угрожают суд и лишение права собственно­сти. В то же время “эффект рычага” может увеличить доходность. Если до­ходность гшвестиций в недвижимость будет выше, чем затраты на заемный капитал, то прибыль инвестора намного превысит тот уровень, который
был бы получен, если бы сделка полностью оплачивалась наличными. Такой эффект называется “положительным рычагом”. И наоборот, если доход­ность инвестиций в недвижимость ниже затрат на заемный капитал, при­быль от вложения в недвижимость будет ниже уровня, который был бы до­стигнут при полной оплате наличными. В этом случае возникает эффект, который называется “отрицательным рычагом”. Конкретный пример поз­воляет понять, как кредит влияет на доходность инвестора, и позволяет оце­нить его влияние на риск.

Положительный рычаг” —мло ситуа­ция, в которой доход­ность инвестиций в объект недвижимости превышает затраты на заемный капитал, в силу чего доход инве­стора оказывается су­щественно выше, чем в случае сделки с полной оплатой наличными.
Отрицательный рычаг” — то ситуа­ция, в которой доход­ность инвестиций в объект недвижимости ниЖе, чем затраты на заемный капитал, в силу чего доход инве­стора оказывается ниЦсе, чем в случае сделки с полной опла­той наличными.
Предположим, инвестор покупает участок земли ценой 20 тыс. долл. У инвестора есть выбор из двух вариантов оплаты покупки. Вариант А: полно­стью оплатить ее наличными, т.е. не прибегая к “рычагу”. Вариант Б: кре­дит покрывает 80% при условии выплаты по нему 12% годовых (взнос на­личными в момент покупки 20%). Прибегая к “рычагу”, инвестор подпи­сывает вексель на 16 ООО долл. (0,80 х 20 000 долл.) под 12% годовых при условии, что весь номинал векселя должен быть погашен к концу первого года с момента заключения сделки. Теперь предположим, что за год цена на этот земельный участок поднимается до 30 тыс. долл. (Сравнение двух ва­риантов приведено в табл. 14.3<) Если бы инвестор выбрал сделку с полной оплатой наличными, то доходность первоначально вложенного им собст­венного капитала составила бы 50%. Использование “рычага” могло бы уве­личить показатель доходности независимо от того, насколько поднимется цена на объект. В этом случае (вариант Б) первоначальный взнос собствен­ного капитала составил бы всего 4000 долл., а остальная сумма была бы оп­лачена за счет кредита под 12% годовых. Объект можно продать за 30 тыс. долл., из которых 4000 долл. означают возмещение собственного капитала инвестора; 16 тыс. долл. пойдут на погашение номинальной величины дол­га, еще 1920 долл. — на выплату процентов (16 000 долл. х 0,12). Остаток

ТАБЛИЦА 14.3 Пример воздействия доходность инвестиций*

положительного рычага” на

Цена приобретения: 20 000 долл. Цена продажи: 30 000 долл. Период владения: один год

-/„

Комповенты

Вариант А: “без рычага” (в долл.)

Вариант Б: доля кредита в стоимости покупки 80%
(в долл.)

1
2
3
4
5
6

Начальный собственный капитал Основная сумма долга Цена продажи недвижимости Прирост капитала [(3) - (1) - (2)] Сумма процентов [0,12 х (2)] Чистая прибыль [(4) - (5)]

20 000 0
30 000 10 000 0
10 000

4 000 16 000 30 000 10 000 1 920 8 080




Доходность собственного капитала [(6) : (1)]

10 000 _ 50% 20 000 ===

8 080 ™„п/
. -I: _ = +202%
4 000

" Для упрощения примера мы дали все величины до уплаты налогов. Чтобы получить реальное значение прибыли, следует учесть налог на прирост капитала и затраты на выплату процентов.

выручки от продажи, равный 8080 долл., и составит доход инвестора. Тогда норма доходности первоначальных инвестиций достигнет 202%, что вчетве­ро больше, чем при сделке “без рычага” (вариант А).
В приведенном выше примере мы использовали ставку в 12%, но здесь важно понимать, что цена денег удивительно мало затрагивает сравнитель­ные нормы доходности (“с рычагом” и без него). Например, при ставке в 6% норма доходности инвестиций (собственного капитала) инвестора поднима­ется до 226%, а это тоже намного больше, чем он получил бы, не прибегая к “рычагу”. Действительно, чем ниже процентная ставка, тем выше доход­ность, но при прочих равных условиях доходность собственного капитала инвестора определяется размером используемого “рычага”.
Правда, у этой медали есть и другая сторона. Каким бы ни был оконча­тельный результат, кредитная поддержка всегда связана с риском, и неудач­ная сделка может обернуться катастрофой. Предположим, что цена участка (20 тыс. долл.), о котором идет речь, за год владения упала на 25% (сравни­тельные данные приведены в табл. 14.4). Покупка “без рычага” даст отрица­тельную доходность (относительный размер убытка) в 25%. Но это не так много по сравнению с убытком от сделки с рычагом”, при которой инве­стор потеряет не только всю сумму первоначального вложения собственно­го капитала, равную 4000 долл., но и еще 2920 долл. (1000 долл. номиналь­ной суммы долга + 1920 долл. в виде процентов). Общая сумма убытка — 6920 долл., что в расчете на первоначально вложенный капитал в 4000 долл. составит —173%. Так, убыток от сделки “с рычагом” может оказаться почти в 7 раз больше, чем убыток от сделки с полной оплатой за счет собственных средств (“без рычага”).
Чистая операционная прибыль от объекта (N01) против чистого потока денежных средств. Напомним, что при оценке рыночной стоимости приме-

ТАБЛИЦА 14.4 Пример воздействия доходность инвестиций*

отрицательного рычага” на

Цена приобретения: 20 000 долл. Цена продажи: 15 000 дсшл. Период владения: один год

№■/„

Компоненты

Вариант А: “без рычага” (в долл.)

Вариант Б: доля кредита в стоимости покупки 80% (в долл.)

1
2
3
4
5
6

Начальный собственный капитал Основная сумма долга Цена продажи недвижимости Прирост капитала [(3) - (1) - (2)] Сумма процентов [0,12 х (2)] Чистая прибыль [(4) - (5)]

20 000 0
15 000 5 000 0
5 000

  1. 000 16 000 15 000

  2. 000 1 920 6 920




Доходность собственного капитала [(6) : (1)]

,^=-25% 20 000 =====

6 920
, = -173% 4 000 —- —

* Для упрощения примера мы дали все величины до уплаты налогов. Чтобы получить реальное значение прибыли, следует учесть налог на прирост капитала и затраты на выплату процентов.




няется метод капитализации чистой операционной прибыли от объекта не­движимости (NOI).
Но для большинства инвесторов этот показатель не име­ет особого смысла. Дело в том, что, как уже говорилось, большинство инве­сторов в недвижимость прибегают к заемному финансированию при покуп­ке. Кроме того, в наши дни мало кто, принимая решение об инвестициях, может позволить себе не считаться с федеральным законом о подоходном на­логе. Инвесторам нужно знать, сколько денежных средств придется вложить в сделку и сколько денежных средств они сами смогут получить. Концепция чистой операционной прибыли не отвечает на эти вопросы*. Поэтому в об­ласти операций с недвижимостью главным критерием при отборе объектов для вложения средств выступает известный финансовый показатель — дис­контированные потоки денежных средств. (Иногда оценка пригодности объ­екта для инвестирования делается на базе другого критерия — так называе­мой полной приблизительной доходности потоков денежных средств.)



Download 191,75 Kb.

Do'stlaringiz bilan baham:
1   2   3   4   5   6   7   8   9   10   11




Ma'lumotlar bazasi mualliflik huquqi bilan himoyalangan ©hozir.org 2024
ma'muriyatiga murojaat qiling

kiriting | ro'yxatdan o'tish
    Bosh sahifa
юртда тантана
Боғда битган
Бугун юртда
Эшитганлар жилманглар
Эшитмадим деманглар
битган бодомлар
Yangiariq tumani
qitish marakazi
Raqamli texnologiyalar
ilishida muhokamadan
tasdiqqa tavsiya
tavsiya etilgan
iqtisodiyot kafedrasi
steiermarkischen landesregierung
asarlaringizni yuboring
o'zingizning asarlaringizni
Iltimos faqat
faqat o'zingizning
steierm rkischen
landesregierung fachabteilung
rkischen landesregierung
hamshira loyihasi
loyihasi mavsum
faolyatining oqibatlari
asosiy adabiyotlar
fakulteti ahborot
ahborot havfsizligi
havfsizligi kafedrasi
fanidan bo’yicha
fakulteti iqtisodiyot
boshqaruv fakulteti
chiqarishda boshqaruv
ishlab chiqarishda
iqtisodiyot fakultet
multiservis tarmoqlari
fanidan asosiy
Uzbek fanidan
mavzulari potok
asosidagi multiservis
'aliyyil a'ziym
billahil 'aliyyil
illaa billahil
quvvata illaa
falah' deganida
Kompyuter savodxonligi
bo’yicha mustaqil
'alal falah'
Hayya 'alal
'alas soloh
Hayya 'alas
mavsum boyicha


yuklab olish