San diego state university michael d. Joehnk arizona state university



Download 191,75 Kb.
bet8/11
Sana02.07.2022
Hajmi191,75 Kb.
#731310
1   2   3   4   5   6   7   8   9   10   11
Bog'liq
FUNDAMENTALS OF INVESTING

Ведение переговоров
Минимальная приемлемая цена продавца редко совпадает с максимальной ценой, на которую согласен покупатель: всегда бывают отклонения в ту или иную сторону. В сфере сделок с недвижимостью продавец или арендодатель обычно запрашивает цену, которая может быть завышена в пределах от 5 до 60% по отношению к цене покупателя. Поэтому окончательная цена, по ко­торой заключается сделка, определяется умением каждой из сторон вести переговоры.


ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ



Рыночная стоимость недвижимости —
то преобладающая на рынке цена данного объекта недвижимо­сти, показывающая, какую оценку дает ему рынок в целом.
В области сделок с недвижимостью рыночная стоимость, или реальная сто­имость, понимается иначе, чем в торговле акциями или облигациями. От­личие объясняется рядом причин, среди которых: 1) уникальность каждого объекта; 2) большое разнообразие условий продажи; 3) несовершенство ры­ночной информации; 4) продолжительность продажи объекта, не устраива­ющая продавца; 5) необходимость быстрых действий со стороны покупате­лей. Все это означает, что “подлинная” рыночная стоимость объекта недви­жимости неведома никому, а поэтому многие объекты продаются и много дороже, и много дешевле их расчетной (или оценочной) стоимости. Пыта­ясь сгладить эти расхождения, многие инвесторы составляют прогнозы до­ходов от инвестиций, чтобы оценить будущее приобретение с точки зрения своих инвестиционных целей. Рассмотрим сначала порядок оценки рыноч­ной стоимости объекта, а затем расскажем о методах прогнозирования до­ходов от недвижимости.


Оценка рыночной стоимости



Оценка недвижимо­сти это процесс оп­ределения текущей рыночной цены кон­кретного объекта не­движимости.

Затратный подход —
это подход к оценке не­движимости, основан­ный на том, что поку­патель не долЖен пла­тить за объект боль­ше, чем стоит его строительство заново по текущим ценам на землю, строительные материалы и работы.
В области операций с недвижимостью определение текущей рыночной сто­имости конкретного объекта называется оценкой недвижимости. Оцен­щик, пользуясь набором методов, определяет стоимость объекта, которая, по его соображениям, и составляет его текущую рыночную стоимость. Тем не менее, если вам, например, скажут, что некий объект имеет оценочную рыночную стоимость 150 тыс. долл., отнеситесь к этой оценке скептически. Она может быть ошибочной в силу несовершенства самих методов оценки или неполноты информации. Если вы получаете представление о рыночных ценах на акции, находящиеся в активном обороте, просто взглянув на коти­ровки, то в области операций с недвижимостью покупателям и продавцам приходится пользоваться тремя сложными способами оценки и затем срав­нивать полученное для выведения одного, наиболее верного результата. К этим способам оценки рыночной стоимости объекта относятся: 1) затрат­ный подход; 2) метод рыночных сравнений; 3) доходный подход. В силу сложности последнего лучше пользоваться услугами эксперта.
Затратный подход
Затратный подход основан на том, что инвестор не должен платить за объ­ект больше, чем стоит его строительство заново по текущим ценам на зем­лю, строительные материалы и работы. (По существу, речь идет об исполь­зовании при оценке стоимости замещения, на которую пришлось бы ориен­
тироваться, если бы инвестору предстояло нести затраты на воспроизведение данного объекта. — Прим. науч. ред.) Такой подход к определению стоимости вполне оправдывает себя, когда речь идет о новых или относительно новых зданиях. Более старые дома часто имеют значительный физический износ, по­строены из материалов, которых больше нет на рынке, по старым проектам, а это сильно затрудняет применение к ним затратного метода. При оценке бо­лее старых домов приходится вычитать из стоимости замещения определен­ную сумму,, соответствующую степени физического и морального износа. Большинство экспертов признают, что затратный метод полезен для провер­ки расчетной стоимости, но полагаться только на него можно очень редко.
'Метод рыночных сравнений

Метод рыночных сравнений — зто подход к оценке недви­жимости, основанный на использовании цен на аналогичные объек­ты в качестве основ­ной переменной.
Доходный метод —
зто способ оценки стоимости недвижи­мости, согласно кото­рому рыночная стои­мость рассчитывает­ся на базе приведенной стоимости будущих доходов.
Годовая чистая опе­рационная прибыль от объекта (NOI) зто разность между валовым потенциаль­ным доходом от сдачи объекта недвижимо­сти в аренду и суммой убытков от пустую­щих помещений, убыт­ков из-за неуплаты ренты и затрат на содержание объекта.
Норма капитализа­ции — зто ставка, применяемая для при­ведения потока дохо­дов от недвижимости к текущей стоимо­сти; моЖет быть ис­пользована для оценки недвижимости в рам­ках доходного метода.
Метод рыночных сравнений состоит в использовании цен продажи объек­тов недвижимости, аналогичных объекту, подлежащему оценке, в качестве основной переменной. Этот метод основан на соображении о том, что цена данного объекта должна быть примерно такой же, как цены аналогичных объектов, проданных недавно. Однако каждый объект недвижимости уни­кален, поэтому цена, по которой оцениваемый объект будет выставлен на продажу, должна учитывать, лучше он или хуже других, и соответственно быть выше или ниже. Так как метод рыночных сравнений оперирует цена­ми, по которым продаются аналоги, а не запрашиваемыми ценами (ценами предложения), он может дать хороший пример уровня рыночных оценок. На практике можно найти хотя бы один недавно проданный объект чуть ху­же и один чуть лучше оцениваемого объекта, и цены, По которым они были проданы, будут границами примерной стоимости оцениваемого объекта (только в соответствии с таким подходом. — Прим. науч. ред.).
Доходный метод
В соответствии с доходным методом стоимость объекта рассматривается как приведенная (текущая) стоимость будущих доходов, которые он может принести. Самый простой метод в рамках данного подхода называется пря~ мой капитализацией. Этот способ описывается следующей формулой:
_ Годовая чистая операционная прибыль от объекта (NOI)
Рыночная стоимость (V) я ——1 ‘ — ,
Норма капитализации (К)
v МУ или V = ——.
R
Годовая чистая операционная прибыль (NOI) подсчитывается как раз­ность между валовым потенциальным рентным доходом и убытками от пу­стующих помещений, неполученной арендной платой, а также текущими затратами на содержание объекта, включая страховку и налоги на имуще­ство. Оценочная норма капитализации, которая означает ставку, использу­емую в технике приведения потока дохода к его текущей стоимости, опре­деляется на основе данных об объеме рыночных продаж за последнее вре­мя и текущей норме доходности, на которую инвесторы рассчитывают в на­стоящее время. Затем, разделив годовую чистую операционную прибыль от объекта на оценочную норму капитализации» вы получите примерную ры­ночную стоимость объекта. Пример расчета методом нормы капитализа­ции дан в табл. 14.2.



Download 191,75 Kb.

Do'stlaringiz bilan baham:
1   2   3   4   5   6   7   8   9   10   11




Ma'lumotlar bazasi mualliflik huquqi bilan himoyalangan ©hozir.org 2024
ma'muriyatiga murojaat qiling

kiriting | ro'yxatdan o'tish
    Bosh sahifa
юртда тантана
Боғда битган
Бугун юртда
Эшитганлар жилманглар
Эшитмадим деманглар
битган бодомлар
Yangiariq tumani
qitish marakazi
Raqamli texnologiyalar
ilishida muhokamadan
tasdiqqa tavsiya
tavsiya etilgan
iqtisodiyot kafedrasi
steiermarkischen landesregierung
asarlaringizni yuboring
o'zingizning asarlaringizni
Iltimos faqat
faqat o'zingizning
steierm rkischen
landesregierung fachabteilung
rkischen landesregierung
hamshira loyihasi
loyihasi mavsum
faolyatining oqibatlari
asosiy adabiyotlar
fakulteti ahborot
ahborot havfsizligi
havfsizligi kafedrasi
fanidan bo’yicha
fakulteti iqtisodiyot
boshqaruv fakulteti
chiqarishda boshqaruv
ishlab chiqarishda
iqtisodiyot fakultet
multiservis tarmoqlari
fanidan asosiy
Uzbek fanidan
mavzulari potok
asosidagi multiservis
'aliyyil a'ziym
billahil 'aliyyil
illaa billahil
quvvata illaa
falah' deganida
Kompyuter savodxonligi
bo’yicha mustaqil
'alal falah'
Hayya 'alal
'alas soloh
Hayya 'alas
mavsum boyicha


yuklab olish