Ограничения и цели
Если вы решили вложить деньги в недвижимость, перед вами открывается выбор из нескольких вариантов. Имея это в виду, вы должны будете сформулировать свои цели и ограничения как финансового, так и иного характера.
Финансовые ограничения и цели
Одно из финансовых ограничений состоит в определении приемлемого соотношения риска и доходности инвестиций. При этом вам придется решить, какую долю инвестиционного портфеля вы хотите связать с недвижимостью, т.е. сколько вы хотите вложить в этот вид инструментов — 1000, 10 ООО или 50 000 долл.? Далее, вы ставите финансовую цель, причем имеющую количественное выражение. Обычно этой финансовой целью является или определенная величина чистой приведенной стоимости? (иногда ее называют дисконтированным потоком денежных средств), или приблизительная доходность. Кроме того, некоторые инвесторы учитывают период окупаемости вложения, соотношение потока денежных средств первого года и суммы вложений. Далее в этой главе мы покажем, как применять эти ограничения на примере покупки жилого дома “Академик армз”.
В последние годы на книжном рынке появились и стали бестселлерами несколько книг на тему о том, как разбогатеть на операциях с недвижимостью. Как правило, эти книги содержат практические рекомендации по поводу того, как финансировать сделки и оценивать недвижимость. Следует сказать, что обычно они завоевывают читателя именно простотой описанных в них приемов. И здесь мы должны предупредить вас: будьте осторожны. Чтобы удачно поместить деньги в недвижимость, вам надо будет выработать свои критерии, основанные как на собственных требованиях, так и на местных рыночных условиях. Те практические рекомендации, которые оправдали себя в шт. Южная Калифорния, могут довести до банкротства в шт. Иллинойс.
Нефинансовые ограничения и цели
Даже если вы хотите вкладывать деньги в недвижимость в расчете на денежный доход, вам придется считаться с тем, насколько ваши технические познания, темперамент, умение что-то делать и управленческие способности соответствуют тому, что потребует от вас имущество. Вам хочется купить престижный дом и не иметь с ним никаких хлопот? Или вам больше хочется чего-то такого, к чему можно будет применить ваше мастерство и воображение? Захотите ли вы жить в одном доме с вашими арендаторами (если вы купили коттедж на четыре квартиры) или вы предпочли бы входить с ними в контакт как можно реже? Вы не станете выбирать себе работу, исходя
только из соображений заработка, и точно так же вам не стоит покупать недвижимость только ради дохода.
Схема анализа
Схема анализа, предлагаемая в настоящей главе для инвестиций в недвижимость, может помочь в оценке инвестиционного потенциала объекта. Но перед тем как приступать к оценке по существу, необходимо установить точные условия покупки и получить точное ее описание. Для этого необходимо сделать четыре шага: 1) получить полные сведения о данной недвижимости; 2) определить объем прав собственности на нее; 3) оценить временной горизонт вашего капиталовложения; 4) определить границы пространства, к которому оно будет привязано.
Физическое имущество
Личное имущество — то имущество, которое не связано с недвижимым имуществом скохь-ниоудь постоянно.
Приобретая недвижимость, убедитесь в том, что вы действительно покупаете именно то, на что рассчитываете, как по количеству, так и по качеству. У вас будут серьезные проблемы, если вы не сумеете получить на руки план участка, не будете располагать точными данными о площади и объеме строений, а также данными обследования на предмет обнаружения дефектов, таких, как зараженность муравьями, наличие вредных строительных материалов, сухой гнили или негодной электропроводки. Кроме того, в большинстве сделок с недвижимостью в ее состав далеко не всегда автоматически входит личное имущество — то, что в общих чертах можно определить как предметы, которые не обязательно должны постоянно находиться в будущем доме. Вы можете купить дом или квартиру, думая, что вам продали жилье с кондиционерами на окнах, с занавесками, холодильником и каминной решеткой. А потом вы обнаружите, что ничего этого нет. Подписывая контракт о покупке недвижимости, убедитесь, что в нем содержатся точное описание объекта и перечень всего личного имущества, которое вы хотели бы получить.
Объем прав собственности
Как ни странно, покупая недвижимость, вы на самом деле приобретаете совсем не физический объект. Вы “покупаете” юридические права, которые не только ограничивают способы получения благ от пользования объектом, но и устанавливают определенный круг обязательств. Эти права и обязательства на языке юристов имеют такие названия, как договор, титул, сервитут, право удержания и др. Люди, купившие недвижимость, очень часто обнаруживают, что они не получили корректного титула и теперь не могут пользоваться имуществом так, как хотели. Вкладывая деньги в недвижимость, убедитесь не только в том, что она проверена на предмет наличия муравьев, вредных материалов, водопровода и канализации, состояния стен, крыши, перекрытий и электропроводки, но и в том, что сделка проверена грамотным юристом. Соглашения о продаже и аренде недвижимости не должны составляться любителями.
Временной горизонт
Цены на недвижимость движутся то вверх, то вниз, как на “американских горках”. Иногда они медленно, но верно меняются под действием рыноч
ных сил, но бывает и так, что летят вниз со скоростью, от которой инвестор просто теряет голову (и деньги). Прежде чем прогнозировать рост или снижение цены на будущий объект, подумайте о том, на какой срок вы хотите его купить. Те, кто покупает имущество надолго, не слишком обращают внимание на колебания цен из месяца в месяц. Инвесторы-спекулянты, напротив, едва подписав контракт, ищут, как бы скорее заработать на нем. Поскольку фактор времени оценивается по-разному, постольку инвесторы, приобретающие недвижимость, очень по-разному относятся к конкретным условиям спроса и предложения. Те, кто вкладывает деньги в недвижимость на короткий срок, делают ставку на скорое падение процентных ставок по закладным и ждут повышения рыночной конъюнктуры. Инвестор, купивший недвижимость на долгий срок, будет больше интересоваться возможным приростом Населения в своем районе.
Расположение в пространстве
Недвижимость — это товар, существующий в пространственном измерении, а это означает, что его ценность прямо связана с тем, что творится вокруг. Для некоторых видов недвижимости первостепенное значение имеет ситуация в близлежащих кварталах, а в других случаях при оценке потенциального рынка приходится брать во внимание территории в несколько сотен и даже тысяч миль. Например, процветание магазина, торгующего товарами повседневного спроса (типа, магазинов “7—11”), зависит от того, что происходит в 6—12 кварталах вокруг магазина. А большие торговые центры, такие, как “Омни” в Майами, шт. Флорида, “Хортон Плаза” в Сан- Диего, шт. Калифорния, обслуживают покупателей, живущих за сотни й тысячи миль. Из-за того, что при определений размеров рынка так важны пространственные различия, прежде чем вы займетесь анализом условий спроса и предложения недвижимости с точки зрения ее эффективного использования, вам придется очертить границы вашего рынка.
ФАКТОРЫ, ОПРЕДЕЛЯЮЩИЕ СТОИМОСТЬ
Спрос
Спрос на недвижимость — згпо готовность и возможность со стороны людей покупать и арендовать конкретные объекты.
В анализе инвестиционных возможностей конкретного объекта недвижимости центральным моментом является проблема стоимости. Будет ли стоимость объекта расти? Будет ли он давать все больший доход? Для того чтобы найти разумные ответы на эти вопросы, вам придется оценить четыре важнейших условия, формирующих стоимость недвижимости: спрос, предложение, сш объект и процесс передачи прав собственности.
Спрос определяется тем, насколько люди Готовы и в состоянии купить или взять в аренду данный объект. Обычно спрос обусловлен экономической базой данного района, составом его населения, а также условиями ипотечного кредитования.
Экономическая база
На большинстве рынков недвижимости покупательский спрос определяется доходами лиц наемного труда. Цены на недвижимость идут вверх вслед
за ростом занятости, а когда начинаются увольнения, эти цены обычно падают. Поэтому первое, о чем вы должны узнать, это: каковы перспективы занятости в данном районе? растет ли число учащихся в школах, колледжах и университетах? планируют ли ведущие компании района расширять свою деятельность? растут ли объем продаж у оптовых и розничных торговцев и предложение услуг со стороны финансовых учреждений? Когда эти показатели возрастают, как правило, растет спрос на недвижимость.
Состав населения
Демографические характеристики —
то показатели, описывающие состав населения какого-либо района: размеры семьи, возрастную структуру, распределение по «ивам занятий, по полу, по семейному положению; учитываются при анализе спроса на недвижимость.
Психографические характеристики— зтв сведения, дающие представление об умонастроениях людей: личностных свойствах, стиле Жизни, самооценках; влияют на спрос на недвижимость.
Для одних видов недвижимости рост народонаселения в данном районе выгоден, для других — нет. Для того чтобы составить себе представление о спросе на конкретный вид недвижимости, надо рассмотреть демографические и психографические характеристики населения данного района. Демографические характеристики описывают такие параметры, как размеры семьи, возрастная структура населения, его распределение по роду занятий, полу, семейному положению. Психографические характеристики дают представление о менталитете людей: личностных свойствах, стиле жизни, самооценках. Сопоставляя демографические и психографические тенденции со свойствами конкретных объектов недвижимости, вы можете установить, будет ли спрос на нее со стороны потенциальных покупателей или арендаторов расти или падать.
Ипотечное финансирование
Жесткие условия кредита могут практически ликвидировать спрос на недвижимость. В начале 80-х годов мы были свидетелями того, как рост процентных ставок и относительная недоступность ипотечного кредита привели к накоплению непроданной недвижимости и падению ее рыночной стоимости. Напротив, когда ставки ипотечного кредита пошли вниз, что началось в конце 1982 г. — начале 1983 г. и продолжалось до 1988 г., во многих городах ОТТА объем продаж недвижимости быстро вырос.
Do'stlaringiz bilan baham: |