Qiyosiy yondashuvda baholash.(obyektlar misolida)

2-jadval
Analoglar narxiga quyidagicha tuzatishlar kiritildi²

Variantlar	Obyekt narxi	Аnalog 1	Аnalog 2	Аnalog 3
Ism	Turar joy binolari	Turar joy	Turar joy	Turar joy
Narxi, AQSh dollari		40 000,00	30 000,00	20 000,00
01.02.2021 holatiga Markaziy bank dollarining AQSh dollariga nisbatan kursi		10 518,99	10 518,99	10 518,99
kvadrat	221,87	200,00	236,10	150,00
Narxi, miqdori		420 759 600	315 569 700	210 379 800
narxi 1 m2		2 103 798	1 336 593	1 402 532
Mulk huquqlari
Ijara shartnomalari bo'yicha ob'ektlarning og'irligi	mavjud emas	mavjud emas	mavjud emas	mavjud emas
tuzatish		1,00	1,00	1,00
Narxi oʻzgartirish bilan birga, soʻm		2 103 798	1 336 593	1 402 532
Servitutlar va davlat yuklari	mavjud emas	mavjud emas	mavjud	mavjud emas
tuzatish		1	1	1
Narxi oʻzgartirish bilan birga, soʻm		2 103 798	1 336 593	1 402 532
Ob'ektning bir qismi sifatida er uchastkasiga bo'lgan huquq	Doimiy	ma’lumot yo’q	ma’lumot yo’q	ma’lumot yo’q
tuzatish		1	1	1
Narxi oʻzgartirish bilan birga, soʻm		2 103 798	1 336 593	1 402 532
Moliyalashtirish shartlari
Sotuvchi tomonidan xaridorga imtiyozli kredit berish	mavjud emas	mavjud emas	mavjud emas	mavjud emas
Naqd pul ekvivalenti to'lovi	So’m	So’m	So’m	So’m
moslashish		1	1	1
Narxi oʻzgartirish bilan birga, soʻm		2 103 798,00	1 336 593,39	1 402 532,00
Maxsus shartlar
Sotish narxining ijara stavkasi bilan nobozor aloqasi	yo’q	yo’q	yo’q	yo’q
Rivojlanish uchun subsidiyalar yoki imtiyozlar	yo’q	yo’q	yo’q	yo’q
moslashish		1	1	1
Narxi oʻzgartirish bilan birga, soʻm		2 103 798,00	1 336 593,39	1 402 532,00
Bozor sharoitlari
Narx amal qilish sanasi
sana tuzatish		1,00	1,00	1,00
Narxi oʻzgartirish bilan birga, soʻm		2 103 798	1 336 593	1 402 532
Axborot manbai	buyurtmachi	www.olx.uz	www.olx.uz	www.olx.uz
Muzokaralar uchun sozlash		0,95	0,95	0,95
Narxi oʻzgartirish bilan birga, soʻm		1 998 608	1 269 764	1 332 405
Joylashuv uchun tuzatish		1,00	1,00	1,00
Narxi oʻzgartirish bilan birga, soʻm		1 998 608	1 269 764	1 332 405
masshtab uchun tuzatish
Umumiy maydoni kv.m.	221,87	200,00	236,10	150,00
farq		0,11	-0,06	0,48
Masshtablash uchun tuzatish		1,00	1,10	1,00
Narxi oʻzgartirish bilan birga, soʻm		1 998 608	1 396 740	1 332 405
Uchrashuvni o'zgartirish		1,00	1,00	1,00
Narxi oʻzgartirish bilan birga, soʻm		1 998 608	1 396 740	1 332 405
Darsni tugatish	А	А	А	А
Xona sinfi uchun tuzatish		1,00	1,00	1,00
Narxi oʻzgartirish bilan birga, soʻm		1 998 608	1 396 740	1 332 405
Binoning holati	o’rta	o’rta	o’rta	o’rta
Kiyinish, %	0%	0%	0%	0%
Ta'mirlash uchun tuzatish		1,0000	1,0000	1,0000
Narxi oʻzgartirish bilan birga, soʻm		1 998 608	1 396 740	1 332 405
Qurilish tugallanishi	100%	100%	100%	100%
Tugatishni sozlash		1,00	1,00	1,00
Narxi oʻzgartirish bilan birga, soʻm		1 998 608	1 396 740	1 332 405
Quyoshdan himoya qilish	mavjud	mavjud	mavjud	mavjud
Quyoshdan himoya qilish uchun tuzatish		1,00	1,00	1,00
Narxi oʻzgartirishlar bilan, soʻm		1 998 608	1 396 740	1 332 405
Uchastka maydoni m2	600,00	620,00	404,00	2 800,00
1m2 er uchun qancha qurilish	0,37	0,32	0,58	0,05
		1,00	1,00	1,00
		126 578,51	126 578,51	126 578,51
og'ishlar		0,05	-0,21	0,32
sozlash qiymati		5 973,79	-27 167,67	40 024,58
1 m2 erning narxi	126 578,51	126 578,51	126 578,51	126 578,51
chetlanishni hisobga olgan holda baholash ob'ektining 1m2 qiymati		2 004 582	1 369 572	1 372 430
Moslashish		1,0030	0,9805	1,0300
ob'ektning qayta hisoblangan qiymati
yerni hisobga olgan holda ob'ektning umumiy qiymati. sayt
1m2 uchun narx, sozlanishi shart, so'm		2 004 581,89	1 369 572,43	1 372 429,98
Alohida hududda bo'lish	mavjud	mavjud	mavjud	mavjud
Joylashuv uchun tuzatish		1,00	1,00	1,00
Narxi oʻzgartirishlar bilan, soʻm		2 004 582	1 369 572	1 372 430
Aloqa vositalarining mavjudligi	mavjud	mavjud	mavjud	mavjud
Aloqalarda tuzatish		1,00	1,00	1,00
Narxi oʻzgartirishlar bilan, soʻm		2 004 582	1 369 572	1 372 430
Amalga oshirilgan tuzatishlar soni		2	3	2
Og'irlik koeffitsientlari		0,38	0,25	0,38
Qiymat, summa		751 718	342 393	514 661
Qiyosiy yondashuv bo'yicha tannarx, so'm	1 608 773
221,87	356 930 324

Baxolangan obyekt qiyosiy yondashuv asosida 356 930 324 mln so’mga baholanganini ko’rishimiz mumkin


Baholash obʼektining yakuniy qiymatini aniqlash.

Koʼchmas mulklar qiymatini hisoblashda qoʼllanilgan yondoshuv(usul)larni va natijalarni muvofiqlashtirish tartibi va usullarining qisqacha tavsifi.

Baholash natijalarini quyidagi usullardan biri orqali amalga oshiriladi:

mantiqiy muvofiqlashtirish usuli;
matematik oʼlchash usuli.
Solishtirma oʼlchovlarni aniqlashda baholovchi quyidagi asosiy omillarni tahlil qilishi lozim:
tahlil va hisoblashlarga asos boʼlgan axborotning ishonchliligi va yetarliligini;
baholash yondashuvi baholash obʼektiga xos boʼlgan narx belgilovchi omillar tuzilishini hisobga olishga qodirligini;
yondashuv baholash obʼektiga oʼxshash obʼektlarning qoida tariqasidagi xaridorlari va sotuvchilari motivatsiyasini aks ettirishga qodirligini;
baholash yondashuvi hisoblanayotgan qiymat turiga muvofiqligini.

Baholash obʼekti qiymatining yakuniy miqdori quyidagi formula boʼyicha aniqlanadi:

Kyak = Kxar * S1 + Kdar * S2 + Kqiyos * S3
bu yerda:
Kyak - baholash obʼektining yakuniy qiymati;
Kxar, Kdar, Kqiyos - tegishincha xarajatga oid, daromadga oid va qiyosiy yondashuvlar bilan aniqlangan qiymatlar;
S1, S2, S3 - har bir baholash yondashuvi uchun tanlangan tegishli taqqoslama oʼlchovlar.
Bunda, quyidagi shart bajarilishi lozim:

S1 + S2 + S3 = 1

Yuqorida keltirilgan omillarni oʼrganib chiqan xolda xarajat va qiyosiy yondashuvilarni solishtirma oʼlchovlari teng miqdorda olinishi belgilab olindi. Chunki, xar ikkala yondashuvda xam axborot va maʼlumotlar ishonchli manbalardan olingan boʼlib, baholash ishlarini amalga oshirish uchun yetarlidir. Shuningdek, ikki yondashuvda xam baholash jarayoni bozor konьyukturasidan kelib chiqqan xolda amalga oshirilgan.
Kuchmas mulklar buyicha olingan natijalarni tafovut nuktai nazaridan tekshirish, tafovutlar sabablarining taxlili
Baholash yondoshuvlarining tanlangan usullarida aniqlangan ishlab chikqarish binosining qiymatlari quyidagilarni tashkil etdi:

«Xarajatga oid» yondashuvida aniklangan kiymati – 191 886 728 soʼm;

«Daromadga oid» yondashuvida aniklangan kiymati – Qoʼllanilmadi
«Qiyosiyga oid» yondashuvida aniklangan kiymati – 356 930 324 soʼm

1-	(	191 886 728	)	=	46.2 %
		356 930 324

Demak chegaralar urtasida 46.2 % jiddiy tafovut mavjud.
Yuqorida koʼrsatilgan sabablarga asosan har bir baholash usulining oʼziga yarasha kamchiliklari mavjud boʼlib, ushbu xolat jiddiy tafovutga olib kelishi mumkin.
Xarajat yondashuvidagi qiymat qiyosiy yondashuvidagi qiymatiga nisbatan jiddiy tafovut mavjud, bunga sabab baholash obektining xarajat yondashuvida baholaganda baholanayotgan obʼektlarning tiklanish qiymatini aniqlashda «Oʼzbekiston Respublikasi Geodezkadastr Bosh Boshqarmasi» ning 2004 yil 10 sentyabrdagi № 62 sonli buyrugʼi va «Uzkommunxizmat» agentligining 2004 yil 19 martdagi № 41 sonli buyrugʼiga asosan 2004 yil 1 noyabrdan muomalaga kirgizilgan «Turar joy bino va inshootlar tiklanish qiymatining yiriklashtirilgan koʼrsatkichlari» toʼplamining 1 - kitoblaridan foydalanib bajarildi, bunda tiklanish qiymatidan eskirishni cheirib tashlash yoʼli bilan aniqlanga hamda bozor talab taklifni inobatga olish iloji yoʼqligi, joylashgan joyiga tuzatishlar yaʼni qatnov yoʼliga yaqinligi yoki qatnov yoʼlidan ichkaridaligini inobatga olmaganligi sababli xarajat yondashuvi bilan qiyosiy yondashuvlar oʼrtasida jiddiy tafovut vujudga keldi.
Turli yondoshuvlar bilan mezonlarni oʼlchov koeffitsientlarini aniqlash boʼyicha olib borilgan hisob-kitob natijalarini muvofiqlashtirish quyidagicha:
Baholash natijalarini muvofiqlashtirish quyidagi jadvalda aks ettirilgan:

Yondashuvlar usuli	Xarajat yondashuvi (Kxar)	Daromad yondashuvi (Kdar)	Qiyosiy yondashuv (Kkiyos)
Аniqlangan qiymat	191 886 728	Qoʼllanilmadi.	356 930 324
Solishtirma oʼlchov koeffitsientlarni topish formulasi	S1 = Kxar / (Kxar + Kdar + Kkiyos)	S2 = Kdar / (Kxar + Kdar + Kkiyos)	S3 = Kkiyos / (Kxar + Kdar + Kkiyos)
Oʼlchov koeffitsentlari	0.35	0.0	0.65
Oʼlchov qiymatlari	67 090 693	0.0	232 134 289
Muvofiqlashtirish qiymatini topish formulasi	S1+S2+S3
Muvofiqlashtirilgan qiymat	299 224 982

Baholash obʼektining baholash sanasiga aniklangan bozor kiymati yaxlitlaganda:


299 225 000 (Ikki yuz toʼqson toʼqqiz million ikki yuz yigirma besh ming) soʼm

1^ «PROFESSIONAL EXPERTISE» MCHJ hisobotidan.

2^ «PROFESSIONAL EXPERTISE» MCHJ hisobotidan.