O„zbekiston respublikasi oliy va o„rta maxsus ta‟lim vazirligi toshkent moliya instituti k. Z. Xomitov

Eskirishni aniqlash. 
Yangi obyekt bilan ko‗chmas mulkning
baholanayotgan obyektning tavsiflaridagi farqliklarni hisobga olish 
uchun eskirishni aniqlash kerak bo‗ladi.

---

91 
Bahodagi eskirish obyektning foyda keltirish xususiyati yo‗q 
bo‗lishini bildiradi. Bundan kelib chiqib obyekt narxi ham baholashda 
pasayib ketgan bo‗ladi.
Eskirishni hisoblashda uchta usul farqlanadi:

sotuvlarni qiyoslash usuli; 

samarali yoshni aniqlash usuli; 

eskirish turlariga bo‗lish usuli.
Eskirish turlariga bo‗lish usuli eng ko‗p tarqalgan usuldir. 
Ko‗chmas mulkning qiymatini pasaytiruvchi omillarga bog‗liq 
holda eskirish jismoniy, funksional va tashqi (iqtisodiy) turlarga 
bo‗linadi. Jismoniy va funksional eskirish bartaraf etiladigan va bartaraf 
etilmaydigan turlarga bo‗linadi. Iqtisodiy eskirish odatda bartaraf 
etilmaydi. Agar eskirishni jismoniy jihatdan bartaraf etish imkoni bo‗lsa 
va u iqtisodiy tomondan maqsadga muvofiq bo‗lsa unda eskirishni 
bartaraf etish mumkin deb hisoblanadi.
Eskirishning barcha ehtimoliy turlarini aniqlash – bu ko‗chmas 
mulk obyektining yig‗ilgan eskirishini tashkil qiladi.
Jismoniy eskirish ko‗chmas mulkning jismoniy xususiyatlarini 
vaqt doirasida o‗zgarishini aks etadi (masalan, qurish elementlaridagi 
kamchiliklar). Jismoniy eskirish ishlatish omillari yoki bo‗lmasa tabiiy 
omillar ta‘sirida yuzaga kelishi mumkin.
Jismoniy yedirilishni hisoblashda to‗rtta asosiy hisoblash usuli 
mavjud: ekspertli, me‘yoriy (yoki buxgalteriya), qiymatli va bino hayoti 
muddatini hisoblash usuli. Eng aniq va ko‗p mehnat talab qiluvchi usul 
bu ekspert usuli hisoblanadi. Usul kamchiliklarni aks etuvchi qaydnoma 
tuzishni, 
shuningdek, 
bino 
yoki 
inshootning 
barcha 
qurilish 
elementlarining eskirish foizini aniqlashni nazarda tutadi. 
Jismoniy eskirish hisobining me‘yoriy usuli tarmoqlararo yoki 
boshqarma tomonidan chiqarilgan turli me‘yoriy yo‗riqnomalarni
ishlatishga asoslangan.
Qiymatli usul bino va inshootlar elementlarining tiklanishiga 
ketgan xarajatlarni aniqlashda qo‗llaniladi. Binoning har bir 
elementining yedirilish foizi ularni ko‗rib chiqish yo‗li bilan aniqlanadi. 
Keyin mazkur eskirish foizlar qiymat shakliga o‗tkaziladi. Binoning 

---

92 
yedirilgan elementlarini remontga ketadigan xarajatlarni detallashtirish 
va aniqligi mazkur usulning kamchiligi hisoblanadi. 
Binoning hayot davrini hisoblash usuli baholanayotgan obyekt 
qurilishining ekspertiza natijalariga va obyekt samarali yoshining 
(obyektning jismoniy holatiga munosib bo‗lgan va uni sotib olish 
ehtimolini nazarda tutgan yosh) iqtisodiy hayotning (obyekt foyda 
keltiruvchi vaqt muddati) tipik muddatiga bo‗lgan munosabati yig‗ilgan 
eskirishning joriy tiklash qiymatiga bo‗lgan munosabatiga o‗xshash 
degan taxminlarga asoslanadi.
Mulk qiymatining pasayib ketishi funksional eskirishga kiritiladi. 
Funksional eskirish konstruktiv va rejali qarorlarning bir-biriga mos 
kelmasligi, qurilish standartlari, dizayn sifatlari, materiallar zamon 
talablariga javob bera olmasligiga borib taqaladi. Eskirishning bartaraf 
etish miqdori baholash sanasida yangilangan binoning potensial qiymati 
va baholash sanasida yangilanmagan binoning qiymati o‗rtasidagi farq 
ko‗rinishida belgilanadi (binoning tiklash qiymati va uni almashtirish 
qiymati o‗rtasidagi farq).
Kamchiliklarni 
bartaraf 
etishga 
sarflangan 
xarajatlarning
maqsadga nomuvofiqligi funksional eskirishning bartaraf etilmasligi
belgisidir.
Aniq sharoitlarga bog‗liq holda bartaraf etilmaydigan funksional
eskirishning qiymati ikki guruh omillari yordamida aniqlanishi 
mumkin
13
: 

binoning alohida olingan elementlari yoki ularning sifatsiz
tavsiflari yetarlicha bo‗lmasligi; 

alohida olingan elementlarning ortiqchaligi (―o‗ta yaxshilangan‖ 
holatlarning mavjudligi). 
Bartaraf etilayotgan eskirishning qiymati quyidagicha aniqlanadi: 

binoning alohida olingan elementlari yoki ularning sifat
tavsiflarining mavjud bo‗lmasligi; 

elementlarni almashtirish yoki modernizatsiyalashga bo‗lgan 
ehtiyojlar; 
13
Рутгайзер В.М.Оценка рыночной стоимости недвижимости. –М.: Дело, 1998; Белокрыс А. М. , Болдырев
В.С. - Основы оценки стоимости недвижимости. – М.: Международная акдемия оценки и консалтинга. 
2004. 

---

93 

alohida olingan elementlarning ortiqchaligi (―o‗ta yaxshilangan‖ 
holatlarning mavjudligi). 
Tashqi (iqtisodiy) eskirish – obyektning qimmatsizlanishi. Bunda 
tashqi muhitning obyektga nisbatan salbiy ta‘siri, ya‘ni: obyektning 
joylashgan joyi, bozordagi holati, ko‗chmas mulkni ishlatishda 
servitutlarning ta‘siri, atrof infratuzilmaning o‗zgarishi, soliqqa oid 
qarorlarning yangilanib turilishi va b. Shu bilan birga aksariyat
holatlarda tashqi eskirish amalda bartaraf etilish mumkin emasligiga
qaramasdan bozor muhitining ijobiy o‗zgarishlari ta‘sirida u o‗z-o‗zidan
bartaraf etilishi mumkin.