Microsoft Word Ko‚chmas mulkka investitsiyalash doc

4.7. Ko‘chmas mulk investitsiyalari va ularni rejalashtirishning 
moliyaviy risklari 
 
Ko‘chmas mulkka investitsiyalashning moliyaviy risklari.  Juda 
ko‘p hollarda ko‘chmas mulkni sotib olishga tez kirishish yondashuvi 
gurulari, ko‘chmas mulkni o‘z puli emas, boshqalar puliga sotib 
olayotganda nafaqat daromad, balki risklar ham ko‘payishi haqida ogoh-
lantirmaydi. Natijada ko‘pgina sodda investorlar so‘nggi tangasini ham 
yo‘qotadi. Bu kabi xaridorlar o‘z ko‘chmas mulk bozorlarini yiliga 10-
20% oshishiga optimistik ravishda ishonishadi. Ayrim investorlar o‘z 
xaridlarini qanday moliyalashgani haqida o‘ylab ham ko‘rishmagan. 
Ular o‘z mulklarini bir necha yildan so‘ng to‘laganlaridan ikki marotaba 
ko‘proq narx bo‘yicha sotib yuborishlarini bilishardi. 
Bunday investorlardan bittasi, masalan, birlamchi to‘lov bo‘lmish 
30ming dollarni to‘lab, 300 ming dollarga, to‘rt xonali kvartirani sotib 
olgan. Ko‘chmas mulk va ipotekaviy to‘lovlar bilan bog‘liq xarajatlarni 
to‘lab, investor (naqd pulning negativ oqimi) «alligator» bilan duch 
kelishib qoldi, va u oyiga 1ming dollarni yutib yuborardi. Lekin investor 
o‘ylab ko‘rdiki, oyiga 1ming dollar – bu choychaqa, chunki ko‘chmas 
mulk narxi, uning fikricha, yiliga 15% oshadi. Bu oshish stavkasi asosi-
da investor olishi lozim bo‘lgan yillik daromadni hisoblab chiqdi. 
Aniqlanishicha, bu va boshqa unga o‘xshash investorlar «alligatorni» 
o‘z vaqtida to‘ydira olishmadi (oyiga 1ming dollarni qoplash). U ipoteka 
to‘lovlarini muddatini o‘tkazib yubordi va bozorni rivojlanish tezligini 
pastligidan o‘z mulkini sotib yuborolmadi. Kreditor ko‘chmas mulkka 
bo‘nakni olish huquqini berishdan voz kechdi, va investor o‘z mulkini, 
30ming dollarlik birlamchi to‘lov, defoltgacha to‘langan oyiga 18 ming 
xarajatlarini yo‘qotdi.  

---

 
119
Demak: 
• ko‘chmas mulk, aksiya, oltin, antikvar avtomobillar, tarixiy 
rasmlar va har qanday boshqa investitsiyalar narxini yiliga 10,15 yoki 
20%ga oshishini hech qachon kutmang. Agar ko‘chmas mulkingiz tez 
qimmatlashish hisobiga jozibaliroq ko‘rinishiga suyansangiz, katta 
yutqazasiz; 
• naqd pulning salbiy oqimidan ehtiyot bo‘ling. Agar investitsiyan-
giz o‘ziga keladigan yillik daromad orqali oqlamasa, siz investitsiya-
lamayotgan balki spekulyasiya qilayotgan bo‘lasiz. Yodda tuting, speku-
lyasiya – juda katta risklashgan ishdir.  
• katta kredit (qarz ostiga qo‘yilgan ko‘chmas mulk, baholangan 
qiymatga yuqori foiz munosabatidagi qarz summasi) ko‘chmas mulk 
keltiradigan sof daromaddan, nisbiy summani yuqori ipotekaviy to‘lov-
larni talab etadi. Agar avvalida salbiy pul oqimidan aziyat chekmagan 
bo‘lsangiz ham, oddiy xarajatlar yoki «yaxshi kishilar»ni tortish uchun 
ijarachilarga imtiyozlar berish, sizni yashirin balchiqqa vaqtinchalik 
tashlab yuborishi mumkin.  
Ba’zi vaqt davomida ko‘chmas mulkka egalik qilish sizni boy qilib 
qo‘yishi mumkin. Lekin xuddi ana shu muddatgacha borish uchun ham, 
bir necha muvaffaqiyatsizlikdan o‘tish lozim. Sizni alligatorlardan saq-
lashi mumkin bo‘lgan – naqd pul (yoki kredit) zaxirasiga ega bo‘lmas-
dan, xavfsiz baland qirg‘oqqa chiqishingizdan oldin sizni tirik yutib 
yuborishlari mumkin. 
Moliyalash jozibaliroq tuyulganida ham, ko‘chmas mulkka ortiq-
cha to‘lashdan uzoq bo‘lganingiz yaxshi. Ko‘pchilik investorlar birlam-
chi to‘lovni to‘lamasdan yoki kichik summani kiritmasdan, ko‘chmas 
mulkka keragidan ortiqcha to‘lab yuborishadi. Avvalgi misolda investor 
to‘rt xonali kvartira uchun 300 ming dollar to‘lashga rozi edi, buning 
sababi uni ijaraga berishdan qoldiqdan sof daromad bu kabi kiritmani 
oqlaganligidan emas. Balki, investor 300ming to‘lashiga sabab, kichik 
birlamchi to‘lov – 30 ming dollarni to‘lash uni jalb etdi. Va natijada xa-
rid narxi bo‘lmish 300 ming dollar, unga to‘rt-besh yil keyin olishni 
kutgan 600 ming dollardan nisbatan arzon ko‘ringan.