Курс лекций Для направления

Метод средневзвешенного коэффициента капитализации. Здесь ис­пользуется «долевой» подход к оценке. Расчеты этим методом также выпол­няются в несколько этапов:

1. 
   Приблизительно рассчитываются пропорции, в которых стоимость не­движимости делится на стоимость земельного участка и стоимость зданий и сооружений. Традиционно для этого используются данные о норматив­ных ценах земли и ценах на строительные работы.
   
2. 
   Определяется средневзвешенный, общий коэффициент капитализа­ции - коэффициент, используемый для капитализации всего чистого опера­ционного дохода. Он рассчитывается исходя из структуры стоимости объекта, т.е. распределения на стоимость земли и стоимость зданий и сооружений, по формуле
   

R_ср =R_зд• Д_зд +R_зем •Д_зем ,
где R_ср - средневзвешенный (общий) коэффициент капитализации;
R_ЗД- коэффициент капитализации для зданий, сооружений;
Д_Зд ,Дзем ^_ процентная доля зданий, сооружений и земельного участка в общей стоимости;
R_зем - коэффициент капитализации для земли.
В случаях, когда ожидается прирост или снижение стоимости объекта, коэффициент капитализации текущего дохода (общий коэффициент капитализации) должен быть подвергнут корректировке. В случае прироста стоимости, как отмечалось выше, фактор фонда возмещения, соответству­ющий периоду владения объектом, следует умножить на процентный при­рост стоимости за этот период, а полученный результат вычесть из требуе­мой ставки конечной отдачи.

Текущая отдача	=	Требуемая	—	Фактор	X	Прогнозируемое
(общий		конечная		фонда		повышение
коэффициент		отдача		возмещения		стоимости
капитализации)						собственного капитала за период владения

Прирост стоимости определяется в два этапа:

• Рассчитывается средневзвешенный фактор роста.
Доля зданий и сооружений х Фактор сложного процента (фактор роста) +
+ Доля земли в общей стоимости х Фактор сложного процента =
= Средневзвешенный фактор роста
Фактор сложного процента берется из таблицы шести функций сложно­го процента. Например, если предполагается, что стоимость земли растет с учетом индекса инфляции на 10% в год в течение следующих 8 лет, то фак­тор находим в колонке фактора сложного процента за 8 лет при 10%. В слу­чае со зданиями и сооружениями из индекса инфляции (10% в год) нужно вычесть процент износа, например 2%, и получим 8% реального роста в год. Таким образом, для зданий и сооружений фактор роста найдем в той же графе, но уже 8 лет и 8%.
• Рассчитывается прирост стоимости вычитанием единицы из средне­взвешенного фактора роста.
В случае же снижения стоимости часть первоначально инвестирован­ного капитала должна быть возвращена за счет текущего потока доходов.

Текущая отдача	=	Требуемая	+	Фактор	X	Прогнозируемое
(общий		конечная		фонда		снижение
коэффициент		отдача		возмещения		стоимости
капитализации)						собственного капитала за период владения

3.Определяется стоимость всего недвижимого имущества методом ка­питализации дохода.

где I- общий чистый операционный доход;

R_cp - средневзвешенный (общий) коэффициент капитализации;
V- стоимость всего недвижимого имущества.
4. И наконец, стоимость земельного участка рассчитывается с помощью долевого коэффициента:

Vзем = V • Д _ЗЕМ