Курс лекций Для направления

Физическое устаревание - потеря стоимости собственности, связанная с использованием, изнашиванием, разрушением, увеличением стоимости обслуживания и прочими физическими факторами, приводящими к сокра­щению жизни и полезности объекта.
Функциональное устаревание - потеря стоимости собственности, связанная с невозможностью выполнять те функции, для которых она предназначалась. Функциональное устаревание является результатом внут­ренних свойств объекта собственности и связано с такими факторами, как конструкционные недостатки, избыточные операционные издержки, и про­является в устаревшей архитектуре здания, удобствах планировки, инже­нерном обеспечении и т.д. Иначе говоря, объект перестает соответствовать современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности.
Формой функционального устаревания является технологическое уста­ревание, под которым понимается потеря стоимости, вызванная изменения­ми в технологии, в результате которых актив становится менее продуктив­ным, более дорогим в эксплуатации.
Экономическое устаревание характеризуется потерей стоимости акти­ва, вызванной внешними факторами, например изменениями, понизивши­ми спрос, или возросшей конкуренцией.
4.Определяется остаточная стоимость зданий и сооружений как разность между стоимостью воспроизводства (стоимостью восстановления или стоимостью замещения) и совокупным износом.
5.Рассчитывается полная стоимость объекта недвижимости посредством прибавления к остаточной стоимости зданий и сооружений стоимости земельного участка.


Первый этап. Оценка стоимости земельного участка
Земля в гражданский оборот была возвращена Указом Президента № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной ре­формы в России» от 27 октября 1993 г. Сделки с землей регулируются Граж­данским кодексом РФ, Положением о порядке ведения государственного зе­мельного кадастра, Положением о проведении конкурсов и аукционов по продаже земельных участков и других операций с землей, Указом Прези­дента РФ от 23 апреля 1993 г. № 480 «О дополнительных мерах по наделе­нию граждан земельными участками», Основными положениями Государ­ственной программы приватизации государственных и муниципальных пред­приятий в РФ с 1 июля 1994 г., утвержденными Указом Президента РФ с 22 июля 1994 г. № 1535, постановлением Правительства РФ от 1 февраля

1995. 
      г. № 96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных прав», Указом Президента РФ № 198 от 14 февраля
      
1996. 
      г. «О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности», а также указом Президента РФ № 337 от 7 марта 1996 г. «О реализации конституционных прав граждан на землю».
      

Различаются нормативная и рыночная стоимости земельного участка.
Оценщик имеет дело прежде всего не с нормативной ценой земли, а с ры- ночной, складывающейся не в последнюю очередь под влиянием спроса и предложения. При оценке рыночной стоимости земельного участка необходимо определить состав оцениваемых прав на него. Частная собственность признаете лишь для участков со следующими условиями использования:

• 
  индивидуальное (жилищное) строительство;
  
• 
  крестьянское (фермерское) хозяйство;
  
• 
  личное подсобное, садоводческое или дачное хозяйство;
  
• 
  приватизированные участки под предприятиями.
  

В Указе Президента РФ «О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской ме- стности» от 14 февраля 1996 г. № 198 признается право граждан и юриди- ческих лиц, получивших в собственность здания, сооружения или иную недвижимость в сельских населенных пунктах и на землях сельскохозяйственного назначения, приобретать в собственность земельные участки, на которых расположены указанные объекты недвижимости, за плату или бесплатно. Этот Указ практически дает возможность создания на значительной части территории страны единого объекта недвижимости —имущественного комплекса. Но на сегодняшний день в большинстве случаев объектов оценки является не абсолютное (полное) право собственности на земельный участок, а лишь право пользования долгосрочной арендой. Соответственно рыночным выражением этого оцениваемого права является уже н рыночная (продажная) стоимость земельного участка, а рыночная стоимости права долгосрочной аренды.
Для оценки же рыночной стоимости земельного участка необходим иметь следующую информацию:

• 
  титул собственности и регистрационные данные по земельному участку
  
• 
  физические характеристики участка (топография, инженерно-геоло- гические, гидрогеологические характеристики участка, экологические па- раметры и т.д.);
  
• 
  данные о взаимосвязи участка с окружением;
  
• 
  экономические факторы, характеризующие участок (например, харак­тер экономического развития района и т.д.).
  

Оценка рыночной стоимости участков осуществляется следующими основными методами:

• 
  методом техники остатка для земли;
  
• 
  методом средневзвешенного коэффициента капитализации;
  
• 
  методом сравнения продаж;
  
• 
  методом разбиения;
  
• 
  методом капитализации;
  
• 
  методом валового рентного мультипликатора.
  

Метод техники остатка для земли
При применении метода техники остатка для земли должны быть изве­стны:

• 
  стоимость зданий и сооружений;
  
• 
  чистый операционный доход, приносимый землей, зданиями и сооружениями;
  
• 
  коэффициенты капитализации для земли, зданий и сооружений.
  

Расчеты этим методом выполняются в несколько этапов:
1. Распределяется ЧОД между землей, зданиями и сооружениями. Для определения дохода, относимого к зданиям и сооружениям, необходимо стои­мость зданий и сооружений умножить на коэффициент капитализации для зданий и сооружений.

I_ЗД = V_ЗД • R_ЗД

где V_Зд - текущая стоимость зданий и сооружений;
I_зд - чистый операционный доход, приходящийся на здания и сооружения;
R_ЗД - коэффициент капитализации для зданий и сооружений.
Коэффициент капитализации для зданий и сооружений можно взять из таблицы шести функций сложного процента (графа «Взнос на амортиза­цию денежной единицы») или рассчитать по формуле

R _ЗД= R _ВОЗМ+ R_ЗЕМ

где : R _ВОЗМ - коэффициент возврата (возмещения) капитала;
R_ЗЕМ - коэффициент капитализации для земли. Капитализация в этом случае прово­дится только по ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала, так как счита­ется, что земля не изнашивается.


2.Определяется остаток чистого операционного дохода, относимый к земле. Для этого из общего чистого операционного дохода вычитается доход, относимый к зданиям и сооружениям.

Iзем = I - I_ЗД

где I_зем - чистый операционный доход, относимый к земле;
I - общий чистый операционный доход;
I_зд - чистый операционный доход, относимый к зданиям и сооружениям.


3.Рассчитывается остаточная стоимость земли путем капитализации ос­таточного чистого операционного дохода от земли.

где V_зем - остаточная стоимость земли;

I_зем - остаточный чистый операционный доход от земли;
R_зем - коэффициент капитализации для земли.
Пример. Рыночная стоимость построенных сооружений равна 450 000 долл. Продолжительность их экономической жизни - 50 лет, соответствующая им ставка дохода на инвестиции - 12%. В первый год эксплуатации данный имущественный комплекс (земельный участок и построенные на нем сооружения) принес чистый операционный доход в 65 000 долл. Расчет возмещения инвестиций в здания ведется по аннуитет­ному методу
Решение.

1. 
   450 000 долл. • 0,120417 (графа 6, из таблицы сложного процента, 50 лет, 12%) = 54,187 долл. - чистый операционный доход, приносимый сооружениями.
   
2. 
   65 000 долл. - 54,187 долл. = 10,813 долл. - чистый операционный доход, приносимый землей.
   
3. 
   10,813 : 0,12 = 90,108 долл. - стоимость земельного участка.
   

Техника остатка для земли может быть использована при определении
варианта наилучшего и наиболее эффективного использования. При приме­нении метода техники остатка для земли возможно получение отрицатель­ной величины остаточного дохода, приписываемого земле. Это может сиг­нализировать о том, что здание является избыточным улучшением для дан­ного участка.