Курс лекций Для направления

Метод прямого анализа характеристик.
Суть его заключается в ана­лизе характеристик оцениваемого объекта и аналога. Этим методом рассчи­тывается, например, поправка на время продажи объекта, фактически отра­жающая изменение покупательной способности валюты, в которой осуще­ствлялись платежи за сопоставимые объекты недвижимости. Цены на недвижимость рассчитываются в долларах, поэтому для определения по­правки на время продажи необходимо знать индексы покупательной спо­собности доллара. Данную информацию можно почерпнуть во многих фи­нансово-экономических справочниках и специализированных периодичес­ких изданиях. Обычно для оценки используется информация о продаже объектов-аналогов, проданных в различные периоды времени. Для того что­бы определить вероятную цену оцениваемого объекта, необходимо ответить на вопрос, за какую сумму были бы проданы аналоги, если бы сделка состо­ялась на момент оценки нашего объекта? Следовательно, в цены аналогов необходимо ввести процентные поправки, которые с учетом индексов инф­ляции могут быть рассчитаны по следующей формуле:

где П_В - поправка на время продажи;
У_ДЕСС - индекс покупательной способности доллара на дату совершения ^дсс сделки с аналогом;
У_ДО - индекс покупательной способности доллара на дату оценки объекта, до
Вероятная стоимость оцениваемого объекта может быть рассчитана как среднее арифметическое из приведенных цен аналогов.

V=(С _анал1 • П _в1)+(С_{анал 2} • П _в2)+...+(С _{анал n} • П _вn) : n,

Где :

• 
  V- вероятная стоимость объекта оценки;
  
• 
  C _анал цена продажи аналога;
  
• 
  П_В - поправка на время продажи;
  
• 
  n число аналогов.
  

На основе данных физического состояния зданий методом прямого ана­лиза характеристик рассчитывается процентная поправка на износ. Рас­чет производится по формуле

П_И=( 100-И₀): ( 100-И_анал)

Где: П_и - поправка на износ;
И₀ - износ объекта;
И_анал - износ аналога.
Стоимость объекта с учетом поправки на износ рассчитывается по формуле
V= С_анал • П_и,
где : V - вероятная стоимость оцениваемого объекта;
С_анал - цена продажи аналога;
П_и - поправка на износ.