Kirish. Mavzuning dolzarbligi

Daromad yondashuvi. Daromad yondashuvining asosiy usullaridan biri bo’lgan kapitallashtirilgan daromad usulida kelajakda kutilayotgan daromadlilik masalalari birinchi o’rinda turadi. Bozor qiymati mulkdan kelajakdagi potensial daromad asosida aniqlanadi. Diskontlangan daromad usuli, ayniqsa, kvartiralar, ko’p qavatli uylar yoki tijorat obyektlari kabi ijara obyektlari uchun mos keladi.
Xarajatli yondashuv. Ushbu yondashuv, birinchi navbatda, yakka tartibdagi uylar, yarim yakka tartibdagi uylar yoki terrassali uylar kabi egasi egallagan ko’chmas mulk uchun mos keladi. Bozor qiymatini aniqlash real qiymat usulida uyni qurish xarajatlari bilan bog’liq.Haqiqiy qiymatni aniqlashda binoning qiymati, shuningdek, yer qiymati va tashqi obyektlar ro’l o’ynaydi. Jarayon, shuningdek, uyning maxsus va induvidual xususiyatlarini hisobga olish imkonini beradi.
Qiyosiy yondashuv solishtirish oson bo'lgan mulklarni baholash usuli sifatida mos keladi va shuning uchun ko'pincha o'zlashtirilmagan yerlar qiymatini aniqlash uchun ishlatiladi. Bu jarayonda baholanishi kerak bo'lgan mulk asosan asosiy ma'lumotlar asosida ya’ni bir-biriga o’xshash indikatorlari bilan taqqoslanadi. Agar taqqoslanadigan xususiyatlar juda kam bo'lsa, yerning qiymatini aniqlash uchun standart yer qiymatlari qo'llaniladi.
Ko'chmas mulkni baholovchilar tomonidan mulkning bozor qiymatini aniqlashning ikkita asosiy usuli mavjud:
Sotishni taqqoslash usuli: Bu usul orqali baholovchi ko'rib chiqilayotgan mulkning kotirovka qilingan narxini yaqin atrofdagi mulk bo'yicha so'nggi operatsiyalar bilan solishtiradi. Ushbu ma'lumotni ro'yxatga oluvchining idorasida, bir nechta ro'yxatga olish xizmatlarining ma'lumotlar bazalarida yoki uchinchi tomon veb-saytlarida mavjud bo'lgan savdo hujjatini ro'yxatga olish ma'lumotlarini o'rganish orqali to'plash mumkin.
Xarajat usuli: Ushbu usulda baholovchi mavjud tuzilma vayron bo'lgan taqdirda mulkni noldan qayta tiklash uchun zarur bo'lgan xarajatlarni taxmin qilish orqali mulkning joriy qiymatiga etadi. Yakuniy mulk qiymatiga erishish uchun erning qiymati ushbu narxga qo'shiladi.⁵
Ekspertlar baholash jarayonida mulk qiymatiga ta’sir qilishi mumkin bo’lgan bir qancha omillarni hisobga oladilar.
Birinchidan, atrofdagi hududlarning infratuzilmasini rivojlantirish mulkni baholashga ta'sir qiluvchi muhim jihatdir. Rivojlanish yo'l, aeroport, avtovokzal, savdo markazlari, chakana savdo bozorlari va boshqalar shaklida bo'lishi mumkin. Shuningdek, bugungi kunda ko'plab shaharlar metrosi paydo bo'lmoqda va bu omil infratuzilmani rivojlantirishda katta rol o'ynaydi. Ko'chmas mulkni baholash ko'proq ushbu omilga asoslanadi.
Mulkni baholash uchun mulkning joylashuvi, qurilish sifati, mulkni saqlash va infratuzilmaviy o'zgarishlarni qabul qilish kabi omillar hisobga olinadi. So'nggi bir necha yil ichida Hindistonda mulkni baholash usuli katta ahamiyatga ega bo'ldi. Ko'chmas mulkni baholash kompaniyalari sizga mutlaq hisobotni taqdim etadilar, bu orqali mulk narxini taxmin qilish mumkin.
Mulk qiymatiga ta’sir etuvchi qo’shimcha omillar misolida quyidagilarni ko’rib o’tishimiz mumkin:
Mulkning qurilgan yili: Mulkning qurilgan yili, birinchi navbatda, baholash hisobotida bozor qiymatini aniqlash uchun muhimdir. Aniqrog‘i, qurilish yili birinchi marta foydalanishga topshirilgan yil hisoblanadi.
Mulkning joylashuvi: Mulkning joylashuvi talabga javob beradimi, yaqin atrofda dam olish, madaniy va savdo obyektlari bormi va yaxshi transport aloqalari mavjudmi kabi sifatlar o’rganiladi.
Mulkni jihozlash: Mulkni jihozlash ham baholashda rol o'ynaydi. Masalan, pol qoplamalari, isitish tizimlari yoki hammomlarni hisobga olish mumkin.
Mulkning holati: Baholovchi qurilish materiallari, suv va gaz quvurlari, elektr tizimlari kabi strukturaviy va texnik jihatlarga e'tibor beradi.
Mulkning energiya sifati: Masalan, uyning tashqi devorlari va tomi izolyatsiya qilinganmi, tashqi eshik va derazalar izolyatsiyalanganmi yoki yo'qmi, tekshiriladi. Bu yerda energiya sertifikatiga qarash orqali ham ma'lumot olish mumkin.
Mulkning rivojlanish darajasi: Mulkning telefon tarmog'iga va suv tizimiga yaxshi ulanganligi muhim ahamiyatga ega.
Tashqi maydon: bog'lar, garajlar yoki avtoulovlar mulkni baholashga ijobiy ta'sir ko'rsatishi mumkin.
Mulkdan foydalanish: Ijaraga olingan obyektlar, masalan, ko'p xonadonli uylar yoki kvartiralar bo'lsa, mulkdan olingan daromad ham baholashga kiritiladi. Eng muhimi, mutaxassisga ijarachilarning ro'yxati yoki ijara shartnomalari haqida tushuncha kerak.
Huquqiy asos: turar joy egalik qilish huquqi o’tishi yoki qurilishdan oldingi yoki meros qilib qoldiriladigan qurilish huquqlari uyning qiymatiga ta'sir qiladi. Mulk uchun yer reestridan ko'chirmani ko'rib chiqish talab etiladi.
Hindistonda mulk egalari (mulkdorlar) o’z ko’chmas mulk obyekti hisoblanadigan kvartirasi yoki uyi to’g’risida baholovchiga quyidagi hujjatlarni taqdim etishi zarur bo’ladi:

• 
  Yer reestridan ko’chirma : Uch oydan ortiq bo’lamsligi zarur;
  
• 
  Binolar reestridan ko’chirma: Qurilish bo’yicha idora tomonidan tuziladi;
  
• 
  Xaritadan ko’chirma: Uch oydan ortiq bo’lmasligi kerak;
  
• 
  Obyektning barcha qurilish chizmalari (shu jumladan qavat rejalarining chizmalari, kesma chizmalar va keyinchalik o’zgartirish yoki qo’shimchalar chizmalari);
  
• 
  Yashash maydonini hisoblash
  
• 
  Agar obyektda modernizatsiya ishlari olib borilgan bo’lsa, ushbu ishlarni tasdiqlovchi hujjatlar;
  
• 
  Obyektga egalik qiluvchi shaxs uchun: oxirgi uchta yig'ilish bayonnomalari, taqsimlash rejasi, bo'linish deklaratsiyasi va qo'shimcha xarajatlar to'g'risidagi ma'lumotlar;
  
• 
  Ijaraga olingan holatda: joriy ijara to’lovlari va ijara shartnomasini tasdiqlovchi hujjat;
  
• 
  Davlat tomonidan ro'yxatga olingan mulklar uchun: meros haqidagi bildirishnoma nusxasi;
  

Hindistonda yakka tartibdagi uy yoki boshqa turdagi mulkni baholash odatda baholash maqsadiga qarab turli xil bo’ladi. Davlat tomonidan yollanadigan baholovchilar sud ishlarida bo’lgan mulklarning baholash ishlarini olib boradilar. Bundan tashqari, ommaviy ravishda tayinlangan va qasamyod qabul qilgan ekspert baholovchilar mavjud bo'lib, ular Sanoat va savdo palatalari tomonidan imtihondan o'tkaziladi va tayinlanadi (IHKning kasbiy unvoni). Ularning hisobotlari ham sud tomonidan tasdiqlanadi. Sanoat va savdo palatasi tomonidan tayinlangan va qasamyod qilgan ekspertlarning ba'zilari davlat tomonidan tasdiqlangan ko'chmas mulk baholovchilaridir. Ular davlat organlari tomonidan nazorat qilinadi va ular davlat nomidan ko'chmas mulkni baholash hisobotlarini tayyorlaydi. Bozor qiymatini baholash uchun, masalan, soliqqa tortish sabablariga ko'ra talab qilinganda, davlat tomonidan tasdiqlangan ko'chmas mulk baholovchisini ishga jalb etish tavsiya etiladi.
Qo’shimcha ravishda baholash hisobotining tarkibida aks etuvchi ma’lumotlarni quyidagi chizmada ko’rib o’tamiz: