Кўчмас мулк иқтисодиёти

Шаҳар муҳити – 
шаҳар жараёнларининг конкрет кенглик шакли бўлиб, у 
ҳудудий бир хилликни (умумийликни) нормал ишлаб туришини таъминлайди ва шаҳарга 
ўз ролини юқори ва қуйи даражалар тизимида амалга оширишга имкон яратади. Оқилона 
(мақбул) ишлаб турадиган шаҳар муҳити жонсиз кўчмас мулк объектларини ва улар 
жойлашган ерни ҳаётий неъматларни ишлаб чиқариш ва истеъмол қилишга қулай бўлган 
тизимга айлантиради, ерни ва қурилмаларни истеъмол ва бозор қиймати билан тўлдиради.
Бугунги 
кунда 
шаҳарнинг 
марказий 
қисмларидаги 
ерлардан 
тўлиқ 
фойдаланилмаганда, саноат зоналарининг самарасиз жойлашувида, тураржой ва тижорат 
мақсадига мўлжалланган кўчмас мулк тақчиллиги ҳамда бошқа муаммоларда чекка 

---

69 
районларда аҳоли зичлиги ўсиб бориши ортмоқда. Бу ҳолатни тўғрилаш учун, конкрет 
шаҳарнинг ер участкаларини ўзлаштириш ва фойдаланиш учун рақобат муҳитини 
рағбатлантириб туриб, кўчмас мулк бозорини ривожлантириш зарур. Кўчмас мулк 
бозорининг тартибга солиб турувчиси сифатида (айниқса, бошланғич босқичларда) 
шаҳарларнинг маданий-тарихий хусусиятларини инобатга олувчи ижтимоий-шаҳарсозлик 
ва экологик дастурлар иштирок этади.
Шаҳарни лойиҳалаш. 
Ўзбекистоннинг бозор иқтисодиётига ўтиш шароитида, худди 
ғарбдаги сингари, шаҳарни лойихалаш олдида иккита асосий муаммо юзага келди. 
Биринчиси бу - лойиҳалашнинг янги тизими фақатгина талабни ва шаҳар кенглигини 
чегаралаб, назорат қилиб ва йўналтирибгина қолмай, балки, қурилиш ва ривожланишга 
имкон туғдириши, жалб қилиши ва рағбатлантириши зарур. Айни вақтда – бу иккинчи 
муаммо ҳамдир – ер (кўчмас мулк)га эгалик шакли ва коммунал хизматларга ҳисоб 
механизми ҳамда шаҳар инфратузилмаси элементларидан фойдаланиш ўзгариб боришида 
шаҳар аҳолисининг ижтимоий ҳуқуқларини ҳимоя қилиш зарур. Ўзбекистонда 
шаҳарсозликнинг ривожланишини, фуқароларнинг қулай яшаш муҳити ҳуқуқини, 
тураржой ва ижтимоий хизмат кўрсатишнинг барча шаклларини кафолатловчи 
Ўзбекистон Республикасининг Конституциясидир, бу эса, шаҳарлар ва аҳоли 
тураржойларини режалаш ва қуришининг предметини ташкил қилади.
Шаҳар муҳитининг шаклланиши шаҳарсозликнинг меъёрий-ҳуқуқий базаси билан 
таъминланади. 
Бугунги кунда шаҳар муҳити шаклланишининг барча иштирокчилари муносабатини 
ҳуқуқий майдонини таъминловчи шаҳарсозликнинг меъёрий-ҳуқуқий базаси мазмуни ва 
ташкил топиш йўллари ҳақида гапириш мумкин. 
Биринчи бўлиб, Ўзбекистон Республикаси Президентининг “Ўзбекистон 
Республикасида архитектура ва шаҳарсозликни такомиллаштиришнинг келажакдаги чора-
тадбирлари ҳақида”ги фармони қабул қилинган (2000 й.) N ПФ-2595. Ўзбекистон 
Республикасининг шаҳарсозликда, вилоятлар, ҚҚ АР ва маҳаллий босқичларда бошқариш 
билан боғлиқ бўлган ваколатлари ва тартиб-қоидаларини батафсил очиб берувчи 
шаҳарсозлик кодекси 2002 йилда тасдиқланган. Бу қонун шаҳарсозлик соҳасида янги 
ҳуқуқий муносабатлар қуриш, регионал қонунчиликни ривожлантириш мумкин бўлган 
пойдевор саналади.
Шаҳарсозлик меъёрлари ва стандартларини ишлаб чиқиш марказлашган характерга 
эга. 
Шаҳарсозликка оид маҳаллий босқич актлари республика меъёрларининг 
параметрлари яхшиланишига, хавфсизликни, шаҳар тизимларининг амал қилишининг 
ишончлилигини оширишга ёрдам берсагина қўлланади.
Хориж амалиётларининг кўрсатишича, шаҳарсозлик соҳасидаги лойиҳавий амалиёт 
лойиҳаларнинг керак бўлмаган деталлаштирилишини истисно қилиш йўлидан бормоқда, 
буни олдиндан аниқ кўриб бўлмайди, фақатгина маълум чегараларнигина ўрнатиш 
мумкин. Бу доираларда шаҳарсозлик фаолияти субъектларнинг (хокимликлар, аҳоли, 
инвесторлар, лойихачилар) иштироки билан турли аниқ ечимлар пайдо бўлиши мумкин. 
Ҳозир бизнинг мамлакатимизда шаҳарсозлик бош тархлари анъанавий тушунчаси тубдан 
ўзгарди ва шаҳарларни ривожлантиришнинг 25-30 йилга мўлжалланган асосий хужжатига 
айланди. Бунда шаҳар ҳудудларини зоналаштириш тамойили муҳим бўлиб қолмоқда. Бу, 
кўчмас мулк объектларига бўлган хусусий мулкнинг ривожланиши ва шаҳар 
ҳудудларидан оқилона фойдаланиш зарурияти билан алоқадорлиги учун муҳим. Бош тарх 
– бу, шаҳарнинг ҳудудий перспектив ривожланишини ва унинг асосий тузилмасини ҳосил 
қилувчи элементларини аниқлайдиган тузилмавий ҳужжат. Бош тарх таркибида ҳудудни 
йириклаштирилган ҳудудлаштириш кўзда тутилади – қоида бўйича, функционал. Бош 
тархнинг асосий вазифаси – бу, ресурсларни баҳолаш ва омиллар мажмуаси бўйича 
ривожланишни башорат қилиш асосида, коммуникация каркасини яратиш, ўзига тортувчи 

---

70 
асосий марказларини жойлаштириш, очиқ кенгликлар (табиат мажмуалари) тизимини 
шакллантиришдан иборат.
Марказий Осиёнинг кўпчилик шаҳарларида мавжуд бош тархлар янгиланиб, 
ўзгарган ижтимоий-иқтисодий шароитларни ҳисобга олган ҳолда, шаҳарсозликнинг 
ривожланиш истиқболлари прогнозларини аниқлаб бермоқда.
Шунинг учун энг аввало, бош тархларни тузилмавий масалаларини ҳал қилиш 
нуқтаи назаридан ҳудудий ривожланишни, транспорт ва муҳандислик инфратузилмаси 
ривожланишини қўшган ҳолда қайта кўриб чиқилмоқда. 
Шаҳарсозликда режалаштириш ва башорат қилиш янги ижтимоий-иқтисодий 
шароитларда, тармоқли, бирор доирага оидликдан - ҳудудийликга, маъмурий-
буйруқбозликдан – илмий асосланганлик ва ижтимоий мақбулликка, олдиндан ўзгармас 
қилиб режалаштиришдан – эҳтимолликга ўтади. 
Кўчмас мулкни ҳуқуқий бошқариш шаҳар ривожланишининг муҳим тўлдирувчи 
механизмига айланади, аммо, шаҳарни ҳудудий режалаш ўрнини босмайди. Шунинг учун 
шаҳарларда ҳуқуқий ҳудудлашга ўтишдан аввал, уни қандай тузилма асосида бажариш 
мумкинлигини кўриб чиқиш зарур. Бош тарх эскирганми йўқми ва ҳудудий ривожланиш 
концепциясининг ўзи мавжудми йўқми? 
Шаҳарсозлик масалаларини ечиш учун, шаҳарларни ривожлантириш стратегик 
режаларини ишлаб чиқишни инобатга олиб аҳолининг кенг қатламини жалб қилиш ҳам 
муҳим аҳамиятга эга ҳисобланади. Ўзбекистонда бу тажриба орттирилмоқда, ахир илгари 
бош тархлар яширин ва ёпиқ ҳужжатлар ҳисобланган, уларни мухокамасида аҳоли умуман 
иштирок этмаган.
Ўзбекистон Республикасида шаҳарсозликни ривожланиши - мамлакатни барқарор 
ривожлантириш давлат (миллий) стратегияси билан чамбарчас боғланган ҳолда, 
ижтимоий, экологик ва иқтисодий вазифаларни комплекс босқичма-босқич ечилишини 
инобатга олган ҳолда, икки асосий: давлат ва маҳаллий (туманлар ва вилоятлар) 
даражасида кўриб чиқилиши зарур. 
Шунингдек, алоҳида регионлар ва шаҳарларни давлат доирасида режалашни ҳал 
қилишга йўналтирилган шаҳарсозлик ва ер-мулк сиёсатини мувофиқлаштиришнинг 
заруратини таъкидлаб ўтиш зарур. 
Ўзбекистон Республикасининг Шаҳарсозлик ва Ер кодекслари конкрет ҳудудда 
шаҳарсозлик фаолиятини амалга ошириш – ердан фойдаланиш ва қурилиш қоидалари 
тартибини ўрнатади 
Бу қоидалар икки асосий қисмдан иборат – аслида қоидалар, ёки ҳудуднинг ҳар бир 
участкасидан