mavzu: investitsiya faoliyatida kapital qurilish

Investitsiya faoliyatida ipoteka krediti. Kreditni rasmiylashtirish tartibi

Mamlakatimizda bozor munosabatlari tizimini har tomonlama rivojlantirish va mustahkamlash uchun yangidan-yangi iqtisodiy-huquqiy vositalar vujudga keltirilmoqda. Xususiy tadbirkorlik erkin iqtisodiy zonalar, lizing, ipoteka shular jumlasidandir. Xususan, ipotekani mamlakat miqyosida keng qo‘llash imkoniyati chegaralanmagan. Ipotekaning mohiyati shundan iboratki, ko‘chmas mulk, jumladan, uy, bino va shu kabilarga nisbatan huquqlarga yega bo‘lgan shaxslar ushbu huquqlarini garovga qo‘yib, kredit olishlari va ushbu mablag‘dan samarali foydalanish orqali o‘z maqsadlariga yerishishlari mumkin.
Ipoteka – majburiyatlarni ko‘chmas mulk bilan ta’minlashning bir usuli bo‘lib, bunda agar garovga qo‘yuvchi o‘z majburiyatlarini bajarmasa, garovga oluvchi o‘z talablarini garovga qo‘yilgan ko‘chmas mulk hisobidan qondirish huquqiga yega bo‘ladi. Ipoteka pul majburiyatlari ta’minotida, shu jumladan, kredit shartnomalari majburiyatlarida ishlatilishi mumkin. Ipoteka krediti – banklar tomonidan ko‘chmas mulk garovi asosida ko‘chmas mulkni sotib olish yoki qurish uchun beriladigan uzoq muddatli kredit turidir². O‘tmishda garovga noilojlik, muhtojlikda murojaat





² Саттаров Б.К. Мамлакатимиз макроиқтисодий сиёсатини ипотекага таъсири // Иқтисодий оқимлар доиравий айланиш жараёнининг ижтимоий йўналтирилган бозор иқтисодиётини шакллантиришдаги роли: назарий
qilinadigan ko‘ngilsiz chora sifatida qaralgan. Biroq bozor tizimida garov, ayniqsa, ko‘chmas mulk garovi – ipoteka aholining faol, uddaburon, ishbilarmon qismi uchun vaqtinchalik pul mablag‘lariga zarurat sezganda qo‘llanadigan va keyinchalik ortiqcha zo‘riqishlarsiz o‘rni to‘lib ketadigan samarali tadbir hisoblanadi. Ipotekani qo‘llash uchun eng avvalo fuqaro yoki yuridik shaxsda ko‘chmas mulk ob’ektlari (bino, inshoot, kvartira, korxona, mulkiy majmua va hokazo)ga nisbatan mulk huquqi, vakolatli davlat idorasi tomonidan ajratib berilgan yer uchastkasiga nisbatan meros qilib qoldiriladigan umrbod foydalanish huquqi, fermer xo‘jaliklarida esa dehqonchilik uchun ajratilgan yerlarga nisbatan ijara huquqi bo‘lishi lozim. Ko‘chmas mulklarga nisbatan huquqlar davlat ro‘yxatidan o‘tkazilgan bo‘lishi shart. Ipoteka turmushning ko‘pgina sohalarida, ayniqsa, tadbirkorlikda turli maqsadda kredit olish uchun qo‘llanadi. Ko‘chmas mulk garovi tijorat banklari uchun garovning boshqa turlariga nisbatan ishonchliroq hisoblanadi: uning qiymati katta, bahosining pasayish xavfi kam, aksincha, oshib borishi mumkin, u iste’mol qilinishi yohud yashirib qo‘yilishi mumkin emas.
Mamlakatimizda ipotekani keng va oson qo‘llash uchun barcha shart- sharoitlar: huquqiy asos, zarur infratuzilma – tijorat banklari, baholovchi tashkilotlar, tadbirkorlik tuzilmalari va shu kabilar mavjud. Nizolarni sud orqali hal etish, huquqlarni himoya qilish, kreditlar qaytarilmaganda undiruvni ko‘chmas mulkka qaratish mexanizmi ishlab turibdi. Albatta, har qanday garov kabi ipotekada ham ko‘chmas mulk garovi evaziga olingan qarz qaytarilmaganda kreditorlarning talablari ko‘chmas mulk hisobidan qanoatlantiriladi. Zohiran, garovga qo‘yuvchini cho‘chitadigan holat ham shu hisoblanadi. Biroq maqsadi puxta o‘ylangan, barcha imkoniyatlar chamalangan, yetti o‘lchab bir kesilgan bo‘lsa, bunday xavfsirash uchun asos kam. Albatta, hayotda ko‘p hollarda tavakkal qilmasdan iloj yo‘q. Shubhasiz, oqilona tavakkal qilish tadbirkorlik va shijoatkorlikning muhim belgisi hisoblanadi. Ko‘p hollarda taraflar insofli bo‘lganda, ipoteka krediti qaytarilib, kredit oluvchi ko‘chmas mulkini saqlagan holda murod-maqsadiga yetadi: tadbirkorning biznes

қарашлар ва замонавий талқинлар мавзусидаги олий ўқув юртлараро республика илмий-амалий семинари материаллари.– Тошкент, 2010.– Б. 57- 60.

rejasi amalga oshib, katta foyda oladi, oddiy fuqaro bo‘lsa uy yoki boshqa boylik egasi bo‘lib qoladi.
O‘zbekiston Respublikasida ipotekani amalga oshirish tartibi Fuqarolik kodeksi, “Garov to‘g‘risida”gi, “Ipoteka to‘g‘risida”gi qonunlar va boshqa qonun hujjatlari bilan tartibga solinadi. Fuqarolik kodeksi, “Garov to‘g‘risida”gi, “Ipoteka to‘g‘risida”gi qonunlarda belgilanishicha, ipoteka ko‘chmas mulk (binolar, inshootlar, korxonalar, yer uchastkalari va boshqa ko‘chmas mulk obektlari) garovidir. Tijorat banklarida ipoteka kreditining shakllanishi va rivojlanishiga O‘zbekiston Respublikasi Prezidentining 1994 yil 5 martdagi “Respublikada uy-joy qurilishini rag‘batlantirish va rivojlantirishga oid chora-tadbirlar to‘g‘risida”gi PF- 744-sonli Farmoni huquqiy asos bo‘ldi. Ushbu Farmonning e’lon qilinishi mamlakatimiz tijorat banklarining yakka tartibdagi uy-joy qurilishiga, uni rekonstruksiya qilishga ipoteka kreditining muhim xususiyati uning maqsadli yo‘naltirilganligi bo‘lib, u nafaqat uy-joy qurish va sotib olish, balki ishlab chiqarish binolarini qurish va sotib olish munosabatlarini rivojlantirishda aloxida o‘rin kasb yetadi. Bu esa, o‘z navbatida, ipoteka kreditini samarali boshqarish zaruriyatini keltirib chiqaradi
XXI asr boshlarida jahon xo‘jaligi rivojlanishining muhim jihati xalqaro fond bozorlarining integrasiyalashuvi va globallashuvining kuchayib borishidir. Iqtisodiyotni modernizatsiyalash sharoitida ipoteka kreditning ahamiyati ortib bormoqda. Dunyo mamlakatlarida ipoteka qimmatli qog‘ozlari ipoteka kreditini moliyalashtirishning asosiy manbasi hisoblanadi. Jahon iqtisodiyotida ipotekani moliyalashtirish jarayonining rivojlanishi tufayli turli moliyaviy instrumentlardan foydalangan holda qayta moliyalashtiruvchi mexanizm vujudga keldi.
Yurtimizdagi ipoteka mexanizmi xorijiy mamlakatlardagi ipoteka tizimidan jiddiy farqlanadi. U yerda ipoteka qarz oluvchi va tijorat banki o‘rtasidagi xususiy munosabatlardir. Ipoteka bo‘yicha hosila qimmatbaho qog‘ozlar chiqarishga zo‘r bergan moliya muassasalari jahon moliyaviy-iqtisodiy inqiroziga sabab bo‘lgani hech kimga sir emas. Mamlakatimizda yaratilgan ipoteka mexanizmi esa nafaqat qarz oluvchi va tijorat banki, balki yer uchastkasi ajratib beruvchi va hududning bosh
rejasini ishlab chiquvchi mahalliy hokimiyat organlari, qurilish tashkilotlari va ipoteka oluvchi uchun imtiyoz va preferensiyalar beruvchi davlat o‘rtasidagi keng ko‘lamli ijtimoiy-huquqiy, iqtisodiy-huquqiy munosabatlar tizimidir. Demak, ushbu munosabatlar doirasida ipoteka oluvchi davlatning qo‘llab – quvvatlashi va g‘amxo‘rligini sezib turadi va tasodifan og‘ir ahvolga tushib qolishi istisno etiladi.
Ipoteka krediti oluvchining majburiyat va huquqlari qonunda belgilangan asoslarda va tartibda uning merosxo‘rlariga o‘tadi. Shuningdek, ipoteka krediti oluvchi va masalan, uning farzandi o‘rtasidagi kelishuv hamda bank roziligi bilan ipoteka krediti oluvchi o‘rniga ipoteka shartnomasiga farzandi kirishi mumkin. Demak, ipoteka krediti oluvchi pensiyaga chiqqanda farzandi (tegishli summada barqaror daromadlarga ega bo‘lsa) uning huquq va majburiyatlarini qabul qilib, ipoteka krediti oluvchi sifatida rasmiylashtirilishi mumkin. O‘zbek oilalaridagi ota- onalar va bolalar o‘rtasidagi munosabatlar harakteridan kelib chiqiladigan bo‘lsa, yuqoridagi tartib avlodlar vorisligini ta’minlashga xizmat qiladi.
Shuningdek, ipoteka qimmatli qog‘ozlari bozori o‘zining beqarorligi, investitsion muhitining o‘zgaruvchanligi, yuqori riskliligi va investitsiyalar uchun kuchli raqobatni o‘zida aks ettirishi bilan harakterlanadi. Yuqoridagilardan kelib chiqqan holda, ipotekani qayta moliyalashtirishning jahon va O‘zbekiston tajribasini tizimli o‘rganish asosida mavjud terminologik apparatni rivojlantirish bo‘yicha qator tushunchalar mazmuni ochib berildi.
Ipoteka krediti bu — aholi uchun yangi mol-mulk sotib olish, xonadonni ta’mirlash yoki uyni qayta qurish imkoniyatidir. Kredit maqsadi: alohida shaxslarga tegishli uy-joy qurilishi, ta’mirlanishi va sotib olinishiga beriladi. Kredit summasi:

• 
  alohida shaxslarga tegishli uy-joyning qurilishi va sotib olinishi uchun beriladi — 3 000 eng kam ish haqi miqdorigacha
  
• 
  turar joy binosini qayta qurish va xonadon (kvartira) sotib olish uchun — 2 500 eng kam ish haqi miqdorigacha
  

Kredit muddati: 10 yilgacha. Ipoteka krediti bo‘yicha foiz stavkalari: boshlang‘ich badal kreditning umumiy qiymatidan 25 foiz. Ipoteka kreditini olish uchun zarur hujjatlar:

• 
  Talabnoma, unda quyidagi ma’lumotlar ko‘rsatilishi zarur, olinadigan kreditning maqsadi, muddati va shartlari.
  
• 
  Kredit talabnomasi omonatchi tomonidan imzolanadi va taqdim etilgan kun sanasi ko‘rsatiladi.
  

Talabnomaga quyidagilar ilova qilinadi:

• 
  Bank filiali joylashgan tuman yoki Toshkent sh. doimiy propiskasi haqidagi pasport belgilari ko‘rsatilgan, Omonatchi va uning rafiqasi (rafiqi) pasportlariga tegishli ma’lumotlar;
  
• 
  STIR borligi to‘g‘risida soliq organlari ma’lumotnomasi;
  
• 
  Omonatchining turar joyidan ma’lumotnoma, unda ushbu manzil bo‘yicha yashash muddati hamda oila a’zolari soni ko‘rsatilishi lozim;
  
• 
  Ish joyidan, oxirgi vaqt (12 oygacha) ichida olgan maoshi ko‘rsatilgan, ma’lumotnoma yoki daromadining boshqa turini tasdiqlovchi hujjat;
  
• 
  Oila a’zolarining roziligi va zarur bo‘lganda omontchidosh (hamomonatchi) daromadlari to‘g‘risida ma’lumotlar;
  
• 
  Bank bo‘linmalariga boshlang‘ich badal kiritilganligi haqida ma’lumot (omonat kitobchasi nushasi, ma’lumotnoma yoki ko‘chirma);
  
• 
  Nafaqa yig‘iladigan kitobchasi nushasi;
  
• 
  Ish beruvchi imzolagan, mehnat daftarchasi nushasi;
  

Sotuvchi/Quruvchidan sotib olish niyati to‘g‘risidagi shartnoma va harakatdagi qonunchilikka muvofiq, sotib olinayotgan uy-joy qiymati to‘g‘risidagi mustaqil baholovchining hisoboti yoki, kredit uy-joyni qayta qurish yoki qurish uchun olinayotgan holda, qurilish-montaj ishlari loyiha-smetasi hisoboti. Ipoteka kreditlari bank xizmatlari orasida talab eng katta bo‘lgan yo‘nalish sanaladi. Buni O‘zbekiston Respublikasining “Ipoteka to‘g‘risida”gi Qonuni, Vazirlar Mahkamasining qarori bilan tasdiqlangan “Uy-joy qurilishiga, uni rekonstruksiya qilishga va sotib olishga ipoteka krediti berish to‘g‘risidagi nizom” kabi ko‘plab normativ-huquqiy hujjatlar ham tasdiqlaydi. Ipoteka krediti, odatda, olinayotgan ko‘chmas mulkni garovga qo‘yilishi evaziga ajratiladi. Yurtimizda iste’mol kreditlaridan ipoteka kreditlariga nisbatan ko‘proq foydalaniladi. Chunki ular uzoq va jiddiy moliyaviy mas’uliyatni
yuklamaydi. Lekin baribir ko‘pchilik ipotekadan foydalanishni afzal ko‘rmoqda Buning bir nechta sabablari bor. Ipotekaning afzal jihatlari:

• 
  kvartiralar tanlovining turfaligi (birlamchi va ikkilamchi bozorda);
  
• 
  oluvchi uyga ega bo‘lish uchun yillab pul yig‘ishiga hojat yo‘q;
  
• 
  darrov yangi uyga ko‘chib o‘tish mumkin.
  

Ayniqsa, yashashga joyi bo‘lmaganlar uchun ushbu masalaning tez fursatda hal bo‘lishi ipotekaning eng qulay tomoni sanaladi. Ipotekaning salbiy tomonlari:

• 
  foiz stavkasining balandligi. O‘rtacha hisobda 17-20 foiz (yosh oilalar uchun yillik 9 foiz);
  
• 
  dastlabki to‘lov 25 foizni tashkil etadi;
  
• 
  bundan tashqari, agar to‘lovchi kredit olib, uni to‘lay olmagan bo‘lsa, anchagina miqdordagi jarima summasini to‘lashiga to‘g‘ri keladi;
  
• 
  ipoteka ko‘pgina oilalarni iqtisod qilib yashashga majbur qiladi;
  
• 
  ipotekani hamma ham ola olmaydi. Banklar mijozlarning ahvolini yaxshilab o‘rganadi.
  

Bular kreditlashning ushbu turining asosiy kamchiliklari. Ammo muhim bo‘lgan yana bir jihat bor, bu ma’naviy bosim, qarzdorlik hissi. Shu bois ham bunday qadamni qo‘yishdan oldin yaxshilab mulohaza qilib ko‘rish tavsiya etiladi. Kreditlashtirishning barcha bosqichlarini quyidagi asosiy bandlarga ajratish mumkin:
bankda dastlabki shartlarni kelishib olish (banklar tomonidan taqdim etilgan turli dasturlardan mosi tanlanadi);
hujjatlarni to‘plash, topshirish, bank tomonidan kredit ajratish masalasining ko‘rib chiqilishi.
Ijobiy qaror qabul qilingan taqdirda:
bank va mijoz o‘rtasida kredit ajratish haqidagi shartnomaning imzolanishi sotuvchi (quruvchi)ga kafolat xatini topshirish
xonadon oldi-sotdisini notarial tasdiqlatish
xonadon uchun mulk huquqini mijozga rasmiylashtirish xonadonni bank uchun garov sifatida rasmiylashtirish bank tomonidan sotuvchiga pulning to‘lab berilishi
Ipoteka kreditiga ariza topshirish uchun qator hujjatlarni to‘plash kerak bo‘ladi kredit olish uchun ariza;
ariza beruvchi (kredit oluvchi)ning pasporti; turar joyidan oila a’zolari haqida ma’lumotnoma;
qarz oluvchining asosiy ish joyidan berilgan so‘nggi 12 oydagi daromadi haqida ma’lumotnoma;
sotuvchi (quruvchi)ning turar joyga mulk huquqini tasdiqlovchi hujjatlarning notarial tasdiqlangan nusxalari;
sotuvchidan xonadonni sotib olish bo‘yicha kelishuv; SHJBPH kitobchasi va STIR nusxasi.
Ichki kredit siyosatidan kelib chiqib, bank qo‘shimcha hujjatlarni so‘rashi mumkin. Qaysi bank kredit beradi? Bugungi kunda ipoteka kreditlari “Ipoteka bank”, TIF Milliy banki, “Qishloq qurilish bank”, “Asaka bank”, “Xalq banki”, “O‘zsanoatqurilishbank” kabi ko‘plab banklar tomonidan berilmoqda. Aytish kerakki, har bir bankning ipoteka krediti bo‘yicha bir nechta dasturlari mavjud bo‘lib, talabgor ularning o‘ziga mosini tanlab olishi mumkin. Banklar tomonidan taklif etilayotgan ipoteka krediti muddatlari 10 yildan 15 yilgacha bo‘lgan davrni qamrab oladi. Imtiyozli davrlar 12 oydan 36 oygacha bo‘lgan muddatni tashkil etadi. Boshlang‘ich to‘lov 25 foizdan kam bo‘lmasligi kerak. Bundan tashqari, dastlabki to‘lovning miqdoriga qarab foiz stavkalari o‘zgarishi mumkin. Ya’ni, boshlang‘ich to‘lov qancha ko‘p miqdorda amalga oshirilsa, foiz miqdori shuncha kam bo‘ladi.
Kredit miqdori esa EKIHning 2500-3000 baravarigacha bo‘lgan summani tashkil etadi. Kreditni ham kvartira olish uchun, ham uy qurish va ta’mirlash uchun olishning imkoni mavjud. Ipoteka dasturlarida qurilishi davom etayotgan uylardagi xonadonlarni sotib olish uchun kredit olish imkoniyati ham nazarda tutilgan. Yagona istisno garov sifatida qarz oluvchining nomiga rasmiylashtirilgan boshqa bir ko‘chmas mulkni ko‘rsatish kerak bo‘ladi. Ipoteka krediti kimga beriladi?
Ipoteka kreditlari faqat jismoniy shaxslarga, 18 yoshdan pensiya yoshigacha bo‘lgan O‘zbekiston fuqarolariga beriladi. Kredit olish uchun talabgor ishlayotgan bo‘lishi zarur. Toshkent shahridan xonadon sotib olishi uchun esa poytaxt
propiskasiga ham ega bo‘lishi kerak. Kredit oluvchining rasmiy daromadi ipoteka kreditini olish uchun yetarli bo‘lmagan holatlarda birgalikdagi qarz oluvchini to‘lovga jalb qilish mumkin. Masalan, birgalikdagi qarz oluvchi sifatida turmush o‘rtog‘i yoki boshqa qarindoshlari qatnashadi. Faqatgina ularning familiyasi va propiska manzili qarz oluvchi bilan bir xil bo‘lishi kerak.
Kredit kalkulyatorlari. Ipoteka kreditlari dasturlari bo‘yicha summalarni hisoblab chiqish uchun deyarli har bir bankning “kredit kalkulyator”lari mavjud. Mana, ularning ba’zilari: Ipotekabank, Asakabank, Qishloq qurilish bank, TIF milliy banki kalkulyatorlari. Ariza bankka topshirilganidan keyin kredit berish yoki bermaslik haqida qaror chiqariladi. Masala ijobiy hal bo‘lsa, mijoz va bank o‘rtasida bitim tuziladi. Ko‘chmas mulk shartnomada garov tariqasida aks etadi. Bank bilan tuzilgan bitimning quyidagi bandlariga alohida e’tibor qaratish tavsiya etiladi:
boshlang‘ich to‘lov summasi;
ipoteka to‘lovi muddatini uzaytirishning maksimal muddati (u tugashi bilan bank jarimalar qo‘llashi mumkin);
ipotekani olayotgan shaxsga qo‘yiladigan talablar; to‘lanadigan eng yuqori summa;
majburiy sug‘urtalar soni.
Kiritilishi majburiy bo‘lgan dastlabki to‘lovdan tashqari ipoteka krediti olish jarayonida quyidagi harajatlar qilinadi:
uy-joy yoki kvartira narxini baholash bilan bog‘liq harajatlar;
oldi-sotdi shartnomasi (notarius, BTI) va turar-joyga bo‘lgan kadastr hujjatlarini rasmiylashtirish bilan bog‘liq harajatlar;
ipoteka shartnomasini rasmiylashtirish (notarius, BTI) bilan bog‘liq harajatlar; garovga qo‘yilgan turar-joy mulkini sug‘urtalash bilan bog‘liq harajatlar; ipoteka kreditini bankning o‘rnatilgan tariflari bo‘yicha rasmiylashtirish bilan
bog‘liq harajatlar.
Aytish joizki, yosh oilalarni qo‘llab-quvvatlashga yo‘naltirilgan imtiyozli ipoteka imtiyozli davr (unda kredit oluvchi asosiy qarz summasi o‘zgarishsiz qolgani holda faqat foizlarni to‘lashi mumkin bo‘ladi) va foiz stavkasining pastligi bilan
ajralib turadi. Bundan tashqari, 2017–2020 yillarda “Arzon uy-joylar” dasturi bo‘yicha yurtimizda 50 mingga yaqin ko‘p xonadonli uylar qurilishi rejalashtirilgan. Mazkur dastur bo‘yicha boshlang‘ich to‘lov miqdori 12,5 foizgacha tushishi kutilmoqda. Foizlar Markaziy bankning qayta moliyalashtirish stavkasi darajasida saqlanib qoladi (hozirda – 9 foiz). Yana bir narsani yoddan chiqarmaslik kerakki, har qanday moliya-kredit tashkiloti singari bank ham tijorat tashkilotidir. U birinchi navbatda turli maqsadlarga yo‘naltirilgan kreditlar orqali daromad olishni ko‘zlaydi.
Shu o‘rinda ipoteka kreditlari borasida nazarimizda muammoli bo‘lgan bir masala mavjud. Xabaringiz bor, joriy yil boshida Markaziy bank qayta moliyalashtirish stavkasi o‘zgartirilmasligi, u 2015 yilning yanvar oyidagi darajada

• 
  ya’ni 9 foiz miqdorida saqlanib qolishini e’lon qilgan edi.
  

2014 yilgacha mazkur stavka 10 foizni, bundan avvalgi yillarda bundan ham yuqori (12 foiz, 14 foiz, 16 foiz) miqdorlarni tashkil etgan. Ammo banklarda amaldagi kredit bo‘yicha qayta moliyalashtirish stavkasini tushirish amaliyoti mavjud emas. Ya’ni bir necha yil ilgari 16 foiz bo‘yicha qayta moliyalashtirish stavkasi belgilangan iste’molchilar uchun hozirgacha o‘sha stavka amal qiladi. Shunday qilib qayta moliyalashtirish stavkasi tushirilganida, ipoteka kreditlari stavkasi ham shunga mos ravishda o‘zgarsa, maqsadga muvofiq bo‘lar edi.

3.