G’aznachilik” fakulteti

3.Ko’chmas mulk bozorini rivojlanishida xorij tajribasi.
2021 yil davomida global ko'chmas mulk bozorida narxlarning ko'tarilishi davom etdi, chunki pandemiya va virusning yangi shtammlari davom etayotgan tendentsiyalarning tezligi va intensivligini oshirdi. Uy-joy narxiga, birinchi navbatda, past foiz stavkalari katta ta'sir ko'rsatdi, bu ko'chmas mulkning investitsion jozibadorligini, shuningdek, makroiqtisodiyjarayonlar: cheklangan taklif va inflyatsiyalarga ham o'z ta'sirini ko'rsatdi. Xususan, 2021-yilning ikkinchi yarmidan boshlab inflyatsiyaning tezlashishi aholining o‘z jamg‘armalarini qadrsizlanishdan himoya qilish istagini uyg‘otgan asosiy omilga aylandi boshladi.
Knight Frank konsalting kompaniyasi tomonidan taqdim etilgan so'nggi ma'lumotlar natijalariga ko'ra, joriy yilning uchinchi choragida uy-joyning o'rtacha narxi yillik ko'rsatkichda 9,4 foizga oshdi (taqqoslash uchun: ikkinchi chorakda o'sish 9,2 foizni tashkil etdi. yoy) (8-rasm). Narxlar indeksini shakllantirgan 56 ta davlatdan 54 tasida o'sish kuzatildi. Shuni ta'kidlash kerakki, dunyoning ko'plab mamlakatlarida inflyatsiyaning yuqori sur'atlari tufayli mulk narxlarining nominal va real o'sishi juda farq qiladi. (9-rasm)



8-rasm. Xitoydagi uy joylarning dinamikasi.

To'rtinchi chorak boshida Xitoyda ko'chmas mulk bozorida vaziyat keskinlashuvi bor edi - dunyodagi eng yirik davlatlardan biri. Xitoy ishlab chiqaruvchisining likvidlik inqirozi murakkab va keng ko'lamli xususiyatga ega bo'lib, jahon moliya bozori ishtirokchilari orasida inqiroz boshlanishidan qo'rquvga sabab bo'ldi. Xitoy Xalq banki mamlakat moliya tizimi nazorat qilinishi mumkinligini aytdi. Xalqaro Valyuta Jamg'armasi ham Xitoyda barcha zarur narsalar mavjud, deb hisoblaydi.

9-rasm. 2021-yilning 3-choragida Knight Frank uy-joy mulki narxlari indeksi (yillik % o’zgarish)
Jahon bozorlari uchun mumkin bo'lgan salbiy oqibatlar Xitoyda iqtisodiy o'sishning sekinlashishi bo'lishi mumkin, bu esa import qilinadigan xom ashyo va tovarlarga bo'lgan talabning qisqarishiga ta'sir qiladi; shuningdek, investorlar faolligining pasayishi va qimmatli qog'ozlar sotuvi, bu yuan va rivojlanayotgan mamlakatlar valyutalarining qadrsizlanishiga olib keladi.
Ko'chmas mulk bozori Xitoyning iqtisodiy o'sishida asosiy rol o'ynaydi. Turli hisob-kitoblarga ko'ra, ko'chmas mulk va unga aloqador tarmoqlarning ulushi yalpi ichki mahsulotning 25-29 foizini tashkil qiladi. Bozorning yana bir xususiyati shundaki, ko'chmas mulk -bu mamlakatda kapital harakati cheklangan sharoitlarda aholini jamg'arishning asosiy
vositasidir. Shuning uchun narxlarning sezilarli darajada pasayishi iste'molning qisqarishiga va iqtisodiy pasayishiga olib kelishi mumkin. Iqtisodiy siyosatni o’rganish markazi (CEPR) ma’lumotlariga ko’ra, qurilishning jadal sur’atlari tufayli Xitoyda bir kishiga o’rtacha yashash maydoni rivojlangan Yevropa mamlakatlaridagi (bir kishiga taxminan 40,8 kvadrat metr) yetdi. Shu bilan birga, WSJ jurnali ma'lumotlariga ko'ra, bo'sh uy-joylarning ulushi 21 foizga yetdi, bu turar-joy ko'chmas mulki qurilishining haddan tashqari qizib ketishi va ishlab chiqarish kuchlarini iqtisodiyotning boshqa tarmoqlariga yanada o'tkazish signalidir.
Ko‘chmas mulk bozori loyihalarini faol kreditlash mamlakat bank-moliya sektoriga bevosita ta’sir ko‘rsatdi. Uy-joy krediti bo'yicha 20-30% miqdorida sezilarli boshlang'ich to'lovga qaramasdan, bu barcha baholangan xavf va xarajatlarni qoplash uchun etarli bo'lmasligi mumkin.
Bu omillarning barchasi Xitoyda quruvchilar va ishlab chiqaruvchilar faoliyatini yanada qattiqroq tartibga solishga olib keldi. Ba'zi cheklovlar joriy keyin, Xitoy Evergrande, shu jumladan, bir necha yirik turar-joy ko'chmas mulk kompaniyalari bankrot e’lon qilish arafasida edi.
China Evergrande Xitoyning ikkinchi yirik ishlab chiqaruvchisi bo'lib, qarz yukini davlat tomonidan tartibga solish mezonlari o'rnatilgandan so'ng, majburiyatlarga xizmat ko'rsatish jadvali buzilishi mumkinligi haqida xabar berdi. Kompaniyaning majburiyatlari hajmi qariyb 300 milliard AQSh dollarini (yoki Xitoy yalpi ichki mahsulotining 1,8 foizini) tashkil etadi. 2021-yil dekabr oyi boshida xolding jahon investorlari oldidagi qarzini defolt qildi va qarzni qaytatuzish jarayonini boshladi.
Xalqaro tashkilotlar va ekspertlarning prognozlariga ko‘ra, 2022-yilda
ko‘pchilik davlatlar qarindoshini kutmoqda monetar qat'iylashtirish (2021 yildan boshlab foiz stavkalarining yanada o'sishi va aktivlarni sotib olish dasturlarini qisqartirish), bu uy-joy ko'chmas mulk bozorini tuzatishga yordam beradi, talabni kamaytiradi va taklifni oshiradi va narxlarni pasaytirish uchun asos bo'ladi. Shu bilan birga, ko'pchilik aholi daromadlarining uy-joy narxining o'sishiga nisbatan nomutanosib o'sishi uni sotib bo'lmasligini ta'kidlaydi.
Xitoyda Uy-joy sotuvining pasayishi, korporativ obligatsiyalar rentabelligining oshishi va investorlar va potentsial uy xaridorlari o'rtasida ishonchning pasayishi.Bundan tashqari, rasmiy rag'batlantirish siyosatiga bozor munosabati yo'q, Ipoteka Uzilishlar soni hamon ortib bormoqda. So'nggi bir necha kun ichida bozor kayfiyati biroz yaxshilangan bo'lsa-da, Xitoy mulk Shang Hengda guruhi va bir nechta kichikroq ko `chmas mulk Kompaniya allaqachon defolt e'lon qilgan va kelajakda ko'proq ko'chmas mulk ishlab chiqaruvchilari navbatga qo'shilishi mumkin. Faqat 2022 yildan boshlab ,Xitoy Ko'chmas mulk sanoatining bozor sharoitlari quyidagilardan iborat. Sotishning pasayishi “Umumiy farovonlikka” erishishning bir qismi sifatida,Xitoy Kommunistik partiyasiRahbarlar 2021-yilda deyarli butunlay salqinlashadi ko'chmas mulk bozori .Oxirgi bir necha oy ichida shartnoma bo'yicha sotish ( Tuzuvchi Uy-joy xaridorlari bilan imzolangan yangi shartnomalar qiymati) keskin tushib ketdi, bu ko'plab ko'chmas mulk kompaniyalarining yillik sotish maqsadlarini o'tkazib yuborishiga sabab bo'ldi.Xitoy koʻchmas mulk maʼlumotlari assotsiatsiyasi maʼlumotlariga koʻra, 2021-yilda 100 ta eng yaxshi ishlab chiquvchilar uchun shartnoma boʻyicha sotuvlar narxi ham, hajmi ham pasaygan holda oʻrtacha 9% ga kamaydi.Rasmiy maʼlumotlarga koʻra, 2021-yilda ishlab chiquvchilarning yangi startlari 11 foizdan koʻproqqa qisqargan va yilning ikkinchi yarmida koʻchmas mulkka investitsiyalar ham qisqargan.
Xitoy davlati tomonidan qo'llab-quvvatlanadigan ba'zi ishlab chiquvchilar, masalan, China Vanke, nisbatan ta'sir qilmaydi. Kredit Siyosatning ta'sirini cheklang.Biroq, aniq rasmiy yordamga ega bo'lmagan va o'tmishda nisbatan yuqori kredit reytingiga ega bo'lgan yirik ko'chmas mulk guruhlari, masalan, Shimao va Country Garden, turli darajada ta'sir ko'rsatdi.So'nggi rasmiy statistik ma'lumotlar shuni ko'rsatadiki, yangi uy-joy narxlari 2015 yil boshidan beri birinchi marta pasayishni boshlagan. 70 ta yirik shaharlardagi statistik ma'lumotlar shuni ko'rsatadiki, ikkinchi qo'l uy-joy narxlari ham asta-sekin pasaymoqda.Ba'zi mahalliy hukumatlar mahalliy uy-joy narxlarini oshirish choralarini ko'rdilar, jumladan subsidiyalarni uzaytirish va ishlab chiqaruvchilarni katta chegirmalar taklif qilishdan ogohlantirish.Biroq, Pekin, shuningdek, ko'chmas mulk narxlarining yanada va tezroq pasayishidan, kengroq iqtisodiy faoliyatning sustlashuvidan xavotirda va rasmiylar yaqinda mulkka nisbatan keskinlikni kamaytiradigan ritorikani e'lon qila boshladilar.Ko‘chmas mulk Xitoy iqtisodiyotining asosiy omillaridan biridir.
Xitoy yalpi ichki mahsuloti 2021-yilning to‘rtinchi choragida 18 oy ichida eng past sur’atda o‘sdi, bu 2020-yilning xuddi shu davridagi 6.5 foizdan 4 foizga o‘sdi, deyiladi so‘nggi rasmiy ma’lumotlarda.Qarz bozoridagi noqulaylik
Xitoyning qarz bozoridagi noqulaylik moliyaviy sarlavhalarni egallaydi Yangiliklar , qisman, chunki Xitoy ko'chmas mulki Osiyo arzimas obligatsiyalar bozorining katta qismini tashkil qiladi va investorlar ham xorijiy obligatsiyalar egalarining reaktsiyasini ko'rishni xohlashadi.Xitoy ko'chmas mulk kompaniyalarining to'satdan tanazzulga uchrashi ham ko'plab Gonkong ro'yxatiga olib keldiXitoylik ishlab chiquvchilaraktsiyalari keskin tushib ketdi. Bundan tashqari, o‘tmishda xitoylik ishlab chiquvchilar tomonidan chiqarilgan o‘nlab milliard dollarlik obligatsiyalar belgilangan muddatda qaytarilmagan.Ba'zi ishlab chiquvchilar foiz yoki asosiy qarzni to'lamadilar; boshqalar obligatsiya egalarini qarzni yangi, kamroq jozibador qimmatli qog'ozlarga almashtirishga ko'ndirishdi, bu jarayon qiyin qarz almashinuvi deb nomlanuvchi, ko'pincha reyting firmalari va investorlar tomonidan shartnomani buzish bilan barobar. Evergrand xorijdagi kreditorlar bilan "jiddiy aloqa"ga ega bo'lmagani uchun kreditorlar vakillari 1-yanvar, payshanba kuni ular ijro choralarini so'rash va qonuniy huquqlarini himoya qilish choralarini ko'rish uchun advokatlarni yollaganliklarini aytishdi.
Investorlar ishlab chiquvchining ushbu qarzlarni to'liq to'lashiga shubha bilan qarashadi.Bu yerda shafqatsiz doira bor, chunki ishlab chiquvchilar o‘z qarzlarini to‘lay olmaydilar, bu esa investorlarni obligatsiyalarni sotishga majbur qiladi; sotuv o‘z navbatida bozorda yangi obligatsiyalar sotilishini pasaytiradi va ko‘plab kurashayotgan ishlab chiquvchilarni qayta moliyalash imkoniga ega bo‘lmagani uchun qo‘shimcha defoltlarga olib keladi. Ishlab chiquvchilar 2022 yilning birinchi oylarida qayta moliyalash uchun katta chet el qarzlariga ega.Xitoy ishlab chiquvchilarga qayta moliyalash mablag'larini olishni osonlashtirishi va aktsiya va obligatsiyalar narxini oshirishi mumkinligi haqidagi so'nggi xabarlar tahlilchilar va investorlarning chetida qolmoqda. Ammo boshqa moliyalashtirish manbalarini tezda topa olmaydigan ko'chmas mulk kompaniyalari uchun, masalan, aktivlarni sotish yoki yangi kreditlar yoki boy nazorat ostidagi aktsiyadorlarning aktsiyalarini moliyalashtirish orqali - keyingi qadam hali ham to'liq defolt yoki obligatsiya egalarini majburlash bo'lishi mumkin. qarz. konvertatsiya qilish.IpotekaAjralishning ortishi. 2021-yil dekabr oyi oxirida Xou Tu ismli internet foydalanuvchisi “(Yanjiao) SkyOcean City koʻchmas mulkini berish (hozirda kreditlar bor), birinchi boʻlib xizmat qiladi, kreditni oʻzingiz qaytaring”, dedi. Xuddi shu oyda ijtimoiy platformalarda Yanjiao egasining "bu uy bepul" yozuvi ham tarqaldi.Suratdagi matnda shunday deyilgan: "Uylar juda ko'p va oylik to'lovni to'lay olmayapman, men bu uyni xohlamayman, bekorga beraman. Siz faqat oylik to'lovni to'lashingiz kerak, Men shunchaki muddatini kechiktirishni xohlamayman." Poytaxt Pekinga jug‘rofiy yaqinligi tufayli Yanjiao ilgari ko‘chmas mulk xaridorlari va sarmoyadorlar uchun issiq nuqta bo‘lganBiroq, 2017-yilda ichki xaridlarni cheklash bo‘yicha eng qattiq tartib qabul qilinganidan keyin bozor qiyin vaziyatdan chiqa olmadi. tashvish. Xitoy Kommunistik partiyasi Xalq sudining mulklar bo'yicha sudlov tarmog'iga ko'ra, 2021 yilda kim oshdi savdosiga qo'yilgan uylar kreditorlarining katta qismi bank muassasalaridir, bu qarzdorlarning aksariyati xayr-ehsonlarini to'xtatganlar ekanligini ko'rsatadi."Xitoyning ko'plab shaharlari Yanjiaoga talab yo'qligi sababli uy-joy retsessiyasiga tushishi mumkin", dedi Van Dan, Hang Seng Bank Xitoy filialining bosh iqtisodchisi Financial Times nashriga.Bittasi materik Advokat Zheng YueWeibo“Oʻtgan yil (yuridik firmalar) ipoteka toʻlovlarini toʻxtatib turishni eng koʻp qabul qilgan yil boʻldi va soʻnggi yillarda ipoteka toʻlovlarini toʻxtatib turish darajasi yildan-yilga ortib bormoqda”, — dedi kompaniya.Uning so‘zlariga ko‘ra, 2021-yilda mamlakat bo‘ylab uy-joy kreditining to‘xtatilishi 200 million donaga yetadi va 2022-yilda bu ko‘proq bo‘lishi mumkin. Ko‘plab xitoylik oilalar epidemiya ostida hayotda muammolarga duch kelishmoqda.