Европейская экономическая комиссия женева управление земельными ресурсами

IV. УСТОЙЧИВОЕ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЕ

этой главе рассматривается роль управления земельными ресурсами в связи с правами землепользования и планированием землепользования с особым вниманием к городскому и сельскому развитию, включая консолидацию. В ней также оценивается роль географических информационных систем в управлении данными, связанными с землей.

Права и ограничения землепользования

Права на землю включают права собственности и права пользования. Права и ограничения землепользования являются важным определяющим фактором стоимости недвижимости и, следовательно, влияют на земельный рынок. Важно, чтобы каждый собственник земли и владелец знал и понимал права и ограничения, которые применяются к использованию его земли, так как они определяют то, что можно делать

любым участком земли или на нем. Во многих странах права пользования находятся под контролем органов местного самоуправления, таких как муниципалитеты, действующих в соответствии с законодательством страны. Информация о правах и ограничениях пользования, которые касаются объекта недвижимости, должна без задержек предоставляться любому, кто совершает сделку с землей.

Многие права землепользования являются на деле ограничениями или запретительными правами, которые не позволяют некоторые действия на земле и не отмечаются особо в каких-либо свидетельствах о правовом титуле. Как правило, права, относящиеся конкретно к отдельному участку земли (такие как ограничительные условия), могут отмечаться в реестре, но ограничения, которые применяются к группе объектов недвижимости, не отмечаются. Однако в некоторых странах наблюдается движение в сторону включения публично-правовых ограничений и обязательств в систему управления земельными ресурсами – не только прав собственности и прав других частных лиц. Компьютеризация облегчает их обработку.

городских районах объекты недвижимости могут находиться в планировочных зонах, для которых определено целевое использование, такое как жилое, коммерческое, промышленное, обслуживание (например, школы и больницы), транспортное (включая автомобильные и железные дороги, водные пути), а также рекреационные территории (например, парки и незастроенные земли). Если нет особого разрешения, ни один объект недвижимости в жилом районе не может использоваться в коммерческих или промышленных целях, хотя эта информация вряд ли будет отмечена в поземельных книгах или реестрах земель. Ограничение фактически представляет собой запретительное право.

дополнение к главной категории “полного права собственности”, реестры земель часто учитывают публично-правовые и частно-правовые интересы, включая предупреждения или предостережения (право быть уведомленным о предполагаемой сделке); обременения земли (права третьих лиц); права на строительство (например, право построить новое здание или изменить старое); сервитуты (например, права прохода и проезда); долгосрочная аренда (например, более чем на 12 лет); ипотечные залоги (право кредиторов приобрести недвижимость, если должник не выполнил

73

обязательств); права на производство горных работ (право на добычу и получение прибыли от нефти или других полезных ископаемых); преимущественные права на покупку (приоритетное право купить землю); ограничения на использование (например, ограничительные условия); конфискации (в случае если земля передана в юридическое владение); доли в кондоминиумах (права на все здание или его части); особые права (не отнесенные к другим категориям и применяемые только к данной недвижимости); распоряжение недвижимостью на правах доверительной собственности (в случае если землей владеет один субъект права в интересах другого); узуфрукт (права использовать конкретный участок определенным образом).

Права землепользования становятся все более сложными по мере того, как общество все более заботится о защите окружающей среды и снижении неблагоприятного воздействия таких видов деятельности, как захоронение отходов, которое загрязняет землю. Получающиеся в результате ограничения землепользования могут охватывать много земельных участков и могут быть связаны с отдельными объектами недвижимости через географические информационные системы.