Baholash ishi

3. Mulkni baholashda qo’laniladigan yondashuvlar xususiyatlar
Baholovchilar Yagona Milliy Baholash Standartini qo‘llashda kerakli yondashuv va usullarni tanlash uchun javobgar hisoblanadi.

Baholashga yondashuv umumiy metodologiya bilan birlashtirilgan baholash usullari yig‘indisidan iborat. Baholash usullari baholash obyekti qiymatini mazkur usullar uchun muhim bo‘lgan axborot asosida baholashga yondashuvlarning bittasi doirasida aniqlash imkonini beradigan tartib-taomillar ketma-ketligidir.

Baholash yondashuvlari quyidagilardan iborat:

• 
  qiyosiy yondashuv;
  
• 
  daromad yondashuvi;
  
• 
  xarajat yondashuvi.
  

Baholash yondashuvlarining har biri turli qo‘llanilish usullariga ega.

Aktivni baholashda baholash yondashuvi va usullarini tanlashdan ko‘zlangan maqsad aniq holatlarda foydalanish uchun eng mos keladigan usulni topishdan iborat. Baholash usullaridan birortasi ham barcha vaziyatlarda qo‘llash uchun mos kelmasligi mumkin. Ularni tanlashda quyidagilarni hisobga olish kerak:

• 
  baholashga oid vazifa shartlari va maqsadlariga muvofiq tegishli baholash bazasi va baholash shart-sharoitlari;
  
• 
  baholashga qo‘llasa bo‘ladigan yondashuvlar va usullarning nisbatan kuchli va zaif tomonlari;
  
• 
  aktiv, yondashuv yoki usullarning tabiatini hisobga olgan holda tegishli bozor ishtirokchilari qo‘llaydigan har bir usulning maqsadga muvofiqligi;
  
• 
  usulni qo‘llash uchun zarur bo‘lgan ishonchli axborotning borligi.
  

Baholovchi har bir baholash yondashuvi doirasida aniq baholash usullarini o‘zi mustaqil belgilash huquqiga ega. Baholash usullarini tanlashda u yoki bu usulni qo‘llash uchun ochiq bo‘lgan axborotning yetarliligi va ishonchliligi hisobga olinadi.

1. Ko’chmas mulk qiymatini baholashda xarajatli yondashuv usullari

Ko’chmas mulk qiymatini aniqlashga xarajatli yondashuv shunga asoslanganki, bunda bino qurilishi xarajatlari, uchastkani tayyorlash va yaxshilashga ketgan xarajatlar ko„chmas mulk qiymatini belgilashda asosiy mo’ljal hisoblanadi. Xarajatlar har doim ham obyektning bozor qiymatini aks ettiravermaydi. Foydalanish davrida binoni yaxshilash uchun bajarilgan ishlar obyekt qiymatini o’zgartiradi va bu alohida hisobga olinishi lozim.

Ko’chmas mulk qiymatini baholashda xarajatli yondashuvni qo’llash uchun bir qator holatlar mavjud:

• 
  yangi qurilgan obyektlar baholanganda;
  
• 
  yerning eng yaxshi va eng samarali ishlatish variantini aniqlash kerak bo’lganda;
  
• 
  yangi qurilishning texnik-iqtisodiy asoslash kerak bo’lganda;
  
• 
  tugallanmagan qurilish obyektlarini baholashda;
  
• 
  soliqqa tortish maqsadida obyektlarni (bino, yer uchastkalari) baholashda;
  
• 
  sug’urtalash maqsadida obyektlarni baholashda;
  
• 
  qiymatni yakuniy muvofiqlashtirishda.
  

Xarajat yondashuvini qo’llash yordamida baholashning asosiy bosqichlari:

1. Yer uchastkasining bozor qiymatini baholash.

2. Baholanayotgan binoning to’liq qoplash qiymatini baholash.

3. Eskirish miqdorini hisobi.

4. Baholanayotgan obyektning qoplash qiymatini aniqlash;

5. Binoning qoplash qiymatini yer uchastkasining qiymati bilan qo’shish yordamida baholanayotgan obyektning yakuniy qiymati hisobi amalga oshiriladi.

Investitsion qiymat - keltirilgan investitsion maqsadlarda aniq shaxs uchun daromad keltirish nuqtayi nazaridan aniqlanadigan obyektning narxi. Investitsion qiymat investor tomonidan kutiladigan daromadlar va kapitallashtirishning aniq stavkasidan kelib chiqib hisoblanadi va u bozor qiymatidan yo yuqoriroq yoki pastroq bo’lishi mumkin. Bunday qiymat turi subyektiv xarakterga ega.

O’rindoshlik qiymati ‒ baholanayotgan obyektning foydaliligiga ekvivalent ravishda foydalilikka ega bo’ladigan ko’chmas mulk obyektini qurish uchun sarflanadigan joriy narxlardagi xarajatlar bilan aniqlanadi, ammo bunda u zamonaviy loyiha me’yorlaridan, progressiv material va konstruksiyalardan, hamda zamonaviy uskunalardan foydalangan holda yangicha arxitekturaviy uslubda quriladi.

Tiklash qiymati ‒ baholanayotgan obyektning aniq nusxasini qurish uchun sarflanadigan joriy narxlardagi xarajatlar bilan aniqlanadi. Bunda xuddi shunday arxitekturaviy yechimlardan foydalaniladi, xuddi shunday qurilish konstruksiyalari va materiallari qo’llaniladi, hattoki qurilish-montaj ishlarining sifati ham bir xilda bo’ladi, o’xshash holda baholanayotgan obyektning ma’naviy eskirishi va arxitekturaviy yechimlarining kamchiliklari aks ettiriladi.

Tugatish qiymati yoki majburiy sotuv qiymati ‒ bozor qiymatini aniqlash maqsadida marketingni o’tkazish uchun juda qisqa muddatlarda sotishdan real olinishi mumkin bo„lgan pul summasi. Qiymatni baholashning bunday turi korxonalarni tugatish va ularning ko’chmas mulklarini sotishda keng tarqalgan;

Utilizatsiya qiymati ‒ mulkning egasi shu obyektni to’liq tugatishi orqali olishi mumkin bo'lgan sof mablag’ (summa)ni ifodalaydi.

2. Ko’chmas mulk qiymatini baholashda qiyosiy yondashuv usullarining qo’llanilishi

Baholash obyektlarini baholashda qiyosiy yondashuv qo’llanilganda quyidagi usullarning biridan foydalaniladi:

• 
  baholash obyekti bilan oldingi bitimlar usuli;
  
• 
  kapital bozori (kompaniya-analog) usuli;
  
• 
  bitimlar usuli;
  
• 
  bozorga oid taqqoslashlar usuli;
  
• 
  analog bilan to’g’ridan-to’g’ri taqqoslash usuli.
  

Bunda, baholash metodining tanlanishini baholovchi baholash to’g’risidagi hisobotda asoslashi lozim. Qiyosiy yondashuv bilan baholashda, qo’llanilayotgan baholash metodidan qat’iy nazar (baholash obyekti bilan oldingi bitimlar usulidan tashqari), analoglar ro’yxati kamida uch obyektni o’z ichiga olishi lozim. Ko’chmas mulk baholanishiga qiyosiy yondashishning asosiy tamoyili bo’lib o’rnini qoplash tamoyili hisoblanadi. Unga muvofiq oqil xaridor foydasi bir xil bo’lgan, ammo narxi yuqori bo’lgan obyektning o’rniga narxi past bo’lgan obyektni sotib olishga harakat qiladi. Qiyosiy yondashuv yaqinda amalga oshirilgan bitimlar haqida ma’lumotlar mavjudligini nazarda tutadi. Baholovchi keyingi vaqtda sotilgan qiyoslanishi mumkin bo’lgan obyektlarni ko’rib chiqadi, ularni baholanadigan obyekt bilan qiyoslaydi. Keyin baholanayotgan va qiyoslanayotgan obyektlar orasidagi farqliklarga tuzatishlar kiritiladi. Qiyosiy yondashuvning qo’llash uchun ko’chmas mulkning rivojlangan bozori mavjud bo’lishi lozim. Agar mazkur bozor rivojlanmagan bo’lsa unda bu metodni qo’llash maqsadga muvofiq bo’lmaydi. Qiyosiy yondashuv asosida ko’chmas mulkni baholashda to’rtta asosiy bosqichlarni farqlasa bo’ladi.