12-мавзу. Кўчмас мулк объектларини бошқариш технологияси

12-мавзу. Кўчмас мулк объектларини бошқариш технологияси

Режа:
12.1. Кўчмас мулк объектларини бошқариш ва улардан фойдаланиш жараёнининг моҳияти.

12.2. Ишончли бошқарув
12.3. Турар жой кўчмас мулк объектларини бошқариш
12.4. Ижара – кўчмас мулк объектларини самарали бошқариш усули сифатида

12.1. Кўчмас мулк объектларини бошқариш ва улардан фойдаланиш жараёнининг моҳияти
Бозор субъектлари кўчмас мулк объектларига турли таъсирларни ўткизишади. (12.1 - расм)

1. 
   Кўчмас мулкни давлат томонидан тартибга солиш.
   

Давлат томондан кўчмас мулкни бошқариш бевосита ва билвосита йўллари билан амалга оширилади.
Тўғридан-тўғри идора қилиш (бевосита маъмурий бошқарув) у ўз ичига қуйидагиларни олади:

• 
  кўчмас мулк объектларининг амал қилишини тартибга солувчи қонунларни, қарорларни, қоидаларни, инструкция ва низомларни яратиш; кўчмас мулк объектлари билан келишувларни бажаришда меъёрий талабларни бузганлик учун масъулиятлилик механизмини киритиш;
  
• 
  барча бозор субъектларининг ўрнатилган меъёр ва қоидаларга амал қилишларини назорат қилиш;
  
• 
  кўчмас мулк объектларига бўлган ҳуқуқларни ва улар билан келишувларни рўйхатдан ўтказиш;
  
• 
  кўчмас мулк соҳасида тадбиркорлик фаолятини лицензиялаш;
  

Билвосита таъсир ўтказишга кўчмас мулк объектларини бошқаришнинг иқтисодий усуллари киради, жумладан:

• 
  кўчмас мулк объектларини солиққа тортиш ва уларга имтиёзлар бериш; давлатнинг мақсадли дастурларини амалга ошириш;
  
• 
  амортизация меъёрларини ўрнатиш;
  
• 
  уй-жой коммунал хўжалигини ислоҳ қилиш; турар-жой сертификатларини чиқариш ва мурожаатлар;
  
• 
  ердан фойдаланиш ва хусусийлаштириш масалаларини комплекс ечими, муҳандислик инфратузилмасини ривожлантириш ва бошқа шу каби йўллар билан.
  

2. Жамоатчилик таъсири. Жамиятнинг кенг қатламлари, шунингдек, кўчмас мулк бозорининг профессионал иштирокчиларининг меъёрий ҳужжатларга, низомларга ва шу кабиларга асос бўлиб хизмат қиладиган, кўчмас мулк билан боғлиқ у ёки бу операцияларга бўлган муносабати.
3. Мулк эгаси аниқ бир тадбиркорлик фаолиятини юритиш ва фойда олиш мақсадида ишлатилаётган маълум бир кўчмас мулк объектларини бошқариш.



Ўзбекистон Республикаси давлат ҳокимияти кўчмас мулк объектларини бошқариш соҳасида қонун ва бошқа меъёрий-ҳуқуқий ҳужжатлар тизимини билан маъмурий, ташкилий ва техник ечимлар чегараларини белгилаб (шакллаб) беради. Кўчмас мулкни бошқариш асосига объектларни уларни таснифлаш, алохида объектлар бўйича идора қилиш ва рўйхатдан ўтказиш, соҳалар хусусиятини инобатга олиш ягона тизими мулк эгаси фойдасига яратилиши қўйилган.
Кўчмас мулк объектининг шаклланиши деганда унинг техник ва иқтисодий тавсифи ва юридик асосланиши тушунилади, улар объектни бошқа объектлардан ажрата олиш имконини беради. Объектининг шаклланиши унинг инвентаризацияси, сервитутлари ва рўйхатга олишдан иборат.
Алоҳида объектларни, корхоналарни ва бошқа мулкий мажмуаларни бошқариш уларни тезкор бошқаришга ўтказиш ва хўжалик қарамоғига бериш, ишончли бошқариш, турли шаклда ижарага бериш назарда тутилади.
“Кўчмас мулкни бошқарувчиси” касби фақатгина хусусий мулк бўлган ва жорий даромадни таъминлаш ва кўчмас мулк объектининг капитал қийматини ошириш учун малакали бошқарув зарурлигини аниқ тушуниб етган жамиятдагина талабга эга.
Профессионал менежерлар барча объектларни: офис ва маъмурий бинолар, нотураржой бинолари, тураржой бинолари, ижтимоий соҳа объектлари, корхоналар, ер участкалари ва бошқаларни бошқаришга тайёрдирлар. Ўзига кўчмас мулк объекти бошқариш мажбуриятини оладиган компания маркетинг натижалари асосида маъмурий-бошқарув функцияларини амалга оширади. Бунда объект бўйича барча ишлар мулк эгасининг мақсадларини аниқлашдан бошланади. Профессионал менежер фақатгина мулк эгасининг истакларини бажарибгина қолмасдан, балки маслаҳатчи вазифасини бажариши, кўчмас мулк объектидан фойдаланишни турли вариантларини таклиф қилиши мумкин.
Истеъмолчи(мулк эгаси) ва унга кўрсатилган хизматлар ҳақида маълумотларни бошқарув компанияси томондан тақдим этилиши фақатгина қуйидаги ҳолатларда йўл қўйилади: давлат бошқарув органларининг расмий сўровига ёки суд қарори асосида; судда бошқарувчининг ўз ҳуқуқлари ва манфаатларини ҳимоя қилиш керак бўлган ҳолатларда.
Кўчмас мулк объектлари бошқарувчисининг фаолияти фақатгина мулк эгаси ва объектдан фойдаланувчи (кўчмас мулк бозорининг асосий субъектлари) билангина эмас, балки, объектларни таъмирлаш ва тозалаш ишларини олиб борадиган, электр энергия ўтказувчи, сув ва иссиқлик етказиб берувчи пудратчи ташкилотлар билан ҳам самарали ўзаро мулоқотини тақозо қилади.
Катта масштабли лойиҳаларда бошқарувчи компания у ёки бу бинога ёки бинолар мажмуасига зарур ишлар ҳажмини бажаришга қодир бўлган мутахассислар гуруҳини ажратиши мумкин.
Шартномани амалга ошириш жараёнида, бошқарувчи иккита асосий мақсадни кўзлайди: кўчмас мулк объектининг жорий даромадлилигини таъминлаш ва унинг капитал қийматини ошириш. Бунинг учун у ҳаражат ва фойданинг марказини аниқлайди, ошкор қилади ва самарали бўлмаган ахборот ва пул оқимларини чиқариб ташлайди, кўчмас мулк объектларини бошқариш лойиҳасини ривожланиши жараёнида ташқи ва ички омиллар (хусусий мулк улушларини сотиш, мулк эгасининг қарзлари ва ш.к.) юзага келиши билан кўчмас мулк объектларини бошқариш лойиҳасини ривожлантириш бош режаси ўзгаради.
Менежер ишга кириша туриб, объектни бошқариш жараёнига персонални жалб қииши шарт. Бошқарувчи ишчилар штатини мулк эгаси қўйган мақсадлардан келиб чиққан ҳолда ҳамда кўчмас мулк объектининг ўлчами ва ундан фойдаланиш бўйича тахмин қилинаётган ишлар кўламидан келиб чиқиб танлайди. Мулк эгаси мажбуриятларига умумий бошқарув, концепциялар ишлаб чиқиш, кўчмас мулк объектининг бизнес-режасини яратиш, музокаралар, учинчи томоннинг (ижарачилар, сервис хизматлари ва б.) шартномани бажаришини назорат қилиш, мулк эгасига ҳисобот беришдан иборат. бошланғич этапда унинг ҳаракатлари унда қизиқиш уйғотмаслиги мумкин. Бунда турли усуллар қўлланилади: кўчмас мулк объектини бошқаришнинг мақсад ва вазифаларини одамларга тушунтиришдан тортиб, пул мукофоти тизимини қўллашгача, зарур ҳолларда эса, ўзгаришларга актив қаршилик кўрсатган ишчиларни бўшатишгача (мулк эгасининг розилиги билан).
Қоида бўйича, бошқарувчи иш бошлай туриб, молиявий таҳлилнинг паст сифати, самарали бўлмаган ҳужжат айланмаси, бухгалтерия ҳисобидаги қоидабузарликлар, қиймати паст мулкнинг ортиқча баҳоланиши билан тўқнашади. Корхонанинг қайта ташкил қилиш йўлларини йўналишларни аниқ ажратиш йўли билан аниқлаш фақатгина батафсил таҳлилдан кейин мумкин бўлади. Амалиётларнинг кўрсатишича, биринчи босқичда кўчмас мулк объектларидан савдо-сотиқ мақсадида фойдаланишда, жами даромад объектларнинг ўзига инвестицияланиши зарур, иккинчи босқичда даромадлар мулк эгаси ва кўчмас мулк объектига инвестициялар орасида тақсимланиши мумкин, ва фақат учинчи босқичдагина жами даромад мулк эгасининг ихтиёрига ўтиши мумкин.
Аниқ шакллантирилган мақсадлардан келиб чиқиб, бошқарувчи конкрет объект учун бизнес режа ишлаб чиқади. Ундаги маслаҳатлар ривожланишнинг бир неча вариантларига эга бўлиши мумкин. Улар шундай тарзда ёритилган бўлиши керакки, мулк эгаси хоҳлаганида ўзи вариант танлаши мумкин бўлсин.
Кейинги босқич – мулк эгаси томонидан бошқарув шартномасини тузиш ва кўчмас мулкдан муддатли фойдаланиш ҳуқуқини рўйхатдан ўтказиш. Бунинг учун қуйидаги ҳужжатлар тўпламини тайёрлаш ва кўчмас мулкни рўйхатдан ўтказиш органларига топшириш зарур:

• 
  муддатли бошқарув (идора қилиш) ҳуқуқини давлат рўйхатидан ўтказганлик баёноти;
  
• 
  давлат божини тўлаганлик ҳақида ҳужжат;
  
• 
  буюртмачи шахсини тасдиқловчи ҳужжат. Вакил мурожат қилганда – унинг ваколатини тасдиқловчи ҳужжат, - ишончнома;
  
• 
  ҳуқуқни ўрнатувчи ҳужжат – асли ёки ҳужжатни берган орган томонидан тасдиқланган нусхаси;
  
• 
  кўчмас мулк объектлари техник ҳисобини юритувчи органлар (кўчмас мулкни баҳолаш ва инвентаризацияни бошқаришнинг шаҳар филиаллари – лойиҳа инвентаризация бюроси (БТИ)) томонидан расмийлаштирилган хонадон паспорти ёки турар-жой бинолари ва нотурар жой фонди объектлари учун – кўчмас мулк объекти лойиҳаси, кўчмас мулк объектлари ҳисобини юритувчи орган (ташкилот) томонидан тасдиқланган, кадастр рақамини кўрсатган ҳолда – асл нусхаси;
  
• 
  давлат рўйхатидан ўтказишга тақдим этиладиган, номи, реквизитлари, варақларнинг умумий сони кўрсатилган, буюртмачининг имзоси билан тасдиқланган ҳужжатлар йиғиндисидан иборат бўлган буюртмачи томонидан тузилган рўйхат.
  

Рўйхатда қуйидагилар кўрсатилган бўлиши керак:

• 
  4, 5 пунктларда кўрсатилган хужжатлар, ҳуқуқ ўрнатувчи ҳужжатлар нусхаси нотариусда ёки ҳужжатни берган органда тасдиқланган;
  
• 
  хонадон паспорти, кўчмас мулк объектининг лойиҳаси нусхаси 5 пунктда кўрсатилган, нотариал тасдиқланган, ёки асл нусханинг иккинчи нусхаси;
  
• 
  ишончноманинг нусхаси, агар юридик шахснинг манфаатларини ишончли шахс ифодаласа.
  

Кейинги босқич – мулк эгаси билан бошқарув шартномасини тузиш ва бино ва ҳудуддан фойдаланишнинг мулк эгаси томонидан танланган вариантига мувофиқ уни амалга ошириш бўйича иш олиб бориш. Нольдан бошлаб режалаштириш ёки мавжуд амалиётни яхшилаш шаклида бўлиши мумкин.
Кўчмас мулк объектини бошқарувчилари:

• 
  бошқарув объекти бўйича таклифларни жўнатиб, потенциал мижозлар орасида кенг тарқалган газета ва журналлардан ва шахсий алоқалардан фойдаланиб, реклама компанияларини ўтказадилар;
  
• 
  мулк эгасининг ижарачилар ва давлат органлари ўртасидаги муносабатларни тартибга соладилар;
  
• 
  молиявий ҳисобот олиб борадилар;
  
• 
  профессионал хизмат кўрсатувчи персонални танлайдилар;
  
• 
  кўчмас мулк объекти суғуртасини амалга оширадилар;
  
• 
  техник-эксплуатацион кўрик ўтказадилар ва қабул қилиб оладилар;
  
• 
  объектларнинг техник ҳолатини бошқариш бўйича зарур бўлган барча шартномаларни тузадилар (уларнинг барча спектрлари бўйича), бир вақтнинг ўзида уларнинг бажарилиши бўйича назоратни амалга оширадилар ва х.к.
  

Бозор иқтисодиёти шароитида кўчмас мулк объектини бошқариш қуйидаги схема бўйича амалга оширилади:
1. Бошқарувчи компания ўзи хақидаги ахборотни очиқ-ойдин тақдим этади: давлат рўйхатидан ўтганлик ҳақида гувоҳнома; ишчилар малакасини тасдиқловчи ҳужжатлар (ўқитиш ва аттестация); хизматлар кўрсатиш учун нарх-наволар; намунавий шартномалар, баённомалар, ишончномалар; шикоят ва таклифлар китоби; бошқарув компаниясида лавозимларида ишлайдиган шахслар хатти-ҳаракатларидан норозилик билдириш тартиби.
2. Мулк эгаси ва бошқарувчи компания ўртасида кўчмас мулк объектларини бошқариш учун Ўзбекистон Республикаси ГК талабларига жавоб берувчи шартнома тузилади. Шартнома ёзма равишда томонларнинг ҳуқуқ ва мажбуриятлари, шартлар ва муддатлар аниқ кўрсатилган ҳолда тузилади. Шартномада: шартнома томонлари ва унинг предмети; ижрочининг мажбуриятлари; истеъмолчининг мажбуриятлари; хизматлар қиймати ва ҳисоблар тартиби; шартноманинг амал қилиш муддати ва уни бузиш шартлари; томонларнинг масъулияти; низоларни бартараф қилиш тартиби; томонларнинг юридик манзиллари ва реквизитлари қайд этилади.
3. Бошқарувчи компания штатлари малакали персоналлар билан бойитилган, ўқув машғулотини ўтаган ва сертификатлаш жараёнида бошқарувчи орган томонидан ўрнатилган тартибда аттестатланган ва барча ташкилий-хуқуқий шаклларидан хусусий тадбиркорлик ташкилоти саналади.
4. Бошқарувчи компания кўчмас мулк объектларини бошқариш бўйича хизматлари эвазига қиймати ва шакли шартномада кўрсатилган мукофот олади. Назарияда унинг ўлчами оборот ёки соф даромаднинг 15% ни ташкил қилиши мумкин, лекин, тажрибалар кўрсатишича у объектнинг ҳолати ва даромадлилигидан келиб чиққан ҳолда 8-50% гача тебраниши мумкин.
5. Бошқарувчи компания кўчмас мулк объекти эгасига суғурта кафили ёки мажбуриятларни таъминлашнинг бошқа қонуний усуллари кўринишида шартномани кафолатли таъминлашни тақдим этади.
6. Кўчмас мулк объектларини бошқариш бўйича хусусий компанияларни саралаб олиш бошқарувчи компаниянинг (унинг раҳбарининг) ўзига хос ишончи асосида амалга оширилади.
7. Кўчмас мулк объекти эгаси объектни бошқариш сифати устидан назорат олиб боради.
8. Кўчмас мулк объектини бошқариш бўйича хизматлар қуйидаги асосий талабларга жавоб бериши керак: хизматнинг хуфиялиги; вазифасининг мос келиши; хизмат кўрсатиш этикаси; ижро қилишнинг тўлиқ ва ўз вақтидалиги; бошқарувчининг масъулиятлилиги.
Бошқарувчининг мулк эгаси билан муносабати қонуний, очиқ ва расмийлаштирилган бўлиши керак.
Бошқариш учун афзал кўчмас мулк объектлари мулк шакли ва бандлик даражасидан қатъи назар, йирик (3-5 минг. м² дан бошлаб) маъмурий, омбор, савдо ва ишлаб чиқариш бинолари ҳисобланади. Турли йўналишлардаги (умумий майдони 100 минг. м² гача) бир неча биноларнинг мавжудлиги бошқариш учун оптимал ҳисобланади.¹
Профессионал бошқарув компанияси хизматларидан йирик кўчмас мулк объектлари эгалари (ўз мулкида бўлган ва узоқ муддатли ижарага олинган) уларга тегишли бинолар ва ҳудудлардан самарасиз ёки етарли даражада самарали фойдаланилмаганидан қониқмаганда фойдаланадилар. Уларнинг орасида ихтиёрида давлат ва маҳаллий органлардан узоқ муддатли ижарага олинган, ёки хусусийлаштирилган, майдони мулк эгасининг бугунги кундаги ҳаддан зиёд эҳтиёжлари учун кўчмас мулк объектларига эга бўлган лойиҳа, тадқиқот ва тижорат ташкилотлари бўлиши мумкин.
Давлат илгаригидек кўчмас мулкнинг йирик мулкдори ҳисобланади. Қоида бўйича, давлат (маҳаллий) мулкини бошқариш бўйича коммитет кўчмас мулкни идора қилишнинг қуйидаги схемаларидан фойдаланади: ижарага бериш, хусусийлаштириш, ишончли бошқарув. Бироқ, давлат мулкини бошқариш давлат унитар корхоналарининг (ДУК) алоҳида ҳуқуқи бўлиб қолади, аммо, профессионал бошқарувчилар уларнинг капитал қийматларини ортиб бориши билан, бу кўчмас мулк объектларидан қўшимча даромад чиқариб олишлари мумкин.
Бозор иқтисодиётида давлат (муниципал) мулкини профессионал бошқаришга тенг келадиган ечимлар мавжуд эмас.
Кўчмас мулк бошқарувчисининг ишида асосий эътибор унга ишониб топширилган кўчмас мулк объектларидан самарали фойдаланишга қаратилади.
Кўчмас мулк объектларини бошқариш бўйича хизматлар мажмуасига қуйидагилар киради:

• 
  кўчмас мулк объектига эгалик қилишда истеъмолчининг мақсадларини аниқлаштириш;
  
• 
  объектга, объектга мувофиқ предметга, мулк эгасининг эҳтиёжларига бўлган ҳуқуқни ўрнатишда кўчмас мулк бозорининг ҳолати ва таҳлили масалалари бўйича мулкдорга маслаҳат бериш;
  
• 
  кўчмас мулк объектини бошқарувга қабул қилиш;
  
• 
  объектнинг жисмоний, ҳуқуқий ва иқтисодий экспертизаси;
  
• 
  объектни келгусида ишлатиш вариантлари таҳлили ва истеъмолчининг эҳтиёжларини ҳисобга олган ҳолда объектдан самарали фойдаланишни танлаш;
  
• 
  объектни бошқариш дастурини ишлаб чиқиш ва уни амалга ошириш;
  
• 
  бошқарувга бериб юборилган объект билан боғлиқ масалалар бўйича учинчи шахс олдида мулкдорнинг қизиқишларини ифодалаш;
  
• 
  объектнинг ҳаёт фаолиятини таъминлашда иштирок этадиган субъектларнинг ўзаро ҳисоблари жараёнини ташкил этиш ва юритиш;
  
• 
  мулк эгалари олдида бошқарув дастурини амалга оширишнинг бориши ҳақидаги даврий ҳисоботларни юритиш;
  

Кўчмас мулк объектини бошқариш бўйича хизматлар қўшимча хизматлар (брокерлик, эксплуатация бўйича, буюртмачиларнинг вазифасини бажариш, реклама, транспорт ва шу каби) билан бир вақтда кўрсатилиши мумкин. Кўчмас мулкни бошқариш ва эксплуатация қилиш нуқтаи назаридан давлатлараро лойиҳалар ва Ўзбекистон амалиётининг орасида фарқ йўқ.
Кўчмас мулк объектларининг умумий меъёрий хизмат муддати давомида тўлиқ эксплуатациясига техник меъёр ва қоидалардан, алоҳида конструктив элементлар ҳолатини баҳолаш ва тадқиқ қилиш усулларидан саводли фойдаланиш орқали эришилади.