12-мавзу. Кўчмас мулк объектларини бошқариш технологияси

Н_им тўловининг йиллик ўлчами, ижарага берилган мол-мулкнинг қийматини қонун бўйича белгиланган мол-мулк солиғи ставкасига кўпайтириш йўли билан аниқланади.

(5)

Бу ерда S_i – бинонинг ижарага олинаётган майдонига тўғри келувчи ер участкасининг майдони, м²; Н_зем – берилган участка бўйича ернинг меъёрий ставкаси; Н_уб – маҳаллий ҳокимият органлари томонидан берилган ҳудуд учун ўрнатилган ставкалар бўйича ҳудудни тозалаш учун тўлов.

Бошқарувчи компаниянинг ижара объектини таъминлаш ҳаражатлари билан боғлиқ бўлган учинчи гуруҳ ҳаражатлари, З_он, калькуляция усули билан аниқланади ва қуйидагиларни ўз ичига олади:
1. Бевосита ҳаражатлар (З) – материаллар, идора биносининг ижараси ёки (при наличии собственного офисного помещения)унинг амортизацияси, ускуналарнинг амортизацияси, иш ҳақи, нобюджет фондларга ажратмалар, коммунал ва транспорт ҳаражатлари, реклама ҳаражатлари ва б.
2. Устама ҳаражатлар (HP) – маслаҳат бериш хизматлари қиймати, аудитор хизматлари, вакиллик бўйича ҳаражатлар, реклама ҳаражатлари ва б.
3. Солиқлар (Н): мол-мулк солиғи, уй-жой фондини ва ижтимоий-маданий соҳа объектларини таъминлаш учун солиқлар ва б.
Бошқарув компаниясининг нотурар жойлари ижараси билан боғлиқ фаолиятининг ҳаражатлари суммаси З_он ни қуйидаги формула бўйича ҳисоблаш мумкин

(6)

Келишилган ижара тўлови унинг лимитланган ўлчамидан фарқ қилади. Бу сумманинг бир қисми нотурар жойлари ижараси бўйича келишувлар суғурта фондини шакллантириши мумкин, қолган қисми эса, бошқарувчи компаниянинг берилган фаолият тури бўйича кутилаётган фойдасини ҳосил қилади.

Ижара ҳақини ҳисоблашда, солиқ ставкалари ва қонуний йўл билан ёки бошқарувчи компания билан боғлиқ бўлмаган бошқа йўсинда ўрнатилган бошқа тўловлар кўрсаткичлари ўлчамидан фойдаланилади. Бу лимитланган ва келишилган ижара тўловини қайта кўриб чиқиш зарурияти билан юзага келади, у ижара шартномасида келишиб қўйилган бўлиши шарт.
Фойданинг қўшимча манбаи сифатида ижарачи томонидан кўрсатилаётган хизматлар, масалан, умумий автомобиль тўхташ жойларини яратиш, алоқа хизматларини, замонавий офис жиҳозлари ва техникасини тақдим этиш, хизмат қилади.
Потенциал ёндошув – кўчмас мулк объектини йўқотишлар ва ҳаражатларни ҳисобга олмай ижарага беришдан олинадиган ижара тўлови йиғиндиси.
Ҳақиқий (самарали) даромад – бу, бинонинг банд бўлмаслигидаги йўқотишлар, ижара тўлови бўйича имтиёзлар, виждонсиз ижарачилар орқали йўқотишлар ўлчамига тузатишлар киритилган потенциал даромад.
Уй-жойни ижарага бериш. Турар-жой кўчмас мулкини сотиш бозоридан фарқли равишда, ижара бозори жўшқинроқ ва тўловга қобил талабнинг ўзгаришига ҳушёрлик билан муносабат билдиради. Талаб ва нархлар – даромад даражаси ва бошқа минтақалардан келадиган мигрантлар, шунингдек, туристлар оқими таъсири остида шаклланади.
Уй-жой ижарасини бизнес деб туриб, биз, ижарага бериш мақсадида уй-жой сотиб олишни эмас, мулкдорнинг максимал фойда олиш истагини назарда тутамиз. Ижарага бериш учун сотиб олиш “узун пуллар” борлигида ва талай муаммоларни ҳал қила олиш қобилияти бўлганда мазмунга эга. Максимал даромад олиш, биноларнинг юқори тўлалигини таъминлаш бўйича улкан кучларни бериш билан боғлиқ. “Даромадли уйлар” ҳисобига ижарани ривожлантириш Ўзбекистонда кутилмайди.
Турар-жой кўчмас мулки ижараси бозори уй-жой бозори сингари ўзининг сегментларига эга: қисқа муддатли ва узоқ муддатли (бир йил ва ундан кўп). Лекин, ижара муносабатларининг кескин фарқланувчи турлари ҳам мавжуд. Бу барча ташвишларни профессионаллар – ишончли бошқарувчиларга топшириш жараёнида мулк эгаларининг максимал иштирокини тақозо этувчи суткалик ижара.