1-мавзу. Мулк ва баҳолаш ҳақида умумий тушунчалар

7.4. Кўчмас мулк ва ер участкалари қийматига таъсир кўрсатувчи омиллар

Кўчмас мулк (ер участкаси) қиймати қуйидаги гуруҳ омиллар таъсирини ўрганиш орқали аниқланади: ижтимоий, иқтисодий, меъёрий-ҳуқуқий тарибга солиш ва экологик омиллар. Ушбу омиллар кўчмас мулк (ер участкаси) қийматига ўсиб ёки камайиб борувчи таъсир кўрсатади. Кўчмас мулк қийматини баҳолаш жараёнида бу омиллар таъсирининг келгусидаги ўзгариши ва ривожланишини у ёки бу омилга боғлиқлигини инобатга олиб, ўсиб бориш динамикасида аниқлаш лозим.

Ижтимоий омиллар асосан аҳолининг хусусиятлари билан боғлаб берилади. Бунга демографик таркиб, оила қуриш ва ажралиш даражаси, ўртача болалар сони. Ёш гуруҳлари бўйича аҳолининг тақсимланиши ва бошқалар киради. Буларнинг ҳаммаси кўчмас мулк ва унинг таркибий тузилмасига талаб даражасини белгилайди.
Иқтисодий омиллар кўчмас мулк қийматига сезиларли таъсир кўрсатади, масалан, аҳоли ўзининг харид қилиш қобилияти орқали талаб ва таклиф ўртасидаги мувозанатни белгилаган ҳолда ўз эҳтиёжини қондиради. Талабни белгиловчи иқтисодий кўрсаткичларга аҳолининг бандлиги, ўртача иш ҳақи миқдори, унинг тақсимланиши, регионнинг иқтисодий ривожланиш даражаси, нархлар даражаси, уй-жой учун кредит олиш имкониятларининг қулайлиги ва бошқалар киради. Таклифга эса бўш ер участкалари ва бўш турган биноларнинг мавжудлиги, қурилиш ишлари олиб борилаётган янги бинолар ва уларни режалаштирилаётганлиги, фойдаланиш учун тайёр объектларга ижара ставкалари ва нархи, қурилиш таннархи таъсир кўрсатади.
Давлат томонидан тартибга солиш омиллари барча даражаларда мулк қийматларига катта таъсир кўрсатади, улар алоҳида регионларда талаб ва таклиф нисбати каби мавжуд иқтисодий шартлардан устунроқ бўлади.
Давлат томонидан тартибга солиш соҳасига қуйидагилар киради:

• 
  кўчмас мулк айланмасини ва ердан фойдаланиш усулларини чеклаш, қурилиш меъёрлари;
  
• 
  коммунал хизматлар, ёнғин хавфсизлиги, чиқинди тозалаш ва жамоат транспорти.
  

Кўчмас мулкни баҳолашда экологик омиллар бу меҳнат воситалари, истеъмол предметлари ёки энергия ва хомашё манбааси бўлмаган, аммо кўчмас мулк объектидан фойдаланиш самарадорлиги ва фойдалилигига таъсир қиладиган соф табиий ва табиий – антропоген омиллар йиғиндисидир. Кўчмас мулкни баҳолашда экологик омилларга объект қийматига катта таъсир кўрсатувчи метаинфратузилма сифатида қараш лозим. Ўз навбатида ушбу метаинфратузилманинг қиймати пул шаклида кўчмас мулк объекти қийматига экологик омиллар йиғиндисининг таъсирини аниқлайди ва бунда у ҳам ижобий ҳам салбий бўлиши мумкин.
Салбий экологик омиллар экспертизаси кўчмас мулк объектининг бозор баҳосини салбий экологик омиллар билан бирга баҳолашда баҳоланаётган объектнинг атрофидаги табиий – антропоген муҳит ҳолатининг асосий сифат кўрсаткичларини аниқлаштириш учун амалга оширилади.
Кўчмас мулк объекти ҳудуди (ер участкаси) нинг ифлосланиши (мисол учун, чиқиндилар билан) физикавий кимёвий оқибатларсиз фақатгина механик салбий таъсир кўрсатади холос. Механик ифлосланиш даражасиниг ўлчов бирлиги сифатида ивирситиш зичлиги кўрсаткичлари – чиқинди оғирлиги ё ҳажмининг (т/га, кг/м² ва ҳ.к.) майдон бирлигига нисбати ёки ивирсиган майдоннинг кўчмас мулк объекти эгаллаган умумий майдондаги улуши (% да) дан фойдаланиш мумкин.
Атмосфера, тупроқ ва сув (кўчмас мулк объектида алоҳида сув объекти мавжуд бўлса) нинг кимёвий хусусиятларини ўзгариши кўчмас мулк объектининг бевосита ўзига ҳам (қишлоқ хўжалиги ерларида ҳосилдорликнинг камайиши, бино ва иншоотлар металл конструкцияларининг коррозияси ва ҳ.к.), кўрилаётган объектда бўладиган инсонлар (турар жойда яшовчи, офисларда ишловчи ва ҳ.к.) га ҳам салбий таъсир қилади. Бу турдаги ифлосланишнинг ўлчов бирлиги сифатида қоришманинг алоҳида таркибий қисмлари ёки муҳит (ҳаво, сув, тупроқ) турлари бўйича концентрация даражалари (мкг/м², мг/л ва ҳ.к.) ё бўлмаса йўл қўйилган концентрациялар карралиги ва тегишли муҳитнинг ифлосланиш даражаси индексларидан фойдаланилади.
Кўчмас мулк объекти атрофидаги табиий – антропоген муҳит жисмоний кўрсаткичларининг ўзгариши: иссиқлик, тўлқинли (ёруғлик, шовқин, электромагнит), радиация ва ҳ.к. Иссиқлик бўйича ифлосланишда кўчмас мулк объекти атрофидаги муҳит ҳароратининг кўтарилиши тушунилади, масалан, кўрилаётган кўчмас мулк объектига яқин жойлашган ифлосланиш манбаалари (саноат ва бошқа корхоналар) дан чиқариладиган иссиқ ҳаво, газлар ва сув чиқиндилари ҳисобига. Бу турдаги ифлосланишнинг ўлчов бирлиги сифатида мазкур географик жойнинг табиий иқлим шароитларига нисбатан ҳароратининг даражаларда ошишидан фойдаланилади.
Кўчмас мулк объекти ҳудудининг бошқа кўчмас мулк объектлари ва сунъий ёруғлик манбаалари билан тўсилиши натижасида табиий ёритилишидаги ўзгаришларни ўлчаш учун майдон бирлигига ёруғлик оқими тушишининг люкслардаги (лк/м²) кўпайиши ёки камайишидан фойдаланилади.
Шовқиннинг табиий даражасидан ортиб кетиши кўрилаётган кўчмас мулк объектида яшовчи ёки ишловчи одамларга таъсир қилади. Инсонда шовқиннинг кўтарилиши чарчоқ ҳиссини оширади, ақлий фаолликни камайтиради ва шовқин 90-100 дБ га етганда ҳатто эшитиш қобилияти секин аста йўқотила бошлайди. Шовқиннинг ўлчов бирлиги сифатида шовқиннинг децибеллар (дБ) даги даражасидан фойдаланилади, бунда йиллик (тун) вақт учун логарифмик ўртачаси олингандаги стандарт шовқин ўлчагичнинг “А” шкаласи бўйича тузатишлар киритилади.
Кўрилаётган объект жойлашган кенгликдаги муҳитда мавжуд радиацион моддаларнинг табиий даражаси ортган бўлиши мумкин. Бу турдаги ифлосланишнинг ўлчов бирлиги сифатида йиллик радиацианинг соатбай ва ўртача (микрорентгенлар ва бошқаларда ўлчанган) даражаларидан фойдаланилади. Радиация манбаалари кўрилаётган кўчмас мулк объектига нисбатан ҳам ташқи ҳам ички бўлиши мумкин.
Бундай экологик омилларнинг турли туманлиги юқорида келтирилганлар билан чекланиб қолмайди. Кўчмас мулк объектининг бозор баҳосига таъсир қилувчи экологик омилларни ўлчаш тизими етарлича мураккаб ҳисобланади. Бу омилларнинг экологик экспертизасини ўтказишда фақатгина сифат таҳлили билан чекланиш мумкин, аммо бунда аналитик уларнинг сифат тавсифларини етарлича тўлиқ очиб бериши шарт.
Ер участкаларининг қиймати кўпгина омиллар ёрдамида аниқланади, уларни турли мезонлар бўйича таснифлаш мумкин.
Намоён бўлиш шакли бўйича улар ижтимоий, иқтисодий, маъмурий ва бошқаларга бўлинади. Келиб чиқиши ёки таъсир қилиш характери бўйича ер участкасининг қийматига таъсир қилувчи барча омилларни икки гуруҳга ажратиш мумкин:

• 
  субъектив – томонларнинг типик қизиқишлари, алоҳида шарт – шароитлар, ўзаро боғлиқликлари, нуқтаи назарлари, имкониятлари ва ҳ.к. лар билан боғлиқ;
  
• 
  объектив – иқтисодий шартлар (макроиқтисодий, микроиқтисодий), ер участкасининг жисмоний тавсифлари, қўлланиш соҳаси, атроф муҳити, экологик ҳолат ва ҳ.к.
  

Ҳудудий – тузилмавий хусусиятларига кўра ер участкалари қийматига таъсир қилувчи омиллар учта таъсир даражасига ажратилиши мумкин:

• 
  глобал ва халқ хўжалиги – жаҳон иқтисодиётининг умумий ҳолати ва цикл босқичи, мамлакатдаги сиёсий, ижтимоий ва иқтисодий ҳолат, халқаро ташкилотларига аъзолик. Бу каби омиллар ер участкалари бозорига катта таъсир кўрсатади;
  
• 
  регионал – иқтисодий ва ижтимоий омиллар: регионнинг ривожланиш суръатлари, аҳолининг бандлик даражаси ва даромадлари, банк фоизлари ставкалари, ерларни ўзлаштириш учун харажатлар, солиқлар, ер участкалари таклифлари, ёнилғи мойлаш материаллари ва қишлоқ хўжалиги техникаси учун нархнинг табиий – иқлимий шартлари ва ҳ.к.;
  
• 
  локал – баҳоланаётган объектнинг ўзи (ер участкаси) ва унинг атроф – муҳити билан боғлиқ омиллар, яъни: участканинг ўлчамлари, шакли, тупроқ тури, майдони, ободонлаштирилиши, муҳандислик коммуникацияларининг ўтказилиши, қўлланилиш соҳаси, баҳолаш зонаси, топографияси ва бошқа жисмоний тавсифлари, шунингдек, жойлашган ери, ишлаб чиқариш ихтисослашуви, экин тузилмалари, тупроқнинг ҳосилдорлиги, инфратузилманинг яхшиланиш (мелиорация) кўрсаткичлари ва ҳ.к.лар.
  

Ҳар бир кўчмас мулк объекти (ер участкаси) такрорланмас бўлиб, унинг қийматини баҳолашда ҳисобга олиниши лозим бўлган ўзига хос сон ва сифат тавсифларига эгадир. Сифат – бу кўчмас мулкни қўлланиш соҳасига тегишли равишда инсонларнинг турли эҳтиёжларини қондиришга яроқлилигини аниқловчи унинг хусусиятлари йиғиндисидир. Хусусият – объектнинг ўзига хослигини ташкил қилувчи фазилати, белгиси бўлиб, унинг эксплуатацияси, бошқаруви ва ундан фойдаланиш жараёнларида намоён бўлади. Сифат кўрсаткичлари сон ўлчамларида кўчмас мулкнинг бир ёки бир нечта хусусиятларини тавсифлайди.
Мулкни самарали бошқариш ва кўчмас мулк иштирокида битимлар амалга ошириш учун ҳар бир объект бўйича 4 турдаги сон ва сифат маълумотларига эга бўлиш лозим:

• 
  ер участкасининг жисмоний тавсифи;
  
• 
  мулкий – ҳуқуқий таърифлар: мулкий ҳуқуқлар, чекловлар, сервитутлар;
  
• 
  иқтисодий кўрсаткичлар: талаб, нарх, даромадлилик, аҳолининг бандлиги ва бошқалар;
  
• 
  атроф – муҳитнинг ҳолати: транспорт, иқлим, экология, шовқин, сейсмика, гидрография ва бошқалар.
  

Ахборотларни тўплаш ва таҳлил қилиш уч босқичда амалга оширилади: регионал, локал (микрорайон) ва кўчмас мулк объектининг ўзида. Биринчи навбатда, объект идентификациясини (почта адреси, жойлашган ери, чегаралари, кадастр рақами ва участка номерини текшириш) амалга ошириш керак.
Ер участкасининг жисмоний ва иқтисодий тавсифларини аниқлагандан сўнг унинг жойлашган ери ва атроф – муҳитини теварак атрофдаги жойлар, туман (шаҳар) миқёсида ва ҳатто умуммиллий даражада таҳлил қилиш керак. Бунинг учун баҳолаш объекти жойлашган ерининг сифати аниқланади, у эса кўпгина шарт – шароитлар, хусусан, участканинг жисмоний кўрсаткичлари ва бозор талабининг мувофиқлиги, туманда қабул қилинган ердан фойдаланишнинг ўлчамлари ва шаклига мослиги, ҳамда иқтисодий муҳитга яқинлиги кабиларнинг йиғиндисидан шаклланади. Баҳолаш объектининг барча алоқадорликлари йиғиндиси ситиус, яъни жойлашган ернинг сифати дейилади.
Ситиус – ердан фойдаланишнинг аниқ варианти ва иқтисодий муҳитнинг камида тўртта даражадаги ўзаро алоқасининг натижасидир.
Кўчмас мулкнинг жойлашиши муқим бўлганлиги сабабли, унинг теварак атрофи объектнинг истеъмол хусусиятлари ва қийматига катта таъсир қилади.
Бошқа барча тенг шароитларда кўчмас мулк жойлашган ерининг сифатини давлат ва маҳаллий органлар томонидан ўрнатиладиган омиллар: хўжалик юритиш тизими (хўжалик ва савдо ҳуқуқи; лицензиялаш ва сертификатлаш меъёрлари; капитал ва даромадни ўтказиш шартлари; ташкилотнинг таасис ҳужжатлари, ҳисоботлари, бюджет назорати ва аудитга бўлган юридик талаблар; меҳнат қонунчилиги; хўжалик тузумининг ўзгариш таваккалчилиги; корхона фаолиятидаги чекловлар); чегарадан ўтишни назорат қилиш (божхона, ташқи савдо қонунлари ва уларни бошқариш); атроф – муҳитни муҳофаза қилиш бўйича тадбирлар (атроф – муҳитга таъсир даражасини назорат қилиш, экологияга етказилган зарарларни қоплаш, атроф – муҳитдан фойдаланганлик учун солиқлар); давлат ёрдами (субсидиялар, алоҳида туманлар учун мақсадли дастурлар, улардан кейинчалик фойдаланишни маъмурий қўллаб – қувватлаш) омиллари аниқлаб беради. Кўчмас мулкнинг жойлашган ерини баҳолашда табиий иқлим шароитларига муҳим омил сифтида қараш мумкин. Намликнинг камайиши, шамоллатиш, совутиш ёки алоҳида дренаж каби омилларнинг бино ва иншоотлар қийматига бевосита таъсиридан ташқари, улардаги одамларнинг ҳаёт фаолияти учун атроф – муҳит таъсирининг турли омиллари катта аҳамият касб этади. Ер участкасининг таърифи қуйидагиларни ўз ичига олувчи кўрсаткичлар тизими бўйича амалга оширилади:

1. 
   ер ҳуқуқи субъектининг номи – юридик ёки жисмоний шахснинг аниқ манзили, шахсни ва молиявий реквизитларни тасдиқловчи ҳужжатларни кўрсатган ҳолда;
   
2. 
   манзил ориентирлари – туман (турар жой даҳаси, посёлка, кўча, уй рақами (шаҳар ва посёлкаларда));
   
3. 
   ердан фойдаланиш ҳуқуқини белгиловчи ва тасдиқловчи ҳужжатлар (қарор, ҳукм, фармойиш, давлат акти, гувоҳнома, ижара шартномаси ва бошқалар);
   
4. 
   ерлар категорияси, қўлланиш соҳаси ва ҳақиқий фойдаланилиши;
   
5. 
   ерлар классификатори коди;
   
6. 
   участкага бўлган ҳуқуқларни тасдиқловчи (ўрнатувчи) ҳужжатлар бўйича майдон; ҳақиқий майдон (чуқурлик, кенглик, шакл);
   
7. 
   ер участкаси чегарасида санитар – муҳофаза зонасининг ёки алоҳида фойдаланиш режимидаги зонанинг майдони;
   
8. 
   ердан фойдаланиш ҳуқуқининг тури (мулк – хусусий, давлат ва ҳ.к., фойдаланиш);
   
9. 
   устки ва ер ости қатлами, ландшафт, чегаралар ва топография;
   
10. 
    яхшиланишлар ва муҳандислик қурилмалари (электроэнергия, сув ва б.)
    

Ер участкасини унинг паспорт маълумотлари бўйича батафсилроқ тавсифлаш мумкин, паспорт эса қуйидагиларни ўз ичига олади:

• 
  ерлар экспликациясини (қурилишларга эга ҳудуд, муҳандислик коммуникациялари, йўллар, дамбалар, карьерлар, ўрмонлар, боғлар, шудгорлар, пичанзорлар, яйловлар ва бошқа қишлоқ хўжалиги экинлари, ботқоқликлар, қумликлар, сув юзаликлари остидаги майдон);
  
• 
  ер солиғи ёки майдон бирлигига ижара тўловининг катталигини;
  
• 
  ер участкасининг ҳисобланган ва бозор баҳосини;
  
• 
  қурилишлар, иншоотларт ва экинларнинг баланс қийматини;
  
• 
  ер участкаси ва қурилишларнинг умумий қийматини;
  
• 
  кўчмас мулк қиймати учун солиқни;
  
• 
  муҳандислик – техник тавсифларини (грунтлар, грунт сувлари даражаси ва ҳ.к.);
  
• 
  экологик кўрсаткичлар;
  
• 
  шаҳарсозлик кўрсаткичлари (функционал зона, лойиҳавий зона ва бошқалар);
  
• 
  фойдали қазилмалар.
  

Ер участкасининг ҳуқуқий ҳолати унинг мақсадли қўлланиш соҳаси ёки ерлар категорияси – барқарор белгилари бўйича гуруҳланиши билан аниқланади. Ерларнинг мақсадли қўлланиш соҳаси – бу улардан аниқ мақсадлар учун фойдаланишнинг қонунан белгиланган тартиби, шартлари ва чегараларидир.
Шундай қилиб, кўчмас мулкни баҳолашнинг асосини ҳуқуқий, ижтимоий, иқтисодий омиллар ва кўчмас мулк бозорининг давлат томонидан тартибга солиниши белгилаб беради.