1-мавзу. Мулк ва баҳолаш ҳақида умумий тушунчалар

Оқловчи жиҳат
. Кредит шартномасида мазкур банднинг мавжудлиги шуни 
билдирадики, агар қарздор томонидан кредит шартномаси шартлари бажарилмаса, у 

---

ҳолда банк қарз фақатгина гаровга қўйилган объект ҳисобидан қопланишига умид 
қилиши мумкин. Қарздорга тегишли бошқа мулкдан ушбу мақсадларда фойдаланиш 
мумкин эмас. Агар мазкур банд мавжуд бўлмаса, у ҳолда қарздор барча ўзига 
тегишли мулк билан жавобгарликка тортилади. 
Қарздорнинг қарзни муддатидан илгари тўлашга бўлган ҳуқуқи
. Ушбу шарт 
қарздор қарзни кредитлаш муддати тугагунига қадар тўлаш ҳуқуқини беради. Бундай 
ҳуқуқнинг мавжудлиги инвестор қарз қопланишидан олдин объектни қайта сотиш 
имкониятини инкор этмайдиган ҳолларда муҳим ҳисобланади. Бундай ҳоларда ғарб 
амалиёти қарздор тарафидан банк ҳисобига жарима тўланишини назарда тутади. 
Жарима миқдори қарзни тўлиқ қоплаш санаси яқинлашган сайин камайиб боради. 
Баъзи ҳолларда кредитлар муддатидан илгари қопланишини таъқиқловчи маълум 
даврга “қулфланади”. 
Кредиторнинг қарзни муддатидан илгари ундириш ҳуқуқи
. Бундай ҳуқуқнинг 
мавжудлиги қарздор кредит шартномаси шартларини бузган – бузмаганлигидан 
қатъий назар, қарзнинг қолдиғини муддатидан илгари тўланишини (“шарсимон” 
тўлов) назарда тутади. Муддатидан илгари қопланишнинг мумкин бўлган муддати 
кредит шартномаси тузилган вақтда белгиланади. Бу вақт келганда кредитор 
қарзнинг қолдиғини олиш ёки фоиз ставкаси, қарзни қоплашнинг қолган муддати 
каби позицияларни қайта кўриб чиқишга умид қилиши мумкин. Бундай ҳуқуқнинг 
мавжудлиги банкка фойдали бўлади. 
Кўчмас мулкни қарз билан бирга сотиш ҳуқуқи
. Бу ҳуқуқ қарздорга кўчмас 
мулкни кредит қопланишидан аввал сотиш имконини беради, бунда қарзнинг қолган 
қисмини янги мулкдор қоплайди, кредитор эса ўшалигича қолади. Бундай ҳуқуқнинг 
мавжудлиги кредиторнинг таваккалчилигини оширади, шунинг учун банк кўчмас 
мулкни аниқ харидорга сотишга рухсат бериш ёки фоиз ставкасини кўтариш 
ҳуқуқини ўзида сақлайди. Таъкидлаш жоизки, бу ҳолда агар янги мулкдор оқловчи 
жиҳатга эга бўлса, жавобгарлик тўлалигича сотувчининг зиммасида бўлади. 
Субординация таиойили
. Мазкур банд ипотека кредитидаги устунликнинг 
ўзгариши мумкинлигини назарда тутади. Агар инвестор кўчмас мулкни ипотека 
кредити асосида харид қилиб, ундан қарз ҳисобига молиялаштириладиган 
инвестицион лойиҳа таркибида фойдаланишни кўзласа, у ҳолда биринчи кредит 
устунлигининг пасайиш имкониятини олдиндан келишиб олиши лозим. Ушбу 
банднинг мавжуд бўлмаслиги, айнан шу кўчмас мулк объекти гарови эвазига янги 
кредит олиш масаласини қийинлаштиради. 
Баҳоловчи молиялаштиришни анъанавий усуллари билан солиштириши учун 
унинг аниқ шартлари, албатта, эътиборга олиниши керак. 
Анъанавий молиялаштириш
деб инвесторга тақдим этилиши мумкин бўлган кредит катталиги ва белгиланган 
фоиз ставкасига айтилади. 
Баҳолашнинг классик назариясида кўчмас мулк объектининг “нарх” и ва 
“қиймат” и тушунчалари фарқланади. Қиймат, аниқ шартларни ҳисобга олган ҳолда, 
баҳоланаётган объектга алмаштириш мумкин бўлган гипотетик пул суммасини 
билдиради. Қиймат кўчмас мулкнинг потенциал даромадлилиги билан аниқланади. 
Қиймат кўчмас мулк келтирадиган даромаднинг катталиги, ҳамда эгалик қилиш 
даврида унинг қийматидаги ўзгаришларга боғлиқ бўлади. Соф операцион даромад 
қуйидагиларга боғлиқ бўлади: 

---


объектнинг жисмоний кўрсаткичлари; 

ижара тўловининг бозор ставкалари; 

мазкур кўчмас мулкка бўлган талаб; 

бошқарув сифати; 

эксплуатация харажатларининг катталиги. 
Барча санаб ўтилган омиллар баҳоланаётган объектдан фойдаланиш соҳасига 
тегишлидир. Қарзни тўлаш бўйича харажатлар молиялаштириш билан боғлиқ 
харажатларга мансублиги боис, уларнинг катталиги ёки бор – йўқлиги соф операцион 
даромад суммасига таъсир қилмайди. 
Нарх – бу аниқ шартнома жараёнида кўчмас мулк учун тўланадиган пул 
миқдоридир. Нарх кўпинча сотувчи ва харидорнинг келишувлари асосида юзага 
келади. 
Агар инвестор бозорникидан паст бўлган ставкада қарз олаётган бўлса, ёки 
кредитлаш муддатининг узайтирилиши ҳисобига ижобий молиявий левериджга эга 
бўлса, ёки сотувчи харидор олаётган ипотека кредити бўйича дисконтли бандларни 
қопласа, у ҳолда инвестор харид қилинаётган объектни юқорироқ нархга олишга 
тайёр бўлади. 
Баҳоловчи молиялаштиришнинг аниқ шартларини анъанавий молиялаштириш 
билан таққослаётганда, айниқса агар қарз учинчи шахс томонидан эмас, айнан 
сотувчи томонидан берилган ҳолатда, уларга ижобий баҳо бериши мумкин. Бу омил 
нарх таркибида қийматга тегишли қўшимча сифатида ҳисобга олинади. 
Шундай қилиб, молиялаштириш шартлари кўчмас мулк қийматини 
ўзгартирмайди, аммо унинг нархига таъсир кўрсатади. Ипотека – инвестициявий 
таҳлил, молиялаштиришнинг аниқ шартларини ҳисобга олган ҳолда, кўчмас мулкни 
баҳолашга имкон берувчи ҳисоблар ва аналитик тадбирлар мажмуидан иборат.