1-мавзу. Мулк ва баҳолаш ҳақида умумий тушунчалар

(14.11)
14.3. Кредитлаш мақсадида кўчмас мулкни баҳолаш 
Харид қилинаётган кўчмас мулкни молиялаштириш манбаи сифатида ипотека 
кредитидан фойдаланиш кўчмас мулкни баҳолашнинг даромадли ёндашув 
метадологиясига маълум даражада таъсир кўрсатади. Бу ҳолатда даромадни 
капиталлаштириш ва пул оқимларини дисконтлаш усуллари маълум ўзига 
хосликларга эга бўлади. 
Биринчидан, активнинг бозор баҳоси унга киритилган шахсий капитал 
катталигига мос келмайди, негаки кўчмас мулк қисман қарзга олинган воситалар 
эвазига сотиб олинган бўлади. 
Иккинчидан, қарздор томонидан олинган кредитнинг жорий қиймати 
молиялаштиришнинг аниқ шартларига боғлиқ бўлади. 
Даромадни капиталлаштириш усули
да баҳоланаётган кўчмас мулк объекти 
қиймати инвестицияларнинг даромад меъёри ва капитални қайтариш меъёрини ўз 
ичига олувчи капиталлаштириш коэффициенти ёрдамида йиллик соф операцион 
даромадни қийматга конвертациялаш йўли билан аниқланади. 
Кўчмас мулк объекти қиймати базавий формула ёрдамида ҳисобланади: 
к
н
К
СОД
C

,
(14.12)
бунда, 
С
н 
– кўчмас мулк қиймати; 
СОД – соф операцион даромад; 
К
к 
– капиталлаштириш коэффициенти. 
Мазкур усулнинг кредитлаш мақсадида объектларни баҳолашдаги ўзига хос 
хусусияти капиталлаштириш коэффициентини ҳисоблаш техникасидадир. Соф 
операцион даромаднинг бир хил суммасида баҳолаш натижаси капиталлаштириш 
коэффициентининг катталиги ва уни аниқлаш усулига боғлиқ бўлади. 
Капиталлаштириш коэффициенти инвестицион гуруҳ усули ёрдамида шахсий ва 
қарзга олинган воситалар даромадлилигининг ўртачаси сифатида аниқланади. 
Капиталлаштириш коэффициенти, бир томондан, инвесторнинг шахсий капиталига 
тўғри келадиган даромадлилик ставкаси ва инвестицияланган капиталнинг қайтиш 
характерига боғлиқ бўлса, иккинчи томондан кредитлашнинг шартлари: фоиз 
ставкаси, кредитлаш муддати, ипотека бўйича қарздорлик коэффициенти, асосий 
қарзни қоплаш усулига боғлиқ бўлади. 
Агар кредитда асосий қарз кўчмас мулкни қайта сотиш вақтида қопланиши 
назарда тутилса, у ҳолда капиталлаштириш коэффициенти инвесторнинг киритган 

---

шахсий капитали учун олмоқчи бўлган даромадлилик ставкаси ва ипотека кредити 
бўйича фоиз ставкасининг ўртача катталиги сифатида ҳисобланади: