1-мавзу. Мулк ва баҳолаш ҳақида умумий тушунчалар

14 – мавзу. Ипотека – инвестициявий таҳлил 
 
14.1. Ипотека кредити, унинг моҳияти ва асосий турлари
Кўпчилик чет эл мамлакатлари тажрибасидан келиб чиққан ҳолда айтиш 
мумкинки, бозор иқтисодиёти шароитида фуқароларнинг фаровонлик даражасини 
ошириш йўлларидан бири бу ипотека кредитларини беришдир. Бу масалага 
Ўзбекистон Республикаси ҳукумати томонидан алоҳида эътибор қаратилади. 
2006 йилнинг 5 октябрь санасида Президент Ислом Каримов Ўзбекистон 
Республикасининг “Ипотека тўғрисида” ги Қонунини имзолади. Мазкур қонуннинг 
қабул қилиниши кўчмас мулк сотиб олиш учун ипотека кредитлари берилишининг 
ҳуқуқий механизмини янада мустаҳкамлади. Унинг асосий мақсади мамлакат 
аҳолисининг турар жойга бўлган эҳтиёжини қондириш, ҳамда узоқ муддатли 
имтиёзли кредитлаш тизимини тадбиқ этиш орқали уй жой қурилиши 
ривожланишини жадаллаштиришдан иборатдир. Қонун 2006 йилнинг 5 октябирида 
қабул қилинганлигига қарамай, 2005 йилнинг 16 февралидаги Ўзбекистон 
Республикаси Президентининг “Уй жой қурилиши ва уй жой бозорини янада 
ривожлантириш чора тадбирлари тўғрисида”
18
ги Қарори Республика банк тизимига 
кредитлашнинг ушбу турини тадбиқ этишга асос солди. Ушбу Қарорга мувофиқ 
республика тижорат банклари томонидан вақтинчалик Низом ишлаб чиқилди ва 
унинг асосида биринчи ипотека кредитлари берила бошлади. Бироқ, узоқ муддатли 
банк ссудалари беришни тартибга солувчи меъёрий – ҳуқуқий базанинг мавжуд 
эмаслиги, қарздор ва кредиторлар ўртасидаги ўзаро муносабатлар механизмини 
ишлаб чиқишга йўл қўймас эди. “Ипотека тўғрисида” ги Қонун ипотека 
кредитларини беришни тартибга солишни ўз ичига олади, шу билан бир вақтда унда 
мулкни сақлаш, ипотека шартномасининг таркиби, сотиб олинган мулкка бўлган 
гаров хатини тузиш ва гаровга қўйилган мулкни оммавий ким ошди савдоларидан 
18
Ўзбекистон Республикаси Президентининг Қарори 16.02.2005 йилдаги ПҚ-10-сон, кучга кириш санаси 16.02.2005 . 
Манба: 
ЎР ҚҲТ, 2005 й., 7-сон, 54-модда 

---

сотиш механизмлари ишлаб чиқилди. Бунинг барчаси бизнинг мамлакат учун жуда 
керакли янгилик эди. Мисол учун, авваллари жисмоний шахс кўчмас мулк сотиб 
олиш учун узоқ вақт давомида пул жамғариши керак бўлган бўлса, ҳозирги кунда 
ипотека республиканинг исталган шахсига исталган вақтда уй жой мулкдори бўлиш 
имкониятини тақдим этади. Бундай кредитларнинг қарздорлари асосан жисмоний 
шахслар бўлиб, улар ипотека орқали кўп хонадонли уйлардаги кўчмас мулк эгасига 
айланадилар. Уларнинг баъзилари қарзни тўлиқлигича муддатидан олдин қайтаришга 
муваффақ бўлганлар. “Ипотека тўғрисида” ги Қонуннинг кучга кириши билан 
Республикада ЎзР Фуқаролик кодексига, “Гаров тўғрисида” ги Қонунга ва бошқа 
кўплаб уй жой учун ажратиладиган кредитларга бевосита ёки билвосита таъсир 
этувчи меъёрий – ҳуқуқий ҳужжатларга ўзгартиришлар киритилди. Ипотека 
кредитини олишнинг ҳуқуқий меъёрларини белгилаб берувчи “Ипотека тўғрисида” 
ги Қонуннинг амалиётидан маълум бўлдики, ипотека кредитини олиш истагидаги 
фуқароларнинг банкларга мурожаат қилишлари, ҳамда аҳолининг банк кредитларига 
бўлган ишончи ортди. 
Ипотека кредитининг тадбиқ қилиниши бугунги кунда мамлакатнинг барқарор 
иқтисодий – ижтимоий ривожланишининг асосий шартларидан бирига айланмоқда. 
Ипотека кредитлари, кўчмас мулк гарови остида узоқ муддатли ссудаларнинг 
берилиши аҳолининг кенг қатламини уй жой билан таъминлаш имконини бермоқда. 
Бугунги кунда жаҳондаги кўчмас мулк сотиб олиш билан боғлиқ барча 
операцияларнинг 60% дан ортиғи ипотека кредити воситасида амалга оширилмоқда. 
Жаҳон амалиётининг кўрсатишича, ипотека аҳолининг яшаш шароитларини 
яхшилаш билан бир қаторда, иқтисодиётдаги инвестицион жараёнларни 
фаоллаштиради, тегишли молиявий институтларнинг ривожланишига кўмаклашади, 
ҳамда тижорат банклари фаолиятининг самарадорлигини оширади. Ўзбекистонда уй 
жойга бўлган талаб кун сайин ўсиб бормоқда. Уни сотиб олиш ёки янгидан барпо 
этиш учун эса доим ҳам воситалар етарлича бўлмайди. Кўчмас мулк бозоридаги 
доимий нарх ўсишини ҳисобга оганда, қулай ва шинам уй жой мулкдорига айланиш 
имконияти ҳаммада ҳам мавжуд бўлмайди. Шунинг учун кўчмас мулкни имтиёзли ва 
узоқ муддатли шартлар асосида сотиб олишни таъминловчи ипотека кредити 
тизимини тадбиқ этиш бугунги кунда долзарб масалага айланмоқда. “Ипотека 
тўғрисида” ги Қонуннинг қабул қилиниши ипотека кредитларини бериш 
механизмини, шунингдек, уй жой учун узоқ муддатли банк ссудаларини бериш 
бўйича банк фаолиятини ҳуқуқий жиҳатдан тартибга солинишига асос солди. 
Шундай қилиб, республика аҳолисида ҳақиқатан уй жой мулкдорига айланиш 
имконияти пайдо бўлди. 
Умуман олганда, ипотека бу гаров турларидан биридир. Гаров кредит бераётган 
банкнинг зарурий шарти бўлиб ҳисобланади. Ипотека кредитининг бошқа турдаги 
кредитлардан асосий фарқи шундаки, унда банк пул ажратаётган кўчмас мулкнинг 
ўзи гаровга айланади. Бунда кўчмас мулк ипотека кредити ҳисобига харид 
қилинганлигига қарамай, унга бўлган эгалик ҳуқуқи қарздорнинг номига 
расмийлаштирилади. 
“Ипотека тўғрисида” ги Қонунга мувофиқ ипотека кредити кўчмас мулк сотиб 
олиш учун жисмоний ҳамда юридик шахсларга берилади. Кўчмас мулк, шу жумладан 
бинолар, иншоотлар, кўп квартирали уйлардаги квартиралар, корхоналар, бошқа 

---

мулкий мажмуалар, юридик ва жисмоний шахслар мулки бўлган савдо ва хизмат 
кўрсатиш соҳаси объектлари, шунингдек турар жойлар улар жойлашган ер 
участкалари билан бирга, қонунда кўчмас мулк жумласига киритилган ва уларга 
бўлган ҳуқуқлар қонун ҳужжатларида белгиланган тартибда рўйхатдан ўтказилган 
бошқа мол-мулк ипотека нарсаси бўлиши мумкин. Ипотека банк томонидан 3 йилдан 
10 йилгача бўлган муддатга берилади. Ушбу давр мобайнида қарздор асосий қарзни 
ҳар ой тўлаб бориши ва фоизлар бўйича тегишли суммани киритиши шарт. Асосий 
қарзни тўлаш учун киритиладиган ойлик сумма, ҳамда фоиз ставкаси қарздорнинг 
банк ҳисобига ўтказган бошланғич тўловининг ҳажми ва кредит олинаётган 
муддатдан келиб чиққан ҳолда белгиланади. Ипотека олиш учун банк ҳисобига 
ўтказиладиган бошланғич тўлов турли банкларда ипотека бериш тўғрисидаги банклар 
низомига мувофиқ белгиланади. Фоиз ставкаси йиллик 7% дан 12% гачани ташкил 
қилади. Лекин у Ўзбекистон Республикаси Марказий банкининг ремолиялаштириш 
ставкасидан юқори бўлмаслиги лозим. Бир нафар қарздорга бериладиган кредитнинг 
максимал суммаси қонунан белгиланган энг кам ойлик иш ҳақининг 2500 баробарига 
тенг. Ипотека кредити сотиб олинаётган кўчмас мулк қийматининг 80% игача бўлган 
миқдорда берилади. 
Қарздор томонидан барча керакли маълумотномалар тақдим этилган ва 
бошланғич тўлов амалга оширилгандан сўнг банк томонидан унинг тўлов қобилияти 
текширилади. Агар сиз ҳар ой банк ҳисобига керакли суммани тўлай олмасангиз, у 
ҳолда сизга ипотека берилиши рад қилиниши мумкин. Бунда сизда мавжуд бошқа 
активлар, масалан, автомобиль, қимматли қоғозлар, акциялар ҳам ҳисобга олинади. 
Агар банк ипотека кредитини бериш бўйича ижобий хулосага келса, ундан сўнг олди 
– сотди шартномаси нотариал тарзда расмийлаштирилиши керак бўлади. Бунда агар 
нотариусга ҳақиқатан ҳам сотувчи ҳисобига уй жой учун тўлов суммаси 
ажратилганлигини тасдиқлаш керак бўлса, у ҳолда сотувчи номига банкда 
кредитнинг керакли суммаси келиб тушадиган ҳисоб рақами очилади. Бунда банк 
нотариал идорага, ипотека олувчи ҳақиқатан ҳам сотувчи ҳисобига пул 
ўтказганлигини тасдиқловчи хат жўнатади. Сўнгра олди – сотди шартномаси 
тузилади ва эгалик ҳуқуқини тасдиқлаш учун рўйхатга олувчи кадастр органи (БТИ) 
га юборилади. 
Қарздор деярли кўчмас мулкнинг эгасига айланганидан кейин у билан банк 
ўртасида ипотека шартномаси тузилади. Кучга кирган “Ипотека тўғрисида” ги 
Қонунга мувофиқ ипотека тўғрисидаги шартномада номи, турган жойи ва 
идентификация қилиш учун етарлича тавсифи кўрсатилган ҳолда ипотека нарсаси, 
унинг баҳоси, моҳияти, миқдори, ипотека билан таъминланадиган мажбуриятни 
бажариш муддати ва гаровга қўйилган мол-мулк тарафларнинг қайси бирида 
турганлиги, шунингдек тарафлар келишувга эришган бошқа маълумотлар 
кўрсатилган бўлиши керак. Қарздорнинг банк олдидаги гаров мажбуриятлари ҳам 
нотариал тарзда расмийлаштирилиши лозим. Шу вақтдан бошлаб банк гаровга пул 
берувчи (ипотека берувчи), қарздор – гаровга қўювчи (ипотекага олувчи) га айланади. 
Таъкидлаш жоизки, ипотекага олувчининг ипотека билан таъминланган 
мажбурият бўйича ва ипотека тўғрисидаги шартнома бўйича ҳуқуқлари гаров хати 
билан тасдиқланиши мумкин. Гаров хатида ипотекага олувчининг қонун асосидаги 
ипотека бўйича ва мазкур ипотека билан таъминланган мажбурият бўйича ҳуқуқлари 

---

тасдиқланиши мумкин. Гаров хати эгасининг номи ёзилган қимматли қоғоз бўлиб, у 
гаров хати қонуний эгасининг қуйидаги ҳуқуқларини тасдиқлайди: 

ипотека билан таъминланган пул мажбуриятининг, шу мажбурият 
мавжудлигининг бошқа далилларини тақдим этмаган ҳолда бажарилишига эришиш 
ҳуқуқи; 

ипотека белгиланган мол-мулкка бўлган гаров ҳуқуқи. 
Гаров хати ипотекага қўювчи томонидан, агар у бу мажбуриятда иштирок 
этмайдиган учинчи шахс (ашёвий кафил) бўлса, шунингдек ипотека билан 
таъминланган мажбурият бўйича қарздор томонидан ҳам тузилади. Ипотека давлат 
рўйхатидан ўтказилганидан кейин гаров хати рўйхатдан ўтказувчи орган томонидан, 
ипотекага қўювчи билан ипотекага олувчи иштирокида расмийлаштирилади ва 
дастлабки ипотекага олувчига берилади. Гаров хати ипотека билан таъминланган 
мажбурият бажарилгунига қадар исталган пайтда тузилиши ва ипотекага олувчига 
берилиши мумкин. 
Агар қарздор 3 маротаба кредитни қоплаш учун пул ўтказмаса, банк унга 
нисбатан тегишли чораларни кўриши мумкин. Агар илгари, Қонун мавжуд бўлмаган 
вақтда, мажбуриятларини бажармаган қрздорга нисбатан пул ундириш механизмлари 
тўғри тартибга солинмаган бўлса, бугунги кунда айнан шундай тартиблар 
ўрнатилган. “Ипотека тўғрисида” ги Қонуннинг 37 моддасига мувофиқ ипотекага 
олувчи ундирувни ипотека нарсасига қаратиш учун асослар вужудга келганидан 
кейин ўз талабларини суд тартибида, шунингдек суддан ташқари тартибда, агар бу 
ипотека тўғрисидаги шартномада назарда тутилган бўлса, ёҳуд ипотекага 
қўювчининг ипотекага олувчи билан тузилган ва нотариал тартибда тасдиқланган 
келишуви асосида қаноатлантиришга ҳақли. 
Кўчмас мулк иқтисодий жараёнларнинг ажралмас қисми бўлиб ҳисобланади. 
Бироқ у ўзининг хусусиятларига кўра кредитлаш учун оптимал бўлган объектлар 
туркумига киради. 
Хусусан уларга қуйидагиларни келтириш мумкин: 

товар сифатида кўчмас мулкнинг қиймати жуда юқори бўлиб, у инвестордан 
катта ҳажмдаги капитални талаб қилади; 

кўчмас мулк – бу яхшиланишларга эга ер участкаси бўлиб, у фойдаланиш 
жараёнида ўзининг даромадлилигини таъминлайди. 
Ипотека кредити – бу кредитнинг бир тури бўлиб, унга: 

пулларннг узоқ муддатга берилиши; 

кўчмас мулк олди – сотди шартномасининг кредитланиши; 

харид қилинаётган кўчмас мулкдан гаров сифатида фойдаланилиши хос. 
Кўчмас мулк билан операцияларни амалга оширишда қарзга олинган капиталдан 
фойдаланишнинг мақсадга мувофиқлигини ҳам қарздор нуқтаи назаридан, ҳам қарзга 
берувчи (кредитор) нуқтаи назаридан кўриб чиқиш мумкин. 
Кўчмас мулк харид қилаётганда қарзга капитал жалб қилиш