Учебное пособие для студентов вузов, обучающихся по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью»

6.3. Система критериев и факторов экспертизы местоположения
Логической основой для разработки системы критериев экспертизы местоположения служит тенденция повышения использования терри­торий, наиболее удобно расположенных по отношению к центру города, местам концентрации деятельности, транспортным магистралям, экологи­чески благоприятным районам с богатым ландшафтным и архитектурным окружением. Это позволяет описать и оценить экологическую, экономи­ческую (функциональную) и градостроительную ценность территории, которую занимает объект недвижимости. Фактор урбанизации территории в большой мере опре­деляет ценность, престижность участка застройки.
Урбанизированные территории - это элементы (объекты) системы расселения, для которых характерны следующие свойства [20,30]:

• 
  профессиональные занятия населения в большинстве (или в подавляющем большинстве) не связаны с сельскохозяйственными работами;
  
• 
  высокая концентрация обмена информацией, кооперация людей в их деятельности, направлена к наивыгоднейшему использованию материальной среды в целях благоустройства данного объекта и своего социального благосостояния;
  
• 
  высокоэффективное производство за счет интенсивного разделения труда;
  
• 
  внутренняя целостность объектов, обусловленная устойчивыми социально-функциональными связями значительного по численности населения (по затратам времени на регулярные поездки в пределах 1-1,5 часа в одном направлении);
  
• 
  высокая интенсивность общественных форм жизни.
  

В современных условиях эти свойства, характерные ранее только для города, все больше распространяются на обширные территории, которые невозможно отождествить с представлением о компактном пространс­твенно обособленном от своего окружения населенном пункте, которое было изначально положено в основу термина «город». Очевидно, что урбанизированная территория - это не только скопление населения, но и ценная питательная производственная и жизненная среда, обладающая определенными качес­твами. Все эти качества объясняют высокий разброс цен на объекты не­движимости в зависимости от ценности их местоположения.
Выделяются признаки урбанизированности территорий, ко­торые учитываются при экспертизе местоположения [30].
1. Размеры урбанизированной территории, на территории которой на­ходится недвижимость, напрямую связаны с допустимыми и оптималь­ными характеристиками численности и плотности населения. Максимальные размеры связаны с транспортной доступностью, ко­торая, в свою очередь, определяется господствующим способом пере­мещения жителей в пределах урбанизированной территории. С позиции развития территории главное различие современных и старых городов в их размерах и транспортной инфраструктуре. Транспортная доступность изменила представления о размерах города. Средняя продолжительность трудовой поез­дки в один конец (в часах) - М со средней продолжительностью рабочего дня (в часах) - Р выглядит следующем образом:
М = (12,3-Р)/6
Если равенство выполняется, то город устойчиво развивается, если существует перевес в какую-то сторону, то у города есть либо перспектива роста, либо он впоследствии может распасться на самостоятельные экономические единицы. Учитывая продолжительность рабочего дня и среднюю скорость пассажирского транспорта, можно вычислить размеры стабильно целостной урбанизированной территории. 2. Плотность населения. Этот параметр имеет смысл системного признака только для урбанизированной территории - фактического горо­да или для части территории, населенной не меньшим числом жителей, чем официальное число жителей в поселке городского типа или в извест­ном населенном пункте, имеющем статус города. Характерное значение, обычно, около 1 человека на 100 м². Минимальное значение для случаев, когда фактический и административный город имеют близкие площади, составляет 0,3 жителя на 100 м². Точные значения здесь невозможны из-за разнообразия административных решений о включении ненаселенных территорий по тем или иным конъюнктурным соображениям в пределы административных границ [30].
3. Валовой региональный продукт (ВРП) на душу населения. Этот па­раметр важен с точки зрения возможности территории прокормить свое население и тем самым оправдать свое существование. Этот показатель важен именно для формальной экономики. При этом следует учитывать статистическую закономерность, согласно которой нормальное развитие происходит в случае, если на капитальное строительство на территории тратится около 25% ВРП, созданного на ней, а нормальное функциониро­вание (воспроизводство), если на территории тратится 67% заработанного на ней [30]. Для территории меньшей, чем субъект федерации, ВРП обычно не рассчитывается.
4. Расчет валового городского продукта (ВГП) не входит в настоящее время в перечень показателей, рассчитываемых Госкомстатом России (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга, являющихся субъектами РФ). Согласно методике, предложенной ООН-ХАБИТАТ, рассчитывать ВГП можно двумя способами:
Первый метод аналогичен расчету ВВП производственным мето­дом, при котором валовой продукта рассчитывается как сумма добавлен­ных стоимостей, социально-значимых в отраслях экономики. Он основывается на предположении о том, что отношение валового городского продукт к ва­ловому внутреннему продукту пропорционально соотношению занятых в разных отраслях экономики в городе и в целом по стране. Предполагается также, что заработная плата отражает реальную величину произведенной добавленной стоимости, поэтому для соизмерения производительности городской и национальной экономики добавляется множитель, равный со­отношению занятых в отраслях экономики города и страны. Доля не рас­пределяемой по отраслям добавленной стоимости на городском уровне принимается равной этому показателю на национальном уровне.
Второй метод, учитывая особенности российской статистики доходов, дает еще более приблизительный результат, так как исходит из посылки, что валовой городской продукт составляет долю ВВП, равную отношению домохозяйств городе и по стране в целом. Величина душевого производства ВГП в сопоставлении со средним для страны уровнем является одним из важнейших показателей эффективности городской экономики.
5. Производительная сила городской среды определяет объем валового внутреннего продукта, создаваемого, в среднем, за один час труда. По мере развития города, индустриального строительства, совершенствования технологий производства, повышения квалификации населения и создания новых средств производства производительная сила городской среды растет. Но для того, чтобы этот рост был стабильным, необходимо подпитывать эту среду трудовыми ресурсами соответствующей квалифи­кации. В наше время система знаний и технологий обновляется не реже, чем раз в 5-7 лет, что означает фактически необходимость непрерыв­ного образования.
Критерии, которые могут влиять на терри­ториально-пространственную оценку местоположения объекта недвижи­мости: экологический критерий; экономический критерий; градостро-ительный критерий.