Учебное пособие для студентов вузов, обучающихся по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью»

Градостроительный критерий. Стадийность и цикличность развития города вызываются, в первую очередь, изменениями внешней среды и технологическим прогрессом, а сами процессы территориального развития городов сопряжены с непре­рывным изменением и усложнением их внутренней организации.
Как правило, смена технологического уклада приводит к ослаблению ряда функций города и появлению нового, связанного со сменой производс­твенного процесса, состава городской инфраструктуры, включая транспор­тную. Иногда это приводит к смене технологии массовой застройки.
Существует диалектическая зависимость между процессами роста го­рода и качественным совершенствованием его структурно-функциональ­ной организации. Развитие города можно уподобить процессу, где фаза количественного роста с определенной периодичностью сменяется фазой качественной перестройки - структурной реорганизации системы. Такая логическая модель городского роста согласуется с имеющимися эмпири­ческими данными. Переход количественных изменений в качественные может происходить в результате уникальных управленческих решений, каждое из которых связано с безвозвратным началом процесса принципи­ального изменения инфраструктуры города.
Согласно существующей в настоящее время теории порогов, развитие города представляет собой последовательность указанных уникальных решений и действий по созданию и реконструкции городской инфра­структуры и по освоению новых земель. Эти решения и действия связаны с преодолениями порогов, связанных со скачкообразным ростом капита­ловложений. Пороги могут быть [30]:

• 
  физическими (необходимость значительных затрат на сооружение моста и создание инфраструктуры на другом берегу реки, на осушение заболоченных и подтопляемых участков, на освоение территорий со слож­ным рельефом или неблагоприятными инженерно-строительными усло­виями и т.п.);
  
• 
  функциональными (изменение характера функционального использования территории, например, изъятие сельскохозяйственных земель, снос индивидуальной застройки и др.);
  
• 
  технологическими (реконструкция существующих инженерных сооружений и коммуникаций - водоснабжения, канализации, транспорта и т.д. в связи с ограниченной пропускной способностью или радиусом действия);
  
• 
  структурными (дальнейшее развитие города нуждается в транс­формации планировочной структуры, например, в дорогостоящей перестройке центра города, а также в сфере обслуживания – необходимость резкого скачка емкости обслуживающих учреждений).
  

Пороговый анализ условий территориального роста города позволяет выявить и количественно оценить дискретные порции градостроительных ресурсов, которые могут быть использованы в процессе развития города.
Пороговый анализ в использовании территориальных ресурсов городов при экспертизе местоположения объектов недвижимости (пространствен­ных порогов) и в наращивании их градообразующей базы (путем выявле­ния территориально-производственных комплексов и их звеньев разного ранга, масштаба и степени завершенности) весьма перспективный из воз­можных методов прогнозирования развития городов. Он может дать важ­ную (хотя и не исчерпывающую) информацию предпроектного характера, существенно необходимую для выбора оптимальных решений.
Как правило, когда плотность зданий и сооружений в городе стано­вится достаточно высокой, происходит ревизия освоенных территорий - не обязательно путем реконструкции главных магистралей, но часто и прокладкой новых путей по периферии старой части города. Наиболее устойчивые структуры города - его центр (особенно исторический) и трассировка основных магистралей. Более изменяемой является жилая застройка. Еще менее стабильными должны быть зеленые насаждения и другие незастроенные пространства, которые являются резервом разви­тия более стабильных функционально-планировочных элементов города (жилых зон, участков для строительства деловых и общественных зданий, производственных территорий, дорог и т.п.).
Первыми кандидатами на территории, отторгаемые под жилищное строительство, оказываются сельскохозяйственные угодья на границе с городом. При выборе зон для приращения к территории города с точки зрения порогового анализа полезно принять во внимание рекомендации, приведенные в [30].
Существующая практика принятия решений в градостроительном проектировании основывается на комплексном анализе и сопоставлении исходной ситуации социально-функциональной программы-задания на проектирование и вариантов планировочной организации объекта проек­тирования. Процесс проектирования носит творческий характер и вклю­чает, наряду с теоретическим обоснованием и расчетом, инженерные и художественные элементы творчества, выражаемые в интуитивных ре­шениях, синтезирующих многообразную и многоплановую информацию. При этом значительная часть градостроительной информации формиру­ется в образном выражении. Вместе с тем роль научного обоснования возрастает как в связи с ростом сложности и масштабов объектов, так и в связи с развитием знаний и рационализации решений в области не только утилитарно-практической, но и экологической [30].
Исходная ситуация при анализе местоположения любого объекта недвижимости ха­рактеризуется природными условиями района, в котором он располагается, демографическими данными, сложившимся хозяйственным и градострои­тельным использованием территории, характером и состоянием застройки (в условиях реконструкции), санитарно-гигиеническими характеристиками, общей инвестированностью территории (прошлыми капиталовложениями в застройку, инженерные сети и благоустройство территории). Комплексное представление об исходной ситуации характеризует сложившееся к моменту проектирования пространственное строение и степень ресурсообеспеченных (природного и технического) территории объекта. Примером такого рода анализа может служить анализ разработки фун­кциональной программы развития фрагмента исторически сложившегося городского центра и проекта его архитектурно-планировочной структуры.
Наряду со схемой анализа при рассмотрении местопо­ложения зданий, доводятся анализ и оценка социально-функ­циональной программы с позиций ее ресурсообеспеченности и задач пространственной реализации. Примером может служить размещение в городе общественных центров определенного назначения или зон отдыха и их пространственная организация.
Таким образом, анализ градостроительной ценности объекта недви­жимости всегда основан на сопоставлении трех элементов: исходной ситуации, программы и проектного решения в разных их сочетаниях и ориентации на конечный результат (оценку ресурсов территории, выбор программы ее освоения и выбор варианта ее планировочной организа­ции). Среди основных градостроительных факторов, влияющих на ценность местоположения объекта недвижимости (с учетом градостроительного критерия) принято выделять следующие:
Градостроительный, в т.ч.: малоэтажная, беспорядочная застройка; многоэтажные здания - банки, административно-деловой центр; сооружения культуры - театры, музеи; многоэтажные здания – гостиницы, рестораны; наличие торговых центров.
Ландшафтный, в т.ч.: наличие водных поверхностей; наличие зеленых массивов; близость к центру города; наличие архитектурных памятников.
В таблице 6.4 показаны основные градообразующие факторы, которые необходимо учитывать при анализе местоположения недвижи­мости.
Таблица 6.4 - Район освоения для нового строительства

Анализ и оценка исходной ситуации	Разработка социально-функциональной программы (задание на проектирование)	Рекомендации по выбору проектного решения
Ландшафтное зонирование территории (геология, рельеф, растительность и др.). Характеристика строительных условий площадок. Характеристика территории по условиям транспортных связей (внешние коммуника­ции). Место предполагаемых площадок в системе сложившегося расселения (связь с городом-центром, тяготеющие поселения). Определение емкости площадок.	Расчет численности населения города. Развитие градообразующей базы: отраслевая структура занятого населения. Развитие сферы обслуживания - расчет емкости учреждений с учетом сопряженного населения. Расчет потребностей в жилище с учетом половозрастной и семейной структуры. Разработка программы экологического баланса в развитии города. Программа реализации генерального плана. Очередность строительства с учетом строительной базы.	Выбор площадки. Формирование межселенных связей города в системе расселения. Расчет территории (баланс). Зонирование по интенсивности освоения. Функциональное зонирование территории. Трассировка улично-дорожной сети. Районирование территории (деление на городские районы, жилые районы и микрорайоны). Размещение общегородского центра и формирование системы центров обслуживания. Экологическое зонирование и разработка микроклиматического паспорта города: выделение санитарно-защитных зон.