‘This is a wonderful book that should be on the desk of every architect and planner. It shows how

2 
The Case for
Eco-
retrofitting
 
From impact mitigation 
to net positive impacts
A major impediment to green building, let alone biophysical sustainability, remains the false belief 
that responsible design and construction costs more.
1
It is, however, now well established that new 
green buildings need not cost more than conventional ones, and can cost far less from a life-cycle and 
societal perspective.
2
Many case studies and reports have demonstrated that investments in building 
eco-efficiencies can be highly profitable for owners, while reducing externality costs to the public as 
a whole.
3
Even buildings that have involved a substantial amount of research and development have 
paid back the extra investment within about 10 years or less, and the payback period is shrinking 
rapidly.
4
Although far less than 10 per cent of new buildings in the ‘developed’ nations are ‘green’, the 
numbers of green buildings are reputedly increasing by 20 per cent a year in the US.
5
Nonetheless, 
the rate of uptake of green building strategies and technologies still does not reflect their stunning 
investment opportunities. We are instead continuing to throw more good money after bad. It is 
therefore necessary to survey some of the economic and health benefits of retrofitting for owners, 
builders, developers and the general public.
‘Eco-retrofitting’ as used here means modifying buildings and/or urban areas to improve overall 
human and environmental health, and to reduce resource depletion, degradation and pollution – if 
not expand the ecological base. It implies an integrated and eco-logical design approach, instead 
of the mere addition of energy-saving equipment. It also implies a planning strategy that considers 
not just buildings but whole suburbs, cities and urban infrastructure. There are already institutional 
levers for overcoming impediments to retrofitting. Proposals can be found across the whole spectrum, 
from small incentive schemes to partnerships or cooperatives for retrofitting entire neighbourhoods.
6
However, it is argued that direct action is required to deliver net positive physical impacts in existing 
urban environments. The mainstream approach, indirect incentive systems, can have unintended 
consequences in complex systems.
7
‘Direct action’, in this context, means implementing physical 
design solutions as opposed to indirect incentive systems. Government agencies tend to avoid direct 
action, partly because they do not obtain recognition for saving resources. Mechanisms are needed 
to enable government agencies and community groups (as well as industry) to capture some of the 
credit and financial savings from eco-retrofitting projects. 

---

24
Positive Development
As new construction is only about two per cent of the total building stock, new green buildings have 
little impact on the growing rate of resources consumed by development. Moreover, we have seen that 
new construction necessarily increases overall resource flows despite lower relative operating costs.
Given the resource flows embedded in existing development, then, eco-retrofitting is a sustainability 
imperative. Yet, thus far, little effort has been directed at greening the existing building stock. This is 
despite the fact that investments in retrofits have been shown to compare favourably with conventional 
financial investments, such as stocks and bonds.
8
In fact, from a public perspective, eco-retrofitting 
pays for itself. While retrofitting generally is only undertaken for resource efficiency (at best), net 
positive eco-retrofitting would aim for whole systems sustainability. Since Positive Development does 
not yet exist, however, only figures on the benefits and barriers to retrofitting for resource efficiency 
are available at this time.