Теоретические основы ипотечной ссуды и ее погашения 1 Классификация и сущность ипотеки 5

2.3 Рекомендации по оптимизации ипотечной ссуды

Одной из главных проблем, тормозящих развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации, является недоступность ипотеки для жителей страны в силу высоких процентных ставок. Активную роль по решению данной проблемы должно решать государство, которое заинтересовано в обеспечении своих граждан доступным жильем.

Создание системы рефинансирования ипотечных кредитов через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию не решило данной проблемы. Как показывает практика, данное Агентство оказалось фактически неспособным к выполнению поставленных перед ним задач в сложившихся в настоящее время тяжелых экономических условиях. Из девяти выданных ипотечных кредитов Агентство по ипотечному жилищному кредитованию выкупает только одно, остальные восемь остаются на балансе банка. Поэтому многие банки в настоящее время свернули свои ипотечные программы из-за недостатка «длинных» денег. Более крупные банки, которые не пользовались услугами Агентства, ипотечные программы сохранили, однако существенно увеличили процентные ставки по ним.
Задача государства в настоящее время – формирование нового механизма поддержки развития ипотечного кредитования в стране. Этим механизмом может быть снижение процентной ставки по кредиту за счет предоставления банку льгот по уплате налога на прибыль от ипотечной деятельности. Чтобы понять действие этого механизма, необходимо рассмотреть порядок и процедуру уплаты налога на прибыль кредитными организациями.
Налог на прибыль уплачивается банками в соответствии с ФЗ «О налоге на прибыль и организаций» в порядке, предусмотренном Инструкцией Госналогслужбы России «О порядке исчисления и уплаты в бюджет налога на прибыль предприятий и организаций» от 10 августа 1995 г. №37.
Общая ставка налога на прибыль с 1 января 2009 года – 20 %. Уплата налога на прибыль в Сберегательном банке РФ производится авансовыми взносами в течение квартала ежемесячно равными долями в размере 1/3 квартальной суммы налога.
Налогооблагаемая база для уплаты налога на прибыль определяется Положением об особенностях определения налогооблагаемой базы для уплаты налога на прибыль банками и другими кредитными учреждениями, утвержденным постановлением Банка России от 16 мая 1994 г. №490
Налогооблагаемая база для расчета налога на прибыль исчисляется путем уменьшения суммы доходов (без учета НДС) на сумму расходов, включаемых в себестоимость оказываемых услуг. Полученная разница уточняется на суммы доходов и расходов, относимых непосредственно на финансовые результаты деятельности.
Выделяют следующие виды доходов банка, относимых непосредственно на финансовый результат:
 дивиденды и проценты, доходы от долевого участия;
 положительные курсовые разницы по операциям в иностранной валюте, включая нереализованные курсовые разницы по открытой валютной позиции;
 присужденные или признанные штрафы, пени, неустойки, доходы от возмещения причиненных банку убытков, включая выплаты, связанные со страхованием кредитных рисков;
 суммы, поступившие от работников банка в возмещение убытков и расходов, понесенных банком по их вине;
 прибыль прошлых лет, выявленная в отчетном году;
 доходы от реализации банком залога и заклада;
 возврат клиентами ссуд, ранее списанных в убытки банка;
 другие доходы от операций, непосредственно не связанных с банковской деятельностью, включая доходы от реализации принадлежащих банку основных средств и иного имущества.
Непосредственно на финансовые результаты относятся следующие расходы и потери:
 местные налоги и сборы, относимые на финансовые результаты в соответствии с законодательством;
 присужденные или признанные штрафы, пени, неустойки и другие виды санкций (кроме сумм, внесенных в бюджет в виде санкций в соответствии с законодательством), а также расходы по возмещению причиненных банком убытков клиентам;
 не компенсированные за счет резерва на возможные потери по ссудам убытки от списания дебиторской задолженности индивидуальных заемщиков, по которой срок исковой давности истек, и других видов, нереальных для взыскания;
 убытки по операциям прошлых лет, выявленные в отчетном году;
 некомпенсированные потери от стихийных бедствий и других чрезвычайных ситуаций, включая затраты, связанные с предотвращением или ликвидацией последствий стихийных бедствий или аварий;
 отрицательные курсовые разницы по операциям банка в иностранной валюте, включая нереализованные отрицательные курсовые разницы по открытой валютной позиции;
 убытки от хищений, виновники которых по решениям суда не установлены (просчеты, хищения, растраты по кассовым операциям);
 убытки по иностранным операциям и валютным ценностям;
 приняты неплатежные и фальшивые денежные билеты;
 хищения, растраты и другие злоупотребления по инкассации и перевозки ценностей и по прочим операциям;
 утрата ценностей при пересылке;
 суммы, выплаченные по претензиям клиентов.
Снижение процентной ставки по ипотечному кредиту возможно за счет внесение дополнений в Положение об особенностях определения налогооблагаемой базы для уплаты налога на прибыль банками и другими кредитными учреждениями. В основе этих дополнений должны лежать два пункта:
1) процентный доход от ипотечного кредитования не включается в налогооблагаемую базу;
2) величина полученной прибыли направляется на снижение процентной ставки.
Если проценты, полученные банком по ипотечным кредитам, не включать в перечень доходов банка в целях уплаты налога на прибыль, то величина данного налога, подлежащего уплате в бюджет, уменьшится. Соответственно, на данную сумму увеличится нераспределенная прибыль банка. За счет получившейся разницы в прибыли банка до получения ипотечной налоговой льготы и после него можно снизить процентную ставку. Снижение последней должно привести к увеличению спроса на ипотечные кредиты, и соответственно к росту прибыли банка.
Так, используя пример из раздела 2.3 об определении возможности населения Ярославской области воспользоваться ипотечным кредитом в Сберегательном банке РФ, можно рассчитать, на сколько снизится процентная ставка по кредиту при предоставлении государством банку ипотечных налоговых льгот, и как это отразится на заемщиках и на прибыли банка.
Предположим, что определенная семья имеет достаточный доход, для того чтобы воспользоваться ипотечным кредитом. Тогда за первый год погашения кредита банк получит доход в размере 166600 рублей (приложение И), из которых 33320 рублей (20%) - налог на прибыль, подлежащий возмещению в бюджет. Чистая прибыль банка по данной операции составит 133280 рублей.
Однако при введении государством режима налоговых льгот совместно с сохранением «дольготной» величины ипотечной прибыли, позволит снизить процентную ставку. С помощью простой формулы (3.1) можно рассчитать величину этой ставки: