Теоретические основы ипотечной ссуды и ее погашения 1 Классификация и сущность ипотеки 5

Теоретические основы ипотечной ссуды и ее погашения

1.1 Классификация и сущность ипотеки

Ипотека – один из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю. Ипотека в переводе с греческого языка означает заклад, и представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю).

Ипотечный кредит – это кредит, обеспеченный определенной недвижимой собственностью. Ипотечное кредитование – это предоставление кредита под залог недвижимого имущества. Создание действенной системы ипотечного кредитования возможно на базе развития первичного и вторичного рынков ипотечного капитала.
Существует договорная, судебная и законная ипотеки. Объектом договорной ипотеки является конкретный объект недвижимости, указанный в договоре. Инициатором договорной ипотеки выступает владелец недвижимости. Законная и судебная ипотеки являются генеральными, т.е. обременяющими все имущество должника, и устанавливаются в судебном или административном порядке.
В России порядок осуществления ипотеки регулируется частью первой Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 16 июля 1998 г. №102 – ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ст.5), Федеральным законом от 21 июля 1997 г. №122 – ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федеральным законом от 11 ноября 2003 г. №152 – ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» и другими нормативно-правовыми актами 13.
Залог – один из способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств. По сравнению с другими способами обеспечения исполнения обязательств – неустойкой, задатком, поручительством – залог более привлекателен потому, что с его использованием проще произвести принудительное взыскание. Залог предполагает наличие у должника имущества, на которое может быть наложено взыскание, однако имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
По договору ипотеки залогом выступает именно недвижимое имущество. К последнему относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все те объекты, которые прочно связаны с землей и перемещение которых невозможно без нанесения ущерба их назначению.
Договор об ипотеке может быть самостоятельным (т. е. отдельным по отношению к договору, по которому возникает обеспеченное залогом обязательство), или условия о залоге могут быть включены в договор, по которому возникает обеспеченное залогом обязательство (например, положение об обеспечении своевременного возврата жилищного кредита залогом жилого помещения).
Залогодателем по договору об ипотеке может быть как сам должник по основному обязательству, так и лицо, участвующее в таком обязательстве (третье лицо).
При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты:
 залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства;
 ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа, обмен) в данных конкретных условиях нецелесообразны;
 создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги: при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных или вторичных закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала;
В экономическом отношении ипотека – это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.
Особо следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования.
Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом:
 функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;
 функция обеспечения возврата заемных средств;
 функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда другие способы экономически нецелесообразны или юридически невозможны;
 функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных и производных ипотечных ценных бумаг 33.
Можно выделить следующие отличительные особенности ипотечного кредита:
 обязательность обеспечения залогом, причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит. Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику. Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания. Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких-либо ограничений, не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства;
 длительность срока предоставления кредита. Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от трех и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика;
 большинство ипотечных ссуд носит целевой характер;
 ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией.
К основным требованиям, предъявляемым к процедуре предоставления и обслуживания ипотечного кредита, можно отнести следующие:
 сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;
 величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупных доходов заемщика и созаемщиков за соответствующий расчетный период;
 при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.
Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.
Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.
Одним из существенных условий договора об ипотеки является его предмет. Предмет определяется через наименование имущества, его местонахождение, описание, которое позволяет его идентифицировать. Предметом договора об ипотеке могут быть согласно статье 5 Закона об ипотеке земельные участки, предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности. Предметом ипотеки могут быть жилые дома, квартиры или их части, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие сооружения потребительского назначения.
Предметом ипотеки может быть и незаконченное строительство, которое рассматривается как недвижимое имущество, возводимое на отведенном земельном участке.
Кредитование под залог жилой недвижимости, по мнению многих исследователей, - наиболее перспективная и значимая для экономики форма ипотечного кредитования. Жилье, в силу присущих ему характеристик – недвижимого характера, определенной стандартизированности, легкой оценки, наличия ликвидного рынка, - идеальное средство обеспечения обязательств. Долгосрочность кредитования под залог жилого помещения дает возможность заемщику не только расплатиться по предоставленному кредиту, но и использовать оставшиеся свободные средства на иные нужды.
Жилым помещением признается помещение, предназначенное для проживания граждан, признанное в установленном порядке пригодным для проживания, отвечающее санитарным и техническим нормам и учтенное органами инвентаризационного учета в качестве жилого. Такое помещение должно находиться в собственности залогодателя 30.
В настоящее время к залогу квартир и других помещений, расположенных в многоквартирных домах, применяются правила главы 13 Закона об ипотеке, которые позволяют осуществлять такой залог без залога земельного участка, на котором расположен дом или другое строение. Однако прямых указаний на такую возможность закон не содержит, что является существенной недоработкой закона и может впоследствии затруднить его применение.
Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты также могут быть предметом ипотеки, поскольку хотя и не являются имуществом, которое неразрывно связано с землей, но, как это специально предусмотрено в Гражданском кодексе Российской Федерации, относятся к недвижимому имуществу в силу своей специфики.
Помимо имущества предметом ипотеки может быть право аренды, принадлежащее залогодателю. К такому залогу будут применяться общие нормы об ипотеке, если иное не предусмотрено Законом об ипотеке и не противоречит существу арендных отношений. Так, право аренды может стать предметом ипотеки только с согласия арендодателя; не допускается залог такого права без согласия собственника или лица, имеющего право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия данных лиц.
Существуют ограничения, предусмотренные законом, в отношении имущества, которое не может быть предметом ипотеки. Во-первых, это имущество, изъятое из оборота, т. е. оно не может свободно отчуждаться и переходить от одного лица к другому. Это, главным образом, вещи, находящиеся в исключительной собственности государства. Во-вторых, имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание. В-третьих, не может быть предметом ипотеки имущество, в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.
Также не может быть самостоятельным предметом договора ипотеки часть имущества, раздел которого невозможен (неделимая вещь). Например, нельзя заключить договор ипотеки в отношении только хвостовой части самолета. На имущество, находящееся в общей совместной собственности супругов, ипотека может быть установлена только при наличии письменного согласия другого супруга, не являющегося стороной по договору ипотеки.
Не подлежат ипотеке земельные участки, если они находятся в государственной или муниципальной собственности. Кроме того, не допускается ипотека земельного участка, площадь которого меньше минимального размера.
Закон об ипотеке указывает на необходимость оценки предмета договора ипотеки. Такая оценка проводится по соглашению сторон, которые могут самостоятельно договориться о цене предмета либо поручить это третьей стороне. Оценка указывается в договоре в денежном выражении. При залоге
предприятия состав передаваемого в ипотеку относящегося к предприятию имущества и оценка его стоимости определяются на основе инвентаризации данного имущества.
Если предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс, в состав заложенного имущества входят относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права.
Состав передаваемого в ипотеку относящегося к предприятию имущества и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации данного имущества. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию, являются обязательными приложениями к договору об ипотеке.
Залогодатель вправе продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять в заем имущество, относящееся к предприятию, переданному в ипотеку, и иным образом распоряжаться указанным имуществом, а также вносить изменения в состав данного имущества, если это не влечет уменьшения указанной в договоре об ипотеке общей стоимости имущества, относящегося к предприятию, а также не нарушает других условий договора об ипотеке.
Без разрешения залогодержателя залогодатель не вправе передавать имущество, относящееся к предприятию, в залог, совершать сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества, относящегося к предприятию, если иное не установлено договором об ипотеке.
В случае непринятия залогодателем предприятия мер по обеспечению сохранности заложенного имущества, неэффективного использования этого имущества, что может привести к уменьшению стоимости предприятия, залогодержатель вправе обратиться в суд с требованием о досрочном выполнении обеспеченного ипотекой обязательства или введении ипотечного контроля за деятельностью залогодателя 18.
Решением суда залогодержатель в порядке ипотечного контроля может быть уполномочен:
 требовать от залогодателя регулярно представлять бухгалтерские и иные отчетные документы, предварительно согласовывать вопросы, связанные с заключением сделок с относящимся к предприятию имуществом;
 обращаться к собственнику имущества, относящегося к предприятию, или уполномоченному им органу с требованием о расторжении контракта с руководителем предприятия;
 предъявлять в суд иски о признании сделок, заключенных залогодателем, недействительными;
 осуществлять иные права, предусмотренные ипотечным контролем за деятельностью залогодателя.
В случае неисполнения залогодателем обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия, взыскание на заложенное имущество может быть обращено только по решению суда.
К покупателю, который приобрел на публичных торгах предприятие, переходят относящиеся к последнему права и обязанности собственника предприятия с момента государственной регистрации права собственности на приобретенное имущество.
Ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается. Гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения, и помещения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир, на них не распространяются.
В случае, когда предметом ипотеки является часть жилого дома или часть квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат, к такой ипотеке соответственно применяются правила Федерального закона об ипотеке жилого дома и квартиры.
Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных.
При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.
При предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами, и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.
Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.
Договорs найма или аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняют силу. Условия их расторжения определяются Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным законодательством Российской Федерации.
Ипотека земельных участков имеет ряд отличительных особенностей:
 если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания или сооружения залогодателя. При наличии в договоре условия, предусматривающего, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание или сооружение не заложены тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на такие здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования таких зданий или сооружений в соответствии с их назначением. Условия пользования указанной частью земельного участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – судом;
 земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. Если соответствующий земельный участок взят в аренду, возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или права аренды земельного участка;
 на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке;
 оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации. Оценка земельного участка при его ипотеке не может быть установлена ниже его нормативной цены, под которой понимается показатель, характеризующий стоимость земельного участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем. К договору об ипотеке земельного участка должен быть приложен кадастровый план земельного участка.
Земля является уникальным объектом недвижимости, так как она может быть и составной частью, и полноценным объектом недвижимости, тогда как здания и сооружения не могут быть заложены без земельного участка. Земельная ипотека, в отличие от жилой, не требует создания в стране института «длинных денег», она может осуществляться в режиме рассрочки платежей по выкупу земельных участков с привлечением ипотеки как гарантии выплаты выкупной стоимости собственнику.
Однако залог земельных участков занимает незначительное место в ипотечных операциях российских банков, так как отсутствует нормативный механизм применения законодательной базы земельной ипотеки, а также в связи с неразвитостью земельных ипотечных ценных бумаг на российском рынке ценных бумаг 19.
В настоящее время земельную ипотеку практикуют МКБ, Сбербанк, Городской ипотечный банк, "Сосьете Женераль Восток" и Райффайзенбанк. Процентные ставки составляют до 14,5% и зависят от формы подтверждения доходов заемщика. Срок по земельным кредитам, как правило, не превышает 10 лет 49.
Однако наибольшую социальную и политическую значимость представляют жилищные кредиты. Поэтому в дальнейшем речь пойдет именно о данном виде кредита.
Ипотечное жилищное кредитование – достаточно перспективное направление деятельности банков. Характерные особенности, присущие данному кредиту, делают его относительно низкорисковым для банков, а заемщикам дают возможность улучшить свои жилищные условия и социальное положение в обществе. Поэтому, чтобы ипотечное кредитование стало по-настоящему эффективным инструментом решения жилищных проблем, важно изучить мировой опыт по развитию и совершенствованию системы ипотечного кредитования.