|
.
№ 13 (251)
.
Март 2019 г.
68
Технические науки
− Для размещения объектов культуры кадастровая
стоимость: 11365,5 руб./м
2
(«ArtStudio»).
Проанализировав кадастровую стоимость этих зе-
мельных участков можно сделать вывод что самый до-
рогой из них это предназначенный для строительства
гостиниц, однако фактором, повышающим его цену, яв-
ляется то, что он расположен на престижном Московском
проспекте в шаговой доступности от метро. Следующим
за ним идет земельный участок под строительство много-
квартирного дома. А вот самый дешевый вариант земель-
ного участка предназначен для строительства объектов
транспорта.
То есть застройщики выбирают эти земельные участки
из-за причин экономии, как на стадии покупки, так и на
стадии обслуживания, как пример земельный налог за
земельный участок, который рассчитывается от када-
стровой стоимости.
Второй причиной, останавливающей застройщиков от
смены вида разрешенного использования, является сама
процедура изменения вида разрешенного использования.
Получить разрешение на строительство именно жилья на
территории бывшей промзоны не просто. Это довольно тру-
доемкий процесс, который требует от застройщика знания
самой процедуры, а главное, определенных затрат — как
временных, так и финансовых. Принятие положительного
решения о переводе зависит от многих факторов, в част-
ности, от самой площадки, застройщика, его взаимоотно-
шений и опыта взаимодействия с властями. Поэтому не все
застройщики готовы рисковать, риски всегда присутствуют.
Выход из этой ситуации и есть «апартаменты».
Также если земельный участок находится в аренде,
а принадлежит государству, то арендатор не имеет право
менять вид разрешенного использования, согласно Зе-
мельному кодексу РФ. То есть, если земельный участок
у застройщика в аренде, то ему надо договариваться с соб-
ственником о том, что бы тот сам осуществил смену вида
разрешенного использования.
В законодательстве Российской Федерации четко не
описана процедура изменения вида разрешенного ис-
пользования, что дает органам местного самоуправления
на местах устанавливать свои порядки.
В Градостроительном кодексе РФ только сказано, что
право принимать решение о смене вида разрешенного ис-
пользования земли принадлежит главе администрации по-
селения или населенного пункта, в ведении которого на-
ходится земельный участок. И установлены случаи, когда
необходимы публичные слушания. А также дано опреде-
ление вида разрешенного использования и его виды: ос-
новной, условно-разрешенный, дополнительный.
Все виды разрешенного использования земель пере-
числены в классификаторе видов разрешенного использо-
вания. Каждый участок имеет присвоенный ему основной
вид разрешенного использования. Однако, существуют
также градостроительные регламенты, применяемые
к каждой отдельно взятой территориальной зоне. И этим
регламентом за конкретной территорией может быть за-
креплено несколько дополнительных видов условно раз-
решенного использования земель.
Таким образом можно обозначить следующие выводы:
1) Различие между апартаментами и квартирой в том,
что первое не пригодно для постоянного проживания;
2) Основных причин строительства апартаментов, на
землях, не предназначенных для их строительства, две:
1. Стоимость земельного участка с видом разрешен-
ного использования отличного от вида разрешенного ис-
пользования, для многоквартирной застройки в разы
ниже, следовательно, и затраты застройщика ниже;
2. Несовершенство процедуры смены вида разрешен-
ного использования.
3) Согласно данным публичной кадастровой карты,
земельные участки занятые комплексами апартаментов
имеют, многообразие видов разрешенного использо-
вания;
4) Сама процедура смены вида разрешенного исполь-
зования, это довольно ресурсоемкий процесс, требующий
тщательного знания законодательства, а также опыта
взаимодействия с органами государственной власти. Про-
цесс смены вида разрешенного использования только
в общих чертах описан на федеральном уровне, и дает ор-
ганам местного самоуправления устанавливать, какие-то
свои правила.
В целом процесс смены вида разрешенного использо-
вания, требует более точного описания, на федеральном
уровне, для исключения факторов, влияющих на решение
о принятии нового вида разрешенного использования,
а именно:
1) Описание единого списка документов, необходимых
для смены вида разрешенного использования;
2) На федеральном уровне установить является ли
платной эта процедур или бесплатной, в случае установ-
ления платности, то определить формулу по которой будет
рассчитываться размер оплаты данной услуги, например
исходя из кадастровой стоимости и видов разрешенного
использования из которого и в который хотят перевести;
3) Создать список причин, на который можно будет
ссылаться при принятии решения о смене вида разрешен-
ного использования, наподобие классификатора видов
разрешенного использования.
“Young Scientist”
Do'stlaringiz bilan baham: |
