Кўчмас мулк иқтисодиёти

ХУЖМШ ни ташкил этишдан мақсад – 
турар жой объектини яхлит мулкий мажмуа 
сифатида бошқаришнинг самаралироқ усулларини таъминлаш ва яшовчиларга турли 
ташкилотлар томонидан кўрсатиладиган коммунал-маиший хизматлар сифатини 
яхшилаш.
Шерикчилик ширкатини барпо этиш ҳақидаги қарор бир ёки бир неча қулай 
жойлашган кўп хонадонли уйларнинг уй-жой мулкдорлари умумий мажлисида қабул 
қилинади, бунда ҳар бир кўп хонадонли уйнинг барча мулкдорларнинг ёки уларнинг 
вакилларининг эллик фоиздан ортиғи қатнашиши шарт. 
Уй-жой мулкдорларининг умумий мажлиси исталган уй-жой мулкдори ташаббуси 
билан чақирилади. 
Шерикчилик 
ширкатини 
барпо 
этиш 
ҳақидаги 
қарор, 
барча 
уй-жой 
мулкдорларининг эллик фоизидан ортиғи овоз берган тақдирда қабул қилинган деб 
ҳисобланади. Бир нечта қулай жойлашган кўп хонадонли уйларнинг уй-жой мулкдорлари 
бирлашган шерикчилик ширкатини барпо этишда, бу уйларнинг ҳар биридаги уй-жой 
мулкдорларининг эллик фоизидан ортиғининг розилиги олиниши зарур.
Уй-жой эгаларининг умумий мажлисга ёзма равишда топширилган шерикчиликни 
ташкил этиш масалалари бўйича мулкдорнинг қарори кўрсатилган овозлари ҳисобга 
олинади. 
Уй-жой мулкдорларининг умумий ташкилий мажлиси, қоида бўйича, қуйидаги кун 
тартиби асосида ўтказилади: 
шерикчиликни барпо этиш ҳақида; 
шерикчилик низомини тасдиқлаш ҳақида; 
шерикчиликнинг бошқарув раиси ва аъзоларини сайлаш ҳақида; 
шерикчиликнинг тафтиш комиссиясини сайлаш ҳақида. 
Уй-жой мулкдорларининг умумий ташкилий мажлисида шерикчиликни барпо этиш 
билан боғлиқ бўлган бошқа масалалар ҳам кўрилиши мумкин. 
Уй-жой мулкдорларининг умумий ташкилий мажлиси баённомасида овоз бериш 
натижалари ва овозлар сони ёзма равишда кўрсатилади, ва у мажлис раиси ва котиби 
томонидан имзоланади. 
Сўнгра, низом қабул қилиш, бошқариш шаклини ва тафтиш комиссиясини танлаш 
зарур. Уй-жой мулкдорлари шерикчилик ширкати бошқаруви ўзининг таркибидан раис 
сайлайди. ХУЖМШ бошқарув раисининг ойлик маошининг тури ва ўлчами ҳақидаги 
қарор умумий мажлисда қабул қилинади. Бу ойлик пул мукофоти кўринишида ёки турар 
жой хизматларини тўлашдан озод қилиш кўринишида ҳам бўлиши мумкин. Уй-жой 

---

165 
мулкдорлари шерикчилик ширкати юридик шахс сифатида рўйхатдан ўтказилган бўлиши 
керак. Бунинг учун рўйхатдан ўтказиш органига қуйидаги ҳужжатлар тақдим этилади: 
•
умумий мажлис раиси томонидан имзоланган ариза;
•
ХУЖМШ ни барпо этиш қарори билан умумий мажлис баённомасидан кўчирма; 
•
ХУЖМШ низоми; 
•
кўп хонадонли уйлардаги барча уй-жой мулкдорларининг ҳуқуқ ўрнатувчи 
ҳужжатлари нусхаси; 
•
уй-жой мулкдорлари – юридик шахсларнинг таъсисчилик ҳужжатлари (асл 
нусхаси ёки нотариал тасдиқланган нусхалари); 
•
кўп қаватли уй жой кўчмас мулки мажмуасининг тавсифи (техник паспорти, 
кадастр тархи); 
•
давлат божини тўлаганлик ҳақидаги ҳужжат. 
Рўйхатдан ўтгандан сўнг шерикчилик ширкати банкда ҳисоб рақами очиши, муҳр 
олиши ва солиқ инспекциясида, бюджетдан ташқари давлат ижтимоий фондлари қаторида 
рўйхатга туриши зарур. 
Кўпинча, ХУЖМШ раислигига уйда истиқомат қилувчилар, айтайлик, фаол ва 
умумий мажлисларни ўтказиш учун ташаббускорлик кўрсатган шахслар сайланади. Кейин 
эса, шахснинг бинони бошқариш жараёнида юзага келадиган муаммоларни тушунмаслиги 
аниқ бўлиб қолади. Сўзсиз, турар жой биноси бошқарувчисини танлаш – ХУЖМШ 
умумий мажлиси ва бошқарувнинг ҳуқуқи. Бироқ, амалда, бошқарувчини кўчмас мулк 
соҳасида махсус билимга ва тажрибага эга бўлган мутахассислар сафидан шартнома 
асосида ёллаган самаралироқдир. Мулкдор объектни бошқариш бўйича шартномани у 
лойиҳалаштирилаётган вақтда тузгани яхшироқ. Афсуски, тураржой кўчмас мулки 
эгаларининг кўпчилиги ўз биноларига бир неча ўн йиллар мобайнида яхши ҳолатда 
сақланишида талаб даражасида актив қатнашмайдилар. Улар объектни эксплуатацияга 
топширгандан сўнггина, ихтисослашган компаниялар хизматларига мурожаат қиладилар. 
Натижада, бу зарарга олиб келади. Масалан, лойиҳалаш ва қуриш даврида мутахассислар, 
кейинчалик хизмат кўрсатишда катта ҳаражатлардан қочиш мақсадида қурилишда қандай 
материалларни ишлатмаган маъқуллигини аниқлашлари мумкин. Кўпинча, лойиҳачилар 
объектда техник-эксплуатация хизмати учун жойни заҳиралаш кераклигини унутиб 
қўядилар. Бунинг натижасида ёрдамчи биноларни ижарага яроқли майдонлардан тежаб-
тергаб орттиришга тўғри келади.
Умумий уй-жой ҳаётига оид энг муҳим масалаларни, масалан, йиллик бюджетни 
тасдиқлаш масаласини шерикчилик аъзоларининг умумий мажлисида уй эгалари ўзлари 
шахсан ҳал қиладилар. Жорий масалалар билан эса, умумий мажлисда сайланган 
ХУЖМШ бошқармаси шуғулланади. Бошқарув раиси – коммунал хизматлар билан 
таъминловчилар билан шартнома тузади, тураржой коммунал хизматлари учун тўловлар 
йиғишни амалга оширади, уй-жойларнинг ҳолатини кузатиб боради ва шу каби ишларни 
бажаради. Бинонинг бутун таъминотини бўйича тўловларни, уй бюджетини биргаликда 
ташкил этадиган унда истиқомат қилувчилар тўлайдилар. Бошқарма ва унинг раиси уйда 
истиқомат қилувчилар назорати остида ишлайдилар: бошқарувчиларнинг молиявий 
фаолиятини бир йилда бир марта умумий мажлисда уй-жой мулкдорларидан тузилган 
тафтиш комиссияси текширади. ХУЖМШ ўз эҳтиёжларидан келиб чиқиб, умумий 
мажлисда тасдиқланган ҳолда ўз ишчиларининг штатини тузиши мумкин. Бунда, 
ХУЖМШ нинг афзаллик томонлари намоён бўлади, негаки уй-жой идораларида штат 
меъёрланган. 
Ўзбекистон Республикаси Фуқаролик Кодексига мувофиқ ХУЖМШ, уй-жой 
қурилиш кооперативлари, уй-жой кооперативи – бу нотижорат ташкилот ҳисобланади. 
Бироқ, бугунги кунда, қуйидаги: ХУЖМШ, уй-жой қурилиш кооперативлари, уй-жой 
кооперативи низомда белгиланган фаолиятидан ташқари хизматларни ҳам амалга 
оширадими ёки нотижорат хизматларини кўрсатмайдими; ХУЖМШ, уй-жой қурилиш 

---

166 
кооперативлари, уй-жой кооперативи ҳисоб рақамларига тушадиган коммунал тўловлар 
даромад ҳисобланадими ё йўқми, деган саволлар бир қатор баҳсларни юзага келтирмоқда. 
Буларнинг ҳаммаси, бир нарсага олиб келади: ХУЖМШ тадбиркорлик фаолиятини амалга 
оширадими ёки нотижорат ташкилоти бўлиб қоладими ва натижада уни солиққа тортиш 
керакми ё йўқми. ХУЖМШ нинг низом фаолияти объекти бўлиб умумий мулк, бу низом 
фаолиятини белгилайдиган мажбуриятлари бўлиб эса, умумий мулкни бошқариш 
ҳисобланади. Шу тариқа, ХУЖМШ ҳуқуқ ва мажбуриятларга эга бўлади. У фақатгина 
таъсисчилик ҳужжатларида кўрсатилган ва мақсадларига мувофиқ келувчи фаолият 
турлари билан шуғулланиш ҳуқуқига эга. 
ХУЖМШ фаолияти 2006 йил 12 апрелда қабул қилинган “Хусусий уй-жой 
мулкдорлари ширкати тўғрисида” ги қонунда батафсил қайд этилган. Берилган қонунга 
мувофиқ, ХУЖМШ кўп хонадонли уйларни бошқариш, умумий фойдаланиш жойларини 
таъмирлаш, коммунал хизматларни кўрсатиш ва ширкат аъзоларининг манфаатлари кўзда 
тутилган бошқа шартномаларни тузиш ҳуқуқига эга. 
Шунингдек, ХУЖМШ фақатгина шерикчиликнинг ўрнатилган мақсад ва вазифалари 
доирасида келишувлар тузиши мумкин. ХУЖМШ уйларга хизмат кўрсатиш бўйича 
ишчиларни ёллаши ва уларни бўшатиши мумкин.
Ўзбекистон Республикаси Фуқаролик Кодексининг меъёрларига мувофиқ, хизмат 
кўрсатиш – тадбиркорлик фаолияти ҳисобланади. Хизматнинг зарурий белгиларидан 
бири, уни амалга ошириш ҳисобланади. Лекин, ХУЖМШ хизматни амалга оширишни ҳеч 
қанақасига ўз низом фаолиятига кирита олмайди, чунки хизмат кўрсатиш, нотижорат 
ташкилотининг тавсифига зид бўлган, тушум ва фойдани пайдо бўлишини тақозо этади. 
Бу эса, нотижорат ташкилотини ва унинг низом фаолиятини таъминлашга қаратилган 
мақсадли тушумлардан фойда солиғи тўламаслигини, яъни, у реализациядан фойда 
ҳисобланмаслигини исботлайди.
Хизматлардан воз кечиш мумкин, лекин ХУЖМШ низом фаолияти нуқтаи 
назаридан бундай қилиш мумкин эмас.
Шундай қилиб, ХУЖМШ ўз низом фаолияти доирасида ҳеч кимга ҳеч қандай хизмат 
кўрсатмайди. Хизматлар эмас, нотижорат характерига эга бўлган низом мажбуриятлари 
амалга оширилади. Агар, кўп хонадонли уйлар умумий мулкига техник хизмат 
кўрсатишни ХУЖМШ нинг штат ишчилари бажарса, у ҳолда бу хизмат кўрсатиш эмас, 
балки, шерикчиликнинг низом фаолияти ҳисобланади. Агар, техник хизмат кўрсатишни 
ХУЖМШ билан тузилган шартномага мувофиқ, четдаги ташкилот бажарса, бу унинг учун 
хизмат, ХУЖМШ учун эса низом фаолияти бўлиб қолади.
Хусусий уй-жой мулкдорлари ширкати кўп хонадонли уйлар таркибига кирувчи ва 
шерикчилик мулкида бўлган кўчмас мулк объектларини сотиш билан шуғулланиш 
ҳуқуқига эга. Шерикчилик номидан шартномаларни унинг бошқармаси тузади. 
Уй-жой – бу шундай хўжалик объектики, у доимо ўз мулки ҳолатига жавобгар 
бўлган эгасининг эътиборида бўлиши лозим. Мулкнинг ҳолати эса, биринчи навбатда, 
эгасининг уни қанчалик самарали бошқариши ва тасарруф этишига боғлиқ. Албатта, ўз 
мулкини бошқариш, яшовчиларнинг ўз уйларига масъулиятли муносабатларини, яъни 
уларнинг қандайдир ижтимоий активлигини тақозо қилади. Мутахассислар уларга 
ёрдамга келадилар. Ва ҳаттоки, турар-жойларни жорий бошқариш масалаларини ҳам, 
ихтисослашган бошқарув компанияларига улар билан тегишли шартнома тузган ҳолда 
ўтказиб юбориш мумкин.
Бошқарма бу ишга ягона хизмат кўрсатиш ташкилотини жалб қилиш ҳуқуқига эга, 
лекин кўрсатилган хизматлар ҳақини у билан алоҳида шартномада келишиб оладилар. 
Бундай чора-тадбирлар, албатта, ХУЖМШ ни бошқариш ҳаётини енгиллаштиради, аммо, 
ХУЖМШ фаолиятини ташкиллаштиришга кетадиган ҳаражатларни бирмунча 
кўпайтиради. Лекин, ХУЖМШ қанчалик самарали иш олиб борса, яшовчилар унинг 
ташкил этилиши ва фаолиятидан шунчалик кўп фойда кўрадилар. 

---

167 
Кейинги босқич, мустақил ёки танлов асосида бошқарувчи компанияни танлаш 
ҳисобланади. Бугунги кундаги танловларни ўтказишдан мақсад – бу, турар-жой комплекс 
хизматларини кўрсатиш учун бош пудратчини танлашдир. 
Қоида бўйича, гап бошқарув ҳақида кетганда, бозорнинг ҳолатини аниқ равишда 
тавсифловчи қиммати катта тураржой ва нотураржой кўчмас мулки назарда тутилади – 
ҳозирча фақат бой мулкдорлар ундан рационал фойдаланидилар. 
Асосий муаммо бу – ишчи-ҳизматчилар: кўпинча, уй-жой эгалари арзимас 
“чойчақаларга” сифатли хизмат кўрсатилмаслигини тушунмайдилар. Хизматларга ҳақ 
тўлашни хоҳламайдиганлар ҳам бор. Тўловни қасддан тўламайдиганларга таъсир ўтказиш 
воситалари мавжуд эмас. Қонун бўйича, албатта, уларни судга бериш, уй-жойини 
бегоналаштириш ва бошқа кичикроқ ўлчамдагисини тақдим этиш мумкин, аммо, 
амалиётда бундай ҳолатлар жуда кам учрайди.
Мақбул рентабелликка эришиш учун, тижорат фирмаси 10-15 та уйни бошқаруви 
билан шуғулланиши зарур.
Шунда, ресурслардан унумли фойдаланиш имкониятлари пайдо бўлади. Агар, 
бошқарувда битта ҳисоб рақамига эга фақат биттагина уй бўлса, ундан келадиган тушум 
ҳеч нарсага етмайди. Катта ҳудудлар, хусусий бошқарувчи компаниялар (камдан-кам 
истисно ҳолатларидан ташқари) таклиф қилишга қодир бўлмаган катта миқдордаги 
инвестицияларни талаб қилади. 
Сўнгги йилларда, яшовчиларнинг ўз уйларига хизмат кўрсатилиши бўйича 
талаблари кучайиб бормоқда. Хусусан, хонадонлар эгалари ва улар томонидан ташкил 
этилган ХУЖМШ ларда бошқарувчи компания билан шартномани бекор қилиш ва ўз 
бошқарув компаниясини шакллантириш имкони туғилди. Бундан ташқари, қонунда, уй-
жойни бошқариш деган мутахассислар олиб борадиган махсус фаолият шакли кўзда 
тутилмаган, бошқарувчи компаниялар билан шартномалар эса, ХУЖМШ бошқармаси 
раиси эмас, барча мулкдорлар томонидан имзоланиши шарт. Буларнинг ҳаммаси, бу 
соҳадаги фаолиятни суъистемол қилинишига олиб келади.
Бугунги кунда қиймати катта уй-жой секторидаги бошқарувчи компаниялар 
бозорида бир қатор зиддиятлар мавжуд. Улардан асосийси шуки, девелоперлар томонидан 
қиймати катта хонадонларни қуриш ва сотишдан олинадиган нисбатан юқори 
даромадларидан фарқли равишда, фойдаланишга топширилгандан кейинги бошқарувда 
анча кам фойда олиб келади – шундай бўлсада, элитани бошқарувчиларнинг катта улуши 
айнан девелоперларга тўғри келади. Бошқа зиддият: элита уйларини бошқарувчи 
компаниялар деярли даромадга эга эмаслар, бизнес-класс уйларини бошқарувчилари эса, 
хонадонларнинг кўплиги ва шунга мувофиқ юқори оборот ҳисобига, ўз фаолиятларидан 
катта даромадга эга бўладилар. Элита турар-жой объектларини бошқариш даромадлилиги 
камдан-кам ҳолларда 10-15% га етади, шунинг учун бундай структуралар асосан, ўз 
объектларини сифатли бошқарувидан манфаатдор бўлган девелоперлар қўл остида 
ташкил этилади.
Бошқарув ташкилоти ўз балансига маҳаллий-ҳудудий турар-жой фондини олади ва 
маҳаллий ҳокимият органлари билан олдиндан тузилган шартномага асосан, кўчмас мулк 
объектларини тезкор бошқарувини олиб боради.
Бошқарувчи компаниянинг вазифалари: қарамоғидаги уйларда истиқомат 
қилувчиларга коммунал хизматлар сифатини яхшилаш, турар-жойлар аҳолисига барча 
келишилган хизматларни кўрсатиш, таъмирлашни ўтказиш; аҳоли пул маблағларининг 
сарфланиши ва бюджетдан ажратилган маблағлар устидан қаттиқ назорат олиб боради;
Таъкидлаш жоизки, бошқарувчи компания хизмат кўрсатишга тарифларни ошириш 
ҳуқуқига эга эмас. Яшовчилардан йиғиб олинадиган маблағлардан ташқари, компаниялар 
ҳисоб рақамига бюджет пуллари – субсидиялар ва имтиёзли тоифадаги фуқароларга 
компенсациялар ҳам келиб тушади. 
Бошқарувчиларга шартларини ўтказа оладиган ягона жабҳа – бу, қўшимча 
хизматларнинг қийматини аниқлаш. Уларга, масалан, хонадон ичидаги сантехникани ва 

---

168 
электрўтказгичларни таъмирлашни киритиш мумкин. Қўшимча хизматлар қиймати давлат 
томонидан бевосита бошқарилмасада, лекин билвосита у бозорнинг ҳар вақтдаги 
шароитлари(конъюнктура) орқали бошқарилади. Яшовчи ўзининг сантехнигини рад 
этиши ва камроқ пул эвазига бошқасини чақириши мумкин. 
Турар-жой коммунал хизматлари бозорида бошқарувчи компания буюртмачи 
сифатида намоён бўлади, масалан, яшовчиларнинг талабномаси асосида, уй олдидаги 
ҳудудни кўкаламзорлаштириш, тозалаш ва аҳлатни олиб чиқиш, домофонлар ва 
видеокузатув тизимларини ўрнатиш, шунингдек, хонадонлар ва маиший техникани 
таъмирлаш кабилар. 
Бошқарувчи компания замонавий сервисни ташкил этган ҳолда, уйда истиқомат 
қилувчилар учун хизматлари кўламини (пуллик ва бепул) сезиларли даражада 
кенгайтириши мумкин. Юқори ишонч ва нуфузни қўлга киритиб, у яшовчиларнинг турли 
шахсий буюртмаларини: телефон ўрнатиш, сантехникани таъмирлаш, маҳсулотларни, 
дори-дармонларни етказиб бериш, таътил пайтида хонадонга қараб туриш ва шу каби 
ишларни бажариши мумкин. Москвада ҳаттоки шундай мисоллар ҳам борки, турар-жойга 
хизмат кўрсатувчи бошқарувчи компания ходимлари бепул равишда яшовчиларнинг 
болаларини боғчага олиб бориш, ва ота-оналари ишдан қайтмаган бўлса кечқурун олиб 
келиш хизматларини ҳам бажарадилар. 
Турар-жой уйларини бошқариш ва унда истиқомат қилувчиларга бошқарув 
компаниялари орқали тижорат хизматларини кўрсатиш, аҳолининг кўрсатилаётган 
хизматлар тўловига қодир бўлган қисми манфаатларини кўзлаб, уй-жой коммунал 
хўжалигини ислоҳ қилишга имкон беради. 
Кўчмас мулк объектларини таъминлаш соҳасини мулкдорларга, яъни ундан 
фойдаланувчиларга 
максимал 
яқинлаштириш 
зарур. 
Кўчмас 
мулк 
объекти 
фойдаланувчиси талабчан бўлиб қолади, ва унинг истакларига қулоқ тутиш керак бўлади. 
Рақобат вужудга келадиган шарт-шароитларда хизмат кўрсатувчи фирмалар ўз 
хизматларини сифатли равишда товарга айлантиришлари зарур. Бошқа томондан, 
фойдаланувчи кўчмас мулк соҳасидаги хизматларни сотиб олиш қобилиятини ҳам 
ўрганиши шарт. 
Сўз фақат техник фойдаланиш ҳақида эмас, кўчмас мулкни ҳақиқий бошқариш 
ҳақида кетаётган ерда, ўзаро муносабатлар бутунлай бошқа тамойиллар устига қурилади: 
бошқарувчи белгиланган қийматни эмас, “бошқарувчининг мукофоти” деб номланувчи 
даромаддан фоиз олади.