O„zbekiston respublikasi oliy va o„rta maxsus ta‟lim vazirligi toshkent moliya instituti k. Z. Xomitov

Baholash usullari. 
Tashqi eskirishni baholash uchun quyidagi 
usullar qo‗llanishi mumkin: 
Ijara to„lovida kapitallashtirish yo„qotishlar usuli
– ikki
obyektning ijara to‗lovidan olinadigan daromadlarni qiyoslash. Bunda 
obyektlarning bittasi salbiy ta‘sir ostida bo‗lishi lozim. Mazkur usulni 
ishlatishda dastlab ko‗chmas mulk uchun yo‗qotishlar miqdori 
aniqlanadi keyin undan binoga to‗g‗ri kelayotgan yo‗qotishlar ulushi 
ajratiladi. Bu yerda binolar uchun kapitallashtirish me‘yorlaridan kelib 
chiqib yo‗qotishlar kapitallashadi; 
Juft sotish usuli
qiyoslash uchun yetarlicha sotilgan ko‗chmas 
mulk mavjudligini talab qiladi. Mazkur ko‗chmas mulk baholanayotgan 
obyektdan joylashgan joyi va muhiti jihatidan farqlanishi kerak. Ikki 
qiyoslanayotgan obyektlarning qiymatidagi farqlik (ulardan biri tashqi 
ta‘sir ostida eskirish alomatlariga ega) baholanayotgan obyektning
tashqi eskirish miqdori haqida xulosa chiqarish imkonini beradi. 
Sotishni qiyoslash usuli baholanayotgan bino tiklashining to‗liq 
qiymatini bozorda sotilayotgan analoglar baholari bilan qiyoslash yo‗li 
yordamida yig‗ilgan eskirish miqdorini aniqlashdan iborat. 
Samarali 
yosh 
usuli
baholanayotgan 
obyekt 
qurilmasi 
ekspertizasiga va samarali yosh (EV) iqtisodiy hayot muddatiga nisbati 
(SEJ) yig‗ilgan eskirish (I) qayta tiklashning to‗liq qiymatiga (PSV) 
nisbati kabi bo‗ladi degan gipotezaga asoslanadi: 
I = (EV/SEJ)*PSV. 

---

94 
Samarali yosh – bu qiymatga, baholash sanasiga ta‘sir etuvchi 
omillar, shuningdek, jismoniy holati va dizayinidan kelib chiqib 
baholovchi baholaydigan binoning hayot dovomiyligidir.
Iqtisodiy hayotning muddati – bino hayotining davridir. Bu davrda 
takomillashtirish ishlari takomillashtirishga ketgan xarajatlardan oshiq 
bo‗lgan qiymatni obyektga olib keladi. Bu yerda eskirishni bartaraf etish
holati haqida gap boradi.
Jami yig‗ilgan eskirish aniqlangandan so‗ng baholovchi ko‗chmas
mulkning yakuniy qiymatini olish uchun yer uchastkasining qiymatiga 
obyektning tiklash qiymatidagi farqini qo‗shadi. 
Yer uchastkalarini baholashda ishlatilayotgan asosiy usullarning 
qisqacha bayonini keltiramiz: 
1.
Yer rentasining kapitallashtirish usuli; 
2.
Ko‗chirish usuli; 
3.
Rivojlantirish usuli (o‗zlashtirish, taxmin qilanadigan qo‗llash); 
4.
Yer uchun qoldiq texnikasi; 
5.
Sotuvlarni bevosita qiyoslash tahlili usuli; 
6.
Taqsimlash usuli; 
7.
Ajratib ko‗rsatish usuli.
Yer rentasining kapitallashtirish usuli
yordamida yer uchastkasi
qiymatini aniqlash ijara to‗lovlari hisobiga olingan daromadlarining 
kapitallashtirishdan iborat. Mamlakatimizda xususiy yerlarni ijaraga 
berish tajribasi yetarli darajada rivojlanmaganligi sababli ijaraga asosan 
davlat va munitsipallarga tegishli yer uchastkalari beriladi. Bunday 
holatda ijara to‗lovlari yerning normativ narxlari bilan belgilangan. Bu 
holatda yer bahosi uning bozor narxidan farqlanadi. Shuning uchun 
amalda yer rentasini kapitallashtirish usulini qo‗llash xolisona natijalar
bermaydi.
Ko„chirish usuli
yer uchastkalarining qiymati va unda tiklangan 
takomillashtirilgan obyekt o‗rtasidagi nisbatni aniqlashdan iborat.
Qurilishi bor uchastkaning umumiy qiymati baholanadi. Undan bino va
inshootlarning qiymati olinadi va natijada yer uchastkasining qiymati
hosil bo‗ladi. Ko‗chirish usuli qiyoslash uchun bo‗sh yer uchastkalarini
sotilishi yetarli bo‗lmaganda qo‗llanilishi maqsadga muvofiqdir.

---

95 
Rivojlanish (egallash) usuli 
qiyoslanayotgan sotuvlarda analoglari 
mavjud bo‗lmagan yer uchastkalarini eng yaxshi ishlatish variantini 
investitsion tahlil qilishning soddalashgan modelidir
. 
Odatda bular yirik 
nostandart yer maydonlari bo‗lib, ularni oqilona rivojlantirish masalasi 
yechilishi lozim. Bunday holatlar Rossiyaning baholash amaliyotida tez-
tez uchrab turadi. Yer uchun qoldiq texnikasi – bu universal baholash 
usulidir. Bo‗sh uchastkalarni qiyoslanishi haqida ma‘lumotlar yo‗qligida 
va obyektning daromadliligi haqida ma‘lumot boʻlganda bu usul o‗z
samarasini beradi. Bunday holatda xarajatli yondashuv yordamida
olib borilgan yaxshilanish qiymati baholanadi va kapitallashtirish
koeffitsiyenti yordamida bino uchun unga tegishli operatsion
daromadning bir qismi belgilanadi. Butun shaxsiy mulkning sof 
operatsion daromadining qolgan qismi yerning kapiatallashtirish 
koeffitsiyenti yordamida uning qiymatiga aylantiriladi.
Yuqorida keltirilgan barcha usullar orasida jahon amaliyotida eng 
ishonchli usul deb sotuvlarni bevosita qiyosiy tahlil usuli tan olingan. 
Sotuvlarni qiyosiy tahlil usulining hisobi o‗xshash yer uchastkalarini 
sotdi-oldi haqidagi amaldagi bitimlarini tahlil qilishdan, ularni 
baholanayotgan analoglari bilan qiyoslash va qiyoslanayotgan uchastka 
bilan baholanayotgan uchastkalar orasida mavjud farqlar uchun tegishli 
o‗zgartirishlarni kiritishdan iborat. Natijada oldin har bir 
qiyoslanayotgan 
uchastkaning 
sotuv 
narxi 
belgilanadi. 
Keyin 
baholanayotgan yer uchastkasining o‗rtacha olingan qiymati aniqlanadi.