Nr I vendimit Data palët faqe

VENDIM

NË EMËR TË REPUBLIKËS
Kolegji Civil i Gjykatës së Lartë, i përbërë prej :
Majlinda Andrea Kryesuese

Aleksandër Muskaj Anëtar

Guxim Zenelaj Anëtar

në datën 26.11.2015 shqyrtoi në seancë gjyqësore çështjen civile me palë :

PADITËS: TRASHËGIMTARËT E PANO TAÇIT (VIKTOR TAÇI, GENTI TAÇI), (në mungesë).

I PADITUR: ERMAL RIBAJ, përfaqësuar në gjykim nga av. Jetmir Bilali.

MELDA RIBAJ, përfaqësuar në gjykim nga av. Jetmir Bilali.

SHOQËRIA “C.M.A ALBANIA” SH.P.K (në mungesë).

OBJEKTI:

Zgjidhjen e “Kontratës së Shitjes” nr.304 Rep.,

nr.148 Kol, datë 16.07.1999, lidhur ndërmjet Pano Taci

dhe Melda Ribaj e Ermal Ribaj,

duke kthyer palët në gjendjen e mëparshme.

Baza Ligjore: Nenet 420, 25,496,697,850 të K.Civil.

Gjykata e Shkallës së Parë Tiranë me vendimin nr.327, datë 26.01.2010 ka vendosur:

“Rrëzimin e kërkesë padisë.”

Gjykata e Apelit Tiranë me vendimin nr.2037, datë 04.11.2010 ka vendosur:

“Ndryshimin e Vendimit nr.327, datë 26.01.2010 të Gjykatës së Shkallës së Parë Tiranë në këtë mënyrë:

Pranimin e kërkesë-padisë.

Zgjidhjen e kontratës së shitjes nr.304/148, datë 16.07.1999.

Kthimin e palëve në gjendjen e mëparshme duke urdhëruar ZRPP të fshijë regjistrimin nr.120, datë 15.09.1999, ZK 8360 në emër të paditurve Ermal dhe Melba Ribaj, duke e regjistruar këtë pasuri truall 75 m², në favor të paditësit Pano Taçi.

Detyrimin e paditësit Pano Taci t’i kthejë të paditurve Ermal e Melda Ribaj shumën 1.800.000 lekë.

Kundër këtij vendimi më datë 26.11.2010 kanë paraqitur rekurs të paditurit Ermal Ribaj dhe Melda Ribaj, duke kërkuar: “Ndryshimin e vendimit nr.2037, datë 04.11.2010, të Gjykatës së Apelit Tiranë”.
KOLEGJI CIVIL I GJYKATЁS SЁ LARTЁ

pasi dëgjoi relatimin e gjyqtarit Aleksandër Muskaj; përfaqësuesin e palës së paditur av. Jetmir Bilali, i cili kërkoi ndryshimin e vendimit nr.2037, datë 04.11.2010, të Gjykatës së Apelit Tiranë dhe lënien në fuqi të vendimit nr.327, datë 26.01.2010 të Gjykatës së Shkallës së Parë Tiranë, në mungesë të pjesëmarrësve të tjerë në proces, si shqyrtoi në tërësi çështjen,

V Ё R E N

Se vendimi nr.2037, datë 04.11.2010 i Gjykatës së Apelit Tiranë është rrjedhojë e zbatimit të gabuar të ligjit material civil e si i tillë do të prishet, duke u lënë në fuqi vendimi nr.327, datë 26.01.2010, i Gjykatës së Shkallës së Parë Tiranë.

I. RRETHANAT E FAKTIT

1. 
   Kolegjit Civil të Gjykatës së Lartë, nga aktet e dosjes gjyqësore i rezultojnë të pranuara nga gjykatat e faktit rrethanat si vijon :
   
2. 
   Rezulton se me kontratën e shit-blerjes nr.304 Rep, nr.148 Kol, datë 16.07.1999 paditësi Pano Thaçi i ka shitur të paditurve Ermal Ribaj dhe Melda Ribaj një pronë të ndodhur në Tiranë Rr.“Ferid Xhajko”, nr.16, të përbërë nga një shtëpi një katëshe me një dhomë, një paradhomë, sallon aneks, banjë me truall kompleks prej 75 m^2.
   
3. 
   Me kontratën e shitblerjes nr.304 Rep. 148 Kol, datë 16.07.1999 “blerësit kanë marrë përsipër që t’i lënë në posedim shitësit Pano Thaçi paradhomën me të drejtën që ai të banojë aty për sa kohë që do jetë gjallë, por nuk do ketë të drejtë pronësie mbi të.”.
   
4. 
   Shitja e këtij objekti është bërë përkundrejt çmimit prej 1.800.000 lekë, nga të cilat 1.000.000 lekë janë paguar ditën e redaktimit të kësaj kontrate, ndërsa shuma prej 800.000 lekë do të paguhej për një periudhë kohe prej dy vjetësh me këste.
   
5. 
   Gjatë shqyrtimit gjyqësor rezultoi e provuar se edhe shuma prej 800.000 lekësh është paguar nga të paditurit, fakt ky që provohet me deklaratën noteriale nr.1434 Rep., 156 Kol, datë 25.06.2002.
   
6. 
   Prona e sipërcituar e shitur me kontratën e shitblerjes nr.304 Rep. 148 Kol, datë 16.07.1999 është regjistruar në favor të të paditurve Ermal Ribaj dhe Melda Ribaj në Zyrën e Regjistrimit të Pasurive të Paluajtshme Tiranë në regjistrin hipotekor nr.120, datë 15.09.1999, pasuria nr.2/167, ZK 8360.
   
7. 
   Të paditurit Ermal Ribaj dhe Melda Ribaj në cilësinë e pronarit kanë lidhur kontratën e sipërmarrjes me të paditurin shoqëria “C.M.A. Albania” shpk dhe është ndërtuar një godinë dhe në kompensim të sipërfaqes prej 75 m² të paditurve Ermal dhe Melda Ribaj u është dhënë si kompensim 2 apartamente 2 + 1 jo më pak se 70 m², 1 dyqan 20 m² dhe 1 garazhd. Gjatë kohës së ndërtimit të këtij objekti paditësit Pano Thaçi i është paguar qiraja e banimit prej 15.000 lekë në muaj nga i padituri Shoqëria “C.M.A. Albania” shpk.
   
8. 
   Paditësi pretendon se mos sigurimi i banimit nga të paditurit Melda Ribaj dhe Ermal Ribaj përbën një mospërmbushje të kontratës së shitblerjes nr.304 Rep. 148 Kol, datë 16.07.1999 dhe për këtë shkak kjo kontratë duhet të zgjidhet, duke u kthyer palët në gjendjen e mëparshme.
   

II. PROCEDURAT GJYQËSORE

9. 
   Gjykata e Shkallës së Parë Tiranë me vendimin nr.327, datë 26.01.2010 ka vendosur:
   

“Rrëzimin e kërkesë padisë.”

10. 
    Gjykata e Apelit Tiranë me vendimin nr.2037, datë 04.11.2010 ka vendosur:
    

“Ndryshimin e Vendimit nr.327, datë 26.01.2010 të Gjykatës së Shkallës së Parë Tiranë në këtë mënyrë:

Pranimin e kërkesë-padisë.

Zgjidhjen e kontratës së shitjes nr.304/148, datë 16.07.1999.

Kthimin e palëve në gjendjen e mëparshme duke urdhëruar ZRPP të fshijë regjistrimin nr.120, datë 15.09.1999, ZK 8360 në emër të paditurve Ermal dhe Melba Ribaj, duke e regjistruar këtë pasuri truall 75 m², në favor të paditësit Pano Taçi.

Detyrimin e paditësit Pano Taçi t’i kthejë të paditurve Ermal e Melda Ribaj shumën 1.800.000 lekë.”.

11. 
    Në shkaqet e rekursit të pretenduara prej të paditurve veçohen:
    

• 
  Gjykata e Apelit ka zbatuar keq ligjin e pikërisht nenet 704 e 476 të Kodit Civil.
  
• 
  Gjykata e Apelit është shprehur për kthimin e palëve në gjendjen e mëparshme, kur kjo praktikisht nuk mund të realizohet, pasi mbi truallin e regjistruar me sipërfaqe 85 m², është kryer ndërtimi i pallatit.
  
• 
  Disponimi i kësaj gjykate duke e zgjidhur çështjen në këtë mënyre, nuk i përgjigjet rrethanave faktike që kanë ekzistuar para lidhjes së kontratës së shitjes. Objekt i kontratës së shitjes ka qenë një shtëpi banimi me gjithë sipërfaqen e truallit 75 m² dhe jo vetëm trualli.
  
• 
  Gjykata e Apelit për zgjidhjen kontratës së shitjes duhej t’i referohej dispozitave të përgjithshme të detyrimeve, përveç atyre që rregullojnë kontratat e veçanta.
  
• 
  Gjykata duhej të hetonte nëse kishte mospërmbushje të detyrimeve me faj të blerësit në dëm të shitësit. Po kështu, nëse kjo përmbushje e detyrimit kontraktor thelbësorë apo jothelbësore për të pasur pasojë zgjidhjen e kontratës së shitjes.
  

III. ARSYETIMI LIGJOR I VENDIMIT TË ANKIMUAR.

12. 
    Gjykata e Rrethit Gjyqësor Tiranë me vendimin nr.327, datë 26.01.2010 mes të tjerave arsyeton se: “…Me arsyetimin se,mos garantimi i të drejtës reale të mosërmbushjes të kontratës se shitjes së sendit, për shkak të karakterit të veçantë që kanë këto të drejta (njëra e drejtë detyrimi dhe e drejta reale) e drejta e banimit të paditësit. Prandaj, nuk ka mospërmbushje të detyrimeve të kontratës së shitjes. Përsa i përket tjetërsimit të pronës së blerë, nga mosrespektimi i të drejtës së banimit në bazë të nenit 259 të K.C, është veprim absolutisht i pavlefshëm, por paditësi hoqi dorë nga ky kërkim, prandaj edhe u pushua gjykimi për këtë kërkim.”.
    
13. 
    Gjykata e Apelit Tiranë me vendimin nr.2037, datë 04.11.2010 mes të tjerave arsyeton se: “Gjykata Apelit Tiranë çmon se paditësi Pano e ka lidhur kontratën objekt gjykimi, me të paditurit Ermal dhe Melda, me vullnetin e tij të lirë, si dhe në respekt të parashikimeve ligjore formale që rregullojnë marrëdhënien e shit – blerjes së sendeve të paluajtshme. Paditësi Pano gëzonte të drejtën e pronësisë mbi objektin e shit – blerjes, të cilën i’a ka kaluar të paditurve Ermal dhe Melda, në formën e përcaktuar nga ligji. Të paditurit Ermal dhe Melda, kanë përmbushur detyrimin e tyre kontraktual që lidhet me pagimin e çmimit të shit – blerjes, në aktet e Zyrës Rajonale të Pasurive të Paluajtshme. Kështu palët e kontratës kanë përmbushur, detyrimet që atyre i lindin në një marrëdhënie klasike shit – blerjeje. Por palët në kontratën objekt gjykimi, kanë përcaktuar një kusht të tillë, që blerësit marrin përsipër që t’i lenë në posedim shitësit paradhomën, me të drejtën që ai të banojë aty, për sa kohë të jetë gjallë, por nuk do të ketë të drejta pronësie mbi të. Kështu të paditurit Ermal dhe Melda, kanë marrë përsipër një detyrim specifik, i cili mbaron, nëse vetë palët nuk vendosin ndryshe, me vdekjen e Paditësit Pano. Ndërsa ky i fundit, ka fituar një të drejtë, atë të posedimit dhe banimit në paradhomën e shtëpisë që ka shitur, porsa kohë të jetë gjallë, pa të drejtë pronësie mbi të.
    

Duke e interpretuar kontratën objekt gjykimi, në kuptim të Nenit 681 KC, Gjykata Apelit Tiranë çmon, se paditësi Pano ka pasur qëllim t’ia shesë shtëpinë e tij të paditurve Ermal dhe Melda, kundrejt çmimit prej 18.000. 000 lekë, por të mos e humbë, porsa të jetë gjallë, të drejtën e banimit në paradhomën e tij. Këtë qëllim ai i’a ka parashtruar të paditurve Ermal dhe Melda si një kusht të kontratës, të cilën ata e kanë pranuar duke e marrë përsipër si detyrim kontraktor dhe vetë të paditurit Ermal dhe Melda, kanë realizuar qëllimin e tyre, atë të fitimit të pronësisë mbi pronën objekt kontrate, kundrejt pagimit të çmimit të përcaktuar.

Ky kusht, nuk sjell humbje ose detyrim të shpërpjesëtuar të interesave të të paditurve Ermal dhe Melda dhe nuk cenon parimet e barazisë e të paanësisë që karakterizojnë marrëdhëniet kontraktuale. Në ngarkim të të paditurve Ermal dhe Melda ka lindur një detyrim nga kontrata, objekt gjykimi, dhe në kuptim të Neneve 420 dhe 690 KC, kjo kontratë, ka për ta forcën e ligjit. Paditësi Pano, megjithëse është zhveshur nga pronësia mbi shtëpinë e tij, ka ruajtur për vete, me anë të kontratës objekt gjykimi, të drejtën të banojë në paradhomën e shtëpisë së tij, si posedues i saj. Gjykata çmon se posedimi përbën një të drejtë, më vete, pavarësisht të drejtave të tjera dhe nuk lidhet doemos me ta. Posedimi gjen rregullim të veçantë nga ligji material civil, është sundimi efektiv i një personi mbi një send dhe mund të fitohet përveç mënyrave të tjera, edhe me veprime juridike. Në marrëdhënie kontraktuale të krijuar, të paditurit Ermal dhe Melda, nuk kanë përmbushur detyrimin e vet, atë të sigurimit të banesës, në objektin e shit – blerjes, paditësi Pano, i cili në këto kushte ka të drejtë të kërkojë zgjidhjen e kontratës, në kuptim të Nenit 698 K.C. Mospërmbushja e këtij detyrimi nga të paditurit Ermal dhe Melda, ka cenuar një të drejtë të qenësishme të paditësit Pano. E drejta e përdorimit mbi një banesë garantohet nga Neni 259/2 K.C dhe thelbësisht, përbën një nga të drejtat themelore të njeriut, atë të banesës, e cila mbrohet dhe garantohet në mënyrë prioritare nga Kushtetuta e Republikës së Shqipërisë. Në shkelje të detyrimit kontraktual, që kanë përsipër të paditurit Ermal dhe Melda, e kanë tjetërsuar objektin e shit – blerjes të kontratës objekt gjykimi, me anë të kontratës së sipërmarrjes lidhur me të paditurin “CMA Albania” shpk, duke kryer kështu, një veprim juridik të pavlefshëm, në kuptim të Nenit 92-a KC, pasi ai vjen në kundërshtim me një dispozitë urdhëruese të Nenit 259/2 K.C, i cili pengon tjetërsimin e banesës objekt i të drejtës së përdorimit. Gjykata Apelit Tiranë konstaton se marrëdhënia e sipërmarrjes mes të paditurve, nuk përbën objekt të kërkimit të padisë, dhe në këtë kuptim, në zbatim të Nenit 6 K.Pr.Civile, nuk e përfshin vlefshmërinë e kontratës së sipërmarrjes mes të paditurve në shqyrtim gjyqësor dhe në vendimmarrja, por veprimet e të paditurve Ermal dhe Melda, në këtë marrëdhënie, krijojnë bindjen se ata kanë vepruar në kah të kundërt me detyrimin që kanë marrë përsipër me kontratën objekt gjykimi. Ata nuk mund t’a përmbushin me detyrimin e tyre kontraktual prandaj paditësi Pano ka të drejtë të kërkojë zgjidhjen e kontratës objekt gjykimi dhe kthimin e palëve në gjendjen, para lidhjes së kontratës.

Me arsyetimin se, të paditurit nuk kanë respektuar detyrimin kontraktor, atë të sigurimit të banesës së paditësit, duke cenuar të drejtën e përdorimit mbi banesë në bazë të nenit 259/2 të K.C...”.

IV. NË LIDHJE ME REKURSIN E USHTRUAR

14. 
    Kolegji Civil i Gjykatës së Lartë vlerëson se rekursi i paraqitur nga pala e paditur përmban shkaqe nga ato të parashikuara në nenin 472/ a të Kodit të Procedurës Civile, që motivojnë cenimin e vendimit nr.2037, datë 04.11.2010 të Gjykatës së Apelit Tiranë.
    
15. 
    Gjatë shqyrtimit të çështjes në Gjykatën e Lartë ka rezultuar se, më datë 13.06.2012 ka ndërruar jetë paditësi Pano Taçi, duke lënë si trashëgimtarë ligjor të tij fëmijët e tij Viktor Taçi dhe Genti Taçi.
    
16. 
    Në këto kushte, në zbatim të nenit 199 të Kodit të Procedurës Civile i cili përcakton se: “Kur njëra nga palët vdes, çështja vazhdon nga ose kundër trashëgimtarëve të saj…”, në proces u realizua kalimi procedural, duke u thirrur në gjykim trashëgimtarët e paditësit Pano Taçi (Viktor Taçi dhe Genti Taçi).
    
17. 
    Në rrethanat e çështjes konkrete rezulton se, më datë 16.07.1999 është lidhur kontrata e shitblerjes mes shitësit Pano Taçi dhe blerësve Ermal Ribaj dhe Melda Ribaj.
    
18. 
    Nga përmbajtja e kontratës rezulton se: shitësi Pano Taçi si pronar i një prone të ndodhur në Tiranë, Rr. Ferid Xhajko nr.16 deklaron se i shet blerësave Ermal Ribaj dhe Melda Ribaj (përkatësisht motër dhe vëlla) të cilët pranojnë të blejnë pronën e tij, të ndodhur në adresën e sipërme me përbërje shtëpi njëkatëshe me një dhomë një paradhom, sallon aneks, banjë, me truall kompleks prej 75m², kufizuar Veri:Vaskë Konduri, Jugu: Familja Karapici, Lindje: Xhemal Murati, Perëndimi: Familja Murthi.
    
19. 
    Me marrëveshje të përbashkët, çmimi i shitblerjes së pronës së sipërme është caktuar në 1.800.000 (një milion e tetëqind mijë) lekë nga të cilat 1.000.000 (një milion) lekë do të paguhen në ditën e vërtetimit të kësaj kontrate ndërsa diferenca prej 800.000 (tetëqind) do të paguhet me këste të veçanta brenda një periudhe kohe dy vjeçare. Shitësi detyrohet që, për çdo shumë të marrë në dorëzim ti lëshojë blerësve kuitancë të nënshkruar, deri në përfundimin, shlyerjen e plotë të detyrimit. Blerësat marrin përsipër t’i lënë në posedim shitësit paradhomën, me të drejtë që ai të banojë në të përsa kohë që do të jetë gjallë, por nuk do të ketë të drejta pronësie mbi të.
    
20. 
    Gjatë shqyrtimit nga gjykatat e faktit rezultoi e provuar se edhe shuma prej 800. 000 lekësh është paguar nga të paditurit, fakt ky që provohet me deklaratën noteriale nr.1434 Rep., 156 Kol, datë 25.06.2002.
    
21. 
    Të paditurit Ermal Ribaj dhe Melda Ribaj në cilësinë e pronarit kanë lidhur kontratën e sipërmarrjes me të paditurin shoqëria C.M.A. Albania sh.p.k dhe është ndërtuar një godinë dhe në kompensim të sipërfaqes prej 75 m² të paditurve Ermal dhe Melda Ribaj u janë dhënë 2 apartamente 2 + 1 jo më pak se 70 m², 1 dyqan 20 m² dhe 1 garazh. Gjatë kohës së ndërtimit të këtij objekti paditësit Pano Thaçi i është paguar qiraja e banimit prej 15.000 lekë në muaj nga i padituri Shoqëria C.M.A. Albania sh.p.k.
    
22. 
    Paditësi Pano Taçi ka pretenduar se, pas ndërtimit të objektit nga të paditurit Melda Ribaj dhe Ermal Ribaj nuk i është siguruar banimi dhe se, kjo përbën një mospërmbushje të kontratës së shitblerjes nr.304 Rep. 148 Kol, datë 16.07.1999 dhe për këtë shkak kjo kontratë duhet të zgjidhet, duke u kthyer palët në gjendjen e mëparshme.
    
23. 
    Të paditurit kanë prapësuar gjatë gjykimit në fakt duke parashtruar se, nga ana e tyre i është ofruar banimi paditësit, por ky i fundit nuk ka pranuar. Ai i është drejtuar gjykatës duke pretenduar zgjidhjen e kontratës së shitjes dhe kthimin e palëve në gjendjen e mëparshme.
    
24. 
    Kolegji Civil i Gjykatës së Lartë vlerëson të analizojë në referim edhe të pretendimeve të ngritura prej palës së paditur, si dhe objektit të padisë, nëse në rrethanat e çështjes konkrete nga Gjykata e Apelit nuk janë zbatuar drejtë dispozitat e Kodit Civil, në lidhje me elementët e kontratës së shitjes, kushteve thelbësore të kësaj kontrate si dhe shkaqeve për zgjidhjen e saj.
    
25. 
    Kolegji Civil i Gjykatës së Lartë vlerëson se, me nënshkrimin e kontratës së shitjes, blerësve Imelda Ribaj dhe Ermal Ribaj iu ka kaluar pronësia mbi apartamentin. Nga interpretimi i përmbajtjes së kontratës rezulton se, kontrata e lidhur mes palëve është një kontratë shitje, ku pala shitëse me nënshkrimin e kontratës i ka kaluar pronësinë, palës blerëse dhe ka dorëzuar faktikisht sendin. Ky veprim juridik është një veprim juridik me kundërshpërblim nga pala blerëse, është paguar çmimi i shitjes në vlerën 1.800.000 (një milion e tetëqind mijë) lekë.
    
26. 
    Në nenin 705 të Kodit Civil përcaktohet se: “Kontrata e Shitjes ka për objekt kalimin e pronësisë së një sendi ose kalimin e një të drejte kundrejt pagimit të një çmimi”.
    
27. 
    Në rast se palët nuk përmbushin detyrimet e marra përsipër prej tyre, secila nga palët ka të drejtë ti drejtohet gjykatës duke kërkuar zgjidhjen e kontratës. E drejta për të kërkuar zgjidhjen e kontratës parashikohet në nenin 698 të Kodit Civil i cili parashikon se: “Në kontratat me detyrime të ndërsjellta, kur njëra nga palët kontraktuese nuk përmbush detyrimet e veta, pala tjetër kontraktuese sipas rastit mund të kërkojë përmbushjen e detyrimit ose zgjidhjen e kontratës, përveç shpërblimit të dëmit”.
    
28. 
    Krahas këtij parashikimi ligjor në dispozitat të cilat rregullojnë kontratat e veçanta parashikohen dhe rastet specifike (mospërmbushjen e detyrimeve specifike kontraktore) për të cilat palët kontraktore, mund të kërkojnë zgjidhjen e kontratës. Kështu, e drejta e shitësit për të kërkuar zgjidhjen e kontratës së shitjes për shkak të mospërmbushjes së detyrimeve kontraktore nga ana e blerësit gjen rregullim në nenin 737 të Kodit Civil. Neni 737 i Kodit Civil parashikon: “Shitësi mund ta deklarojë kontratën të zgjidhur: 1. në qoftë se mospërmbushja nga ana e blerësit e një detyrimi që rrjedh nga kontrata ose nga ligji përbën një mospërmbushje me rëndësi të veçantë ose thelbësore; 2. në qoftë se blerësi nuk përmbush detyrimet e tij për të paguar çmimin ose për të marrë në dorëzim sendet në afatin shtesë të caktuar nga shitësi, ose deklaron se nuk do ta bëjë brenda këtij afati. Në qoftë se blerësi ka paguar çmimin, shitësi humb të drejtën të shpallë kontratën të zgjidhur po qe se këtë nuk e kërkon: 1. në rastin e përmbushjes së vonuar të detyrimeve të blerësit, para se të marrë dijeni për ekzekutimin e detyrimit; 2. në rastin e një mospërmbushjeje tjetër të ndryshme nga mospërmbushja e vonuar, brenda një kohe të arsyeshme: a) që nga momenti kur ka marrë dijeni ose duhet të kishte marrë dijeni për një mospërmbushje të tillë;
    

b) pas mbarimit të afatit shtesë të caktuar prej tij, ose pasi blerësi të ketë deklaruar se nuk do të përmbushë detyrimet e veta brenda këtij afati shtesë.”.

29. 
    Në rrethanat e çështjes konkrete nuk ndodhemi përpara asnjë prej rasteve të parashikuara nga neni 737 i Kodit Civil që të mund të konsiderohet si mospërmbushje e detyrimeve kontraktore nga ana e blerësit.
    
30. 
    Kolegji Civil thekson se: në referim të parashikimeve të kontratës, nr.304 Rep., nr.148., datë 16.07.1999 nga përmbajtja e së cilës rezulton se: “Blerësat marrin përsipër ti lënë në posedim shitësit paradhomën, me të drejtë që ai të banojë në të përsa kohë që do të jetë gjallë, por nuk do të ketë të drejta pronësie mbi të.”.
    
31. 
    Mosgarantimi i së drejtës së banimit nga ana të paditurve, nuk legjitimonte paditësin për të kërkuar zgjidhjen e kontratës së shitjes, por legjitimonte këtë të fundit për të kërkuar detyrimin e të paditurve për t’i garantuar banimin dhe nëse përmbushja e këtij detyrimi ishte e pamundur si rrjedhojë e mos ekzistencës së sendit, shpërblimin e dëmit, për shkak të mospërmbushjes së këtij detyrimi kontraktor, nga momenti i zhdukjes së sendit deri në momentin e vdekjes së titullarit të së drejtës së banimit.
    
32. 
    Kolegji Civil i Gjykatës së Lartë çmon të theksojë se ashtu sikurse me të drejtë ka arsyetuar Gjykata e Shkallës së Parë: “Me kontratën e shitblerjes nr.304 Rep., nr.148 Kol., datë 16.07.1999, krahas shitjes së sendit objekt kontrate është konstituar edhe një e drejtë reale, e drejta e banimit të paditësit Pano Thaçi, nëpërmjet lënies në posedim të tij të paradhomës me të drejtën që ai të banojë aty për sa kohë që do jetë gjallë, por nuk do të ketë të drejtë pronësie mbi të.”.
    
33. 
    Në nenin 259/2 të Kodit Civil përcaktohet se: “Kur objekt i së drejtës së përdorimit është një banesë, personi ka të drejtë të banojë atje sipas nevojave të tij e të familjes së tij. Sendi ose banesa që përdoret sipas kësaj dispozite nuk mund të tjetërsohet, të rëndohet dhe as të përdoret nga persona të tjerë ”.
    
34. 
    E drejta e banimit është një e drejtë reale mbi një send në pronësi të një personi tjetër. Për ekzistencën e kësaj t drejte nevojiten të plotësohen në mënyrë të njëkohshme disa kushte objektive dhe subjektive. Kusht objektiv për ekzistencën e kësaj të drejte është një objekt i përshtatshëm, një objekt i destinuar funksionalisht për banim, kufizohet vetëm në hapësirën e nevojshme për të mbuluar nevojat e banimit. Në kushtet subjektive, kjo është një e drejtë mbi një pasuri të paluajtshme , ajo shërben si për të plotësuar nevojat bazë të banimit, titullarë të saj mund të jenë vetëm personat fizikë.
    
35. 
    E drejta e banimit është një e drejtë e cila mund te krijohet nëpërmjet kontratës apo nëpërmjet testamentit. Kontrata tipike të cilat shërbejnë për të krijuar një të drejtë përdorimi ose banimi janë të njëjtat si ato që do të përdoren për krijimin e uzufruktit: si p.sh. Dhurimi, shitblerja, renta jetore ose një kontratë në dobi të një personi tjetër.
    
36. 
    Me titull oneros e drejta e banimit do të krijohet nëpërmjet kontratës së shitjes, rentës jetore, kontratës së shoqërisë së thjeshtë etj.
    
37. 
    Kjo e drejtë është një e drejtë e kufizuar, pasi përfshin vetëm të drejtën për të përdorur sendin për nevojat e strehimit të personit që e gëzon këtë të drejtë si dhe të familjes së tij. Karakteri i kufizuar i kësaj të drejte shihet në lidhje me faktin se, personi që e e ka këtë të drejtë nuk ka mundësi që të ndryshojë destinacionin ekonomik të sendit.
    
38. 
    Në nenin 260 të Kodit Civil përcaktohet se: “Dispozitat që kanë lidhje me uzufruktin zbatohen dhe për të drejtën e përdorimit dhe të banimit, për aq kohë sa përputhen me këto të drejta”.
    
39. 
    Në zbatim të sa më sipër, por edhe të kushteve të përcaktuara prej palëve në kontratë, kohëzgjatja e së drejtës së banimit ka qënë një kohëzgjatje e përcaktuar e lidhur me gjallërinë e personit. Palët në kontratë kanë përcaktuar se, paditësi do të gëzonte të drejtën e banimit, përsa kohë që do të ishte gjallë.
    
40. 
    Gjithashtu edhe neni 234 i Kodit Civil i cili përcakton kohëzgjatjen e uzufruktit, duke marrë në konsideratë edhe nenin 260 i cili përcakton se dispozitat në lidhje me uzufruktin zbatohen edhe për të drjetën e banimit, kohëzgjatja e uzufruktit nuk mund të kalojë jetën e uzufruktartit.
    
41. 
    Sa më sipër, në rrethanat e çështjes konkrete arrihet në përfundimin se: e drejta e banimit më vete e pavarur, e cila është konstituar me lidhjen e kontratës së shitblerjes. Mosgarantimi i të drejtës reale të banimit nuk përbën shkak mospërmbushje të kontratës së shitblerjes së sendit, për shkak të karakterit të veçantë që kanë këto dy kontrata njëra është e drejtë detyrimi tjetra është e drejtë reale.
    
42. 
    Nga sa më sipër Kolegji Civil i Gjykatës së Lartë arrin në përfundimin se vendimi nr.2037, datë 04.11.2010, i Gjykatës së Apelit Tiranë është rrjedhojë e zbatimit të gabuar të ligjit material e procedural civil e si i tillë do të prishet duke u lënë në fuqi vendimi nr.327, datë 26.01.2010 i Gjykatës së Shkallës së Parë Tiranë.
    

PËR KËTO ARSYE

Kolegji Civil i Gjykatës së Lartë, bazuar në përcaktimet e nenit 485, shkronja “b” të Kodit të Procedurës Civile,
V E N D O S I

Prishjen e vendimit nr.2037, datë 04.11.2010 të Gjykatës së Apelit Tiranë dhe lënien në fuqi të vendimit nr.327, datë 26.01.2010, të Gjykatës së Shkallës së Parë Tiranë.

Tiranë, më 26.11.2015

Nr. 11243-01771-00-2012 i Regj. Themeltar

Nr. 00-2015 - 4037 i Vendimit (494)