Mulk qiymatini baholash faoliyati tushunchasi va mazmuni, baholash faoliyati obyektlari va subyektlari Bank va baholash faoliyatining o‘zaro bog‘liqligi

1-jadval. Banklarda baholash jarayonini tashkil etish bosqichlari


Ma’lumki, baholashning xarajat, daromad va qiyosiy yondashuvlari mavjud bo‘lib, bunday amaliyot bank kreditlari garov ta’minotini baholashda ham qo‘llaniladi. Bank kreditlari garov ta’minotini baholashdagi yondashuvlar, qo‘llash usullari, har bir yondashuvning afzalliklari va kamchiliklari quyidagi jadvalda keltirilgan:


2-jadval. Banklarda baholash yondashuvlarining qo‘llanilishi, ularning afzalliklari va kamchiliklari

Amaliyotda qo‘llanilgan yondashuvlar doirasida olingan natijalarni muvofiqlashtirish amalga oshiriladi. Baholash natijalarini muvofiqlashtirish – baholashga nisbatan turli yondashuvlar asosida olingan natijalarni o‘lchash va taqqoslash yo‘li bilan baholash obyektining yakuniy qiymatini aniqlashdir.

2. 
   Mulkni baholash maqsadlari va xususiyatlari.
   

Mulk qiymatini baholashda baholovchi ma’lum maqsadga asoslanib baholashni amalga oshiradi. Masalan, mulk qiymatini kreditlash maqsadida baholashning xususiyatlari. Bir shaxsning boshqa shaxsga mol-mulkni yoki unga bo‘lgan huquqni majburiyatlarni ta’minlash uchun berishi garov hisoblanadi. Yuridik yoki jismoniy shaxslar garovga qo‘yuvchi yoki garovga oluvchi bo‘lishlari mumkin.

Qarzdorning o‘zi ham, uchinchi shaxs ham garovga qo‘yuvchi bo‘lishi mumkin. Garovga O‘zbekiston Respublikasi hududida joylashgan mulkni, qonunchilikda belgilangan tartibda garov shartnomasini rasmiylashtirish orqali olishga ruxsat etiladi.
Har qanday mol-mulk, shu jumladan ashyolar va mulkiy huquqlar (talablar) garov narsasi bo‘lishi mumkin, muomaladan chiqarilgan mol-mulk, kreditorning shaxsi bilan uzviy bog‘liq bo‘lgan talablar, xususan hayoti yoki sog‘lig‘iga etkazilgan zararni qoplash to‘g‘risidagi talablar, alimentlar to‘g‘risidagi talablar hamda boshqa shaxsga berilishi qonun bilan man etilgan boshqa talablar bundan mustasno. Garov to‘g‘risidagi shartnomada, qonun asosida vujudga keladigan garovga nisbatan esa qonunda garovga qo‘yuvchi kelgusida qo‘lga kiritadigan ashyolar va mulkiy huquqlar garovi nazarda tutilishi mumkin. Undiruv qaratilishi mumkin bo‘lmagan fuqarolarning ayrim turdagi mol-mulkini garovga qo‘yish qonun hujjatlarida belgilangan tartibda man etilishi yoki cheklanishi mumkin.
Bir nechta shaxsga birgalikda qarashli bo‘lgan mol-mulk uning barcha egalari roziligi bilangina garovga qo‘yilishi mumkin.
Garov predmeti mulkdan iborat bo‘lgan garov ipoteka deb e’tirof etiladi. Ipoteka belgilangan mol-mulk garovga oluvchiga berilmaydi.
Binolar yoki inshootlar ipotekasiga faqat ayni o‘sha shartnoma bo‘yicha bu bino yoki inshoot joylashgan yer uchastkasini yoxud bu uchastkaning garovga qo‘yilayotgan obyekt ishlab turishini ta’minlaydigan qismini yoxud bu uchastkaning yoki uning tegishli qismining garovga qo‘yuvchiga tegishli ijaraga olish huquqini bir paytning o‘zida ipoteka qilgan holdagina yo‘l qo‘yiladi.
Quyidagilarni garovga olish tavsiya etilmaydi:

• 
  korxona hududi ichida joylashgan va qurilishning bevosita qizil chizig‘iga chiqish imkoni bo‘lmagan bino va inshootlar;
  
• 
  foydalanishga yaroqsiz bino va inshootlar, mustaqil baholovchi tashkilot tomonidan eskirish darajasi 60 foizdan ko‘prog‘ini tashkil etilganligi belgilangan omonat imoratlar va obyektlar;
  
• 
  umumiy yer maydonida joylashgan va turli mulkdorlarga tegishli bo‘lgan imoratlar;
  
• 
  kadastr hujjatlar to‘plami mavjud bo‘lmaganida qurilishi tugatilmagan bino va inshootlar;
  
• 
  mustaqil baholovchi tashkilot tomonidan eskirish darajasi 60 foizdan ko‘prog‘ini tashkil etilganligi belgilangan mashina va uskunalar;
  
• 
  majmuaning umumiy texnologik zanjiridan mustaqil ravishda foydalanish imkoniyatiga ega bo‘lmagan alohida uskuna;
  
• 
  garovga kirmagan boshqa binolar bilan umumiy konstruksiyaviy unsurlarga ega inshootlar (masalan: asosiy bino bilan umumiy devorga ega imorat);
  
• 
  o‘zining tarixiy, madaniy yoki boshqa qiymati tufayli, yoxud boshqa sabablarga ko‘ra garovga qo‘yilishi, davlat tasarrufidan chiqarilishi, xususiylashtirilishi va qaytarib olinishi mumkin bo‘lmagan mulk;
  
• 
  qonunchilikka binoan undirilishi ta’qiqlangan fuqarolar mulkining alohida turi.
  

Shundan so‘ng quyidagi ma’lumotlarni tahlil qiladi:

• 
  garov mulkining huquqiy ahvoli to‘g‘risidagi (titul, mulkiy huquqlari va servitutlari);
  
• 
  mulk tarkibiga kiruvchi binolar, inshootlar va muxandislik kommunikatsiyalari to‘g‘risidagi;
  
• 
  shahar yoki tumanning iqtisodiy hududlari haritasi bo‘yicha – baholanayotgan ob’ektning joylashgan eri va ob’ektning qiymatiga ta’sir ko‘rsatuvchi bevosita uning yon atrofii to‘g‘risidagi;
  
• 
  ishlab chiqarilgan, qurilgan yili, eskirish darajasi va texnik holati to‘g‘risidagi.
  

Garov predmetining bozor qiymati mustaqil baholovchi tashkiloti tomonidan belgilanadi.
Bank (filial) mas’ul mutaxassisi xolis baholash tashkilotining hisobotini amaldagi qonunchilik talablariga hamda O‘zbekiston Respublikasida baholashning mavjud standartlarga muvofiqligini tekshirib chiqishi darkor.
Mulkning bozor qiymati uch yondashuv bilan olinadigan hisob qiymatini tahlil qilish yo‘li bilan aniqlanadi, ya’ni:

• 
  O‘zbekiston Respublikasi Vazirlar Mahkamasi qoshidagi Geodeziya, kartografiya va davlat kadastri bosh boshqarmasi tomonidan tasdiqlangan noturar bino va inshootlarning tiklash qiymatining tahlil paytiga amal qiluvchi yaxlitlangan ko‘rsatkichlari to‘plami bo‘yicha harajatli yondashuv bilan;
  
• 
  mintaqaviy birjalar va ommaviy axborot vositalarining ma’lumotlari asosida sotuvlarning to‘g‘ridan-to‘g‘ri qiyosiy tahlil qilinish yondashuvi bilan;
  
• 
  daromadli yondashuv bilan.
  

Mulkning garov bahosi baholash hisob-kitoblarini, mintaqaviy birjalar ma’lumotlarini va obyektning likvidligini kompleks tahlil qilish asosida bozor narxiga nisbatan foizlarda aniqlanadi. Garovga taklif etilgan mulk yuqori darajada likvidlikka ega bo‘lgan ayrim hollarda, istisno tarzida diskont miqdori Boshqaruvning qarori asosida qayta ko‘rib chiqilishi mumkin.
Garovga qo‘yilgan mulk bo‘yicha moliya muassasasi - Bank (filial)ning mas’ul mutaxassisi garovga qo‘yishga taklif qilinayotgan mulk amaldagi qonunchilikka mos kelishi yuzasidan uning bozor qiymatini aniqlanishi to‘g‘risidagi mustaqil baholovchi tashkilotining hisobotini tekshirib chiqishi kerak.
Mulk qiymatini sug‘urtalash maqsadida baholashning xususiyatlari. Garov sug‘urtasini amalga oshirish jarayoni murakkab hisoblanadi. Uni amalga oshirishda turli xil faoliyat vakillari bo‘lgan xo‘jalik yurituvchi sub’ektlar ishtirok etadi. Garov sug‘urtasida bank muassasi, baholovchi va rieltorlik tashkilotlari, uy-joyni sotuvchilari, ipoteka kreditining ikkilamchi bozori operatorlari, sug‘urtachilar, qarz oluvchilar va boshqalar ishtirok etadi.
Garovga qo‘yilayotgan mulk uchinchi shaxsga tegishli bo‘lgan holda, sug‘urta shartnomasi sug‘urtalovchi, sug‘urta qildiruvchi, naf oluvchi va garovga oluvchi o‘rtalarida tuziladi. Sug‘urta shartnomasida tomonlarning huquq va majburiyatlari aniq belgilanadi. Aynan ularning huquq va majburiyatlarini aniq belgilanishi sug‘urta shartnomalarini amaldagi vaqtda nizolarning kelib chiqish holatlarini kamaytiradi. Sug‘urtalovchining va sug‘urta qildiruvchining huquq va majburiyatlarini alohida ko‘rib chiqamiz. Ular quyidagilardan iborat.
Sug‘urtalovchining huquqlari:

• 
  - sug‘urta shartnomasi tuzishda va amal qilish davrida hamda sug‘urta hodisasi sodir bo‘lganda sug‘urtalangan mulkning holatini, saqlanish sharoitini tekshirish;
  
• 
  - sug‘urta qildiruvchi, naf oluvchi yoki garovga beruvchi sug‘urta shartnomasini shartlarini bajarmaganda, sug‘urta shartnomasini bekor qilish;
  
• 
  - sug‘urta shartnomasida belgilangan shartlarda va tartibda sug‘urta tovonini to‘lashni rad etish;
  
• 
  - sug‘urtalangan mulklarning zararlanishi yoki nobud bo‘lishiga aybdor shaxslardan to‘langan sug‘urta tovoni summasini undirib olish;
  
• 
  - sug‘urta tovoni miqdorini aniqlash uchun zarur bo‘lgan mutasaddi tashkilotlarning dalolatnomalarini, ekspertlar hulosalarini talab qilish;
  
• 
  - sug‘urta hodisasiga a’loqador bo‘lgan tegishli axborot va xujjatlarni huquqni muhofaza qiluvchi organlardan, sudlar, tibbiyot, seysmologiya, veterinariya, gidrometeorologiya tashkilotlari hamda boshqa tashkilotlardan belgilangan tartibda so‘rash va olish;
  
• 
  - sug‘urta syurveeri xizmatlaridan foydalanish;
  
• 
  - adjaster xizmatlaridan foydalanish.
  

Garovga qo‘yilgan transport vositalaridan tashqari mulkni sug‘urtalashda sug‘urtalovchining majburiyatlari quyidagilardir:

• 
  - sug‘urtaga oid amaldagi qonunchilik talablariga rioya etishi;
  
• 
  - sug‘urta qildiruvchilar to‘g‘risidagi axborotning mahfiyligini ta’minlash;
  
• 
  - axborotni maxsus vakolatli davlat organining talabiga binoan taqdim etishi;
  
• 
  - sug‘urta polisini belgilangan muddatda sug‘urta qildiruvchiga taqdim qilish;
  
• 
  - sug‘urta hodisasi mulkka etkazilgan zararni aniqlash va tegishli tashkilotlar vakili ishtirokida ma’lumotnoma tuzish;
  
• 
  - mulkga etkazilagn zarar bo‘yicha sug‘urta tovoni miqdorini hisoblab chiqish va dalolatnoma asosida belgilangan muddatda to‘lash.
  
• 
  Sug‘urta qildiruvchining huquqi:
  
• 
  - sug‘urta polisini sug‘urtalovchidan o‘z vaqtida va belgilangan shartlarda olish;
  
• 
  - sug‘urta shartnomasiga oid masalalar yuzasidan sug‘urtalovchidan javoblar olish;
  
• 
  - sug‘urtalash qoidasi va shartlari bilan tanishish;
  
• 
  - sug‘urta hodisasi yuz berganda sug‘urta tovonini olish;
  
• 
  - sug‘urta tovoni belgilangan muddatda to‘lanmasa, har bir kechiktirilgan kun uchun jarima haqqini talab qilish.
  

Davlat mulkini xususiylashtirish maqsadida baholashning xususiyatlari. Davlat tasarrufidan chiqarish va xususiylashtirishning asosiy shakllari:

• 
  davlat korxonalarini jamoa, xo‘jalik jamiyatlari yoki shirkatlarga aylantirish;
  
• 
  davlat korxonalarini, ijara mulkini keyingi sotib olish sharti bilan, ijara shaklidagi korxonaga aylantirish;
  
• 
  davlat mulkini tanlov va “kim oshdi savdolari” orqali nodavlat yuridik va jismoniy shaxslarga sotish, hamda O‘zbekiston Respublikasi Qonunchiligiga zid bo‘lmagan boshqa shakllarda sotish.
  

Xususiylashtirish maqsadida davlat uy-joy fondi qiymatini baholash quyidagi tartibda amalga oshiriladi:

• 
  balansda saqlovchining buxgalteriya ma’lumotlari bo‘yicha uy-joyning boshlang‘ich qiymati, uy-joy tarkibiga kiradigan noturar joylarning (mavjud bo‘lgan taqdirda) boshlang‘ich qiymati, shuningdek yig‘ilgan amortizatsiya aniqlanadi;
  
• 
  inventar hujjatlar yig‘ma jildi ma’lumotlari bo‘yicha uy-joyning maydoni hamda uy-joy tarkibiga kiradigan noturar joylar (mavjud bo‘lgan taqdirda) maydoni aniqlanadi;
  

1 m² turar joyning qiymati uyning barcha kvartiralari umumiy maydonining yig‘indisiga nisbatan uy-joy qoldiq balans qiymatining nisbati sifatida hisoblanadi. Uy-joyda noturar joylar mavjud bo‘lgan taqdirda quyidagi formula bo‘yicha ularning qiymati hamda umumiy maydoni hisobdan chiqarib tashlanadi: