|
6.2. МЕТОД ВАЛОВОГО РЕНТНОГО МУЛЬТИПЛИКАТОРА
Валовый рентный мультипликатор или мультипликатор валового дохода – это метод сравнительного (ры-
ночного) подхода, т.е. отношение продажной цены к потенциальному или действительному валовому доходу.
Данный метод осуществляется в три этапа:
1) оценивается рыночный рентный доход от недвижимости;
2) определяется отношение к продажной цене валового дохода по недавним рыночным сделкам;
3) рассчитывается вероятная стоимость оцениваемого объекта посредством умножения рыночного рент-
ного дохода от оцениваемого объекта на валовый рентный мультипликатор:
V = Д
р
ВРМ = (Д
р
С
ан
) / ПВД
ан
,
где V – вероятная цена продажи оцениваемого объекта; Д
р
– рентный доход; ВРМ – валовый рентный мультип-
ликатор; С
ан
– цена продажи аналога; ПВД
ан
– потенциальный валовый доход аналога.
Например, необходимо оценить объект недвижимости с ПВД в 15,0 тыс. р. В базе данных имеются сведе-
ния о недавно проданных аналогах:
Аналог
Цена продажи
С
ан
, тыс. р.
:
ПВД,
тыс. р.
=
ВРМ
А 80
:
16
=
5
В 95
:
17,5
=
5,43
С 65
:
13,5
=
4,8
ВРМ (усреднённый по аналогам) = (5 + 5,43 + 4,8) / 3 ≈ 5
V = 15,0
× 5 = 75,0 тыс. р.
Валовый рентный мультипликатор не корректируется на различия, которые существуют между оценивае-
мыми и сопоставимыми объектами недвижимости, так как в основу расчёта ВРМ положены фактические
арендные платежи и продажные цены, в которых учтены уже указанные различия.
6.3. ЗАТРАТНЫЙ МЕТОД
Данный метод включает пять этапов.
1. Определяется стоимость земельного участка, на котором находятся здания и сооружения.
2. Оценивается восстановительная или замещающая стоимость здания и сооружения на действительную
дату оценки.
Под восстановительной стоимостью понимается стоимость строительства в текущих ценах на действи-
тельную дату оценки точной копии оцениваемого объекта из тех же строительных материалов и при соблюде-
нии тех же строительных стандартов, по такому же проекту, что и оцениваемый объект. Если определение вос-
становительной стоимости не представляется возможным или целесообразным, то производится определение
стоимости замещения.
Под стоимостью замещения понимается стоимость строительства в текущих ценах на действительную да-
ту оценки объекта с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, но с использованием новых мате-
риалов в соответствии с новыми стандартами, дизайном и планировкой.
Определение полной стоимости строительства включает расчёт:
а) прямых издержек – стоимость материалов, комплектующих изделий, амортизационных отчислений,
инженерных сетей и коммунальных услуг, а также заработной платы рабочих и стоимости мероприятий по тех-
нике безопасности;
б) косвенных издержек – оплата услуг архитекторов, инженеров по проектированию, бухгалтеров и юри-
стов за консультирование, накладных расходов застройщиков, оплату лицензий, процентов по строительным
ссудам, маркетинговых расходов на продажу или перепродажу собственности, рекламных выплат в течение
строительства и расходов на изменение права собственности.
Использование издержек замещения вместо издержек воспроизводства в процессе оценки позволяет пре-
небречь некоторыми устаревшими элементами предпринимательского дохода. Как показала мировая практика
расчёта предпринимательского дохода, он равен примерно 15 % от затрат на новое строительство.
3. Рассчитываются все виды износа зданий и сооружений с учётом их физического, технологического и
экономического износа (старение).
Физическое старение – потеря стоимости собственности, связанная с интенсивным использованием, раз-
рушением, увеличением стоимости обслуживания и прочими физическими факторами, приводящими к сокра-
щению жизни и полезности объекта.
Технологическое старение – это форма функционального устаревания, под которым понимается потеря
стоимости, вызванная изменениями в технологии, в результате которых актив становится менее продуктивным
и более дорогим в эксплуатации.
Экономическое старение – это потеря стоимости актива, вызванная внешними факторами, т.е. понижением
спроса на выпускаемую продукцию или конкуренцией.
4. Определяется остаточная стоимость зданий и сооружений как разность между стоимостью воспроиз-
водства (стоимостью восстановления или замещения) и совокупным износом.
5. Рассчитывается полная стоимость объекта недвижимости посредством прибавления к остаточной
стоимости зданий и сооружений стоимости земельного участка.
Do'stlaringiz bilan baham: |
